Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-22/00746 en BK-22/00747
Uitspraak van 24 januari 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: […] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 juni 2022, nummers ROT 21/304 en ROT 21/1045.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1a] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 554.000 (de beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag 1).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1b] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 484.000 (de beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag 2).
1.3.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de tegen beschikking 1 en beschikking 2 en de aanslag 1 en 2 gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is éénmaal een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld.
“De Rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten;
- wijzigt de WOZ-beschikkingen 1 en 2 in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op respectievelijk € 490.000,- en € 425.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslagen onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.”
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 2 december 2022 nadere stukken ingediend.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 december 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1a] en [adres 1b] te [woonplaats] . Het betreft twee boven elkaar gelegen tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 185 m² en 181 m². Het bouwjaar van de onroerende zaken is 1922. De onroerende zaken zijn voor de toepassing van de Wet WOZ door de Heffingsambtenaar aangemerkt als twee objecten.
2.2.
Naar aanleiding van het door belanghebbende gemaakte bezwaar tegen de aanslagen 1 en 2 heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende bij brieven van 23 en 30 juni 2020 verzocht om foto’s van de onroerende zaken toe te zenden. Een inpandige opname was op dat moment in verband met het COVID-19-virus niet mogelijk. De brieven luiden als volgt:
“(…) Volgens u is de waarde niet juist vastgesteld. U heeft daarbij aangegeven dat de woning een aantal minpunten heeft.
Normaal gesproken komt de taxateur langs om uw woning te bekijken. Op dit moment is dat niet mogelijk vanwege het coronavirus. Het RIVM (het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu) geeft namelijk aan contacten zoveel mogelijk te vermijden.
Natuurlijk willen we uw bezwaarschrift zo snel mogelijk afhandelen. Daarom verzoek ik u om foto's te maken van uw woning (woonkamer, keuken, badkamer en de door u genoemde minpunten). Wilt u deze foto's voor [8 juli 2020 ( [adres 1a] ) respectievelijk 15 juli 2020 ( [adres 1b] ),
Hof] sturen naar [e-mailadres]
Hof] sturen naar [e-mailadres]
(…)
Het toezenden van de foto's is niet verplicht. Als u hieraan niet mee wilt of kunt werken ga ik bij de afhandeling van uw bezwaarschrift uit van de gegevens die ik van uw woning heb.”
2.3.
Bij e-mail van 7 juli 2020 heeft belanghebbende een aantal foto’s aan de Heffingsambtenaar verstrekt.
2.4.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2020 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar betreffende [adres 1a] afgewezen en de beschikking 1 en de aanslag 1 gehandhaafd. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix in het geding gebracht, waarin het volgende is opgenomen:
“Adres
[adres 1a]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Type woning
Benedenwoning
Benedenwoning
Benedenwoning
Benedenwoning
Buurt
[buurt]
[buurt]
[buurt]
[buurt]
Bouwjaar
1922
1922
1922
1919
Gebruiksoppervlakte
185 m2
142 m2
130 m2
158 m2
Tuinoppervlakte
95 m2
0 m2
40 m2
95 m2
VLOK
3 – 3 – 3 – 3
3 – 3 – 3 – 3
3 – 3 – 3 – 4
3 – 3 – 3 – 3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 554.000
Verkoopdatum
15-1-2019
6-3-2018
27-8-2018
Koopsom
€ 392.500
€ 470.000
€ 575.000
Koopsom op waardepeildatum
€ 392.500
€ 533.565
€ 607.811
Waardeverandering
0%
13,52%
5,71%
Tuinwaarde
€ 67.170
€ 37.965
€ 67.170
Prijs tuin per m2
€ 707
€ 949
€ 707
Hoofdgebouw waarde
€ 486.830
€ 392.500
€ 495.600
€ 540.641
Prijs opstal per m2
€ 2.632
€ 2.764
€ 3.812
€ 3.422”
2.5.
