Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00506
Uitspraak van 4 mei 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de Heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 april 2022, SGR 21/1536.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 319.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde bij beschikking van 17 maart 2020 ambtshalve verminderd tot € 284.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd op de voorafgaand aan de bezwaarprocedure ambtshalve verminderde waarde van € 284.000.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ter zake is een griffierecht geheven van € 49. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen het niet tijdig beslissen op het bezwaar niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 271;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.”
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 23 maart 2023. Belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is fysiek verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een hoekwoning uit het bouwjaar 1976 met een inhoud van ongeveer 348 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 187 m2. De woning is verder voorzien van twee dakkappellen en een aangebouwde garage.
2.2.
Bij brief van 27 maart 2020 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Het bezwaarschrift vermeldt:
“(…)
Het
taxatieverslagdat uitsluitend de berekening van de waarde in 2018 weergeeft, biedt onvoldoende motivering. Belanghebbende wenst dan ook
de matrix, de grondstaffels en het taxatieverslagvan het voorgaande belastingjaar te ontvangen.
taxatieverslagdat uitsluitend de berekening van de waarde in 2018 weergeeft, biedt onvoldoende motivering. Belanghebbende wenst dan ook
de matrix, de grondstaffels en het taxatieverslagvan het voorgaande belastingjaar te ontvangen.
(…)
Belanghebbende wenst
een taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens
een matrix en de grondstaffel te ontvangen(…).”
een taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens
een matrix en de grondstaffel te ontvangen(…).”
2.3.
Bij e-mailbericht van 16 maart 2021 bevestigt de Heffingsambtenaar de ontvangst van het beroepschrift tezamen met het bezwaarschrift en is het taxatieverslag naar de gemachtigde van belanghebbende gestuurd. Daarbij wordt vermeld:
“Andere waardebepalende gegevens kunt u op grond van art. 7:4 Algemene Pro wet bestuursrecht op afspraak komen inzien op ons kantoor.
Uiteraard worden hierbij de coronamaatregelen in acht genomen.
Als u gegevens wilt komen inzien, verzoek ik u hiervoor enkele mogelijke data en tijden door te geven. Het is desgewenst mogelijk om de hoorzitting tegelijk met de inzage te houden.
Ik verzoek u om alvast enkele data en tijden door te geven waarop u voor dit losse bezwaar gehoord zou kunnen worden.
Het is mogelijk om telefonisch gehoord te worden, (…).”
2.4.
Bij e-mailbericht van 22 maart 2021 verzoekt de Heffingsambtenaar nogmaals aan de gemachtigde om data door te geven waarop de inzage van de gegevens en het telefonische hoorgesprek kunnen plaatsvinden.
2.5.
Bij e-mailbericht van 22 maart 2021 reageert de gemachtigde hierop met het volgende:
“(…)
Op grond van het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2018:1316, is er namelijk recht op inzage van matrix en grondstaffel en kan op verzoek en dat is telkens gedaan ,op grond van artikel 7:4 lid 4 Awb Pro (de reden is u reeds genoegzaam bekend), aan eiser en gemachtigde deze stukken worden toegezonden. Overigens ontvangen wij ook gaarne alle IWOZ-kaarten van de referenties. Om die reden verzoek ik u dan ook mij eerst de IWOZ-kaarten grondstaffel en matrix te doen toekomen zoals u die in de beroepsprocedure ook overlegt.
Na ontvangst zullen wij deze bestuderen en maken daarna graag een afspraak voor horen, zodat deze nu heeft!”
2.6.
Bij e-mailbericht van 23 maart 2021 verzoekt de Heffingsambtenaar nogmaals om, ditmaal binnen een week, een voorstel van de gemachtigde te ontvangen voor een datum en een tijdstip waarop de hoorzitting kan plaatsvinden. Hierbij benadrukt de Heffingsambtenaar dat anders door de Heffingsambtenaar een datum en tijdstip wordt gekozen voor een telefonische hoorzitting. Het e-mailbericht vermeldt daarnaast:
“Ook kunt u aangeven wanneer u langs wilt komen voor de inzage van gegevens. Desgewenst kunt u de inzage op kantoor combineren met een hoorzitting op kantoor.
Zoals eerder aangegeven worden op ons kantoor de coronamaatregelen in acht genomen.”
