Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-24/824
Uitspraak van 21 oktober 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 22 juli 2024 met nummer ROT 22/3982.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 848.000 (de beschikking).
Tegelijk met de bekendmaking van de beschikking is in één geschrift aan belanghebbende de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd (de aanslag).
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft op 5 juni 2025 nadere stukken ingediend en belanghebbende op 16 juni 2025.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 juli 2025. Partijen zijn verschenen. Partijen hebben een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is vrijstaand, heeft twee garages en dakkapellen en is gelegen in de wijk [wijk] in [woonplaats] . De woning is gebouwd in 1921. De gebruiksoppervlakte bedraagt 408 m2 en de perceeloppervlakte 1.325 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning in beroep een taxatierapport, opgemaakt door [naam] op 1 november 2022, met bijbehorende matrix en grondstaffelgegevens overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 848.000. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens.
Adres
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Type woning
Vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Semi-vrijstaande woning
Vrijstaande woning
Buurt
[wijk]
[wijk]
[wijk]
[wijk]
Bouwjaar
1921
1920
1936
1904
Gebruiksoppervlakte (m2)
408
191
226
190
Kadastrale grondoppervlakte (m2)
1.325
940
419
787
VLOK
3-3-2-2
3-3-2-3
2-3-2-3
2-3-3-3
Vastgestelde WOZ-waarde
€ 848.000
Verkoopdatum
29-10-2021
1-11-2021
15-7-2020
Koopsom
€ 940.000
€ 757.500
€ 875.000
Koopsom op waarde peildatum
€ 745.430
€ 599.143
€ 907.603
Waardeverandering naar waardepeildatum (%)
-20,70
-20,91
3,73
Garage/parkeerplaats
€ 35.000
€ 24.000
€ 24.000
Aanbouw/serre
€ 35.840
Dakkapel
€ 5.000
€ 3.000
Overig onderdelen
Grondwaarde
€ 284.001
€ 246.680
€ 158.600
€ 234.440
Grondprijs per m2
€ 214
€ 262
€ 379
€ 298
Hoofdgebouwwaarde
€ 523.999
€ 459.910
€ 416.543
€ 649.163
Prijs opstal per m2
€ 1.284
€ 2.408
€ 1.843
€ 3.417
Binnen de gemeente Rotterdam worden de volgende objectkenmerken gehanteerd: Voorzieningen, Ligging, Onderhoud en Kwaliteit (VLOK). Deze factoren worden beoordeeld met behulp van een vijfpuntsschaal die loopt van zeer slecht (1) tot en met zeer goed (5). Het taxatierapport bevat de volgende uitleg over de invloed van de VLOK-codering op de m2-prijs.
Score
Omschrijving
1
Zeer slecht, ver onder gemiddeld
2
Slecht, onder gemiddeld
3
Voldoende, gemiddeld
4
Goed, boven gemiddeld
5
Zeer goed, ver boven gemiddeld
VLOK-code
Omschrijving
Indicatoren
Voorzieningen
Voorzieningenniveau
Keuken, sanitair, installaties (CV, zonnepanelen, etc.)
Ligging
Ligging (omgeving)
Geluidsoverlast, overlast van voorzieningen (bv. scholen en horeca), bereikbaarheid (bv. ligging in een steeg), uitzicht (bv. aan het
water), groenvoorzieningen
Onderhoud
Onderhoudstoestand (intern)
Wand-, vloer- en plafondafwerking, gebruikte materialen, vochtplekken
Kwaliteit
Bouwkundige staat (extern)
Gevels, fundering, kozijnen en beglazing, dak
Invloed VLOK-codes op vierkante meterprijs
1
2
3
4
5
Voorzieningen
-20%
-10%
0%
10%
20%
Ligging
-10%
-5%
0%
5%
10%
Onderhoud
-10%
-5%
0%
5%
10%
Kwaliteit
-20%
-10%
0%
10%
20%
2.3.
