ECLI:NL:GHDHA:2025:2744 - Gerechtshof Den Haag - Voortzetting huurovereenkomst na overlijden en de toepass...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.334.786/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 9833804 CV EXPL 22-12697

Arrest van 16 december 2025

in de zaak van

[appellante],

wonend in [woonplaats],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Stichting Woonbron,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. C. van der Ent, kantoorhoudend in Zevenbergen.

Het hof noemt partijen hierna [appellante] en Woonbron.

1.De zaak in het kort

1.1

[appellante] wil in de woning blijven wonen die haar overleden partner huurde van Woonbron. Woonbron wil dat zij de woning verlaat. Partijen twisten over de vraag of [appellante] op tijd een rechtszaak bij de kantonrechter is gestart om de huurovereenkomst van haar overleden partner voort te mogen zetten.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] op tijd was met het starten van de rechtszaak. De kantonrechter heeft echter ook geoordeeld dat [appellante] de huurovereenkomst niet mocht voortzetten, omdat zij niet had aangetoond dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg bood om de huur te blijven betalen. De kantonrechter heeft daarom de ontruiming van de woning gelast. In hoger beroep zijn partijen het erover eens dat [appellante] wel voldoende financiële waarborg biedt. Het hof is ook van oordeel dat [appellante] de rechtszaak bij de kantonrechter op tijd is gestart. Het hof vernietigt daarom het vonnis van de kantonrechter en bepaalt dat [appellante] de huurovereenkomst mag voortzetten.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 13 oktober 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 juli 2023;
het anticipatie-exploot van 9 november 2023 waarmee [appellante] op verzoek van Woonbron is opgeroepen te verschijnen op de zitting van het hof van 21 november 2023;
het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 februari 2024;
de memorie van grieven van [appellante] met producties 1 tot en met 3;
de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel van Woonbron;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellante].

2.2

Op 2 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

Woonbron verhuurde de woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan de heer [naam] (hierna: [naam]). Het betreft een eengezinswoning met vijf kamers.

3.2

[naam] woonde samen met [appellante] in de woning.

3.3

[naam] is op 13 april 2021 overleden. [appellante] is na het overlijden van [naam] in de woning blijven wonen.

3.4

Op 5 mei 2021 heeft [appellante] een e-mail met enkele bijlagen, waaronder een door haar ingevuld formulier ‘aanvraag medehuurderschap’ gestuurd aan de klantenservice van Woonbron. In het formulier heeft [appellante] aangekruist dat zij alleenstaand was. In de begeleidende e-mail schreef zij onder meer:

Na vorige week contact te hebben gehad betreft medehuurderschap na overlijden van mijn partner [naam] stuur ik bij deze de benodigde stukken op.

Voor het aantonen van de duurzame relatie heb ik een kopie van gezamenlijke rekening meegestuurd en 2x kopie van onze gezamenlijke uitvaartverzekeringen bijgevoegd.

betreft het inkomen ben ik voor nu in afwachting van een uitkering omdat mijn partner tevens zorgde voor het inkomen. Tot die tijd zullen mijn 2 zoons garant staan voor de huur.

3.5

Woonbron heeft bij e-mail van 17 mei 2021 gereageerd en schreef onder meer:

U heeft een aanvraag medehuurderschap ingediend. Het is niet gewoonlijk dat u deze aanvraag indient zonder de contractant. We gaan met uitzondering kijken hoe we u van dienst kunnen zijn.

We ontvangen graag van u de aanvraag, dat uw uitkering in behandeling is genomen. Zodra we deze hebben ontvangen is uw aanvraag compleet en zal u binnen enkele weken verder geïnformeerd worden.

3.6

Op 28 mei 2021 heeft [appellante] een e-mail van de gemeente Rotterdam doorgestuurd aan Woonbron. In die e-mail is te lezen dat zij recht heeft op een voorschot op haar uitkering en dat zij nog meer gegevens moet aanleveren bij de gemeente.

