Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-23/1183
Uitspraak van 16 oktober 2024
in het geding tussen:
[X] B.V.te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 oktober 2023, nummer SGR 22/783.
Procesverloop
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het object), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 850.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruikersdeel (de aanslag).
1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende bij bericht en de Heffingsambtenaar bij aangetekende brief van 6 juni 2024 meegedeeld dat het Hof voornemens is een zitting achterwege te laten, tenzij partijen uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van het bericht respectievelijk de brief het Hof laten weten dat zij ter zitting willen worden gehoord. Partijen hebben niet verzocht om een mondelinge behandeling. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorruimte met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 980 m2. De onroerende zaak is in 1978 gebouwd.
2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 12 maart 2021 bezwaar gemaakt. Het bezwaarschrift luidt – voor zover van belang – als volgt:
Middels dit schrijven maken wij namens onze cliënt [belanghebbende], bezwaar tegen de
volledige aanslag/beschikking (…) voor het belastingjaar 2021.
U heeft de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en de daarmee samenhangende aanslag OZB onjuist opgelegd. (…)
Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via [e-mailadres] .
Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. (…) Voor een niet-woning verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object en de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde te verstrekken, alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Covid-19 pandemie is gehanteerd en deze correctie te onderbouwen.
Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar ECLI:NL:RBNHO:2020:8608 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb Pro niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen.”
2.3. Belanghebbende heeft haar verzoek om stukken te verstrekken herhaald in de aanvulling van het bezwaarschrift van 23 maart 2021. De brief bevat het volgende verzoek:
“Ik verzoek u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebbende stukken inzichtelijk te verstrekken. Op basis van voorgaande zin verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie aanduiding c.q. kwalificatie, van het onderhavige object tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tevens verzoek ik u de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken, alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Covid-19 pandemie is gehanteerd en deze te onderbouwen. Deze gegevens zijn nodig zodat wij op een inzichtelijke en controleerbare manier de gestelde WOZ-waarde kunnen controleren.”
2.4. De uitspraak op bezwaar van 22 december 2021 vermeldt het volgende:
Horen:
Op 20-09-2021 om 11.00 uur heeft er een telefonisch hoorzitting plaatsgevonden. Bij dit gesprek was (…) ( […] ) en (…) (Gemeente Zoetermeer) aanwezig.
In dit telefonische hoorzitting zijn de hieronder weergegeven extra grieven besproken:
(…)
• Graag een rekenmodel bijvoegen bij de uitspraak
Naar aanleiding van de in de hoorzitting aangedragen extra grieven is nogmaals naar de waardering gekeken. De taxateur is van mening dat ruim voldoende rekening is gehouden met:
• De Covid-19 pandemie en eventuele waard drukkende elementen.
• De eventuele hogere onderhoudskosten en
• De eventuele hogere beheerkosten.
• Correctie Covid-19: Geen correctie toegepast. Supermarkten hebben nog nooit zo goed verdient en zijn niet dicht geweest.
• Er is een huur afgesproken van € 86.529, - per jaar voor een gedeelte van het pand. Op basis van gerealiseerde huurcijfers blijkt dat de berekende huur van € 66,38 per m2 zeker niet te hoog is bepaald. In het bepalen van de WOZ waarde voor dit object is veel rekening
gehouden met de toekomstig herontwikkelplannen en de staat van onderhoud van het object
op dit moment.
Om de waarde cijfermatig te onderbouwen is een nieuwe matrix bijgevoegd met de verwerking van bovenstaande argumenten.
(…)
Besluit:
Op grond van het voorgaande verklaar ik uw bezwaar tegen deze WOZ-beschikking ongegrond. Ik handhaaf de WOZ-beschikking met betrekking tot het bovengenoemde adres.”