Bij uitspraak op bezwaar van eveneens 8 december 2020 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar betreffende [adres 1b] ook afgewezen en de beschikking 2 en de aanslag 2 gehandhaafd. In de beroepsfase heeft de Heffingsambtenaar een matrix in het geding gebracht, waarin het volgende is opgenomen:
“Adres
[adres 1b]
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
Type woning
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Buurt
[buurt]
[buurt]
[buurt]
[buurt]
Bouwjaar
1922
1923
1917
1922
Gebruiksoppervlakte
181 m2
163 m2
137 m2
126 m2
VLOK
3 – 3 – 3 – 3
3 – 3 – 3 – 3
3 – 3 – 4 – 3
3 – 3 – 3 – 3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 484.000
Verkoopdatum
2-11-2018
18-4-2018
15-7-2019
Koopsom
€ 426.799
€ 471.000
€ 438.000
Correctie reservefonds VVE
- € 125
€ 0
€ 0
Koopsom op waardepeildatum
€ 438.177
€ 525.600
€ 399.624
Waardeverandering
2,70%
11,59%
-8,76%
Dakterras
€ 10.000
€ 10.000
Hoofdgebouw waarde
€ 484.000
€ 438.177
€ 515.600
€ 389.624
Prijs opstal per m2
€ 2.674
€ 2.688
€ 3.764
€ 3.092”
2.6.
Naar aanleiding van de ingediende beroepschriften bij de Rechtbank is door de Heffingsambtenaar een compromisvoorstel gedaan. Bij brief van 23 juni 2021 heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende het volgende geschreven:
“In uw beroepschrift geeft u aan dat het echter 1 object betreft, doorgebroken over en weer, in zijn totaliteit vrij toegankelijk en niet afsluitbaar, en dat dit gehele pand wordt bewoond door uw zoon en uzelf, de eigenaar van beide panden. Zowel fysiek als juridisch zou in feite geen sprake zijn van een gesplitst pand.
Voor de onderhavige aanslagen zou dit betekenen dat deze ten onrechte voor twee afzonderlijke woningen zijn opgelegd; de z.g. WOZ-objectafbakening zou foutief zijn. Dit zou de vernietiging van beide beschikkingen impliceren en er zou 1 nieuwe WOZ-beschikking genomen worden voor het samengevoegde enkele object.
De WOZ-waarde van de woning heeft overigens geen relatie met de toenmalige aankoopprijs, maar is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2020 [bedoeld zal zijn 1 januari 2019;
Hof], vastgesteld aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen. Daarbij kan mogelijk wel de door u beschreven overlast van het belendende café in worden verdisconteerd. Een waarde van € 200.000,-- zoals door u bepleit, lijkt overigens niet in overeenstemming met de huidige marktwaarde.
Hof], vastgesteld aan de hand van verkopen van vergelijkbare woningen. Daarbij kan mogelijk wel de door u beschreven overlast van het belendende café in worden verdisconteerd. Een waarde van € 200.000,-- zoals door u bepleit, lijkt overigens niet in overeenstemming met de huidige marktwaarde.
Deze correctie zou ook gepaard met de vereiste formaliteiten. De samenvoeging zou dan doorgegeven moeten worden aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), zodat e.e.a. aan een bouwinspecteur kan worden doorgeven om eventueel te gaan controleren. Naar ik aanneem zal samenvoeging ook een huisnummerwijziging met zich meebrengen.
Wat de beroepsprocedure betreft, zou deze eindigen met de vernietiging van de bestreden beschikkingen. Het betaalde griffierecht zou ik vergoeden zodra ik bericht van intrekking van het beroepschrift heb ontvangen van de Rechtbank.”
2.7.
Belanghebbende heeft niet gereageerd op de voornoemde brief van de Heffingsambtenaar.
2.8.
De mondelinge behandeling bij de Rechtbank heeft plaatsgevonden ter zitting van 3 december 2021. De Rechtbank heeft na die zitting het onderzoek geschorst teneinde de Heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen de onroerende zaken ter plaatse door de taxateur van de gemeente te laten beoordelen. Het proces-verbaal van de zitting vermeldt dienaangaande het volgende:
“- [Belanghebbende] werkt mee aan de beoordeling van de woningen ter plaatse door (de taxateur) van de Heffingsambtenaar;
- uiterlijk 7 januari 2022 neemt [de Heffingsambtenaar] een nieuw besluit met daarbij gevoegd onder meer een taxatierapport;
- uiterlijk 21 januari 2022 geeft [belanghebbende] daarop zijn reactie – nadere beroepsgronden; uiterlijk 4 februari 2022 dient [de Heffingsambtenaar] een verweerschrift in;
- op 17 februari 2022 zal de behandeling van het onderzoek ter zitting op een nader te bepalen tijdstip voortgezet worden.”
2.9.