3.7

Op 1 juli 2021 heeft mevrouw [medewerker Woonbron], werkzaam bij Woonbron, (hierna: [medewerker Woonbron]) onder meer het volgende geschreven in een e-mail aan [appellante]:

We hebben elkaar vanmorgen gesproken in verband met uw aanvraag tot medehuurderschap. Graag zou ik van u een inkomensbewijs krijgen zodat we weten dat u maandelijks geld ontvangt. U kunt dit naar mij mailen.

3.8

Op 2 juli 2021 heeft [appellante] een foto van haar uitkeringsspecificatie aan [medewerker Woonbron] gestuurd. Op 23 juli 2021 heeft zij daar nog andere stukken met betrekking tot haar uitkering achteraan gestuurd.

3.9

Op 1 september 2021 schreef [medewerker Woonbron] aan [appellante] onder meer het volgende:

Hartelijk dank voor de toegezonden informatie. Ik heb echter nog enkele vragen voordat ik een verzoek naar ons management kan schrijven of u in de woning mag blijven wonen.

- Is er een samenlevingscontract?

- Was u fiscaal partner?

- Wat is de reden dat u een nabestaandenuitkering krijgt?

Wanneer ik hier antwoord op heb dan zal ik het verzoek schrijven.

3.1

Op 3 september 2021 heeft [appellante] de vragen van [medewerker Woonbron] beantwoord.

3.11

Op 15 december 2021 heeft op het kantoor van Woonbron een gesprek plaatsgevonden tussen (onder meer) [medewerker Woonbron] en [appellante]. Woonbron heeft toen kenbaar gemaakt dat [appellante] de woning moest verlaten omdat het voor haar niet acceptabel was dat [appellante] in haar eentje een vijfkamerwoning zou blijven bewonen. Woonbron heeft [appellante] een driekamerwoning aangeboden. Dit aanbod heeft [appellante] niet aanvaard.

3.12

[naam] heeft voor zijn overlijden een huurschuld laten ontstaan, per 10 mei 2022 begroot op € 6.408,28.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat:

I. Woonbron te verbieden om over te gaan tot ontruiming van de woning;

II. te bepalen dat [appellante] de huurovereenkomst van de woning op eigen naam mag voortzetten, en

III. Woonbron te veroordelen in de kosten van de procedure.

4.2

[appellante] heeft daartoe aangevoerd dat zij haar hoofdverblijf in de woning had en met [naam] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.

4.3

In reconventie heeft Woonbron de ontruiming van de woning gevorderd. Voor zover de kantonrechter zou bepalen dat [appellante] de huurovereenkomst mag voortzetten, heeft Woonbron in voorwaardelijke reconventie vorderingen ingesteld die ertoe strekken dat [appellante] de huurschuld die [naam] had laten ontstaan zou moeten betalen.

4.4

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] de termijn van zes maanden van artikel 7:268 lid 2 BW heeft overschreden. Die termijnoverschrijding achtte de kantonrechter echter verschoonbaar. De kantonrechter heeft vervolgens de afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 BW getoetst en de voortzetting van de huurovereenkomst afgewezen omdat [appellante] niet kon aantonen dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Vanwege de afwijzing van de vordering tot voortzetting, is de reconventionele vordering tot ontruiming door de kantonrechter toegewezen en behoefde de voorwaardelijke reconventionele vorderingen geen beoordeling. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt, haar vorderingen alsnog toewijst en de vorderingen van Woonbron afwijst, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten van beide instanties. Volgens [appellante] biedt zij namelijk wel voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur. Zij overlegt ter onderbouwing daarvan een aantal stukken.

5.2

Woonbron is het op basis van de stukken die [appellante] heeft overgelegd met haar eens dat zij voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In incidenteel appel eist Woonbron het vonnis van de kantonrechter toch te bekrachtigen omdatzij het niet eens is met het oordeel van de kantonrechter dat de termijnoverschrijding door [appellante] verschoonbaar is.