Het Hof heeft het hoger beroep van belanghebbende voor het jaar 2020 bij uitspraak van 19 oktober 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2630, gegrond verklaard en de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vastgesteld op € 725.000. In die procedure ontbraken de grondstaffels in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport en was bij de systematische vergelijking van verkoopgegevens gebruikgemaakt van verkoopgegevens waarvan de transactiedata meer dan een jaar voor die waardepeildatum waren gelegen.
2.4.
Op 30 januari 2024 hebben […] , taxateur, en […] , vertegenwoordiger van de Heffingsambtenaar, de woning bekeken en heeft een gesprek plaatsgevonden met belanghebbende.
2.5.
Bij brief van 5 april 2024 heeft de Heffingsambtenaar de Rechtbank laten weten geen ruimte te zien de vastgestelde waarde van de woning te verlagen. In de brief noemt de Heffingsambtenaar als aanvullende referentie de verkoop van twee-onder-een-kap woning [adres 5] , die op 21 juni 2021 is verkocht voor € 750.000. De woning is gebouwd in 1927. In de overeenkomst is een ouderdomsclausule en een niet zelfbewoningsclausule opgenomen. De gebruiksoppervlakte van die woning is 252 m2 en de oppervlakte van het perceel 434 m2. Die woning heeft energielabel F. De transactieprijs was gelijk aan de vraagprijs. De aan die woning toegekende VLOK-codes zijn: 2 (voorzieningen), 4 (ligging), 2 (onderhoud), 3 (kwaliteit).
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 710.000,- bedraagt. Er is onvoldoende rekening gehouden met de kenmerken van de woning en de buurt. De woning is gelegen in een Vogelaarwijk, in het gouden randje van het getto. Er is geluids- en trillingsoverlast door een buslijn. De woning uit 1921 heeft geen spouwmuren en kan maar beperkt worden geïsoleerd. Het dak is meer dan 100 jaar oud en de woning heeft grotendeels enkel glas. De woning is niet onderhouden, de betonnen bak drijft in het veen en er zijn scheuren in de muur. De heffingsambtenaar heeft daar onvoldoende rekening mee gehouden. De vergelijking heeft niet op de juiste wijze plaatsgevonden. Er is geen inzicht verschaft in de individuele taxatie van de woning. De ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning wijkt af van de marktontwikkeling. De heffingsambtenaar gebruikt voor de vergelijking alleen vergelijkingsobjecten die hem goed uitkomen. De heffingsambtenaar had rekening moeten houden met het arrest van het gerechtshof Den Haag van 19 oktober 2022 over de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.[1]
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatie in beroep blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de vierkante meterprijs van de woning.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dit hierna toe.
8.1.
In de uitspraak van 19 oktober 2022 heeft het gerechtshof Den Haag geoordeeld over de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019. In rechtsoverweging 5.3 heeft het gerechtshof vastgesteld dat de heffingsambtenaar in die procedure geen informatie over de gebruikte grondstaffel had verstrekt en dat de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] meer dan een jaar voor de waardepeildatum waren verkocht. De heffingsambtenaar had daarmee de waardevaststelling onvoldoende onderbouwd. Uit dit oordeel van het gerechtshof kan niet worden afgeleid dat de heffingsambtenaar ook in deze procedure de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 onvoldoende heeft onderbouwd. In deze procedure heeft de heffingsambtenaar wel informatie verstrekt over de grondstaffel. De objecten [adres 6] en [adres 7] zijn in deze procedure niet gebruikt bij de waardebepaling van de woning.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport met een matrix overgelegd. Uit die matrix blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de woning als slecht beoordeeld. De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde straat als de woning gelegen. Eventuele nadelige aspecten van de ligging van de woning zijn daarmee in de waardebepaling verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de mate van isolatie door vergelijkingsobjecten te gebruiken uit ongeveer dezelfde bouwperiode. Bovendien is sprake van een bandbreedte van € 518.976,- tussen de vierkante meterprijs van de woning en de gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten, waarin eventuele nadere verschillen geacht kunnen worden te zijn verdisconteerd. [3]
8.3.
