Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00128
Uitspraak van 13 april 2023
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 januari 2022, nummer SGR 20/7925.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 363.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 20 februari 2023. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend, ingekomen bij het Hof op 22 februari 2023.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met aanbouw van het bouwjaar 1961 en heeft een berging van ongeveer 11 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 298 m3 en de oppervlakte van het perceel ongeveer 147 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix staan, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] (bouwjaar 1960), [adres 3] (bouwjaar 1960) en [adres 4] (bouwjaar 1965) (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep voorts foto’s betreffende het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] overgelegd, alsmede een koopinlichtingenformulier betreffende het vergelijkingsobject [adres 4] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het waarderapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank stelt daarbij voorop dat zij in wat partijen over en weer hebben aangevoerd en overgelegd geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de door verweerders taxateur aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegerekende objectkenmerken en kwalificaties. Evenmin vindt de rechtbank aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de in het waarderapport genoemde inhoudsmaten. Dat de door eiseres overgelegde stamkaarten van de vergelijkingsobjecten andere inhoudsmaten tonen acht de rechtbank, zonder nadere uitleg/verklaring die daarbij niet is gegeven, daartoe onvoldoende. Verder is, gezien het feit dat de woning een aanmerkelijk lagere prijs-per-m3 heeft dan de - naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbare - vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] , ook voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning over een gedateerde badkamer en toilet beschikt. Dat hiervan een nog sterkere waardeverminderende invloed uitgaat, heeft eiseres niet inzichtelijk en niet aannemelijk gemaakt.
9. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar heeft nagelaten alle op het geding betrekking hebbende stukken te overleggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 338.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor het bezwaar, beroep en hoger beroep, en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.1.
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. In dat verband voert hij aan dat de Heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen, nu belanghebbende hierom gemotiveerd heeft verzocht. Volgens belanghebbende maakt de Heffingsambtenaar met het overleggen van deze stukken zijn keuzes inzichtelijk en kan belanghebbende hiermee controleren of de in het taxatierapport vermelde gegevens, waaronder de bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten, juist zijn.
5.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten (zie HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164).
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft in zijn nadere stuk van 22 februari 2022 toegelicht dat de taxateur in het jaar 2021 opnieuw de bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten heeft opgemeten, door middel van het verrichten van 3d-metingen, en heeft de afbeeldingen daarvan als bijlage toegevoegd. Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar overgelegde resultaten van de verrichte 3d-metingen reeds voldoende voor de beoordeling van de vraag of de bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten, zoals vermeld in het taxatierapport en de matrix van de Heffingsambtenaar, juist zijn. Voorts heeft belanghebbende ter zitting desgevraagd niet dan wel onvoldoende kunnen toelichten wat de toegevoegde waarde van de iWOZ-kaarten is voor de wijze waarop de waarde van de woning is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de op de iWOZ-kaarten vermelde gegevens een verzameling van gegevens vormen waarmee gemachtigde van belanghebbende reeds bekend is en die niet nopen tot een andere waardevaststelling van de woning dan de waardevaststelling met de gegevens die in het taxatierapport staan vermeld. Gelet hierop acht het Hof de iWOZ-kaarten niet van belang voor de beslechting van dit geschilpunt. De Heffingsambtenaar heeft daarmee voldaan aan zijn verplichting de op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen.
De waarde van de woning
5.4.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 4344).
5.5.
Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde vastgesteld op € 363.000 en is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.6.
Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, ligging en inhoud in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van de door belanghebbende in zijn hogerberoepschrift aangevoerde klacht met betrekking tot de bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten, in zijn nadere stuk van 22 februari 2022 toegelicht dat de taxateur in het jaar 2021 opnieuw de bruto-inhoud van deze objecten heeft opgemeten, door middel van het verrichten van 3d-metingen, en heeft de afbeeldingen daarvan als bijlage toegevoegd (zie ook 5.2). Uit deze metingen volgt dat de bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 4] , niet afwijkt van de inhoud zoals vermeld in het taxatierapport en de matrix. Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 4] heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de bruto-inhoud zoals vermeld in de matrix weliswaar onjuist is (300 m3), maar dat bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van de juiste bruto-inhoud (340 m3), die ook overigens als zodanig in het taxatierapport staat vermeld. Gelet op deze nieuwe metingen en de daarbij gegeven toelichting acht het Hof aannemelijk dat de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning van de juiste bruto-inhoud van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan, hetgeen belanghebbende nadien ter zitting ook overigens heeft erkend.
5.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in de voorzieningen tussen de vergelijkingsobjecten en de onderhavige woning. Belanghebbende wijst daarbij met name op de gedateerdheid van de badkamer en het toilet van de woning, en verwijst daarbij naar de overgelegde foto’s daarvan. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift verwezen naar de foto’s van het voorzieningenniveau van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] , alsmede naar het koopinlichtingenformulier van [adres 4] , en stelt daartegenover dat de vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop een vergelijkbaar voorzieningenniveau als de woning hadden. Naar het oordeel van het Hof volgt uit deze stukken dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de badkamer en het toilet van de woning. Aan de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] is immers een hogere vlok-codering toegekend (4) dan aan de voorzieningen van de woning (3). Blijkens de foto’s verschillen de badkamers en de toiletten van voormelde vergelijkingsobjecten voorts niet zodanig van die van de woning, dat dit tot een waardedrukkend effect op de waarde van de woning leidt. Verder wordt in aanmerking genomen dat de koper van het vergelijkingsobject [adres 4] , zo volgt uit het koopinlichtingenformulier, de algehele staat van onderhoud van dit object als “redelijk” heeft ervaren. Voorts zijn in de vastgestelde waarde de overige onderlinge verschillen voldoende verdisconteerd.
5.8.
Hetgeen belanghebbende overigens ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet aan het in 5.6 gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 338.000 moet zijn, uitgaande van de bruto-inhoud van het vergelijkingsobject [adres 4] , volgend uit de door de Heffingsambtenaar verrichte 3d-meting van dit object. In de matrix die belanghebbende bij zijn nadere stuk van 20 februari 2023 heeft gevoegd, wordt ten aanzien van de woning uitgegaan van een lagere vlokcodering voor de voorzieningen (2) en de ligging (3), dan waarvan de Heffingsambtenaar in zijn matrix is uitgegaan. Gelet op hetgeen in 5.7 is overwogen, acht het Hof de aan de voorziening van de woning toegekende vlokcodering “3” door de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt. Voorts kan belanghebbende in zijn lagere vlokcodering voor de ligging van de woning, niet worden gevolgd. Daartoe overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de hogere vlokcodering (5) die aan de ligging van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] is toegekend, het gevolg is van het nabij gelegen strand. Dat aan de ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] een lagere vlokcodering (4) is toegekend, terwijl het strand dichter bij dit object is gelegen, kan belanghebbende niet baten. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat deze lagere vlokcodering voor de ligging van het object [adres 4] is toegekend vanwege de omstandigheid dat tegenover dit object een gebouwencomplex is gelegen dat bestaat uit een schoolgebouw en een winkelcentrum, hetgeen de ligging van dit object minder aantrekkelijk maakt. Het Hof acht deze toelichting en het daarop gebaseerde waardedrukkend effect aannemelijk. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, A. van Dongen en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 13 april 2023 in het openbaar uitgesproken.
Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door raadsheer A. van Dongen en de griffier.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.