Bij brief van 10 januari 2022 heeft de Heffingsambtenaar de Rechtbank bericht dat door belanghebbende een inpandige opname wordt geweigerd. De Heffingsambtenaar heeft daarbij vermeld dat hij de waarde van beide onroerende zaken uitsluitend zal verminderen in verband met de gestelde overlast van het belendende café. De brief vermeldt:
“Ik zal de waarde van het object [adres 1a] verminderen van € 554.000,-- naar € 490.000,--van [adres 1b] van € 484.000,— naar € 425.000,--.”
2.10.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 8 juni 2022. De Rechtbank heeft op 20 juni 2022 uitspraak gedaan, waarbij de waarden van de onroerende zaken zijn verminderd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Objectafbakening
1. De rechtbank beoordeelt eerst de vraag of de onroerende zaken 1 en 2 als afzonderlijke objecten moeten worden aangemerkt zoals verweerder heeft vastgesteld of dat deze als samenstel gezien moeten worden zoals eiser voorstaat.
2. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van onderdeel d van dit artikel wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer van de in onderdeel c bedoelde gedeelten die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
Een belastingobject moet daarom worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid. Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte, en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn.
3. Ter zitting van 3 december 2021 heeft eiser verklaard dat de onroerende zaken 1 en 2 feitelijk al jaren en ook op 1 januari 2019 (waardepeildatum) één geheel zijn. De opgang van beide onroerende zaken is bij onroerende zaak 1 en de onroerende zaken worden wel gescheiden door een deur, maar daar zit geen slot op.
De rechtbank heeft met partijen ter zitting afgesproken dat eiser meewerkt aan de beoordeling ter plaatse van de onroerende zaken 1 en 2 door de taxateur van verweerder. Eiser heeft om hem moverende redenen niet meegewerkt aan de opname ter plaatse en onder die omstandigheden is het niet onredelijk dat verweerder het geheel, evenals in voorgaande belastingjaren, heeft aangemerkt als twee onroerende zaken.
Het is eiser zelf die de gelegenheid voorbij heeft laten gaan om de onroerende zaken 1 en 2 op te laten nemen door verweerder. Het is niet voldoende dat eiser tijdens de voortzetting van het onderzoek ter zitting op 8 juni 2022 een filmpje en een foto heeft getoond van de onroerende zaken 1 en 2, omdat daarmee onvoldoende inzicht gegeven is in de situatie ter plaatse om tot de conclusie te komen dat er sprake is van één geheel.
Waardebepaling
4. Verder is de waarde van de onroerende zaak 1 en 2 op de waardepeildatum in geschil.
5. De onroerende zaken 1 en 2 zijn twee boven elkaar gelegen tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 185 m² en 181 m². Het bouwjaar is 1922.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
7. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 490.000,- van de onroerende zaak 1 en tot een waarde van € 425.000,- van de onroerende zaak 2. Eiser stelt dat de waarde van de onroerende zaken 1 en 2 een totale waarde van € 200.000,- bedraagt.
8. Omdat de door verweerder in beroep verdedigde waardes lager zijn dan de eerder vastgestelde waarden, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn.
9. De in de bestreden besluiten 1 en 2 opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken. Daarnaast hebben alle verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de verkopen dicht genoeg bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen om in de waardering te gebruiken. In de bestreden besluiten maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
10. Met de waardeverlaging in beroep heeft verweerder ruimschoots rekening gehouden met de gestelde overlast van het op de hoek van de straat gelegen café. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van houtrot. Eiser heeft weliswaar op verzoek van verweerder een aantal foto’s verstrekt, maar niet van het houtwerk en hiermee maakt eiser geen houtrot aannemelijk. Dat er geen actieve vereniging van eigenaren is en er geen reservefonds is, heeft eiser niet toegelicht en ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is niet van verschillen gebleken. Van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het recht op family life en de privacy wetgeving is de rechtbank niet gebleken.
