Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/914
Uitspraak van 4 februari 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 16 augustus 2023, nummer SGR 22/891.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het jaar 2021 vastgesteld op € 410.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren gebouwd (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend. Belanghebbende heeft op 16 november 2024 nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement in een appartementsgebouw van het bouwjaar 2016. De woning heeft twee bergingen (waarvan één inpandig), drie dakterrassen/balkons en een parkeerplaats. De bruto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 97 m².
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. De matrix bevat onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten).
[adres 1]
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Objecttype
Appartement
Appartement
Appartement
Appartement
Bouwjaar
2016
2016
2016
2013
Bruto oppervlakte
97
98
91
93
Transactie
27-7-2020
23-1-2019
3-2-2020
Prijs
€ 390.000
€ 389.500
€ 401.230
VVE Reservefonds
€ 1.680
€ 2.030
Indexering
-5,458%
9,997%
-0,887%
Geïndexeerde prijs
369.815
€ 426.590
€ 395.690
Berging inpandig
€ 1
Berging
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
Berging onderpandig
€ 4.000
Parkeerplaats
€ 10.000
€ 10.000
Dakterras/balkon
€ 5.100 (3)
€ 4.800 (3)
€ 3.900
€ 2.400
Ligging
2
2
3
3
Onderhoud
3
4
3
3
Kwaliteit/luxe
4
3
4
3
Uitstraling
3
3
3
3
Voorzieningen
3
3
3
3
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een WOZ-deskundigenrapport overgelegd, dat op 14 november 2024 is opgesteld door [naam taxateur] , als taxateur verbonden aan [naam] . Taxateur [naam taxateur] heeft de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 322.000. De bijbehorende matrix bevat onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van taxateur [naam taxateur] , met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten van belanghebbende).
[adres 1]
[adres 5]
[adres 6]
[adres 7]
Objecttype
Appartement
Appartement
Appartement
Appartement
Bouwjaar
2016
2016
2016
2016
Bruto oppervlakte
85
95
90
95
Transactie
11-11-2020
29-5-2020
2-7-2020
Prijs
€ 374.500
€ 400.000
€ 400.000
Indexering
-6,1%
-2,1%
-4,3%
Geïndexeerde prijs
€ 352.000
€ 392.000
€ 383.000
Berging
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
Parkeerplaats
€ 10.000
Dakterras/balkon
€ 5.100
€ 2.700
€ 2.700
€ 2.700
Kwaliteit/luxe
3
3
4
3
Onderhoud
3
3
5
4
Uitstraling
3
3
3
3
Doelmatigheid
3
3
4
3
Voorzieningen
3
3
5
3
Ligging
2
3
3
3
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de waardematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlakte, ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe en bijgebouwen. De rechtbank vindt daarbij geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende VLOK-codes of aan de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank neemt hierbij ook in aanmerking de verklaring van verweerder ter zitting dat bij het object [adres 2] aan de Ligging vlokcodering 2 (onder gemiddeld) is toegekend vanwege de mindere ligging van het balkon boven de parkeerplaats hetgeen ook blijkt uit de bijbehorende foto’s van dit object in het bij het verweerschrift bijgevoegde iWOZ rapport en dat bij het object [adres 3] voor Kwaliteit/Luxe een vlokcodering 4 (boven gemiddeld) is toegekend omdat dat object ten tijde van de verkoop minder dan 5 jaar oud en daarom boven gemiddeld was.
7. Dat verweerder uitgaat van een onjuiste (te hoge) bruto vloeroppervlakte, acht de rechtbank niet aannemelijk. Verweerder heeft dienaangaande verklaard dat de bruto vloeroppervlakte is gemeten aan de hand van de zogenoemde NEN 2580-norm. De rechtbank heeft geen reden daaraan te twijfelen, evenmin aan de juistheid van de uitkomst daarvan. De enkele stelling van eiser dat die maten afwijken van de informatie uit de BAG-administratie en het daarop gebaseerde WOZ-waardeloket.nl, is daartoe onvoldoende, reeds omdat, naar verweerder onweersproken heeft verklaard, de BAG-administratie uitgaat van een andere eenheidsmaat, namelijk de gebruiksoppervlakte.
