Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/427
Uitspraak van 24 april 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 maart 2024, nummer ROT 23/1904.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 373.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Rotterdam (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een recente machtiging overgelegd, ingekomen bij het Hof op 3 maart 2025.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een onzelfstandige woning en heeft als bouwjaar 1919. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport (het taxatierapport) van de woning overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van een drietal naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten de in eveneens in [woonplaats] gelegen onroerende zaken: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). In het taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens in een bijbehorende matrix (de matrix) vermeld:
MATRIX
Object belanghebbende
Adres
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Type woning
Stapelbouw
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Buurt
[Buurt]
[Buurt]
[Buurt]
[Buurt]
Bouwjaar
1919
1919
1919
1919
Gebruiksoppervlakte (m2)
108
106
115
110
VLOK
4 - 3 - 3 - 3
4 - 3 - 3 - 3
2 - 3 - 2 - 3
2 - 3 - 3 - 3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 373.000
Verkoopdatum
5-1-2021
15-6-2021
26-10-2021
Koopsom
€ 435.000
€ 360.000
€ 390.000
Correctie reservefonds VVE
€ 0
€ -3.784
€ 0
Koopsom op waardepeildatum (excl. VVE)
€ 434.414
€ 336.409
€ 350.835
Waardeverandering naar waardepeildatum (%)
-0,13
-5,56
-10,04
Dakterras
€ 10.000
€ 10.000
Dakkapel
€ 4.000
Hoofdgebouwwaarde na correctie
€ 363.000
€ 424.414
€ 332.409
€ 350.835
Prijs opstal per m2
€ 3.361
€ 4.004
€ 2.891
€ 3.189
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd van [naam] , dat is uitgebracht op 19 januari 2023 door taxateur [naam taxateur] , Register Taxateur onroerende zaken RT (het taxatierapport van belanghebbende). In dit taxatierapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur met de woning vergelijkbare woningen, te weten: [adres 2] , [adres 5] en [adres 4] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 315.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“(…)
5.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk als deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak.[3] In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen of de iWOZ-kaarten van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 315.000,- bedraagt. De indexering is niet inzichtelijk. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is onjuist. De VLOK-factoren en de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn niet onderbouwd. [adres 6] en [adres 7] hebben een betere ligging en zijn bovengemiddeld voor wat betreft onderhoud en kwaliteit. Ook het onderhoud en de kwaliteit van [adres 8] zijn bovengemiddeld. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met [adres 4] .
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.[4] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[5]
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Op de zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat de heffingsambtenaar de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten per abuis niet heeft gecorrigeerd naar de VLOK-factoren van de woning. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een nieuwe berekening gemaakt op basis van de gegevens uit de matrix. Daarmee is hij tot de volgende gecorrigeerde m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten gekomen: € 4.001,- voor [adres 2] , € 3.419,- voor [adres 3] en € 3.661,- voor [adres 4] . Dit leidt tot een gemiddelde m²-prijs van € 3.695,-. Het gemiddelde ligt boven de m²-prijs van de woning (€ 3.361,-). Ook wanneer rekening wordt gehouden met de VLOK-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten, is dus aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft [adres 6] en [adres 7] en [adres 8] niet gebruikt in bezwaar en beroep. [adres 4] heeft de heffingsambtenaar wel betrokken bij de waardebepaling. Uit het dossier volgt dat de heffingsambtenaar het indexeringspercentage met een korte toelichting aan eiser heeft verzonden. Dat de heffingsambtenaar dat percentage niet nader heeft onderbouwd, doet geen afbreuk aan de conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, nu eiser het toegepaste indexeringspercentage niet gemotiveerd heeft betwist. De heffingsambtenaar maakt geen gebruik van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
(…)
[3] HR 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874, r.o. 2.3.2.
[4] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[5] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, of hij het motiveringsbeginsel heeft geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 315.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Motiveringsbeginsel
5.1.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld, omdat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd. Daartoe voert belanghebbende aan dat hetgeen in het hoorgesprek is besproken onvolledig in de uitspraak op bezwaar is vermeld.
5.1.2.
Artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (Memorie van Toelichting, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Uit de gedingstukken volgt dat hetgeen in het hoorverslag over de woning is vermeld identiek is aan hetgeen ter zake hiervan in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Niet is gebleken dat op bepaalde onderwerpen die tijdens de hoorzitting zijn besproken niet is ingegaan. Belanghebbende heeft daaromtrent niets specifieks gesteld. Derhalve is er geen aanleiding te concluderen dat sprake is van een motiveringsgebrek.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.2.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Belanghebbende wil met de bouwtekeningen de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten kunnen controleren en met de iWOZ-rapporten de overige objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, betwist hij dat de in de matrix vermelde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn.
5.2.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 van de Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2).
5.2.3.
Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten (een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard) van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure deze gegevens heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde gebruiksoppervlakte en objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om deze gegevens te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen, iWOZ-rapporten of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de gebruiksoppervlakte en objectkenmerken bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet de minste twijfel zaait dat de Heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste gegevens van de vergelijkingsobjecten.
Waarde van de woning
5.3.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een door een taxateur opgestelde matrix met ondersteunende stukken overgelegd. Naar volgt uit deze matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Voor alle in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten geldt dat deze vergelijkbaar zijn met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden, zodat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
5.3.4.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar heeft echter een toelichting van het indexeringspercentage verstrekt bij het taxatieverslag. Om die reden kan de Heffingsambtenaar dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt.
5.3.5.
Voor zover belanghebbende stelt dat de woning op de waardepeildatum in een mindere staat verkeerde en de vastgestelde WOZ-waarde om die reden te hoog is vastgesteld, slaagt dit betoog evenmin. Uit de advertentietekst en de bijbehorende foto’s van de woning volgt dat het pand goed is onderhouden, de woning in 2020 aan de binnenzijde volledig is geschilderd en laminaat in de kamers is aangebracht, in 2021 een nieuwe keuken met het nodige toebehoren in de studio is geplaatst, in 2006 kunststof kozijnen met HR++-glas zijn aangebracht en de voor- en achtergevel in 2005 zijn gereinigd, gevoegd en geïmpregneerd.
5.3.6.
Belanghebbende stelt dat aan het dakterras (en serre op het dak) van [adres 2] een waarde van € 25.000 moet worden toegekend, omdat het iets groter is en fraaier is afgewerkt en dat aan het dakterras van de woning een waarde van € 10.000 moet worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor dakterrassen in het algemeen een deelwaarde van € 10.000 wordt gehanteerd en dat deze waarde is afgeleid van de bouwkosten. Ter controle daarvan is nadien onderzoek gedaan naar de verkoopcijfers van objecten met een dakterras. Belanghebbende heeft daartegenover zijn stelling onvoldoende onderbouwd en om die reden niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van dakterras en serre van [adres 2] € 15.000 hoger is dan het in de matrix opgenomen dakterras van de woning.
5.3.7.
Gelet op het vorenstaande kan niet worden geconcludeerd dat de voor de woning vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter betwisting van de vastgestelde waarde doet hier niet aan af. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 373.000 niet te hoog is vastgesteld.
Proceskostenvergoeding
5.4.
Belanghebbende heeft voorts een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen (de toepassing van) artikel 30a Wet WOZ waarin specifiek voor WOZ-zaken (aanvullende) regels over de proceskostenvergoeding staan. Omdat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding dan wel vergoeding van het griffierecht, behoeven die klachten geen behandeling.
Slotsom
5.5.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, P.J.J. Vonk en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
De griffier, de voorzitter,
T.S.K.L. Tjon T.A. de Hek
De beslissing is op 24 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.