Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00849
Uitspraak van 14 juni 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 augustus 2021, nummer SGR 20/6126.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 28 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 162.000 (de beschikking).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 december 2021 een nader stuk met een bijlage ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 mei 2022. Partijen, alsmede de eigenaar/verhuurder van de woning, zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.6.
De Rechtbank heeft op 4 mei 2022 de tien foto’s van de woning die de gemachtigde van belanghebbende bij e-mail van 15 juli 2021 aan de Rechtbank had gestuurd alsnog aan het Hof verstrekt. Het Hof rekent deze foto’s tot de gedingstukken.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is huurder van de woning, welke woning in eigendom toebehoort aan de gemachtigde van belanghebbende. De woning is een benedenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 60 m2. Bij de woning hoort een tuin met een oppervlakte van ongeveer 33 m2.
2.2.
Gemachtigde is de eigenaar van de woning en heeft in die hoedanigheid bezwaar gemaakt tegen de aan hem gerichte beschikking waarbij de waarde eveneens is vastgesteld op € 162.000. Tegen de uitspraak op bezwaar waarbij het bezwaar ongegrond is verklaard heeft de eigenaar geen beroep ingesteld zodat de waarde onherroepelijk is komen vast te staan.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“1. Verweerder heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 162.000. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2. Eiser is huurder van de woning. De woning is een benedenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 60 m². Achter de woning ligt een tuin met een oppervlakte van ongeveer 33 m².
3. Eiser stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 72.900 omdat de tuin niet door hem wordt gehuurd en daarom buiten beschouwing dient te blijven. Verder stelt eiser dat de door verweerder gebruikte referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat deze in een veel betere staat verkeren. Ten onrechte heeft verweerder geen referentieobjecten gebruikt waarvoor lagere verkoopcijfers zijn gerealiseerd. Ook stelt eiser dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard zich nog uitsluitend op de matrix te baseren. In de matrix wordt de woning vergeleken met drie andere woningen die in 2018 en 2019 zijn verkocht en is de waarde van de woning bepaald op € 184.740. Verder voert verweerder -samengevat- aan dat uit een tot de gedingstukken behorende luchtfoto blijkt dat de tuin wordt gebruikt. De tuindeuren staan open, er staat een wasrek buiten en er staan afvalbakken van de gemeente in de tuin. Eiser heeft desgevraagd geen informatie verstrekt over bij wie de tuin in gebruik is. Verweerder is er daarom vanuit gegaan dat de tuin wordt gebruikt door de bewoner van de woning. Verder is rekening gehouden met matige staat van onderhoud door deze in de matrix te stellen op onder gemiddeld. Van schending van de hoorplicht is geen sprake. Er heeft volgens afspraak op 31 augustus 2020 een telefonische hoorzitting plaatsgevonden en overigens heeft eiser in bezwaar niet verzocht om te worden gehoord.
5. In deze procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaar van de onroerende zaak, de heer [A] . Zoals de meervoudige kamer van deze rechtbank op 27 mei 2019[1] heeft geoordeeld, ligt het dan op de weg van verweerder om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de eigenaar als derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het geschil uit te laten. Dit is niet gebeurd. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien de eigenaar zowel in bezwaar als in beroep als gemachtigde van eiser optreedt, zodat hij aldus de mogelijkheid had als procespartij deel te nemen aan het geding. Daarnaast volgt uit de stukken van het geding dat de eigenaar ook zelf bezwaar heeft gemaakt tegen de waardebepaling van de woning waarin hij dezelfde argumenten heeft aangedragen als eiser.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Op zichzelf wordt een tuin die achter een woning is gelegen, geacht met de woning één geheel te vormen. Dat zou slechts anders kunnen zijn als de tuin als apart object moet worden beschouwd. Niet gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is. Gemachtigde heeft immers ter zitting verklaard dat de tuin niet aan een derde wordt verhuurd of in gebruik is gegeven. Verweerder heeft dus terecht de tuin tot de woning gerekend.