6.Beoordeling in hoger beroep

Juridisch kader

6.1

[appellante] was geen huurder of medehuurder van de woning. Woonbron had namelijk enkel met [naam] een huurovereenkomst gesloten. Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW kan een persoon die niet medehuurder is, maar wel in de gehuurde woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, de huur in bepaalde gevallen voortzetten. Die persoon (in dit geval: [appellante]) moet daartoe binnen zes maanden na het overlijden van de huurder een vordering bij de kantonrechter instellen. Deze vordering wordt op grond van artikel 7:268 lid 3 BW in ieder geval afgewezen als [appellante] niet aannemelijk maakt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [naam] heeft gehad, als zij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of als zij geen huisvestingsvergunning heeft, terwijl die wel nodig is voor de woning.

Toepassing van de termijn van artikel 7:268 lid 2 BW is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

6.2

Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW had [appellante] haar vordering binnen zes maanden na het overlijden van [naam] moeten instellen, dat was dus uiterlijk op 13 oktober 2021. Dat heeft [appellante] niet gedaan. De termijn van zes maanden is een fatale termijn. Wordt de vordering niet tijdig ingesteld, dan kan de medebewoner geen aanspraak meer maken op voortzetting van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 21 maart en 14 november 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF2683 en ECLI:NL:HR:2003:AK8321) met betrekking tot de voorloper van artikel 7:268 lid 2 BW (artikel 7A:1623i lid 2 BW) overwogen dat het initiatief voor voortzetting van de huur bij de huurder ligt. Op de verhuurder rust geen informatie- of waarschuwingsplicht voor het verstrijken van de fatale termijn. De Hoge Raad heeft ook overwogen dat de rechter terughoudend moet zijn in het oordeel dat toepassing van de vervaltermijn van zes maanden in de zin van artikel 6:2 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ondanks die terughoudendheid is naar het oordeel van het hof is het beroep van Woonbron op deze vervaltermijn in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat komt door het volgende.

6.3

[appellante] heeft kort na het overlijden van [naam] contact opgenomen met Woonbron, met als doel in de woning te kunnen blijven wonen. Zij heeft op verzoek van Woonbron (financiële) stukken opgestuurd. In reactie daarop heeft Woonbron op 17 mei 2021 per e-mail om aanvullende informatie gevraagd over de uitkering van [appellante]. In die e-mail schreef Woonbron ook dat zodra deze informatie binnen was de aanvraag van [appellante] compleet was en zij vervolgens binnen enkele weken nader geïnformeerd zou worden. Na het opsturen van de gevraagde informatie door [appellante] heeft Woonbron om extra inkomensgegevens gevraagd. Ook die informatie heeft [appellante] aangeleverd. Op 1 september 2021 heeft [medewerker Woonbron] namens Woonbron aanvullende vragen gesteld en geschreven dat als [appellante] die vragen zou beantwoorden, zij een verzoek aan het management zou schrijven of [appellante] in de woning zou kunnen blijven wonen. [appellante] heeft die vragen twee dagen later beantwoord. Op dat moment was de termijn van zes maanden nog niet verlopen. Vervolgens heeft Woonbron meer dan drie maanden niet van zich laten horen en pas op 15 december 2021 in een gesprek laten weten dat zij de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten omdat [appellante] (thans alleen) in een vijf kamer woning met een niet geliberaliseerde huurprijs woont. [appellante] heeft dus (steeds) het initiatief genomen om tot voortzetting van haar huurovereenkomst te komen.