De waarde van een onroerende zaak moet in beginsel ieder jaar opnieuw worden vastgesteld. [4] Het is vaste rechtspraak dat bij de beoordeling van die waardering geen rekening moet worden gehouden met het verschil tussen de vastgestelde waarde en de eerdere WOZ-waarden.[5] Het betoog van eiser dat de vastgestelde waarde in het licht van de marktontwikkelingen te zeer afwijkt van de eerdere WOZ-waarden, kan daarom niet slagen.
Heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden?
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden. De uitspraak op bezwaar is in belangrijke mate gestandaardiseerd en niet voldoende toegespitst op de woning van eiser. Er is niet ingegaan op alle ingebrachte bezwaren. Van de bevindingen van de taxateur is niets terug te lezen. Eiser stelt dat hem hiermee een wezenlijke mogelijkheid is ontnomen om zijn zaak in bezwaar beoordeeld te krijgen.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet geschonden. In de uitspraak op bezwaar staat, weliswaar summier, weergegeven welke stellingen eiser in bezwaar heeft aangevoerd en wat de heffingsambtenaar hierover heeft geoordeeld. De uitspraak op bezwaar is verder onderbouwd met een taxatieverslag. De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel geschonden?
11. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar de afspraak die is gemaakt tijdens de zitting bij het gerechtshof Den Haag op 7 september 2022 niet is nagekomen. De heffingsambtenaar zou hebben toegezegd de door het gerechtshof bepaalde waarde als uitgangspunt te nemen voor de volgende jaren. De rechtbank vat dit betoog op als een beroep op het vertrouwensbeginsel.
12. In het proces-verbaal van de genoemde zitting is het volgende opgenomen:
“
Belanghebbende:
Belanghebbende:
- Mijn gedachte zou zijn dat het Hof uitspraak doet en dat de waarde die hieruit volgt wordt aangenomen. Dan spreken we af hoe dat bedrag voor ieder jaar, gelet op de stijging van de markt, in redelijke mate wordt verhoogd. Ik zeg niet dat de waarde voor alle jaren € 700.000 moet zijn. Ik heb dit ook niet in mijn beroepschrift gezegd. Dat is wat mij betreft een oplossing.
De Heffingsambtenaar:
- Dat vind ik goed. Als het Hof een waarde vaststelt, kan deze waarde als leidende waarde worden gehanteerd. De indexatie en de ontwikkeling van de prijzen op de markt kunnen dan een onderwerp van gesprek zijn tussen belanghebbende en de taxateur.
- De voorzitter geeft aan dat dit te vaag is. Ik ga in op hetgeen door belanghebbende wordt gezegd en verklaar dat ik hiertoe bereid ben. Wat belanghebbende zegt: het hoeft niet ieder jaar € 700.000 te zijn. Het indexeringscijfer is dan een bespreekpunt voor de latere jaren, zodat toekomstige procedures kunnen worden voorkomen.
De taxateur:
- Het probleem is dat de waarde elk jaar onafhankelijk van de voorgaande jaren wordt vastgesteld. Ik werk met vierkantemeterprijzen en deze moeten op de woningen worden toegepast. De VLOK-factoren drukken de waarde. Ik moet afwegen of ik met dit voorstel mee kan gaan, want het gaat ook om de huurpanden.
De Heffingsambtenaar:
- U vraagt mij of een pragmatische oplossing kan worden gevonden voor de lopende procedures, waarbij de uitspraak van het Hof op een of andere manier als leidraad kan worden gebruikt en houdt mij voor dat hoe dit exact geschiedt aan mij en belanghebbende is.
- Er loopt nog een bezwaar voor het jaar 2021 en een beroep voor het jaar 2022. Het beroep voor het jaar 2022 heb ik zien liggen. Laten we afspreken dat als we een uitspraak van het Hof krijgen, we ook naar deze jaren zullen kijken.