8. Dat de woning een dusdanig mindere ligging heeft dat dit een waardeverlaging rechtvaardigt, is voor de rechtbank ook niet aannemelijk geworden. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder voor de ligging van de woning een vlokcodering 2 (onder gemiddeld) heeft toegekend. Dat desondanks de ligging van de woning nog minder/slechter is dan dat dan wel minder is dan de vergelijkingsobjecten, heeft eiser niet voldoende onderbouwd of inzichtelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar een nabijgelegen garagedeur is daarbij onvoldoende, zeker nu de afstand tot die deur op de door eiser overgelegde foto’s zodanig is dat die geen, althans onvoldoende steun bieden voor de gestelde overlast om die aannemelijk te achten.
9. Dat sprake is van overige waardebeïnvloedende verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden, heeft eiser niet (voldoende concreet) benoemd en is de rechtbank ook overigens niet gebleken. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder toegepaste indexering bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum zoals die blijken uit de waardematrix en de door verweerder daarbij overgelegde overzichten (bolletjesgrafieken) van de indexeringen. Eiser heeft die indexatiecijfers ook niet inhoudelijk (laat staan onderbouwd) betwist. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat de waarde anderszins te hoog zou zijn vastgesteld.
10. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
11. De stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardematrix toe te zenden, faalt. Artikel 6:17 van Pro de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.[1] In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.[2] Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardematrix desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde, dan wel eiser toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eisers gemachtigde is toegezonden, en dat die nadien, ook niet na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet nogmaals om toezending van het taxatieverslag in deze zaak heeft gevraagd. In zoverre heeft verweerder dus aan de op hem rustende (toezend)verplichting voldaan. Voor zover eisers gemachtigde ontkend dat dit zo is, acht de rechtbank dat niet aannemelijk gemaakt. De enkele ontkenning daarvan acht de rechtbank, tegenover hetgeen verweerder in dit verband gemotiveerd heeft aangevoerd, daartoe onvoldoende. Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van Pro de Awb. De gemachtigde is in de bezwaarfase gehoord. Verweerder heeft de gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.[3] Voor zover het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 2021[4] met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel. Alles wat eiser overigens in dit verband heeft aangevoerd, doet aan het vorenstaande - daaronder begrepen de jurisprudentie waarnaar wordt verwezen - niet af en brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.
(…)
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148.
[2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10.
[3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,Gerechtshof
Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof
Den Haag 4 mei 2021, ECL1:NL:GHDHA:2O21:882, r.o. 5.2.3.
[4] ECLI:NL:GHARL:2021:7246.”
Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Verder is in geschil of de Heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking, alsmede of hij heeft voldaan aan de verplichting van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 322.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten voor bezwaar, beroep en hoger beroep en vergoeding van het griffierecht in beroep en hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht (artikel 40, lid 2, Wet WOZ)
5.1.1.
De Heffingsambtenaar is op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waar belanghebbende concreet en voldoende specifiek om heeft verzocht (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.1.2.
De stelling dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb Pro heeft gehandeld door in de bezwaarfase niet de door hem gevraagde stukken toe te zenden, verwerpt het Hof. Artikel 6:17 Awb Pro gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). Dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.
5.1.3.
De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift concreet verzocht om de matrix, het taxatieverslag en de grondstaffel van de belastingjaren 2020 en 2021.
5.1.4.
De Heffingsambtenaar beschikt bij het geven van de beschikking, bij het opleggen van de aanslagen en in de bezwaarfase niet over een matrix. Hij kan dus niet verstrekken waarover hij niet beschikt. Hij is evenmin verplicht op verzoek in de bezwaarfase een matrix samen te stellen.
5.1.5.
Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar na het telefonische hoorgesprek het taxatieverslag aan de gemachtigde heeft gezonden en hem de gelegenheid heeft gegeven daarop te reageren. Van die gelegenheid heeft de gemachtigde geen gebruik gemaakt. Dat de gemachtigde zou hebben gevraagd om een ‘uitgebreid’ taxatieverslag mede bevattende de VLOK-factoren (dan wel iWOZ-gegevens of informatie over de secundaire objectkenmerken van de woning en van de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten), zoals hij ter zitting van het Hof heeft betoogd, heeft hij niet aannemelijk gemaakt, aangezien de gedingstukken daarvoor geen enkele aanwijzing bevatten en de Heffingsambtenaar dat ook heeft weersproken. Overigens blijkt uit de uitspraak op bezwaar dat de Heffingsambtenaar de VLOK-factoren van de woning en de referenties tijdens de telefonische hoorzitting heeft opgenoemd, hetgeen door belanghebbende niet is weersproken; die informatie is derhalve in zoverre verstrekt.