6.4

Het hof weegt ook mee dat de correspondentie tussen partijen zich op initiatief van Woonbron heeft toegespitst op de financiële situatie van [appellante]. Woonbron heeft daar steeds extra informatie over gevraagd. In haar uiteindelijke reactie op 15 december 2021, ruim zeven maanden na het verzoek van [appellante] tot voortzetting van de huurovereenkomst, is Woonbron echter niet ingegaan op het inkomen van [appellante]. Zij heeft haar afwijzing gebaseerd op de grootte van de woning en het feit dat [appellante] alleen woont. Die omstandigheden waren bij Woonbron al veel eerder bekend: als eigenaar van de woning wist zij hoe groot deze was en dat [appellante] alleenstaand was kon Woonbron lezen op het aanvraagformulier van [appellante] van 5 mei 2021. Van Woonbron had verwacht kunnen en mogen worden dat zij vervolgens zo snel mogelijk na de aanvraag aan [appellante] had laten weten dat zij haar niet in een volgens Woonbron te grote woning wilde laten wonen. In plaats daarvan heeft Woonbron aan [appellante] laten weten haar verzoek in behandeling te nemen en meermaals om extra financiële stukken en informatie gevraagd en vervolgens, na het verstrijken van de vervaltermijn, het verzoek van [appellante] afgewezen met een reden die bij Woonbron op dat moment al ruim zeven maanden bekend was. Door maanden te wachten met een inhoudelijke reactie op de aanvraag was de termijn inmiddels verstreken. Als Woonbron [appellante] binnen de termijn van zes maanden op de hoogte had gesteld van haar reden van afwijzing van het verzoek, dan zou [appellante] in de gelegenheid zijn geweest om op tijd een vordering bij de kantonrechter in te stellen. Het is onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woonbron zich op de vervaltermijn beroept.

De afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 BW zijn in deze zaak niet aan de orde

6.5

[appellante] en Woonbron zijn het erover eens dat [appellante] en [naam] een duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden. In hoger beroep zijn zij het er inmiddels ook over eens dat [appellante] voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dat [appellante] een huisvestingsvergunning nodig heeft om in de woning te wonen is in deze zaak niet gebleken. Dat betekent dat geen van de afwijzingsgronden die staan opgesomd in artikel 7:268 lid 3 BW aan de orde is.

De opsomming in artikel 7:268 lid 3 BW is limitatief

6.6

Woonbron heeft aangevoerd dat [appellante] als eenpersoonshuishouden een sociale huurwoning bezet houdt waarin een gezin met twee of drie kinderen kan wonen en dat van Woonbron daarom in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de huurovereenkomst voortzet met [appellante]. Volgens Woonbron kan dit als extra afwijzingsgrond in de zin van artikel 7:268 lid 3 BW worden beschouwd. In de eerste zin van dat artikellid staat immers vermeld dat de rechter de vordering van de huurder
in ieder gevalafwijst als aan één van de afwijzingsgronden is voldaan. Daaruit leidt Woonbron af dat er geen sprake is van een limitatieve opsomming. Woonbron wijst op het verschil met artikel 7:267 lid 3 BW, waarin de afwijzingsgronden voor een verzoek tot medehuurderschap zijn geregeld. Deze drie afwijzingsgronden komen deels overeen met die uit artikel 7:268 lid 3 BW en worden voorafgegaan door de bepaling dat de rechter de vordering tot medehuurderschap
slechtsafwijst als aan één van de gronden is voldaan.

6.7

Het hof gaat niet mee in het standpunt van Woonbron. Artikel 7:268 BW geldt per 1 augustus 2003. Het is, op enkele tekstuele details na, identiek aan het daarvoor geldende artikel 7A:1623i (oud). Ook artikel 7:267 BW geldt per 1 augustus 2003, en heeft artikel 7A:1623h (oud) als voorloper. Deze laatstgenoemde artikelen verschillen eveneens enkel op enkele tekstuele details. In de toelichting van de wetgever bij de artikelen 7:267 en 7:268 BW is te lezen dat de beide bepalingen overeenstemmen met hun voorlopers (
KamerstukkenII 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 50). De wetgever heeft dus niet beoogd ze inhoudelijk te wijzigen. Door de Hoge Raad is over de opsomming voorafgegaan door
in ieder gevalin artikel 7A:1623i BW (oud) overwogen dat deze limitatief is. Uit de wetsgeschiedenis van dit artikel volgt immers dat is beoogd de opsomming van weigeringsgronden zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de opsomming van weigeringsgronden van artikel 7A:1623h BW (oud) – en die werd voorafgegaan door het woord
slechts. Het hof is daarom van oordeel dat de opsomming van weigeringsgronden in artikel 7:268 lid 3 BW limitatief is. Er is dus geen ruimte voor de vraag of van Woonbron in redelijkheid verwacht kan worden dat zij de huurovereenkomst met [appellante] voortzet.