2.7
Bij e-mailbericht van 23 maart 2021 verzoekt de gemachtigde op grond van artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) om kopieën van de matrix en de grondstaffel en vermeldt dat een afspraak voor een hoorgesprek kan worden gemaakt, maar dat het voeren van een hoorgesprek enkel zinvol is indien de gemachtigde over de verzochte stukken beschikt.
2.8.
Bij e-mailbericht van 8 april 2021 is de gemachtigde uitgenodigd voor een telefonische hoorzitting op vrijdag 30 april 2021 om 10.00 uur.
2.9.
Bij e-mailbericht van 8 april 2021 verklaart de gemachtigde op de voorgestelde datum niet beschikbaar te zijn en stelt voor om het hoorgesprek op 29 april 2021 om 10.00 uur te laten plaatsvinden. Daarbij merkt de gemachtigde op:
“Ten aanzien van belanghebbende merk ik ten overvloede op dat wij pas inhoudelijk op uw e-mail reageren wanneer u voldoet aan artikel 7:4 lid 4 Awb Pro (…).”
2.10.
Bij e-mailbericht van 9 april 2021 bevestigt de Heffingsambtenaar dat het hoorgesprek plaatsvindt op 29 april 2021 om 10.00 uur en wordt de gemachtigde nogmaals in de gelegenheid gesteld om de gegevens in te zien. De Heffingsambtenaar verzoekt de gemachtigde een voorstel te doen voor een dag en een tijdstip waarop de gemachtigde de stukken wil inzien en vermeldt daarbij dat ook een plaatsvervanger mag worden ingeschakeld.
2.11.
Bij e-mailbericht van 9 april 2021 reageert de gemachtigde als volgt:
“(…)
Overigens geldt ook dat persoonlijke omstandigheden ten grondslag liggen aan het verzoek om de matrix, grondstaffel en IWOZ-kaarten op grond van artikel 7:4 lid 4 Awb Pro te ontvangen. (…)”
2.12.
Bij e-mailbericht van 16 april 2021 wordt de gemachtigde nogmaals in de gelegenheid gesteld om een afspraak te maken voor de inzage van de stukken op het kantoor van de Heffingsambtenaar. Daarbij wordt de gemachtigde erop gewezen dat ook een plaatsvervanger de stukken mag inzien.
2.13.
Bij e-mailbericht van 18 april 2021 verklaart de gemachtigde dat het sturen van een plaatsvervanger niet mogelijk is, omdat daar dezelfde persoonlijke omstandigheden voor gelden en dat tijdens het hoorgesprek niet kan worden ingegaan op de vraag of de vergelijkingsmethode correct is toegepast, omdat de verzochte stukken niet aan de gemachtigde zijn verstrekt.
2.14.
Belanghebbende is op 29 april 2021 telefonisch gehoord.
2.15.
Bij brief van 2 juli 2021 heeft belanghebbende pro forma beroep ingesteld bij de Rechtbank. Bij brief van 2 augustus 2021 heeft belanghebbende zijn gronden aangevuld. Daarbij heeft belanghebbende een schaderapport en een factuur voor het opstellen van het schaderapport overgelegd. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende in hoger beroep verkoopinformatie van [naam] van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , overgelegd.
2.16.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de beschikte waarde een waardematrix en vastgoedrapporten van iWOZ overgelegd (incl. foto’s) van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Ter onderbouwing van de gebruikte inhoud van de woning heeft de Heffingsambtenaar een bouwtekening overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verschillende bolletjesgrafieken, die de gebruikte indexeringspercentages van de vergelijkingsobjecten uitwerken, en een nieuwe waardematrix, overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
WOZ-beschikking/aanslag onroerendezaakbelasting
WOZ-beschikking/aanslag onroerendezaakbelasting
(…)
8. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 231.000. Eiser heeft daartoe aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat bij verbouwingswerkzaamheden aan het buurpand schade is ontstaan aan de naspanwapening van een prefabbalk in de achtergevel van de woning. Hierdoor kan niet zomaar een aanbouw aan de woning worden gerealiseerd. Ten slotte bestrijdt eiser dat verweerder de inhoud van de woning juist heeft berekend.
9. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een overzicht met informatie over de opbouw van de waarde van de woning en de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten overgelegd (de matrix). In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 287.714. Voorts heeft verweerder erop gewezen dat de waarde inmiddels is verlaagd tot € 284.000.