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapportage van het object gevoegd met daarin de marktcijfers van de objecten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 4] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
6. De rechtbank merkt eerst op dat verweerder ervoor heeft gekozen om de waarde van de onroerende zaak in de beroepsfase anders te onderbouwen dan in de bezwaarfase. Het staat verweerder vrij om in beroep voor een andere onderbouwing te kiezen. De rechtbank gaat daarom, wat hier verder ook van zij, voorbij aan de stellingen van eiseres over (het vasthouden aan) de in bezwaar gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met de taxatierapportage en wat hij overigens heeft aangevoerd, is hij hierin geslaagd. Verweerder heeft in beroep een huurwaarde van € 82 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,6 gehanteerd. Ter onderbouwing dat een huurwaarde van € 82 niet te hoog is, heeft verweerder in de matrix huurtransacties opgenomen van vier kantoorpanden die in dezelfde straat liggen als de onroerende zaak. De rechtbank acht deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De huurwaarden per m² van deze vier objecten liggen allemaal hoger (€ 90 - € 163) dan de huurwaarde per m² van de onroerende zaak, ondanks dat drie van de vier objecten een stuk groter zijn dan de onderhavige onroerende zaak. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van het rekenmodel van de VNG. In de taxatierapportage zit een afschrift van de zogeheten bottom-up berekening waaruit een kapitalisatiefactor van 10,6 volgt. Verweerder heeft hiermee in voldoende mate onderbouwd dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet hier niet aan af. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de huurwaarde van de onroerende zaak onvoldoende onderbouwd is omdat niet inzichtelijk is hoe de huurprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] tot stand is gekomen en dat evenmin duidelijk is hoe verweerder met het grote verschil in oppervlak tussen [adres 4] en de onroerende zaak, rekening heeft gehouden. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft terecht gesteld dat de huurwaarde van de onroerende zaak in ieder geval niet te hoog is, gelet op de afnemende meeropbrengst en het gegeven dat [adres 4] veel groter is. Immers, rekening houdend met de afnemende meeropbrengst zou de huurwaarde per m² van de onroerende zaak juist hoger moeten liggen dan de huurwaarden per m² van de grotere vergelijkingsobjecten zoals [adres 4] . De rechtbank merkt ten overvloede op dat zij niet begrijpt waarom eiseres deze stelling pas voor het eerst ter zitting naar voren heeft gebracht nu het verweerschrift met de taxatierapportage en de (nieuwe) onderbouwing in de beroepsfase al op 31 maart 2022 aan haar is toegestuurd.
Eiseres heeft ter zitting verder nog gesteld dat verweerder in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, waaronder de indexatie van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum en andere nadere gegevens van de vergelijkingsobjecten. Deze stelling acht de rechtbank tardief nu eiseres dit eerst ter zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is – onder meer – het antwoord op de volgende vragen:
- heeft de Heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ geschonden?
- heeft de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb) niet alle stukken van het geding ingebracht?
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden door pas bij uitspraak op bezwaar een nadere onderbouwing van de waarde van het object (de matrix) te verstrekken, waarin bovendien niet alle verzochte gegevens zijn opgenomen. Met deze handelwijze lokt de Heffingsambtenaar het instellen van beroep uit, aldus belanghebbende. Daarbij komt dat in de matrix een onjuist cijfer aan brutovloeroppervlak van het object is opgenomen, namelijk 1.785 m2 in plaats van 980 m2. Ook hierom was belanghebbende gedwongen beroep in te stellen. Verder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar in beroep met een nieuwe onderbouwing van de waarde van het object is gekomen. Volgens belanghebbende is dit in strijd met de motiveringsplicht en het zorgvuldigheidsbeginsel die beide gelden in de bezwaarfase. Tot slot voert belanghebbende aan dat de Rechtbank artikel 8:42 Awb Pro zelfstandig moet toepassen en had moeten opmerken dat de bij de uitspraak op bezwaar verstrekte matrix ontbrak. Het tardief verklaren van deze klacht is volgens belanghebbende onjuist.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Schending toezendverplichting?
5.3.
Wanneer een belanghebbende een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van het object, is de Heffingsambtenaar ertoe gehouden om die gegevens te verstrekken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. [1]
5.4.
Uit het bezwaarschrift en de aanvulling van het bezwaarschrift volgt dat belanghebbende heeft verzocht om het taxatieverslag en daarnaast om een taxatiekaart met daarop vermeld – samengevat – de onderbouwende huurcijfers en de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Niet in geschil is dat de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende heeft verstrekt. Uit het als bijlage 9 bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde taxatieverslag volgt dat het taxatieverslag de objectgegevens bevat, de marktgegevens (de huurprijs) en de overige gegevens die ten grondslag liggen aan de waardebepaling van het object zoals de oppervlakte, de eenheidsprijs, de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Een onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor is echter niet opgenomen in het taxatieverslag. Daarmee is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 40, lid 2, Wet WOZ.
5.5.
De omstandigheid dat een onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor niet in de bezwaarfase zijn verstrekt terwijl dat wel had moeten gebeuren, leidt in dit geval echter niet tot een gegrond hoger beroep. Belanghebbende heeft in beroep bij de Rechtbank pas tijdens de mondelinge behandeling over het ontbreken van (zogenoemde 8:42 Awb) stukken geklaagd, waaraan de Rechtbank op goede gronden is voorbijgegaan. Daarom kan niet worden gezegd dat belanghebbende in beroep is gegaan (mede) omdat de stukken in de bezwaarfase niet zijn verstrekt. Het vervolgens pas in de hogerberoepsfase wijzen op een schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ beschouwt het Hof als een schending van de goede procesorde. Onder deze omstandigheden leidt het niet verstrekken van de gegevens in de bezwaarfase niet tot een gegrond hoger beroep.
