Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-24/531 tot en met BK-24/543
Uitspraak van 1 oktober 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland,
de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 10 april 2024, nummers SGR 22/6377, SGR 22/6381 en SGR 22/6383 tot en met SGR 22/6385, SGR 22/6388, SGR 22/6390 tot en met SGR 22/6392, SGR 22/6395, SGR 22/6397 tot en met SGR 22/6399.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onderstaande onroerende zaken gelegen aan de [adressen] te [woonplaats] (tezamen de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2022 als volgt vastgesteld (tezamen: de beschikkingen):
[adres 1] : € 64.000
[adres 2] : € 35.000
[adres 3] : € 35.000
[adres 4] : € 35.000
[adres 5] : € 32.000
[adres 6] : € 53.000
[adres 7] : € 32.000
[adres 8] : € 32.000
[adres 9] : € 32.000
[adres 10] : € 36.000
[adres 11] : € 36.000
[adres 12] : € 36.000
[adres 13] : € 36.000
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslagen).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is voor alle zaken samen eenmaal griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend dat vanwege de late indiening is aangemerkt als nader stuk. Nadat aan [naam] is verzocht om toezending van een recente machtiging van de belanghebbende is op 3 april 2025 aan dat verzoek voldaan.
1.5.
Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. De griffier heeft belanghebbende meegedeeld dat geen behoefte bestaat aan een mondelinge behandeling tenzij belanghebbende uiterlijk 21 april 2025 laat weten dat hij ter zitting wil worden gehoord. Belanghebbende heeft daar niet om verzocht. De Heffingsambtenaar heeft medegedeeld geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling. Bij bericht van 17 september 2025 is het onderzoek gesloten en is aangekondigd dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn bedrijfsunits bestemd voor opslag of distributie (afsluitbare boxen) gelegen in dezelfde straat.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiser bepleit de onderstaande waarden:
[adres 1] : € 50.000
[adres 2] : € 27.000
[adres 3] : € 26.000
[adres 4] : € 26.000
[adres 5] : € 24.000
[adres 6] : € 40.000
[adres 7] : € 25.000
[adres 8] : € 25.000
[adres 9] : € 24.000
[adres 10] : € 27.000
[adres 11] : € 27.000
[adres 12] : € 27.000
[adres 13] : € 27.000.
(…)
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarden komen.
9. Verweerder is voor het bepalen van de waarden uitgegaan van de eigen huurcijfers van de objecten. Daarnaast heeft verweerder gebruik gemaakt van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarden van de onroerende zaken hiermee voldoende heeft onderbouwd en daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De vergelijkingsobjecten betreffen alle, net als de onroerende zaken, bedrijfshallen, die weliswaar een groter oppervlakte hebben, echter daarmee heeft verweerder rekening gehouden door uit te gaan van een lagere huurwaardekapitalisatiefactor dan die van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit de best beschikbare vergelijkingsobjecten zijn en dat verkoopcijfers van kleinere vergelijkbare objecten niet voorhanden waren. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder deze objecten heeft kunnen gebruiken ter onderbouwing van de waarden.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft de huurwaardekapitalisatiefactor berekend aan de hand van de vraagprijs van het vergelijkingsobject aan de [adres 14] . Nog afgezien van de omstandigheid dat een vraagprijs geen juiste onderbouwing oplevert voor de vaststelling van de waarden omdat moet worden uitgegaan van transactieprijzen, heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat inmiddels een verkoopprijs van dit object beschikbaar is (verkoopdatum 1 februari) en dit verkoopcijfer ook een indicatie is dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
11. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om toezending van diverse stukken, waaronder de taxatiekaarten met KOUDV-factoren, grondstaffels, liggingsfactoren, een onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, referentiepanden, huurcijfers en een onderbouwing van de kapitalisatiefactor en meer specifiek heeft hij in zijn aanvullend bezwaarschrift verzocht om ‘uw rekenmodel welke de opbouw van de kapitalisatiefactor inzichtelijk geeft, als u deze middels de vergelijkingsmethode hebt vastgesteld dan ontvang ik graag de matrix welke inzicht geeft in de vergelijkingspanden’. Uit het hoorverslag blijkt dat namens eiser het volgende is aangegeven:
“Tot op heden is er geen, middels relevante referentieobjecten van hetzelfde objecttype, duidelijke onderbouwing voor de gehanteerde huurwaarde waarbij de liggingsfactoren, het objecttype en de objectgegevens van de referentiepanden kenbaar zijn gemaakt overhandigd. Deze gegevens zijn nodig zodat wij op een inzichtelijke en controleerbare manier de gestelde WOZ-waarde te kunnen controleren. Graag ontvangen we een onderbouwing van de door u gehanteerde kapitalisatiefactor. Dit kan door middel van marktgegevens, waarbij de liggingsfactoren en objectgegevens van de marktgegevens kenbaar gemaakt moeten worden, of door middel van een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor. De onderbouwing mag ook in de uitspraak op bezwaar kenbaar gemaakt worden.”
In de uitspraak op bezwaar is een onderbouwing van de waarden gegeven door de verwijzing naar de huurcijfers en te verwijzen naar de gebruikte transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten. Gesteld noch gebleken is dat verweerder meer dan deze gegevens in de bezwaarfase heeft gebruikt voor de vaststelling van de waarden. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft voldaan.[2]
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.