Gelet op het voorgaande maakt verweerder aannemelijk dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
12. De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die eiser heeft gemaakt.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is:
of [adres 1a] en [adres 1b] als één onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ moeten worden aangemerkt;
of de waarden van [adres 1a] en [adres 1b] op een te hoog bedrag zijn vastgesteld;
of de heffing van onroerende-zaakbelastingen in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het eerste protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), met het verbod op discriminatie zoals bedoeld in artikel 14 van Pro het EVRM en met het evenredigheidsbeginsel als bepaald in artikel 3:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb);
of de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet Pro WOZ dan wel artikel 7:4 Awb Pro heeft gehandeld;
of de Heffingsambtenaar in strijd met artikel 22 van Pro de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) heeft gehandeld; en
of aan belanghebbende een vergoeding van immateriële schade en een proceskostenvergoeding moet worden toegekend.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert – naar het Hof begrijpt – tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vernietiging van de beschikkingen en de aanslagen, en tot de vaststelling van een nieuwe beschikking met een WOZ-waarde van € 0, waarbij [adres 1a] en [adres 1b] als één onroerende zaak worden aangemerkt. Voorts verzoekt belanghebbende om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tot slot verzoekt belanghebbende de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht te veroordelen.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Objectafbakening
5.1.1.
Belanghebbende betoogt dat onroerende zaken 1 en 2 als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt en niet als twee afzonderlijke objecten, zodat de voor elk object afzonderlijk genomen beschikking en opgelegde aanslag moeten worden vernietigd.
5.1.2.
Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, Wet WOZ dient als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een belastingobject behoort derhalve te worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (HR 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850, BNB 2001/424). Relevant voor de afbakening van een object zijn de afsluitbaarheid van het gedeelte, en of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waaraan niet afdoet, dat sommige van die voorzieningen beperkt zijn. Op grond van het bepaalde in artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ wordt vervolgens een samenstel van twee gebouwde eigendommen of zelfstandige gedeelten van zodanige eigendommen voor de toepassing van de Wet WOZ als één object aangemerkt, indien de eigendommen of zelfstandige gedeelten naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en de eigendommen of zelfstandige gedeelten bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn.
5.1.3.
De Heffingsambtenaar heeft [adres 1a] en [adres 1b] als twee afzonderlijke objecten aangemerkt voor de toepassing van de Wet WOZ. Hierbij heeft de Heffingsambtenaar in aanmerking genomen dat het pand dat reeds generaties lang in het bezit is van de familie van belanghebbende en waarvan belanghebbende in 1999 eigenaar is geworden, in 1980 is gesplitst in twee appartementen en daarbij twee huisnummers zijn toegekend, te weten [adres 1a] en [adres 1b] . Belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar en ook de Rechtbank en het Hof – behoudens een ter zitting bij het Hof gegeven globale beschrijving van de indeling – geen inzicht willen geven in de feitelijke situatie van [adres 1a] en [adres 1b] en evenmin duidelijkheid verschaft over de in beide objecten aanwezige voorzieningen, zoals een badkamer, keuken en toilet. Ook is geen duidelijkheid verschaft over de toegankelijkheid en de afsluitbaarheid van de objecten. De bij de Rechtbank gemaakte afspraken over een inpandige opname van de onroerende zaken door de taxateur zijn door toedoen van belanghebbende niet nagekomen. Hoewel het belanghebbende vrij staat om een inpandige opname te weigeren, is het Hof met de Rechtbank van oordeel dat het onder deze omstandigheden niet onredelijk is dat de Heffingsambtenaar [adres 1a] en [adres 1b] , evenals in voorgaande belastingjaren, heeft aangemerkt als twee onroerende zaken. Bij gebreke van gegevens over de feitelijke indeling en het gebruik van de beide objecten kan de Heffingsambtenaar niet anders dan uitgaan van de gegevens die hem wel bekend zijn.
5.1.4.
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat de vraag onder a) ontkennend moet worden beantwoord.
Waarde
5.2.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen geldt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling gebruik maakt van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, dan wel een jaar ná de waardepeildatum. Bovendien geldt dat het de Heffingsambtenaar daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
5.2.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarden van € 490.000 voor [adres 1a] en € 425.000 voor [adres 1b] niet te hoog zijn vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden heeft de Heffingsambtenaar matrices met vergelijkingsobjecten overgelegd (zie 2.4 en 2.5). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woningen. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woningen, bouwjaar, ligging en grootte van de kavels, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.2.3.
