Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/445
Uitspraak van 16 januari 2024
in het geding tussen:
[X] h.o.d.n. [X-1]te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 maart 2023, nummer SGR 21/7977.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 – naar toestandsdatum 1 januari 2021 – vastgesteld op € 285.000 (de beschikking).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 23 oktober 2023 een nader stuk ingediend.
1.5.
Bij brief van 30 augustus 2023 heeft het Hof de heer [A] , de in het taxatierapport vermelde zakelijke gerechtigde van de onroerende zaak, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Hij heeft hiervan geen gebruik gemaakt.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2023. Partijen zijn verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van belanghebbende, kenmerk BK-23/446, betreffende een door de Heffingsambtenaar op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ gegeven beschikking waarbij de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 is vastgesteld. Voor zover in die zaak door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaak voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één procesverbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft (de helft van) een bistro (bouwjaar 1890, renovatiejaar 2001) nabij het [locatie] , met een vloeroppervlakte van 167 m2. De onroerende zaak is in gebruik met [adres 2] als één restaurant.
2.2.
Het eigen huurcijfer van belanghebbende per 1 januari 2021 bedraagt volgens een opgave van de eigenaar van de onroerende zaak € 28.780. De huurovereenkomst is niet overgelegd, noch is daarin inzage verleend.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport van 3 februari 2023 ingebracht, opgesteld door [B] , WOZ-taxateur niet-woningen. Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op de beschikte waarde. De waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is in het taxatierapport, voor zover van belang, als volgt opgebouwd.
Omschrijving
Opp (m2)
Huurwaarde/m2
Huurwaarde
BKF*
Waarde
BGG Restaurant
50
€ 250
€ 12.500
11
€ 137.500
BBG Overige ruimten
40
€ 125
€ 5.000
11
€ 55.000
VD1 Restaurant
60
€ 150
€ 9.000
11
€ 99.000
VD1 Overige ruimten
17
€ 50
€ 850
11
€ 9.350
Subtotaal
167
€ 27.350
€ 300.850
Tijdelijke aftrek ex art. 18, lid 3, Wet WOZ
- € 15.829
Totaal(afgerond)
€ 285.000
* Bruto-kapitalisatiefactor
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“
Objectafbakening
Objectafbakening
5. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] ten onrechte zijn aangemerkt als twee objecten voor de Wet WOZ. Daarover overweegt de rechtbank als volgt. Vaststaat dat beide onroerende zaken een andere eigenaar hebben. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ zijn de onroerende zaken daarom terecht als twee objecten aangemerkt.
De waarde
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
8. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 11. Daarbij is verweerder uitgegaan van de door eiser gemelde eigen huurwaarde van 28.780. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 250 per m² voor het deel van het restaurant op de begane grond, € 150 per m² voor het deel van het restaurant op de eerste verdieping, € 125 voor de overige ruimten op de begane grond en € 50 voor de overige ruimten op de eerste verdieping. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 15.829 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met huurtransacties van de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] en met verkooptransacties aan [adres 4] , [adres 6] en [adres 7] te [woonplaats] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
Bouwjaar
1850
1996
1880
Oppervlakte
111 m2
118 m2
345 m2
Huurwaarde
€ 35.000
€31.500
€ 73.200
Transactiedatum
1-7-2021
1-1-2021
1-1-2021
Gerealiseerde huurprijs per m2
€ 315
€ 266
€ 212
[adres 4]
[adres 6]
[adres 7]
Bouwjaar
1996
1920
2017
Oppervlakte
118 m2
160 m2
117 m2
Transactieprijs
€ 350.000
€ 300.000
€ 485.000
Transactiedatum
1-9-2020
15-12-2020
22-6-2020
Huurwaarde
€ 31.500
€ 24.000
-
Transactiedatum
1-7-2021
1-8-2020
-
Kapitalisatiefactor
11,1
12,5
15,1
