Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00219
Uitspraak van 2 februari 2022
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 februari 2021, nummer SGR 20/754.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 945.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Noordwijk.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft bij brieven van 1 juni 2021 en 14 juni 2021 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep op betalingsonmacht is afgewezen bij brief van 1 juli 2021, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. Belanghebbende heeft daarna bij brieven van 5 juli 2021 en 19 juli 2021 weer een beroep op betalingsonmacht gedaan. In de brief van 4 augustus 2021 heeft het Hof meegedeeld dat de beroepen zijn afgewezen en dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Bij brief van 23 augustus 2021 heeft belanghebbende wederom een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep is niet in behandeling genomen. Het griffierecht is uiteindelijk betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een voorraadkelder. De inhoud van de woning is ongeveer 908 m3 en de inhoud van de voorraadkelder is ongeveer 327 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 445 m2. Het bouwjaar van de woning is 2015.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van €919.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat de
vergelijkingsobjecten, gelet op de al dan niet aanwezige aanhorigheden, de bouwjaren en de
ligging, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser voert verder aan dat er
onverklaarbare verschillen bestaan tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten
en de voor die objecten vastgestelde WOZ-waarden. Ook stelt eiser zich op het standpunt
dat verweerder ten onrechte niet het verslag van de hoorzitting, het taxatieverslag, de
taxatiekaart en de grondstaffel heeft overgelegd. Ten slotte verzoekt eiser om een
vergoeding van immateriële schade.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport
overgelegd, opgemaakt op 11 februari 2020 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit
waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 945.000. Naast gegevens van de
woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar liet oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd,
hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de
waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking
met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2]
(verkocht op 28 juli 2017 met transactieprijs € 976.000), [adres 3] (verkocht op
31 januari 2018 met transactieprijs € 1.179.000) en [adres 4] (verkocht op
28 juni 2018 met transactieprijs € 1.050.000). De rechtbank acht deze objecten, gelet op de
bouwkenmerken, de inhoud, de oppervlakte en de ligging, goed vergelijkbaar met de
woning. Dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, niet beschikt over dakkapellen
en/of een garage, maakt, anders dan eiser stelt, niet dat deze onvoldoende vergelijkbaar zijn.
Uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen van
respectievelijk € 799 ( [adres 2] ), € 740 ( [adres 3] ) en € 783 ( [adres 4]
) voort. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder bij de vergelijking van de kubieke
meterprijzen diverse correcties heeft toegepast vanwege de verschillen in objectkenmerken
tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is rekening gehouden met het feit dat het
object [adres 2] een mindere doelmatigheid (5% correctie) heeft dan de woning,
dat het object [adres 3] een hoger voorzieningenniveau (10% correctie) heeft en dat
[adres 4] een betere kwaliteit/luxe (10% correctie) heeft. Nu verweerder bij de
waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 684, een kubieke
meterprijs die aanzienlijk lager ligt dan de kubieke meterprijzen die voortvloeien uit de
verkoop van de andere vergelijkingsobjecten, ook nadat daarop de hiervoor genoemde
correcties zijn toegepast, kan niet worden gezegd dat de waarde in een onjuiste verhouding
staat tot de waarde van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport en de matrix maakt
verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende
waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten
behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen
de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte,
ligging en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
De ter zitting opgeworpen stelling dat de vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben
heeft eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, onvoldoende
aannemelijk gemaakt. Ook met de door eiser ter zitting aangevoerde omstandigheid dat de
kelder geen woonkelder, maar een voorraadkelder met een laag plafond is, heeft verweerder
voldoende rekening gehouden door deze tegen een aanzienlijk lagere kubieke meterprijs
(circa € 43) te waarderen. Eiser heeft verder slechts algemene en weinig inhoudelijk op de
onroerende zaken betrekking hebbende argumenten, zoals stikstofproblematiek,
zonnepanelen, hoogspanningsmasten en rompslomp, ingebracht, zonder aan te geven - als
een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten (kunnen) hebben op de
waardebepaling van de onderhavige objecten. De rechtbank gaat daaraan dan ook voorbij.
10. Eiser heeft voorts gewezen op de verschillen tussen de transactieprijzen en de
WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt hierover op dat doel en
strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk
tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met
de woning vergelijkbare panden op of rond de voor het betreffende tijdvak geldende
waardepeildatum. De voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde WOZ-waarden zijn, wat er
verder ook zij van de hoogte daarvan, niet relevant voor de waardebepaling van de WOZ-waarde
van de woning. Verweerder is terecht uitgegaan van de gerealiseerde
transactieprijzen. Evenmin kan in het kader van de waardering van de woning betekenis
toekomen aan het bedrag dat eiser in 2015 heeft besteed aan de verwerving van de grond en
de daaropvolgende realisatie van de opstallen.
11. Eiser heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had
moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de
parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p.
15l) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt
van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld
welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten
door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van
hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk
verslag van de hoorzitting over te leggen.
12. Eisers stellingen dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en
taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. Met betrekking tot de
grondstaffel en het taxatieverslag geldt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat hij
deze op 17 juni 2019, derhalve vóór de hoorzitting, aan eiser heeft toegezonden. De
gegevens van de taxatiekaart, met daarop ook de gegevens van [adres 3] , zijn opgenomen
in de matrix bij het waarderapport dat bij het verweerschrift is overgelegd. Van strijd met de
goede procesorde is dan ook geen sprake.