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde goed vergelijkbare objecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo volgt uit het feit dat bij de waardering van de woning een lagere naar inhoud en objectkenmerken herrekende prijs-per-m³ (€ 501) is gehanteerd dan bij het - naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbare - object [adres 3] (€ 546) dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de aanvankelijk vastgestelde waarde van € 319.000 na contact met eiser met € 35.000 verlaagd. Daarvan heeft een bedrag van € 17.000 betrekking op de waardevermindering vanwege de doorboorde wapeningsstreng en is een waardevermindering van € 18.000 in aanmerking genomen wegens de verouderde voorzieningen van de woning. Eiser heeft met het rapport en hetgeen hij verder nog heeft aangevoerd, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet inzichtelijk en niet aannemelijk gemaakt dat en waarom verweerder te weinig rekening heeft gehouden met deze omstandigheden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat, nadat het probleem met de wapeningstreng is opgelost, een aanbouw gerealiseerd zou kunnen worden.
De rechtbank acht ten slotte aannemelijk dat de door verweerder gehanteerde inhoud van de woning juist is nu verweerder, zo volgt uit het verweerschrift en de daarbij gevoegde bouwtekening, de inhoud heeft nagemeten en eiser daartegenover niets heeft aangevoerd waaruit volgt dat de door verweerder berekende inhoud onjuist is.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag, na ambtshalve vermindering, niet te hoog zijn vastgesteld.
Schending artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb/artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ?
13. Het standpunt van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardeberekening toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van Pro de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.[1] In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.[2] Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardeberekening desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde dan wel eiser toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het taxatieverslag met betrekking tot de onderhavige waardebepaling op 16 maart 2021 naar gemachtigde is gezonden. Dat eiser zelf geen taxatieverslag heeft ontvangen, maakt niet dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn toezendplicht van het taxatieverslag. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Awb. Verweerder heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.[3] De stelling van gemachtigde dat hij om bijzondere redenen, namelijk dat hij geen risico wilde lopen op besmetting met het coronavirus, geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, maakt niet dat in de onderhavige zaak anders moet worden geoordeeld. In dat verband weegt de rechtbank mee dat verweerder gemachtigde heeft laten weten dat bij de inzage de coronamaatregelen in acht zullen worden genomen.
Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 2021[4] met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep tegen de bestreden uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
[1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.
[2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10.
[3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,
Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20, en Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.2.3.
[4] ECLI:NL:GHARL:2021:7246.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 2.2 genoemde stukken aan de gemachtigde had moeten toesturen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze ziet op de ongegrondverklaring van het beroep, en van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 237.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de fase van beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.
Belanghebbende klaagt, onder verwijzing naar artikel 6:17 Awb Pro, dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase afschriften van de waardematrix en de grondstaffel had moeten toezenden aan zijn gemachtigde. Bovendien geeft artikel 7:4, lid 4, Awb recht op toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken, aldus belanghebbende. Belanghebbende is door het niet overleggen van deze stukken benadeeld.
5.2.1.
De klacht van belanghebbende faalt. Artikel 6:17 Awb Pro gaat immers niet verder dan het in het geval dat er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). Indien uit hoofde van een andere bepaling een toezendplicht bestaat, dienen die stukken (ook) naar de gemachtigde te worden verzonden. Indien op grond van een andere bepaling ter inzagelegging wordt voorgeschreven, is daar geen sprake van.
5.2.2.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt Pro dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen en verplicht de Heffingsambtenaar niet tot toezending van die stukken. De verplichtingen die uit artikel 7:4, leden 2, 3 en 4, Awb voor de Heffingsambtenaar voortvloeien zijn samenhangend, gelet op de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3), waarin de regering onder meer opmerkt: "In aansluiting op het inzagerecht wordt in het derde lid [Hof: thans lid 4] bepaald dat belanghebbenden van de ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschrift kunnen verkrijgen." Voor de rechten die het spiegelbeeld van deze verplichtingen vormen, geldt hetzelfde. Dit betekent dat belanghebbende tijdens het uitoefenen van zijn inzagerecht om afschriften van stukken kan vragen die in het dossier zitten, al dan niet tegen vergoeding van de daarmee gemoeide kosten. Belanghebbende heeft van het inzagerecht geen gebruik gemaakt, hoewel wel meermaals de gelegenheid daartoe is geboden. Alsdan bestaat geen recht om desgevraagd afschriften van ter inzage gelegde stukken te verkrijgen. Omdat belanghebbende van zijn inzagerecht geen gebruik heeft gemaakt, faalt ook de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
5.3.