Tussenconclusie: [appellante] mag de huurovereenkomst voortzetten

6.8

Aangezien het hof van oordeel is dat de termijnoverschrijding van [appellante] verschoonbaar is en er geen reden is om haar vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst af te wijzen, mag zij de huurovereenkomst voortzetten.

[appellante] kan niet worden aangesproken voor de bestaande huurschuld

6.9

Voor zover de rechter zou bepalen dat [appellante] de huurovereenkomst van [naam] mag voortzetten heeft Woonbron tegenvorderingen ingesteld die erop neerkomen dat [appellante] de huurachterstand moet betalen die [naam] heeft laten ontstaan voor zijn overlijden. Volgens Woonbron treedt [appellante] in de plaats van [naam] als huurder en moet zij dus ook de huurachterstand betalen. Het hof wijst deze vorderingen af. Dat komt door het volgende.

6.1

Artikel 7:268 lid 4 BW bepaalt dat artikel 7:267 lid 4 BW ook van toepassing is op de voortzetting van een huurovereenkomst na overlijden. In artikel 7:267 lid 4 BW is bepaald dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen uit de huurovereenkomst die opeisbaar waren voor hij medehuurder werd. Dat betekent dat de aansprakelijkheid van iemand die samenwoonde met de huurder en door het overlijden van de huurder de huurovereenkomst voortzet, pas begint bij het overlijden. [appellante] is dus op grond van de huurovereenkomst enkel aansprakelijk voor huurachterstanden die zijn ontstaan na het overlijden van [naam].

6.11

Het hof passeert het algemene bewijsaanbod van Woonbron, omdat het te vaag is. Meer in het bijzonder is niet duidelijk gemaakt van welke specifieke stellingen die voor de uitkomst van het geding relevant zijn, bewijs wordt aangeboden.

Conclusie en proceskosten

6.12

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van [appellante] slaagt en het incidenteel appel van Woonbron faalt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en bepalen dat [appellante] de huurovereenkomst mag voorzetten. Dat brengt eveneens met zich dat Woonbron de woning vanwege deze voortzetting van de huurovereenkomst niet mag ontruimen, maar voor toewijzing van het gevorderde ongeclausuleerde en ongelimiteerde verbod op ontruiming van de woning ziet het hof geen grond. Het hof zal Woonbron als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep en in incidenteel appel. Het hof zal Woonbron evenwel niet veroordelen in de kosten van eerste aanleg omdat in die procedure [appellante] nog onvoldoende had aangetoond dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huur. De proceskostenveroordeling in eerste aanleg ten laste van [appellante] zal het hof daarom in stand houden.

6.13

Het hof begroot de proceskosten in principaal appel aan de zijde van [appellante] op:

griffierecht € 343,00

salaris advocaat € 3.642,00 (3 punten × € 1.214,00)

nakosten € 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.163,00

6.14

Omdat het incidenteel hoger beroep van Woonbron faalt, wordt Woonbron ook als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep. Die proceskosten worden aan de zijde van [appellante] begroot op € 607,00 (de helft van het tarief van het principaal hoger beroep).

6.15

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen als vermeld in de beslissing.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 14 juli 2023;

en
opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat [appellante] de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] met ingang van 13 april 2021 als huurder voortzet;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van Woonbron tot op heden begroot op € 396,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de extra nakosten van € 92,- plus de kosten van betekening als [appellante] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend;
veroordeelt Woonbron in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 4.163,00 en in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 607,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de extra nakosten van € 92,- plus de kosten van betekening als Woonbron niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend;
wijst het meer of anders gevorderde af;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.

Dit arrest is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. Th.G. Lautenbach en mr. E. Boot en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.