13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens
overschrijding van de redelijke termijn. Deze termijn vangt aan op het moment waarop
verweerder het bezwaarschrift ontvangt, in dit geval op 13 mei 2019. De rechtbank doet
uitspraak op 19 februari 2021. Dat is binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift.
Dat betekent dat de redelijke termijn voor de gezamenlijke behandeling van bezwaar en
beroep niet is overschreden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan eiser een
vergoeding voor immateriële schade toe te kennen.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep
ongegrond verklaard.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 919.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten en immateriële schade.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Beroep betalingsonmacht griffierecht
5.1.
Aangezien geen gegevens over het inkomen (en het vermogen) van belanghebbende zijn ingediend, heeft de griffier de beroepen op betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht terecht afgewezen. Na deze afwijzing heeft belanghebbende geen enkel relevant (financieel) gegeven ingediend waaruit de conclusie kan worden getrokken dat belanghebbende niet tot betaling van het griffierecht in staat was. Anders dan de gemachtigde betoogt, is de financiële situatie van hem of zijn vennootschap niet relevant. Het is belanghebbende die als (formele) indiener van het beroepschrift het griffierecht is verschuldigd (HR 11 juni 2021, ECLI:NL:HR:2021:876, BNB 2021/117), zodat voor de beoordeling of sprake is van betalingsonmacht niet de financiële positie van de gemachtigde of diens vennootschap, maar die van belanghebbende van belang is.
Waarde van de woning
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is.
5.4.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar ter zake van de woning aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd, waarbij een matrix is gevoegd. Naar volgt uit het waarderapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat taxatie plaatsvindt in groepen van woningen die als homogeen worden beschouwd. Uit de matrix en de toelichting van de Heffingsambtenaar ter zitting volgt dat alleen het vergelijkingsobject [adres 4] behoort tot dezelfde groep als de woning. Gelet hierop zijn de overige twee vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 3] ) onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Het Hof acht het vergelijkingsobject [adres 4] wel voldoende vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen [adres 4] en de woning – voor wat betreft onder meer het bouwjaar, de aanwezigheid van dakkapellen, de grootte van het perceel en de inhoud – zijn niet van een zodanige omvang dat het vergelijkingsobject niet goed bruikbaar is. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het waarderapport, de matrix en zijn toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject [adres 4] en de woning. In het bijzonder is bij de berekening van de kubiekemeterprijs rekening gehouden met een betere kwaliteit/luxe (+10%) en een hogere doelmatigheid (+5%) van het vergelijkingsobject [adres 4] . Mede gelet op het feit dat het naastgelegen perceel [adres 5] (met een oppervlakte van 390 m²) op 12 september 2017 is verkocht voor € 475.000, is de waarde van het perceel van de woning (met een oppervlakte van 445 m²) op ruim € 310.000 bovendien niet te hoog vastgesteld.
5.5.
Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd. Tegenover de gemotiveerde betwisting op de zitting van de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woning is gelegen aan een drukke weg en er daarom reden bestaat voor een neerwaartse aanpassing van de waarde van de woning. Ook belanghebbendes stelling dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de kelder geen woonkelder, maar een voorraadkelder met een laag plafond is, slaagt niet nu de Heffingsambtenaar deze kelder tegen een aanzienlijk lagere kubiekemeterprijs dan die van de woning heeft gewaardeerd. Belanghebbende heeft in hoger beroep over de woning geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd en onvoldoende onderbouwd waarom het vergelijkingsobject ongeschikt is om te gebruiken bij de waardering van de woning. De verwijzing door belanghebbende naar een notitie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten en een artikel in PropertyNL van 2021 over de invloed van de coronacrisis op huurprijzen in de horeca leidt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat in het onderhavige geval sprake is van de waardering van een woning voor een tijdvak dat is gelegen vóór de coronacrisis. De stellingen van belanghebbende met betrekking tot bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten, rompslomp en fijnstof kunnen niet tot een ander oordeel leiden, reeds omdat niet is onderbouwd welke invloed deze omstandigheden hebben op de waarde van de woning. Hetgeen belanghebbende verder nog ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
Overige geschilpunten
5.6.
Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Het Hof merkt daarbij op dat aangezien gesteld noch gebleken is dat tijdens de hoorzitting nieuwe feiten en omstandigheden zijn aangedragen, die vóór de hoorzitting niet in de schriftelijke stukken aan de orde zijn geweest, en belanghebbende niet heeft aangevoerd dat zijn grieven in de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig zijn weergegeven, uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar kunnen afzien van het opmaken van een hoorverslag.
Vergoeding van immateriële schade
5.7.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt zowel voor de fase van bezwaar en beroep als voor de fase van hoger beroep een termijn van twee jaren als redelijke termijn voor de beslechting van een belastinggeschil (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 13 mei 2019. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 19 februari 2021. De redelijke termijn voor de berechting van een geschil is in de fase van bezwaar en beroep derhalve niet overschreden. Het hogerberoepschrift is door het Hof ontvangen op 15 april 2021. Aangezien het Hof binnen een jaar uitspraak doet, is ook in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende heeft dus geen recht op een vergoeding van immateriële schade.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 2 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.