Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/404
Uitspraak van 9 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 20 maart 2023, nummer ROT 22/2326.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.440.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende ter zake van de woning voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 24 juli 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaken BK-23/402 en BK-23/403 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaken, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een herenhuis uit het bouwjaar 1905, gelegen in een rij met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 638 m2. De perceeloppervlakte bedraagt ongeveer 955 m2. De woning heeft een voortuin van ongeveer 15 m diep en een achtertuin van ongeveer 50 m diep.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport inclusief matrix overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van de woning en, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix opgenomen gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten kunnen als volgt worden weergegeven:
Adres
[adres 1]
[adres 1]
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 3]
[adres 3]
[adres 4]
Type woning
Eengezinswoning
Eengezinswoning
Eengezinswoning
Eengezinswoning
Buurt
[woonplaats] [buurt 1]
[woonplaats] [buurt 2]
[woonplaats] [buurt 3]
[woonplaats] [buurt 2]
Bouwjaar
1905
1905
1865
1907
Gebruiks-oppervlakte
638 m2
437 m2
420 m2
433 m2
Kadastrale grond-oppervlakte
955 m2
400 m2
215 m2
319 m2
V-L-O-K
1
5
2
2
1
3
1
3
3
3
2
3
3
3
2
3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 1.468.000
Verkoopdatum
19-03-2021
16-03-2021
04-12-2020
Koopsom
€ 1.200.000
€ 1.660.000
€ 1.252.000
Koopsom op waarde-peildatum
€ 1.149.623
€ 1.613.220
€ 1.259.299
Waarde-verandering naar waarde-peildatum
-4,20%
-2,82%
0,58%
Garage/parkeerplaats
€ 0
€ 0
€ 0
€ 0
Aanbouw/serre
€ 0
€ 0
€ 0
€ 0
Dakkapel
€ 4.000
€ 0
€ 0
€ 0
Overige onderdelen
€ 0
€ 0
€ 0
€ 0
Grondwaarde
€ 531.142
€ 278.900
€ 199.780
€ 246.501
Grondprijs per m2
€ 556
€ 697
€ 929
€ 773
Hoofdgebouw-waarde na correctie
€ 932.858
€ 870.723
€ 1.413.440
€ 1.012.798
Prijs opstal per m2
€ 1.462
€ 1.993
€ 3.365
€ 2.339
Correctie VLOK naar woning
€ 2.082
€ 2.665
€ 1.853
2.3.
Op 5 december 2019 heeft (een deel van) de woning in brand gestaan.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 19 september 2022 van [naam taxateur] en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn, omdat de onroerende zaak in een veel slechtere staat verkeert dan de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud, de gedateerde infrastructuur, de gebreken van het pand en de brandschade. Ook heeft verweerder de locatie te hoog gewaardeerd doordat er minder parkeerplaatsen zijn, er een versmald wegdek is en er een constante filedruk is.
5.1.
De rechtbank overweegt ten eerste dat verweerder in het bestreden besluit heeft overwogen dat bekend is dat de onroerende zaak veel achterstallig onderhoud heeft. Ten aanzien van de brand overweegt verweerder dat uit de foto’s niet blijkt dat er brand is geweest. Verweerder heeft in het verweerschrift erkend dat dit standpunt niet juist is gebleken. Er is op 5 december 2019 een brand geweest in de onroerende zaak. Verweerder heeft in het taxatierapport een extra aftrek van tien procent opgenomen door de kwaliteit op een twee (slecht, onder gemiddeld) te waarderen in plaats van een drie (voldoende, gemiddeld). Verweerder heeft toegezegd het griffierecht te vergoeden wegens dit gebrek in het bestreden besluit.
5.2.
Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de onderhoudstoestand en brandschade van de onroerende zaak. Verweerder heeft het niveau van de voorzieningen van de onroerende zaak gewaardeerd op een één (zeer slecht, ver onder gemiddeld) en de onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak op een twee (slecht, onder gemiddeld). Dit betekent dat voor de voorzieningen twintig procent van de m²-prijs is afgetrokken, voor het onderhoud vijf procent en voor de kwaliteit tien procent. Uit het taxatierapport blijkt ook dat de taxateur rekening heeft gehouden met de verouderde cv-ketel, de slechte balkontrap, gescheurd stucwerk, licht doorslaande muren en lichte lekkage. De taxateur overweegt hierbij dat het een onderhoudsgevoelig pand is, maar dat dit inherent is aan het bouwjaar en de vergelijkingsobjecten daarom dezelfde onderhoudsproblemen hebben. Ook heeft er op 13 juni 2017 een inpandige inspectie plaatsgevonden. Ten aanzien van de locatie heeft verweerder toegelicht dat de onroerende zaak op een fantastische, zeer gewilde locatie in het midden van het centrum van [woonplaats] is gelegen met exceptioneel veel eigen grond. Er is ook voldoende parkeergelegenheid op eigen grond. Verweerder heeft de locatie gewaardeerd op een vijf (zeer goed, ver boven gemiddeld). Dit betekent dat voor de ligging tien procent bij de m²-prijs is opgeteld. Het standpunt van eiser dat de waarde van de locatie de afgelopen jaren is afgenomen volgt volgens verweerder niet uit de cijfers. Bovendien heeft verweerder een lagere m²-prijs toegepast dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 1.462,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.200,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m² van € 738,- brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 470.844,- mee. De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van de matige onderhoudstoestand en de brandschade hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. Ook acht de rechtbank de mogelijk minder goede vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde.