Gelet op de door de Heffingsambtenaar overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van [adres 1a] en [adres 1b] niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de stukken volgt dat de waarden van de onroerende zaken zijn bepaald op basis van de methode van modelmatige waardebepaling. Daarbij is rekening gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren tussen de onroerende zaken en de verkochte woningen, zoals de grootte, de ligging en een eventueel aanwezige tuin of aanwezig dakterras. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat zowel [adres 1a] als [adres 1b] in de matrices voor wat betreft voorzieningen (V), ligging (L), onderhoud (O) en kwaliteit (K) als gemiddeld (VLOK: ‘3-3-3-3’) zijn beoordeeld en dat nadien een neerwaartse correctie naar ‘benedengemiddeld’ heeft plaatsgevonden voor wat betreft de ligging in verband met de overlast van de naburige horecagelegenheid, hetgeen heeft geleid tot de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarden. Met deze aanpassing is in voldoende mate rekening gehouden met de slechtere ligging van de onroerende zaken ten opzichte van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten.
5.2.4.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Belanghebbende betoogt een waarde van nihil voor beide objecten, maar heeft geen gronden aangedragen die een dergelijke waarde kan rechtvaardigen. De stelling dat het volledige pand een gemeenschappelijke ruimte vormt voor beide onroerende zaken, kan zonder nadere onderbouwing – die niet is gegeven – niet tot het oordeel leiden dat de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarden te hoog zijn en dat de waarde van beide onroerende zaken daarom op nihil moet worden bepaald.
5.2.5.
Belanghebbende betoogt voorts dat een pand dat zich meer dan 100 jaar binnen één familie bevindt, geen deel meer uitmaakt van het economische verkeer en niet kan worden gewaardeerd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Tevens betoogt belanghebbende dat de waarde van woningen kunstmatig hoog wordt gehouden. Er is volgens belanghebbende sprake van een onvrije markt, zodat geen sprake kan zijn van zakelijke transacties. De
WOZ-waarde meet volgens belanghebbende niet de waarde in het economische verkeer, maar uitsluitend de kredietverlening die hiermee in stand wordt gehouden. Volgens belanghebbende wordt de waarde gemanipuleerd door de hoogte van de hypothecaire lening die de koper kan aangaan. Beide stellingen leiden niet tot het oordeel dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. De waardebepaling van de Wet WOZ is immers gebaseerd op de waarde in het economische verkeer, die, zoals hiervoor in 5.1 is beschreven, wordt gesteld op de waarde van de onroerende zaak in het geval deze in de markt zou worden verkocht aan de meestbiedende. De daarvoor door de Heffingsambtenaar gebruikte methode van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is daarvoor een geëigende methode en dat geldt niet voor de door belanghebbende voorgestane methode om de waarden te bepalen op de historische aankoopprijs vermeerderd met de gepleegde investeringen, noch voor de methode om de waarde te bepalen aan de hand van algemene statistische gegevens en op die grond een correctie op de waarde toe te passen. Voor zover belanghebbende stelt dat de Wet WOZ moet worden gewijzigd en de volgens deze Wet vastgestelde waarde neerwaarts moet worden bijgesteld, faalt die stelling. De rechter mag op grond van artikel 11 van Pro de Wet algemene bepalingen de innerlijke waarde of de billijkheid van de Wet WOZ niet beoordelen (vgl. Gerechtshof Den Haag 25 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:73).
WOZ-waarde meet volgens belanghebbende niet de waarde in het economische verkeer, maar uitsluitend de kredietverlening die hiermee in stand wordt gehouden. Volgens belanghebbende wordt de waarde gemanipuleerd door de hoogte van de hypothecaire lening die de koper kan aangaan. Beide stellingen leiden niet tot het oordeel dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. De waardebepaling van de Wet WOZ is immers gebaseerd op de waarde in het economische verkeer, die, zoals hiervoor in 5.1 is beschreven, wordt gesteld op de waarde van de onroerende zaak in het geval deze in de markt zou worden verkocht aan de meestbiedende. De daarvoor door de Heffingsambtenaar gebruikte methode van vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten is daarvoor een geëigende methode en dat geldt niet voor de door belanghebbende voorgestane methode om de waarden te bepalen op de historische aankoopprijs vermeerderd met de gepleegde investeringen, noch voor de methode om de waarde te bepalen aan de hand van algemene statistische gegevens en op die grond een correctie op de waarde toe te passen. Voor zover belanghebbende stelt dat de Wet WOZ moet worden gewijzigd en de volgens deze Wet vastgestelde waarde neerwaarts moet worden bijgesteld, faalt die stelling. De rechter mag op grond van artikel 11 van Pro de Wet algemene bepalingen de innerlijke waarde of de billijkheid van de Wet WOZ niet beoordelen (vgl. Gerechtshof Den Haag 25 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:73).