8. Met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.
Verweerder heeft verder erkend dat de staat van onderhoud van de woning aan binnen- en buitenzijde minder is, wat in de matrix tot uiting komt in een lagere vlokcodering van de onderhoudstoestand (onder gemiddeld, “2”) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld, “3”). Als gevolg hiervan is een correctie op de m²-prijs van de woning toegepast van € 175.
9. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt de belanghebbende in belastingzaken, in afwijking van artikel 7:2, van de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Vaststaat dat eiser in bezwaar niet heeft verzocht om te worden gehoord. De gemachtigde heeft als eigenaar wel verzocht om te worden gehoord. Verweerder heeft daarom besloten om dit samen te voegen en heeft gemachtigde uitgenodigd om te worden gehoord in de hoedanigheid van eigenaar en als gemachtigde voor eiser. Niet in geschil is dat op 28 augustus 2020 met de gemachtigde is afgesproken om op 31 augustus 2020 om 11:00 uur een telefonische hoorzitting te houden. Ook is niet in geschil dat dit gesprek op 31 augustus 2020 telefonisch heeft plaatsgevonden. Het enkele feit dat gemachtigde aanleiding zag om na de mededeling dat verweerder van plan was het bezwaar af te wijzen, het gesprek af te breken, maakt niet dat er geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden is geen sprake van een schending van het hoorrecht.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Rechtbank Den Haag, ECLI:NL:RBDHA:2019:6263”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en voorts primair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 72.900 dan wel subsidiair tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 142.000 of meer subsidiair tot een lager bedrag door het Hof in goede justitie te bepalen. Voorts verzoekt belanghebbende de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
WOZ-waarde
5.1.
De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.3.
De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 162.000 en hierbij in hoger beroep verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, bijgebouwen en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.1.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Zo zijn, anders dan belanghebbende betoogt, de transactiedata van de vergelijkingsobjecten niet te ver verwijderd van de waardepeildatum om inzicht te kunnen geven in de waarde van de woning. De transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn bovendien geïndexeerd naar de waardepeildatum.
5.5.2.
Verder faalt de stelling van belanghebbende dat de achter de woning gelegen tuin niet bij de woning hoort omdat deze niet door hem gebruikt wordt en de tuin op grond van de huurovereenkomst ook niet tot het door hem gehuurde behoort. Met deze stelling miskent belanghebbende dat de tuin voor de toepassing van de Wet WOZ behoort tot het te waarderen object [adres] . Het feit dat de tuin in de (ongetekende) huurovereenkomst is uitgezonderd, brengt niet mee dat de waarde hiervan bij de waardebepaling van de woning buiten beschouwing moet blijven, temeer nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de tuin een afzonderlijk object is. De Heffingsambtenaar heeft dus bij de vaststelling van de waarde van de woning terecht rekening gehouden met de aan de woning grenzende tuin van 33 m2.
5.5.3.
Ook de verwijzing door belanghebbende naar de verlaging bij uitspraak op bezwaar van de beschikte waarde van de boven de woning gelegen woning, plaatselijk bekend als [adres 5] , voor het jaar 2021 voor een bedrag van € 14.000 kan hem niet baten. Daartoe overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft verklaard dat genoemde verlaging het gevolg was van een verlaging van de VLOK-codering voor het objectkenmerk onderhoudstoestand van 3 naar 2 op basis van de door de eigenaar ingebrachte foto’s. Aangezien voor de woning reeds een VLOK-code 2 voor de onderhoudstoestand is gehanteerd, leidt een en ander niet tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar voor de woning van een onderhoudstoestand is uitgegaan die niet als juist is aan te merken.
Schending hoorplicht
5.6.
Belanghebbende stelt zich, evenals in beroep, in hoger beroep op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Ook dit standpunt faalt op de gronden die de Rechtbank onder rechtsoverweging 9 van haar uitspraak heeft vermeld. Het Hof maakt deze gronden en het daarop gebaseerde oordeel van de Rechtbank tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep daartegen heeft ingebracht leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.7.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, W.M.G. Visser en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 14 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.