De stelling van belanghebbende dat hij het taxatieverslag niet heeft ontvangen, mist feitelijke grondslag. Uit de stukken blijkt dat het taxatieverslag als bijlage is gevoegd bij het e-mailbericht van 16 maart 2021. Uit de opvolgende e-mailcorrespondentie tussen de gemachtigde en de Heffingsambtenaar blijkt vervolgens dat de gemachtigde het desbetreffende e-mailbericht heeft ontvangen en daarop, bij e-mailbericht van 22 maart 2021, heeft gereageerd.
Schending motiveringsbeginsel
5.4.
De stelling van belanghebbende dat het hoorverslag niet hetgeen weergeeft dat ter hoorzitting is besproken en de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, behoeft geen behandeling, nu belanghebbende deze stelling ter zitting van de Rechtbank uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft prijsgegeven.
5.5.
Volgens belanghebbende heeft de Rechtbank ten onrechte de verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2021:7246) niet in haar overweging meegenomen. Deze stelling van belanghebbende mist feitelijke grondslag, nu de Rechtbank in overweging 11 heeft toegelicht waarom de verwijzing van belanghebbende naar de hiervoor genoemde uitspraak niet tot een ander oordeel leidt.
Waarde van de woning
5.6.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.7.
Voorop dient te worden gesteld dat de Heffingsambtenaar de bewijslast draagt van de voor de woning beschikte waarde. Hij dient aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.8.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.9.
De vergelijkingsobjecten zijn in voldoende mate vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Het betreft vergelijkbare woningtypes, met dezelfde bouwstijl, gelegen in dezelfde buurt, met een vergelijkbaar bouwjaar en vergelijkbare inhoud. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – wat betreft ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, voorzieningen, grondoppervlakte en de aan- of afwezigheid van (een extra) dakkapel – is in voldoende mate rekening gehouden door de Heffingsambtenaar. Uit de gedingstukken blijkt dat de Heffingsambtenaar de prijs per kubieke meter heeft bepaald, deze vervolgens heeft omgerekend naar de inhoud van de woning en daarna een correctie per punt van € 50 voor de waardering van onderhoud en kwaliteit/luxe en een correctie per punt van € 25 voor de waardering van uitstraling en voorzieningen heeft toegepast, indien deze afwijken van gemiddeld (‘3’). Voor zover belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 2] luxer is en een betere kwaliteit heeft dan de woning, heeft de Heffingsambtenaar dit verschil verdisconteerd door de kwaliteit/luxe van [adres 2] als boven gemiddeld (‘4’) te waarderen, en die van de woning en van [adres 3] als onder gemiddeld (‘2’) en die van [adres 4] als gemiddeld (‘3’) aan te merken. Ook heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning, door de onderhoudstoestand van de woning als onder gemiddeld (‘2’) en die van de vergelijkingsobjecten als gemiddeld (‘3’) aan te merken.
5.10.1.
Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet uitgaat van de juiste inhoud van de woning, maar onderbouwt deze stelling niet. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane inhoud van de woning (348 m3) aannemelijk heeft gemaakt met de door hem overgelegde bouwtekening. Belanghebbende heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waardoor zou moeten worden getwijfeld aan de betrouwbaarheid van de gegevens die op de bouwtekening staan vermeld.
5.10.2.
De stelling van belanghebbende dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] onjuist is, is door de Heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd weersproken. Belanghebbende heeft vervolgens niet toegelicht of bij de door hem voorgestane inhoud de garage wordt meegerekend. Ook heeft belanghebbende zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de indexering van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is gemaakt. Daartoe heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep verschillende bolletjesgrafieken overgelegd, die belanghebbende (ter zitting) niet heeft betwist.
5.10.3.
In tegenstelling tot hetgeen belanghebbende stelt, is bij de vaststelling van de waarde van de woning voldoende rekening gehouden met de doorboorde wapeningsstreng. De Heffingsambtenaar heeft met zijn verklaring dat belanghebbende hem voorafgaand aan de bezwaarprocedure gewezen heeft op de verouderde staat van de woning en dat sprake is van een bouwkundig gebrek en dat als gevolg daarvan de waarde van de woning met € 35.000 ambtshalve is verlaagd, aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de doorboorde wapeningsstreng en onderhoudstoestand van de woning. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de schade in het door belanghebbende overgelegde schaderapport wordt begroot op € 25.000. Voor zover belanghebbende in het herstel van dit gebrek wordt belemmerd door zijn buren, wordt in hetzelfde schaderapport een (zelfs goedkopere) mogelijkheid geboden om het gebrek te herstellen zonder medewerking van de buren.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.