5.2.6.
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat ook de vraag onder b) ontkennend moet worden beantwoord.
Het EVRM en artikel 3:4, lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht
5.3.1.
Belanghebbende betoogt dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen (artikel 220 van Pro de Gemeentewet) in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het eerste protocol bij het EVRM (artikel 1 van Pro het EP), met het verbod op discriminatie zoals bedoeld in artikel 14 van Pro het EVRM en met het evenredigheidsbeginsel als bepaald in artikel 3:4, lid 2, Awb. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat het WOZ-stelsel de door het EVRM gegarandeerde recht om vrij te beschikken over eigendom inperkt, doordat het een verhoudingsgewijs zware financiële last verbindt aan de keuze om niet over te gaan tot verkoop van de woning bij steeds hoger wordende WOZ-waarden.
5.3.2.
Het Hof ziet geen grond voor de stelling van belanghebbende dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van Pro het EP. Het bepaalde in artikel 1 van Pro het EP vereist dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar is in de uitoefening en aldus een waarborg biedt tegen willekeur. Het Hof is van oordeel dat artikel 220c van de Gemeentewet in samenhang bezien met de artikel 17 Wet Pro WOZ hieraan voldoet. De inhoud van deze artikelen is toegankelijk en precies en voor een belastingplichtige is duidelijk dat de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer. Nu dit voor alle eigenaren van een woning geldt, is geen sprake van willekeur.
5.3.3.
Ook is geen sprake van schending van de ‘fair balance’ tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten op het niveau van de regelgeving. Blijkens de parlementaire geschiedenis is de primaire doelstelling van de wetgever met de invoering van de onroerende-zaakbelastingen het genereren van inkomsten voor de gemeenten. De gemeenten zijn vrij in de keuze van degenen die op grond van het hebben van het genot van de onroerende zaak krachtens een zakelijk of een persoonlijk recht in de belasting zullen worden betrokken. Door het aansluiten voor de heffingsmaatstaf van de onroerende-zaakbelastingen bij de WOZ-waarde en het hanteren van de ficties wordt de waarde van de onroerende zaak in sterke mate geobjectiveerd. De aan de wetgever bij de heffing en invordering van belastingen toekomende ruime beoordelingsmarge is met de heffing van onroerende-zaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, niet overschreden.
5.3.4.
Belanghebbende heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een individuele of buitensporige last. Anders dan belanghebbende voorstaat, wordt onder een individuele buitensporige last niet verstaan een last die belanghebbende net als anderen treft, maar kan alleen sprake zijn van een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in het geval van belanghebbende sterker laat voelen dan in het algemeen. Daarvan is gelet op de enkele – niet onderbouwde – stelling van belanghebbende dat de heffing van onroerende-zaakbelastingen voor hem een zware financiële last vormt, geen sprake. Ook het door belanghebbende aangedragen arrest Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1963, BNB 2022/27, maakt dit niet anders, aangezien dit arrest specifiek ziet op het box 3-systeem dat vanaf 2017 is ingevoerd en niet op andere belastingen zoals de onroerende-zaakbelastingen.
5.3.5.
Voor een geslaagd beroep op het discriminatieverbod van artikel 14 van Pro het EVRM en schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, lid 2, Awb zal belanghebbende in elk geval moeten stellen welke mate van ongelijkheid en onevenredigheid bestaat, te meer omdat de toepassing van de Wet WOZ, waarbij de heffing is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer, op zich niet leidt tot een onevenredig besluit. Belanghebbende heeft hiertoe niets aangevoerd. Het beroep op discriminatie en het beroep op schending van het evenredigheidsbeginsel falen reeds op die grond. Het verzoek van belanghebbende om een billijkheidscorrectie kan om deze reden niet worden toegewezen.
5.3.6.
De vraag onder c) beantwoordt het Hof aldus eveneens ontkennend.
Gegevensverstrekking
5.4.2.
Artikel 40, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Uit de stukken van het geding volgt niet dat belanghebbende in de bezwaarfase een dergelijk verzoek heeft gedaan. Mitsdien kan van een schending van voornoemd artikel geen sprake zijn.
5.4.3.
Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Op grond van het bepaalde in artikel 25, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen geldt dat, in afwijking van artikel 7:2 Awb Pro, horen alleen plaatsvindt als de belastingplichtige in zijn bezwaarschrift daarom heeft verzocht. Uit de stukken van het geding volgt niet dat belanghebbende om een hoorgesprek heeft verzocht, zodat de Heffingsambtenaar niet gehouden was om belanghebbende voor een hoorgesprek uit te nodigen. Mitsdien is evenmin sprake van een schending van het inzagerecht.
5.4.4.
Ook de onder d) vermelde vraag beantwoordt het Hof ontkennend.
Overige gronden
5.5.1.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar met de wijze van vaststelling van de WOZ-waarden heeft gehandeld in strijd met artikel 22 van Pro de AVG. Op grond van het bepaalde in artikel 22 van Pro de AVG heeft een betrokkene het recht niet te worden onderworpen aan een uitsluitend op geautomatiseerde verwerking, waaronder profilering, gebaseerd besluit waaraan voor hem rechtsgevolgen zijn verbonden of dat hem anderszins in aanmerkelijke mate treft. Belanghebbende heeft nagelaten een eenduidige conclusie te verbinden aan zijn betoog.
5.5.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat bij de vaststelling van de waarden van de onroerende zaken natuurlijke personen betrokken zijn geweest en hij heeft voorts toegelicht hoe de waarden van in de gemeente gelegen woningen (mede) door menselijke tussenkomst worden bepaald. Volgens de Heffingsambtenaar is dan ook geen sprake van een uitsluitend op geautomatiseerde verwerking gebaseerd besluit, waardoor geen sprake kan zijn van een schending van artikel 22 van Pro de AVG.
5.5.3.
Het Hof stelt voorop dat de stelling dat de Heffingsambtenaar met de genomen beschikkingen in strijd heeft gehandeld met de AVG – wat daar verder ook van zij – niet als beroepsgrond in de onderhavige zaak kan worden behandeld. Belanghebbende dient zich daarvoor te wenden tot de Autoriteit Persoonsgegevens.
5.5.4.
Voor het overige is het Hof van oordeel, gelet op de wettelijke grondslag voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak (artikel 22 Wet Pro WOZ) alsmede voor de registratie van het waardegegeven (artikel 37a Wet WOZ) en de verstrekking daarvan aan belanghebbenden dan wel aan eenieder voor een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient (artikel 40 en Pro 40a Wet WOZ), dat de Heffingsambtenaar met het nemen van de beschikkingen, het opleggen van de aanslagen en het eventueel (doen) verstrekken van het waardegegeven aan derden, niet onrechtmatig jegens belanghebbende heeft gehandeld. Evenmin is gebleken van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, schending van het recht op gezinsleven en/of schending van het recht op privacy. Voor zover belanghebbende dan ook heeft bedoeld te stellen dat de beschikkingen en de aanslagen hierom moeten worden vernietigd, faalt die stelling.
5.5.5.
Ook de grond onder e) leidt niet tot een gegrondbevinding van het hoger beroep.
Redelijke termijn
5.6.1.
Belanghebbende heeft zich voor het eerst in hoger beroep op het standpunt gesteld dat aan hem een vergoeding van immateriële schade moet worden toegekend in verband met overschrijding van de redelijke termijn van de bezwaar- en de beroepsprocedure.
5.6.2.
Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de Rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De termijn begint in de regel te lopen op het moment waarop de inspecteur het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het Hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140).
5.6.3.
Aangezien het verzoek om immateriële schadevergoeding voor het eerst in hoger beroep is gedaan, moet de vraag of de redelijke termijn is overschreden worden beoordeeld naar de stand van het geding ten tijde van de uitspraak op het hoger beroep. Daarbij wordt de duur van de totale procedure tot dan toe in ogenschouw genomen. Een voortvarende behandeling van het hoger beroep kan in een zodanig geval dan ook ertoe leiden dat de overschrijding van de redelijke termijn door het bestuursorgaan en/of de rechtbank wordt gecompenseerd (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3562, BNB 2015/43).
5.6.4.
Het Hof stelt vast dat na de ontvangst van de bezwaarschriften op 27 januari 2020 tot de datum van zijn uitspraak op 24 januari 2023 (afgerond) drie jaar zijn verstreken. Het voorgaande brengt mee dat de redelijke termijn van vier jaar niet is overschreden en belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Het daartoe strekkende verzoek wijst het Hof af.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
- wijst af het verzoek om vergoeding van immateriële schade.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, T.A. de Hek en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 24 januari 2023 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.