Onjuist brutovloeroppervlak
5.6.
De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar in de matrix die is verstrekt bij de uitspraak op bezwaar een onjuist brutovloeroppervlak heeft opgenomen, leidt evenmin tot een gegrond hoger beroep. Hoewel het Hof het met belanghebbende eens is dat het ongelukkig is dat een onjuist cijfer aan brutovloeroppervlak in de matrix is opgenomen, was dit onjuiste cijfer belanghebbende al bekend, aangezien het ook in het taxatieverslag was opgenomen. Deze fout had reeds in de bezwaarfase kunnen worden hersteld. Het Hof verwerpt dan ook de stelling dat belanghebbende hierdoor genoodzaakt was om beroep in te stellen. Daarbij heeft verder te gelden dat de waarde van het object in zijn totaliteit moet worden beoordeeld en niet de afzonderlijke onderdelen daarvan.
Verstrekken van de matrix bij de uitspraak op bezwaar
5.7.
Ook de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar de matrix heeft verstrekt, leidt niet tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar hiermee het instellen van beroep heeft uitgelokt. De bezwaarfase strekt tot een volledige heroverweging van de primaire besluiten, met inachtneming van de daartegen aangevoerde gronden. De Heffingsambtenaar heeft de motivering van zijn beslissing opgenomen in de uitspraak op bezwaar en de cijfermatige onderbouwing van zijn beslissing inzichtelijk gemaakt in de matrix die bij de uitspraak op bezwaar is gevoegd. Het kan de Heffingsambtenaar dan ook niet worden tegengeworpen dat hij de matrix niet eerder in de bezwaarprocedure aan belanghebbende heeft verstrekt. Het voegen van het rekenmodel (de matrix) bij de uitspraak, was bovendien afgesproken tijdens het hoorgesprek.
Andere onderbouwing waarde object in de beroepsfase
5.8.
Het Hof stelt voorop dat het de Heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure de vastgestelde waarde met andere gegevens te onderbouwen, mits dit niet leidt tot een inbreuk op de goede procesorde. [2] Het Hof is van oordeel dat geen sprake is van een inbreuk op de goede procesorde. Uit de stukken van het geding volgt dat belanghebbende voldoende in de gelegenheid is gesteld om te reageren op de door de Heffingsambtenaar in beroep gegeven onderbouwing van de waarde die is opgenomen in de taxatierapportage. [3] Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende dan ook niet in zijn procespositie geschaad.
5.9.
Ook leidt de onderbouwing van de waarde met andere/aanvullende gegevens in de beroepsfase niet tot het oordeel dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd of dat onzorgvuldig is gehandeld. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar op alle door belanghebbende in bezwaar aangevoerde gronden is ingegaan. Er is dan ook geen sprake van schending van de motiveringsplicht, noch van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel.
Schending artikel 8:42 Awb Pro?
5.10.
Het Hof stelt voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 8:42, lid 1, Awb het bestuursorgaan in beginsel alle op de zaak betrekking hebbende stukken die aan dat orgaan ter beschikking staan of hebben gestaan aan de rechter dient over te leggen. Tot de op grond van die bepaling over te leggen stukken behoren alle stukken die het bestuursorgaan ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. [4] De rechter ziet toe op naleving van artikel 8:42 Awb Pro. Indien uit het dossier blijkt dat de door het bestuursorgaan ingezonden stukken niet volledig zijn, dient de rechter het bestuursorgaan op te dragen dat verzuim te herstellen. De rechter is niet gehouden om ambtshalve onderzoek te doen naar het mogelijke bestaan van stukken die het bestuursorgaan ten onrechte niet heeft overgelegd.
5.11.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de bij de uitspraak op bezwaar verstrekte matrix ten onrechte niet is toegestuurd aan de Rechtbank. De Rechtbank had erop moeten toezien dat zij alle gegevens in het dossier had en had de matrix moeten opvragen bij de Heffingsambtenaar. De Rechtbank had de klacht van belanghebbende hierover niet tardief mogen verklaren, aldus belanghebbende.
5.12.
Voor zover al sprake is van strijd met artikel 8:42 Awb Pro gaat het Hof hieraan met toepassing van artikel 8:31 Awb Pro voorbij. Belanghebbende is niet in haar processuele positie geschaad. Belanghebbende had zelf de beschikking over de matrix en daarnaast was dit stuk niet van belang voor de beslechting van het bij de Rechtbank aanhangige geschil, omdat de Heffingsambtenaar de waarde van het object in de beroepsfase met andere gegevens heeft onderbouwd dan in de bezwaarfase. Ook deze stelling faalt derhalve.
Slotsom
5.13.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier I. Hoogendoorn. De beslissing is op 16 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.