Ook heeft verweerder een berekening aan de hand van de zogenoemde bottum-up-methode overgelegd. Voor de bij de berekening gebruikte kengetallen is aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 – Huurwaardekapitalisatie’. Gelet op de overgelegde referentieobjecten en berekening acht de rechtbank de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk gemaakt. Overigens ziet de rechtbank geen reden om aan de door verweerder aangevoerde huurtransacties te twijfelen. Het overleggen van de huurovereenkomsten, zoals door eiser aangevoerd, acht de rechtbank dan ook niet nodig.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met zijn algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 31 augustus 2021 per e-mail naar de gemachtigde van eiser gestuurd. Overigens heeft eiser niet eerder om de grondstaffels gevraagd en heeft verweerder de grondstaffels ook niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiser. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Zoals in overweging 8 reeds is besproken, heeft verweerder een aftrek wegens de gevolgen van de coronacrisis toegepast. Daarbij heeft verweerder aangesloten bij de richtlijnen van de VNG. Met hetgeen gesteld in de pinpointbrief van eiser heeft hij voor dit specifieke object niet onderbouwd waarom een grotere correctie toegepast zou moeten worden. Ook de stelling van eiser dat het leegstandsrisico op 40% gesteld moet worden, heeft eiser niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het leegstandsrisico aan te passen.
(…)
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in (de motivering van) het hoger beroepschrift volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil betrekking heeft op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Daarnaast is naar het Hof begrijpt ook de objectafbakening nog in geschil.
4.2.
Belanghebbende beantwoordt de hiervoor bedoelde vraag bevestigend en bepleit een vermindering van de beschikte waarde met 30% en derhalve – naar het Hof begrijpt – een waarde van € 199.500. De Heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking, aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 op € 199.500 wordt vastgesteld en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Objectafbakening
5.1.
Belanghebbende betoogt dat de onroerende zaak één geheel vormt met het object [adres 2] te [woonplaats] . Dit betoog faalt. De beide objecten vormen geen samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ, reeds omdat beide objecten verschillende zakelijke gerechtigden hebben (vgl. HR 20 oktober 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5491, BNB 1993/349).
WOZ-waarde
5.2.
De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de Heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
5.4.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op het in 2.3 vermelde taxatierapport. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de HWK-methode getaxeerd op € 285.000, uitgaande van een huurwaarde per jaar van € 27.350 en een kapitalisatiefactor van 11.
5.5.
Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden.
5.6.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt.
5.7.
Tussen partijen is – terecht – niet in geschil dat gelet op de door de overheid opgelegde beperkingen in verband met de uitbraak van het coronavirus in 2020 en de aard van de onroerende zaak (horeca) sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in het derde lid van artikel 18 Wet Pro WOZ. Het Hof zal partijen daarin volgen. Dit betekent dat de onroerende zaak per de waardepeildatum moet worden gewaardeerd naar de staat die de onroerende zaak heeft op 1 januari 2021.
Huurwaarde
5.8.
In het taxatierapport is de huurwaarde van de onroerende zaak afgeleid uit huurtransacties van vergelijkbare horecapanden in [woonplaats] die omstreeks 1 januari 2021 – derhalve: ten tijde van de coronapandemie – zijn gerealiseerd. Uit die transacties volgen huurprijzen van een horecaruimte van € 212/m2 tot € 315/m2. Voor de onroerende zaak is de taxateur op basis van zijn eigen marktkennis uitgegaan van een (lagere) vierkante meterprijs van gemiddeld € 163/m2. Hoewel niet inzichtelijk is gemaakt hoe die prijs volgt uit de huurtransactiecijfers van de vergelijkingsobjecten, hecht het Hof geloof aan de marktkennis van de taxateur en ziet het geen aanleiding te twijfelen aan zijn deskundigheid en op basis daarvan gemaakte inschattingen en aannames. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat (i) op basis van de huurtransactiecijfers juist een hógere huurwaarde in de rede zou liggen en (ii) de gehanteerde huurwaarde in lijn is met het eigen huurcijfer van belanghebbende. Het Hof ziet geen aanknopingspunten op grond waarvan van een lagere huurwaarde moet worden uitgegaan.