13. Ter zitting heeft eiser verzocht om een immateriële schadevergoeding. Het bezwaarschrift van 5 maart 2022 is door verweerder ontvangen op 7 maart 2022, de uitspraak op bezwaar is van 3 september 2022 en de uitspraken van de rechtbank zijn gedaan op 10 april 2024. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van ongeveer twee jaar en (afgerond) twee maanden verstreken. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt dan 2 maanden, zodat eiser in beginsel recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde van eiser zal deze vergoeding echter toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.[3]
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] ECLI:NL:HR:2023:1052.
[3] ECLI:NL:GHDHA:2024:248.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase artikel 40, lid 2, Wet WOZ en artikel 7:9 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb) heeft geschonden en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor behandeling van de zaken in beroep. Belanghebbende beantwoordt de vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. De waarde van de onroerende zaken is niet in geschil.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank aangezien geen vergoeding voor immateriële schade is toegekend en tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade van € 500 voor alle zaken samen, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de beroeps- en de hogerberoepsfase alsmede tot teruggave van de betaalde griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ, aangezien de Heffingsambtenaar pas na belanghebbende te hebben gehoord in de uitspraak op bezwaar de huurcijfers en de transactiecijfers die gebruikt zijn bij de waardering heeft verstrekt. Belanghebbende had opnieuw in de gelegenheid moeten worden gesteld om daarover te worden gehoord, waardoor de Heffingsambtenaar tevens in strijd met het bepaalde in artikel 7:9 Awb Pro heeft gehandeld.
5.2.
De Rechtbank is in overweging 11 van haar uitspraak op goede gronden tot het juiste oordeel gekomen, dat hier wordt overgenomen, dat geen sprake is van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ nu de door belanghebbende verzochte gegevens uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, r.o. 4.3.1.). In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden dan de Rechtbank heeft gegeven.
5.3.
In artikel 7:9 Awb Pro is bepaald dat wanneer na het horen van de belanghebbende aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbende wordt medegedeeld en dat deze in de gelegenheid wordt gesteld daarover te worden gehoord. Er geldt geen algemene verplichting tot horen indien na de hoorzitting nadere informatie ter beschikking komt. Het hangt dus van de inhoud van de nadere informatie af of de belanghebbende opnieuw moet worden gehoord.
5.4.
In het onderhavige geval heeft de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarden onderbouwd met behulp van de huurcijfers van de onroerende zaken van belanghebbende zelf. Dit zijn gegevens waarover belanghebbende dus zelf reeds de beschikking had. De in de uitspraak op bezwaar genoemde transactiecijfers bevestigen slechts die gegevens. Onder die omstandigheden was de Heffingsambtenaar niet gehouden belanghebbende opnieuw in de gelegenheid te stellen te worden gehoord. Voor zover hierover anders zou moeten worden geoordeeld geldt het volgende. Niet aannemelijk is dat belanghebbende door dit veronderstelde gebrek in zijn belangen is geschaad. In beroep heeft hij alsnog de gelegenheid gehad om zijn standpunten mondeling toe te lichten. Dat geldt ook voor het hoger beroep, maar de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken zijn in die fase van het proces niet in het geding gebracht terwijl belanghebbende pas voor het eerst in hoger beroep de schending van artikel 7:9 Awb Pro aan de orde heeft gesteld. Onder die omstandigheden zal het gebrek, voor zover daarvan sprake is, met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro worden gepasseerd.
Immateriële schadevergoeding
5.5.1
Belanghebbende stelt dat hij recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase van € 500 voor alle zaken samen. Gelet op hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:775, r.o. 3.1 tot en met 3.2.3., is dit standpunt van belanghebbende juist.
5.5.2.
Indien de redelijke termijn is overschreden, dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). De overschrijding van de termijn bedraagt in de onderhavige zaken naar boven afgerond twee maanden, hetgeen betekent dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500. De zaken hangen met elkaar samen omdat de onroerende zaken alle bijna identieke bedrijfsruimten zijn met vergelijkbare waardes. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn geheel dient te worden toegerekend aan de beroepsfase zal de Staat worden veroordeeld tot betaling van genoemd bedrag van € 500.
5.5.3.
In hoger beroep is de redelijke termijn niet (verder) overschreden.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is gelet op de overschrijding van de redelijke termijn gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Gelet op het vorenoverwogene is er aanleiding de Staat te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de beroepsprocedure en de hogerberoepsprocedure, welke op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op:
- voor het beroep: € 680,25 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting x € 907 x wegingsfactor 0,25 voor gewicht van de zaak (vgl. HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526) x factor 1,5 voor samenhang) en
- voor het hoger beroep: afgerond € 34 (1 punt voor het hogerberoepschrift x € 907 x wegingsfactor 0,25 voor gewicht van de zaak x factor 1,5 voor samenhang x factor 0,10 ingevolge art. 30a, lid 2, onderdeel b, Wet WOZ ).
6.2.
Gelet op het door de Hoge Raad in zijn arrest van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.2, geformuleerde overgangsrecht dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van (€ 50 en € 138) € 188 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de afwijzing van het verzoek om een vergoeding van immateriële schade;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van het beroep en het hoger beroep aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 714,25;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, vastgesteld op € 500;
- gelast de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) aan belanghebbende een bedrag van € 188 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter,
Y. Postema H.A.J. Kroon
De beslissing is op 1 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.