Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/137
Uitspraak van 17 december 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 januari 2024, nummer SGR 22/6669.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 750.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft op 7 november 2024 een nader stuk met het opschrift “verweerschrift” ingediend. Bij bericht van 13 november 2024 aan belanghebbende en aan de Heffingsambtenaar heeft het Hof aangekondigd de zaak af te willen doen zonder mondelinge behandeling en als de belanghebbende en/of de Heffingsambtenaar toch gebruik wil maken van het recht ter zitting te worden gehoord dat uiterlijk binnen twee weken na de dagtekening van voormeld bericht moet laten weten.
1.5.
Bij brief van 8 april 2025 is aan de gemachtigde van belanghebbende verzocht om een machtiging die niet ouder is dan zes maanden teruggerekend vanaf de datum van indiening van het hogerberoepschrift en een kopie van een geldig identiteitsbewijs van de persoon die de machtiging heeft ondertekend uiterlijk binnen vier weken na dagtekening van voornoemde brief te verstrekken. In de brief is vermeld dat in het geval niet (tijdig) aan het verzoek tegemoet gekomen wordt, het hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard kan worden. De gemachtigde van belanghebbende heeft op 15 april 2025 een recente machtiging ingediend.
1.6.
Bij bericht van 17 oktober 2025 heeft het Hof partijen uitgenodigd voor de zitting van 13 november 2025.
1.7.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is met bericht van verhindering niet verschenen en heeft niet om uitstel van de zitting gevraagd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 232 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 173 m2. Het bouwjaar van de woning is 1913.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag overgelegd, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is bepaald op € 750.000. Tevens heeft de Heffingsambtenaar in beroep een matrix (de matrix) ingediend waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport ingediend, waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is bepaald op € 682.000. In het taxatierapport, dat is opgesteld door [naam 1] en [naam 2] , zijn drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten van belanghebbende).
2.4.
De gemachtigde van belanghebbende heeft met dagtekening 5 maart 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen. Dat u hiertoe verplicht bent volgt uit ECLI:NL:HR:2018:1316, ECLI:NL:PHR:2017:1051, ECLI:NL:RBAMS:2021:3591, ECLI:NL:RBAMS:2021:5041 en ECLI:NL:GHARL:2021:7246”
2.5.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 11 juli 2022 aanvullende gronden van het bezwaar ingediend, waarin het in 2.4 genoemde verzoek is herhaald.
2.6.
In de uitspraak op bezwaar is, onder meer, het volgende vermeld:
“In het bezwaar verzoekt u om de KOUDV-factoren, liggingsfactoren en indexeringcijfers van onderhavige objecten. Hierover merk ik op dat de gemeente Den Haag geen gebruik maakt van KOUDV-factoren, liggingsfactoren en indexeringcijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum. Gelet hierop kunnen deze gegevens dus niet aan u worden verstrekt.
Verder verzoekt u in het bezwaarschrift om de grondstaffel te overleggen. Ik merk op dat de gemeente Den Haag geen grondstaffels gebruikt. Gelet hierop kan ik deze niet aan u verstrekken.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder.
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de laagste prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 3.420 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 3.233. De woning is in 2019 inpandig opgenomen en met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning qua objectsoort, bouwperiode, en ligging, en dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder gebruiksoppervlakte, de ligging aan een drukke doorgaande weg, een matige onderhoudstoestand en gedateerde voorzieningen.
6. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de matige energetische toestand is verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten, nu die objecten uit dezelfde bouwperiode komen en eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom de woning zou beschikken over een nog slechtere energetische toestand dan gebruikelijk is bij deze bouwperiode. Datzelfde geldt voor de ligging aan een drukke doorgaande weg, wat ook het geval is bij twee van de vergelijkingsobjecten. Eiser refereert aan verschillende objecten, omdat deze volgens hem een lagere waarde voorstaan. Ook verweerder acht het object [adres 7] voldoende vergelijkbaar, maar dit object duidt gezien de eenheidsprijs van € 3.236 en de mindere staat dan de woning, niet op een lagere waarde. De bruikbaarheid van de overige door eiser aangedragen objecten, is door verweerder afdoende gemotiveerd weersproken. Één vergelijkingsobject is van een ander type, te weten een winkel met een dubbele bovenwoning, en de verkoopdatum van het andere vergelijkingsobject is ver van de waardepeildatum gelegen. Aan het taxatierapport van eiser wordt in mindere mate waarde gehecht, aangezien daaruit niet blijkt dat sprake is geweest van een inpandige opname.
7. Van het door eiser gestelde motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is de rechtbank niet gebleken. Uit de uitspraak op bezwaar wordt voldoende duidelijk op welke gronden de bezwaren van eiser zijn afgewezen. Ook overigens is summier maar voldoende gereageerd op de grieven die eiser in het bezwaarschrift tegen de beschikking slechts met blote stellingen heeft aangevoerd. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat de taxateur geen omstandigheden heeft geconstateerd die aanleiding geven tot een waardevermindering en dat daarbij met de grieven van eiser (staat van onderhoud, verkeersoverlast, geluidsoverlast, en stankoverlast) rekening is gehouden.
8. Eiser heeft voorts nog aangevoerd dat verweerder tekortgeschoten is in het toezenden van stukken en inzichtelijk maken van de beschikking.
9. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase het taxatieverslag, met daarop drie vergelijkbare woningen, aan eiseres zijn toegezonden. Daarnaast heeft verweerder verklaard dat de gemeente Den Haag nog geen KOUDV-factoren, grondstaffels en liggingsfactoren in het betreffende belastingjaar hanteerde. Met betrekking tot de indexering naar waardepeildatum heeft verweerder ter zitting verklaard geen gebruik te maken van indexeringspercentages en vergelijkingsobjecten te kiezen die zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum liggen. De overige op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht, zijn niet van toepassing in de onderhavige zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ voldaan, ook in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023.
10. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:490) leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte. De rechtbank wijst verder op de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 19 mei 2022, (ECLI:NL:GHDHA:2022:886) waarin is overwogen dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of over het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar:
i.) de toezendplicht heeft geschonden;
ii.) heeft nagelaten alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen;
iii.) de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, en;
iv.) in strijd met het motiveringsbeginsel heeft gehandeld.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 682.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tot slot verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding voor de
bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase.
bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5. Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partijen in hoger beroep toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en in zoverre terecht het beroep ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven.
Proceskosten
Er is geen aanleiding voor een toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, M.J.M. van der Weijden en R.M. Hermans in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, de voorzitter,
T. van Hout P.J.J. Vonk
De beslissing is op 17 december 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.