Belanghebbende:
- Er ligt ook een beroep voor het jaar 2021. Ik dacht dat dit was ingediend en zal het nakijken. Wat mij betreft is het prima. Ik ben benieuwd naar de uitspraak.
De taxateur:
- Desgevraagd merk ik op dat ik contact met belanghebbende zal opnemen. Dan zal ik ook uitleg geven over de gehanteerde handelwijze.
Belanghebbende:
- Desgevraagd merk ik op dat dit goed is.”
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel niet geschonden. Uit het proces-verbaal van de zitting volgt niet dat de heffingsambtenaar heeft toegezegd de door het gerechtshof vastgestelde waarde als uitgangspunt te nemen voor volgende jaren. Die mogelijkheid is weliswaar aan bod gekomen tijdens de zitting, maar uiteindelijk heeft de heffingsambtenaar slechts toegezegd de latere jaren te bespreken naar aanleiding van het arrest van het gerechtshof. Omdat de heffingsambtenaar niets heeft toegezegd over de wijze waarop hij gebruik zou maken van zijn bevoegdheid de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 vast te stellen, kan het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel in deze procedure niet slagen.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde hetzelfde blijft. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
(…)
[2] Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
[3] € 2.556 - € 1.284 * 408 = € 518.976.
[4] Artikel 18 van de Wet WOZ.
[5] Zie bijvoorbeeld Hof Den Bosch 5 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4459; Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594; Rb. Amsterdam 31 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:2166.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Voorts is in geschil:
of het nader stuk van de Heffingsambtenaar van 5 juni 2025 tardief is en het Hof dit stuk buiten beschouwing moet laten;
of de Heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld;
of de door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van systematische vergelijking van verkoopgegevens met behulp van een matrix willekeurig en onrechtmatig is;
of bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand en het energielabel van de woning alsmede de ligging van de woning in een Vogelaarwijk nabij een trafohuis voor volledig elektrische bussen, en
of rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de waarde van de woning voor het jaar 2020 is verminderd bij uitspraak van het Hof van 19 oktober 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2630. Belanghebbende beantwoordt de vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van woning nader wordt vastgesteld op (ten hoogste) € 680.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
5.1.
De Heffingsambtenaar heeft op 5 juni 2025 een nader stuk ingediend, waarin hij voor het eerst heeft gereageerd op hetgeen belanghebbende in zijn hogerberoepschrift van 23 augustus 2024 aan de orde heeft gesteld. Belanghebbende heeft in zijn nader stuk van 16 juni 2025 bezwaar gemaakt tegen deze handelwijze en verzoekt het Hof het nader stuk van de Heffingsambtenaar tardief te verklaren. Het Hof komt belanghebbende niet tegemoet in zijn verzoek. Bij elektronisch bericht van 10 september 2024 heeft het Hof de Heffingsambtenaar verzocht om een verweerschrift. Derhalve was hij op grond van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verplicht een verweerschrift in te dienen. De Heffingsambtenaar heeft dat niet binnen de door het Hof gestelde termijn gedaan. Wel heeft hij op 5 juni 2025 een nader stuk ingediend. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij vanwege hoge werkdruk niet in staat was om binnen de daarvoor gestelde termijn een verweerschrift in te dienen en heeft zijn excuses aangeboden voor deze gang van zaken. Het Hof stelt vast dat het nader stuk van de Heffingsambtenaar geen nieuwe standpunten bevat, maar louter een korte reactie op datgene wat belanghebbende in zijn hogerberoepschrift aan de orde heeft gesteld. Het nader stuk van de Heffingsambtenaar is bovendien ruim drie weken voor de zitting binnengekomen. Belanghebbende heeft op de zitting gereageerd op hetgeen de Heffingsambtenaar daarin heeft gesteld. Benadeling van zijn procespositie is daarom niet aan de orde. Het Hof ziet geen aanleiding het nader stuk van de Heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten, noch om op grond van artikel 8:31 Awb enig ander gevolg te verbinden aan het verzuim een verweerschrift in te dienen.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5.2.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de vastgestelde waarde moet worden verlaagd zolang de Heffingsambtenaar niet de door de kopers van de gebruikte referentiepanden ingevulde formulieren heeft overgelegd. Belanghebbende wil met deze formulieren de objectkenmerken controleren. Zolang deze niet voor belanghebbende controleerbaar zijn, dient de waarde reeds daarom verlaagd te worden. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.