6. De conclusie is dat de in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
8. Gelet op hetgeen onder 5.1. is overwogen moet verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of aan de uitspraak van de Rechtbank een motiveringsgebrek kleeft en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing over het griffierecht, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op
€ 500.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
€ 500.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Motiveringsgebrek uitspraak Rechtbank
5.1.1.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte volledig voorbij is gegaan aan zijn stelling dat de woning, als gevolg van de brand op 5 december 2019, ernstig is beschadigd en daardoor nauwelijks bewoonbaar was.
5.1.2.
De klacht van belanghebbende mist, gelet op rechtsoverweging 5.2 van de uitspraak van de Rechtbank, feitelijke grondslag. Voor zover van belang luidt deze overweging:
“5.2. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de onderhoudstoestand en brandschade van de onroerende zaak. Verweerder heeft het niveau van de voorzieningen van de onroerende zaak gewaardeerd op een één (zeer slecht, ver onder gemiddeld) en de onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak op een twee (slecht, onder gemiddeld). Dit betekent dat voor de voorzieningen twintig procent van de m²-prijs is afgetrokken, voor het onderhoud vijf procent en voor de kwaliteit tien procent. (…) De rechtbank acht een mogelijk waardedrukkend effect van de matige onderhoudstoestand en de brandschade hiermee voldoende verdisconteerd in de WOZ-waarde. (…)”
5.1.3.
Voor zover belanghebbende betoogt dat de motivering die de Rechtbank heeft gegeven onvoldoende is, faalt die klacht.
Waarde van de woning
5.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning een taxatierapport inclusief matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.468.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.
Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn net zoals de woning eengezinswoningen gelegen in het centrum van [woonplaats] , verkocht op een datum die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen en hebben een met het bouwjaar van de woning vergelijkbaar bouwjaar. Dat bij de vergelijkingsobjecten geen sprake is van brandschade, maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zouden zijn, zolang met dat verschil voldoende rekening is gehouden.
5.6.
In de matrix is de Heffingsambtenaar ten aanzien van de voorzieningen, de onderhoudsstaat en de kwaliteit van de woning uitgegaan van respectievelijk de factoren “1” (zeer slecht), “2” (slecht/onder gemiddeld) en “2” (slecht/onder gemiddeld). De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de prijs per m2 van 20% (voorzieningen), 5% (onderhoud) en 10% (kwaliteit). Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de brandschade aan de woning. Uit de stukken van het geding volgt dat de Heffingsambtenaar dat heeft gedaan door de kwaliteit van de woning van “3” (in het jaar 2019) te verlagen naar “2” (in het onderhavige jaar).
5.7.
Ter onderbouwing van de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar met deze correctie onvoldoende rekening heeft gehouden met de brandschade aan de woning heeft belanghebbende foto’s overgelegd en gesteld dat het herstel meer dan drie jaar heeft gekost. Deze onderbouwing is onvoldoende om aan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarderingen te twijfelen. Er wordt mee onderbouwd dat er brandschade is, maar het wordt daarmee niet inzichtelijk welke kosten met het herstel van de woning zijn gemoeid. Belanghebbendes stelling dat sprake is van funderingsschade aan de woning door de bouw van de parkeergarage in [locatie] is niet met stukken onderbouwd. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om de door hem gestelde brand- en funderingsschade met stukken, zoals een schaderapport, te onderbouwen. Belanghebbende heeft dergelijke stukken, ook nadat de Heffingsambtenaar hierom heeft verzocht, niet overgelegd. Belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat hij het rapport dat de gemeente voorafgaand aan de bouw van de parkeergarage in [locatie] heeft opgemaakt om de staat van de omliggende woningen te inventariseren niet heeft ontvangen en dat hij door het wijzigen van zijn internetprovider niet meer in het bezit is van een schaderapport en correspondentie met de verzekeraar met betrekking tot de brandschade. Dat belanghebbende, als de meest gerede partij om deze stukken te overhandigen, deze stukken niet meer heeft en niet (opnieuw) heeft opgevraagd bij de verantwoordelijke partij, komt voor zijn rekening en risico. Daar komt bij dat belanghebbende – door hem niet betwist – het verzoek van de Heffingsambtenaar om een inpandige opname in te plannen heeft afgewezen met als argument dat de brandschade inmiddels hersteld was. Daarmee heeft belanghebbende zichzelf de kans ontnomen om voor de Heffingsambtenaar de omvang van de brandschade inzichtelijk te maken aan de hand van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden en hem kennis te laten nemen van de funderingsschade. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem toegepaste correcties voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde slechte staat van de voorzieningen van de woning, de slechte onderhoudsstaat van de woning en de brandschade. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld.
5.8.
Hetgeen overigens door belanghebbende wordt aangevoerd, doet aan dit oordeel niet af. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de door hem bepleite waarde van € 500.000 is gebaseerd op het uitgangspunt dat de helft van de woning bewoonbaar is en dat daarom de waarde van de woning de helft is van de waarde die de woning zou hebben als de woning volledig bewoonbaar zou zijn. Het Hof leidt hieruit af dat belanghebbende kennelijk uitgaat van een waarde van € 1.000.000 bij volledige bewoonbaarheid van de woning. Het Hof volgt belanghebbendes standpunt niet. Het enkele feit dat twee etages niet bewoonbaar zijn leidt er zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet toe dat een woning nog maar de helft waard is. Belanghebbende miskent hierbij ook dat het feit dat de eerste en tweede etage door brand- en rookschade onbewoonbaar zijn geworden geen effect heeft op de waarde van de grond, die is gewaardeerd op € 531.142 als gevolg van de zeer goede ligging van de woning. Nu dit bedrag al meer is dan de door belanghebbende bepleite waarde faalt belanghebbendes stelling reeds daarom.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, A. van Dongen en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 9 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.