5.9.
Belanghebbende heeft de vorenbedoelde huurtransactiecijfers als zodanig niet betwist, maar stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten (inclusief eventuele allonges) en HIF-formulieren van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen. Dit standpunt faalt. Eventueel overeengekomen ‘incentives’, zoals huurkortingen, zijn reeds verdisconteerd in de huurtransactiecijfers die door de taxateur zijn gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde. Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende in wezen dat sprake is van afwijkende (geheime) afspraken in voor derden niet-kenbare sideletters. Belanghebbende heeft evenwel geen begin van bewijs voor die stelling aangedragen, zodat het Hof hieraan voorbijgaat.
Kapitalisatiefactor
5.10.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 11 zijn in het taxatierapport marktgegevens overgelegd met betrekking tot een drietal referentieobjecten. De gehanteerde kapitalisatiefactor is vervolgens gecontroleerd door middel van een ‘bottom-up’-berekening, waarbij rekening is gehouden met een leegstandsrisico van 10% (12 maanden op een huurtermijn van 120 maanden). Het leegstandsrisico is in het taxatierapport onderbouwd aan de hand van de gemiddelde leegstand in het waardegebied ‘ […] ’, waaruit een gemiddelde leegstand over drie jaar volgt van 2,8% (periode 2018-2020) en van 3,2% in 2020. De taxateur heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat in verband met de uitbraak van het coronavirus in dit geval voorzichtigheidshalve rekening gehouden is met een leegstandsrisico van 10%.
5.11.
Belanghebbende stelt dat van een hoger leegstandsrisico moet worden uitgegaan vanwege (de economische gevolgen van) de coronapandemie.
5.12.
Naar het oordeel van het Hof is het leegstandsrisico in het taxatierapport voldoende onderbouwd. Verder ziet het geen aanleiding te twijfelen aan de specifieke marktkennis en -ervaring van de taxateur en dat hij op basis daarvan een goede inschatting heeft kunnen maken van het leegstandsrisico. Een leegstandsrisico van 10% komt het Hof ook niet te laag voor. De taxateur heeft de coronapandemie daarnaast als een waardeverminderend aspect in de waardering betrokken en in verband daarmee een afslag verleend van € 15.829 (zie onder 2.3). Naar het oordeel van het Hof hoeft geen grotere afslag wegens de uitbraak van het coronavirus te worden gegeven dan reeds door de taxateur is toegepast. Het Hof acht, gelet op het voorgaande, het door de Heffingsambtenaar toegepaste leegstandspercentage niet te laag en in verband daarmee, nu de berekening van de kapitalisatiefactor voor het overige niet is betwist, de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog.
5.13.
Voor zover belanghebbende ook in dit verband nog heeft bedoeld te stellen dat de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten (inclusief eventuele allonges) en HIF-formulieren van de referentieobjecten had moeten overleggen, faalt dat standpunt mutatis mutandis op grond van hetgeen is overwogen in 5.9.
5.14.
Voor zover belanghebbende een beroep heeft gedaan op r.o. 4.6 van de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734, gaat dat beroep reeds niet op omdat in het onderhavige geval een (controle)berekening van de kapitalisatiefactor is gegeven (zie 5.12) en bovendien de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport is onderbouwd aan de hand van een aantal in de markt gerealiseerde verkoopprijzen en huurtransacties van vergelijkbare (horeca)panden.
5.15.
Het standpunt van belanghebbende dat dezelfde kapitalisatiefactor (van 10,5) moet worden gehanteerd als voor het naastgelegen object [adres 2] te [woonplaats] , faalt omdat beide objecten geen samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ (zie 5.1). De taxateur heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat [adres 2] groter is dan de onroerende zaak en dat daarom voor het eerstgenoemde object van een lagere kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan. Het Hof acht dat een passende verklaring waarom voor beide objecten een verschillende kapitalisatiefactor geldt.
Slotsom
5.16.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 16 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.