5.2.2.
Anders dan belanghebbende meent, behoren de ingevulde formulieren van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende stelt en aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft ook niet in het algemeen de objectkenmerken en de inhoud van de vergelijkingsobjecten betwist.
Waarde van de woning
5.3.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport met een matrix overgelegd alsmede in de brief van 5 april 2024 een aanvullende vergelijkingsverkoop genoemd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de vastgestelde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.
De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, bouwstijl, bouwaard en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Ze zijn alle in dezelfde straat gelegen. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix zijn daarmee in beginsel bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte, de staat van onderhoud en voorzieningen, de aanwezigheid van een aanbouw, (een of meer) garage(s) en een of meer dakkapellen. Deze gebouwde eigendommen en aanhorigheden zijn afzonderlijk in de matrix benoemd en daarvoor is een waarde bepaald. Die verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De (voor zover nodig naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden, rekening houdend met de verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen en kwaliteit, voldoende steun aan de voor de woning vastgestelde waarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de ondergemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning (door aan de factoren onderhoud en kwaliteit een 2 (slecht/ondergemiddeld) toe te kennen en daarmee een correctie op de m2-prijs toe te passen. De Heffingsambtenaar heeft voorts bij de waardering betrokken het feit dat de woning in vergelijking met de vergelijkingsobjecten een grotere gebruiks- en perceeloppervlakte heeft. Voorts heeft de Heffingsambtenaar op de zitting een verklaring gegeven voor het verschil in waardering van de garages en de dakkapellen van de woning en van de vergelijkingsobjecten, omdat het bij belanghebbende gaat om twee garages, de een gebouwd aan de woning en de ander vrijstaand, alsmede dat de woning dakkapellen heeft die van groter formaat zijn dan die van het vergelijkingsobject [adres 2] . Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.6.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
5.7.
Belanghebbende betwist dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning. Hij heeft ter onderbouwing daarvan bij het nader stuk een aantal foto’s gevoegd. Belanghebbende heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de factoren kwaliteit en onderhoud op 1 moeten worden gesteld. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig verklaard dat factor 1 voor onderhoud slechts wordt toegekend bij een onbewoonbaar verklaarde woning. Niet in geschil is dat daarvan bij de woning geen sprake is.
5.8.
Voor wat betreft de ligging van de woning in een Vogelaarwijk, merkt het Hof op dat de vergelijkingsobjecten daar ook in gelegen zijn, zodat in het geval sprake is van een waardedrukkende factor deze tot uitdrukking is gekomen in alle behaalde verkoopprijzen, die tot uitgangspunt hebben gediend voor de bepaling van de waarde van de woning. Voor zover belanghebbende stelt dat de waarde van de woning moet worden verminderd vanwege de aanwezigheid in een zijstraat van een trafohuis voor het laden van volledig elektrische bussen, heeft hij onvoldoende onderbouwd in hoeverre dit tot overlast leidt.
5.9.
Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning energielabel F heeft, geldt dat de Heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld dat dit is verwerkt in de factor kwaliteit, die op 2 is gesteld.
5.10.
De Heffingsambtenaar heeft voor de omstandigheid dat de waarde van een aantal van de vergelijkingsobjecten hoger is dan hun oorspronkelijke aankoopprijs geloofwaardig verklaard dat in de woningen na de aankoop is geïnvesteerd. Dit heeft geleid tot een hogere waarde op de toestandsdatum per aanvang van het heffingsjaar. Bij de waardering ingevolge artikel 18, lid 1, Wet WOZ geldt immers dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
5.11.
