5.3.Belanghebbende stelt dat niet kan worden vastgesteld of de taxateur onpartijdig, onafhankelijk en deskundig is. Deze klacht kan niet slagen, omdat in het belastingrecht de vrije bewijsleer geldt. Partijen mogen in beginsel op alle mogelijke manieren het bewijs leveren van feiten die hun standpunten onderbouwen. De belastingrechter beoordeelt of aan de bewijslast is voldaan, wat in dit geval betekent dat de Heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Een taxateur is daartoe niet per definitie noodzakelijk; het gaat er slechts om of de Heffingsambtenaar de door hem gestelde feiten aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal daarom in 5.5 hierna beoordelen of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan.
Achterwege blijven van het hoorgesprek
5.4.1.Belanghebbende stelt dat de Rechtbank ten onrechte geen gevolgen verbindt aan het achterwege blijven van het hoorgesprek, door dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 Awb. De Rechtbank heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is dat, indien belanghebbende wel in bezwaar zou zijn gehoord, de heffingsambtenaar een ander besluit zou hebben genomen.
5.4.2.Het Hof constateert dat de Heffingsambtenaar en belanghebbende de gehele procedure van mening verschillen omtrent de feiten (in dit geval de oppervlakte van de woning) en omtrent de invloed daarvan bij de vaststelling van de waarde van de woning. Daarnaast constateert het Hof dat de Heffingsambtenaar niet aan belanghebbendes grieven tegemoet is gekomen. In een zodanig geval kan niet worden gezegd dat belanghebbende niet is benadeeld door het achterwege blijven van een hoorzitting. Dat brengt mee dat de uitspraak op het bezwaar niet in stand kan worden gelaten met toepassing van artikel 6:22 Awb. De Rechtbank had wegens de schending van de hoorplicht de uitspraak op bezwaar moeten vernietigen onder de bepaling dat de rechtsgevolgen van die uitspraak in stand blijven, en had in verband daarmee in beginsel een vergoeding van proceskosten moeten toekennen. Het Hof zal dienovereenkomstig beslissen.
5.5.1.Met betrekking tot de vastgestelde waarde van de woning wijst belanghebbende op het verschil in de oppervlakte zoals deze staat vermeld in de openbare bron wozwaardeloket.nl en de oppervlakte die door de Heffingsambtenaar is gehanteerd. Belanghebbende betoogt dat dit verschil in oppervlakte doet vermoeden dat de door de Heffingsambtenaar gebruikte gegevens voor het vaststellen van de waarde onjuist zijn en dat dit vermoeden niet is ontzenuwd. Belanghebbende stelt verder dat de woning het beste kan worden vergeleken met de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] , die op 22 december 2020 is verkocht voor € 995.000. Belanghebbende stelt dat deze woning als vergelijkingsobject is gebruikt voor de vaststelling van de waarde van de woning voor het jaar 2022. Tot slot stelt belanghebbende dat het opmerkelijk is dat de waarde van zijn woning ten opzichte van de waarden van de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt voor het jaar 2022 lager was, maar dat de waarde ten opzichte van die vergelijkingsobjecten voor het onderhavige jaar hoger is, wat volgens belanghebbende het beeld versterkt dat de vastgestelde waarde niet betrouwbaar is.
5.5.2.De Heffingsambtenaar stelt dat wozwaardeloket.nl de oppervlakte weergeeft zoals deze is opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (de BAG). Volgens de Heffingsambtenaar is een geplande uitbreiding van de kelder destijds ten onrechte al in de BAG opgenomen omdat een bouwvergunning was verleend. De Heffingsambtenaar stelt dat hij daarom niet is uitgegaan van de in de BAG vermelde oppervlakte van 283 m2, maar van 232 m2. De Heffingsambtenaar verwijst daarbij naar de specificatie van de oppervlakte in de matrix. Met betrekking tot de woning aan de [adres 5] te [woonplaats] merkt de Heffingsambtenaar op dat deze inderdaad in de waardering voor het jaar 2022 is gebruikt, maar dat ieder jaar op zichzelf staat en daarom voor 2023 andere vergelijkingsobjecten zijn geselecteerd. Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat voor het jaar 2022 bij de waardering van de woning en de vergelijkingsobjecten (waaronder destijds de [adres 5] ) nog geen KOUDV-factoren werden gebruikt. Vanaf het jaar 2023 worden deze wel gebruikt.
5.5.3.De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.5.4.De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is. Het Hof zal beoordelen of de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan deze bewijslast, mede in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd.
5.5.5.Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op
€ 1.140.000, waarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Gesteld noch gebleken is dat verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer bouwjaar, oppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling en voorzieningen – van een zodanige omvang zijn dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning en ook overigens goed vergelijkbaar met de woning. Met de voornoemde verschillen heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden, zodat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.6.Hetgeen belanghebbende heeft gesteld, doet niet aan dit oordeel af.
5.5.7.Ten eerste mist de stelling van belanghebbende ten aanzien van het hanteren van een onjuiste oppervlakte feitelijke grondslag. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij de oppervlaktegegevens uit de BAG niet heeft gebruikt, juist omdat hij ervan op de hoogte was dat deze niet correct waren. Belanghebbende heeft ter zitting bovendien desgevraagd erkend dat de in de matrix vermelde oppervlakte juist is.
5.5.8.Ook voor het overige ziet het Hof geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat de Heffingsambtenaar van onjuiste gegevens is uitgegaan, ook niet in het licht van de gestelde waardeschommelingen. Dat er schommelingen zijn in de waardering van de woning ten opzichte van vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt voorandere jaren, is niet relevant, aangezien het Hof in deze procedure alleen kan oordelen over de beschikking en de aanslag voor het jaar 2023. Dat de Heffingsambtenaar voor het jaar 2022 andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt dan voor het onderhavige jaar, is eigen aan de systematiek waarbij de woning voor ieder jaar afzonderlijk wordt gewaardeerd, en doet niet af aan het oordeel in 5.5.5. Dit geldt temeer nu de gemeente met ingang van het jaar 2023 een wezenlijk andere waarderingssystematiek hanteert – onder andere door de introductie van KOUDV-factoren – dan in eerdere jaren.
5.5.9.Met betrekking tot het volgens belanghebbende vergelijkbare object [adres 5] te [woonplaats] geldt dat de Heffingsambtenaar niet gehouden is dit object in de waardering te betrekken. Per jaar zal steeds moeten worden bekeken welke vergelijkingsobjecten het meest geschikt zijn, waarbij van groot belang is of de verkoopdatum van de vergelijkingsobjecten dicht bij de waardepeildatum is gelegen. In dat kader heeft de Heffingsambtenaar terecht gekozen voor bruikbare vergelijkingsobjecten die zijn verkocht in de tweede helft van 2021 en daarmee dichter bij de waardepeildatum 1 januari 2022 liggen dan de verkoopdatum van het object [adres 5] , dat blijkens de gedingstukken is verkocht op 22 december 2020.