Voor zover belanghebbende betoogt dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten moeten worden gecorrigeerd tot de waarde van het onderpand van de hypotheek is voor de juistheid van die stelling geen grond te vinden in het hiervoor onder 5.2 uiteengezette waardebegrip van de Wet WOZ.
5.12.
De stelling van belanghebbende dat hij slechts de waarde kan bestrijden door jaarlijks zelf een taxatierapport op te laten maken, is niet juist. Belanghebbende kan met alle middelen rechtens de door de Heffingsambtenaar gestelde waarde bestrijden. Dat kan een taxatierapport zijn, maar ook bijvoorbeeld een offerte of een nota van een onderhoudsbedrijf over uit te voeren/uitgevoerd onderhoud. Het is aan de belanghebbende welk middel hij daarvoor kiest.
5.13.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum (of toestandsdatum) hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waardes die per eerdere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Deze methodiek is vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ De stelling van belanghebbende dat deze methode ongeschikt is en een willekeurige waardebepaling tot gevolg heeft, kan het Hof niet volgen. Het gebruik van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiecijfers vormt juist een waarborg voor een objectieve waardering, die ook voorkomt dat eenmalige fouten of uitschieters vele jaren kunnen doorwerken in de waardering. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige waardering of trends in de markt. Voor zover belanghebbende ter ondersteuning van de door hem gestelde waarde verwijst naar de waardebepaling voor een eerder jaar blijven die gegevens dus bij de waardebepaling voor het onderhavige jaar buiten beschouwing.
5.14.
Voor zover belanghebbende stelt dat destijds tijdens de zitting in het hoger beroep voor het jaar 2020 door de Heffingsambtenaar is toegezegd dan wel expliciet is bepaald dat de door de Wet WOZ voorgeschreven wijze van waardering niet zou worden gevolgd en de waarde per 1 januari 2019 zou worden doorgetrokken naar latere jaren, volgt dit niet uit het proces-verbaal van de zitting. Daaruit is slechts op te maken dat de Heffingsambtenaar aanbood om in overleg een pragmatische oplossing te bereiken, maar deze oplossing is kennelijk niet tot stand gekomen.
Zorgvuldigheidsbeginsel
5.15.
Belanghebbende heeft voorts een beroep gedaan op schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. Het Hof verwerpt die stelling. Anders dan belanghebbende stelt, is de Heffingsambtenaar niet verplicht in de bezwaarfase een taxatierapport op te maken. Hij heeft wel een taxatieverslag opgemaakt dat aan belanghebbende is toegezonden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt niet dat de grieven niet zorgvuldig zijn weergegeven en ook niet dat de Heffingsambtenaar vervolgens bij de heroverweging van zijn besluit onzorgvuldig zou hebben gehandeld. In de uitspraak zijn de grieven op een objectieve wijze weergegeven en behandeld. In beroep heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport toegezonden met bijbehorende matrix, een overzicht en uitleg van de gebruikte VLOK-factoren alsmede een overzicht van de gebruikte grondstaffels en een korte beschrijving van de onroerende zaak. Dat de Heffingsambtenaar een trainerende houding zou aannemen, komt niet naar voren uit de gedingstukken. De Heffingsambtenaar heeft verklaard waarom in de beroepsfase niet onmiddellijk een bezoek aan belanghebbende is gebracht (vanwege de Kerstperiode). De vertegenwoordiger van de Heffingsambtenaar en de taxateur hebben de woning bezichtigd en daarna schriftelijk gereageerd op een aantal van de door belanghebbende aangevoerde punten. Blijkens hetgeen hiervoor is overwogen in 5.1 levert in dit geval de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar laat op het hogerberoepschrift heeft gereageerd evenmin schending van het zorgvuldigheidsbeginsel op. Ook overigens is het Hof niet gebleken van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel.
Slotsom
5.16.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling en/of vergoeding van griffierecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.
De griffier, de voorzitter
Y. Postema Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 21 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.