5.1.6.
Bij de waardebepaling van de woning (een appartement) is geen gebruik gemaakt van een grondstaffel, zodat deze niet in het kader van artikel 40, lid 2, Wet WOZ hoefde te worden verstrekt. Daaraan doet niet af dat de uitspraak op bezwaar in onderdeel 4 vermeldt dat de grondstaffel ter inzage heeft gelegen. Het Hof gaat er namelijk vanuit dat dat berust op een kennelijke verschrijving, nu uit de uitnodiging voor de hoorzitting blijkt dat tijdens de hoorzitting meerdere zaken van de gemachtigde zouden worden besproken en onderdeel 6 van de uitspraak op bezwaar vermeldt dat tijdens de telefonische hoorzitting ‘de vlokcodes van het object en de referenties zijn opgenoemd, en
indien van toepassing[cursivering Hof] ook de grondstaffel.’
indien van toepassing[cursivering Hof] ook de grondstaffel.’
5.1.7.
De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld; gegevens van voorgaande jaren spelen daarbij geen rol. Gesteld noch gebleken is dat dit in het onderhavige jaar anders is geweest. Daarom is de Heffingsambtenaar niet verplicht om de matrix, de grondstaffel en het taxatieverslag voor het voorgaande belastingjaar (2020, waardepeildatum 1 januari 2019) te verstrekken.
5.2.
De Heffingsambtenaar heeft aldus, in het licht van hetgeen belanghebbende concreet in de bezwaarfase heeft gevraagd, aan de verplichting van artikel 40, lid 2, Wet WOZ voldaan.
Schending van artikel 8:42 Awb Pro
5.3.1.
Belanghebbende stelt met een beroep op artikel 8:42 Awb Pro dat de Heffingsambtenaar de bouwtekeningen van de in de matrix gehanteerde vergelijkingsobjecten dient in te brengen, alsmede de iWOZ-rapporten daarvan.
5.3.2.
Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 van Pro de Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2).
5.3.3.
Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure de bouwtekeningen heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde inhoud of oppervlakte van de vergelijkingsobjecten onjuist is, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de inhoud of oppervlakte te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen of ander bewijs in te brengen.
5.3.4.
In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat de Heffingsambtenaar in het kader van deze procedure bouwtekeningen heeft opgevraagd en ingezien. Voorts heeft belanghebbende evenmin de juistheid van de door de Heffingsambtenaar voor de woningen en de vergelijkingsobjecten gehanteerde oppervlaktematen voldoende gemotiveerd bestreden. De enkele - in eerste aanleg ingenomen en in hoger beroep niet herhaalde stelling - dat uit informatie die de gemachtigde heeft ontleend aan WOZ-waardeloket.nl andere oppervlaktematen zouden blijken dan waar de Heffingsambtenaar van is uitgegaan, is daartoe onvoldoende. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande onbetwist verklaard dat de door belanghebbende genoemde maten zijn gebaseerd op de gebruiksoppervlakte (GO), terwijl de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een andere eenheidsmaat, te weten de bruto vloeroppervlakte (BVO). De bouwtekeningen zijn daarom niet van belang voor de beslechting van het geschil. Gelet op het voorgaande behoren de bouwtekeningen van de woning en van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro.
5.3.5.
iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengesteld bestand waarin objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland worden verzameld en bewaard. Vast staat dat de Heffingsambtenaar in beroep de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten heeft ingebracht, zodat de grief van belanghebbende feitelijke grondslag mist.
De WOZ-waarde
5.4.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.5.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd.
5.6.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op de onder 2.2 vermelde matrix. Hierin is de waarde van de woning op € 410.011 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) goed vergelijkbaar, zodat deze als richtsnoer kunnen dienen bij de waardebepaling van de woning. De stelling van belanghebbende dat [adres 4] in een ander appartementencomplex is gelegen, acht het Hof onvoldoende voor het oordeel dat dit object niet vergelijkbaar is met de woning of dat enkel op die grond een correctie op de waarde moet plaatsvinden. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Belanghebbende voert terecht niet langer aan dat geen rekening zou zijn gehouden met de mindere ligging van de woning, maar heeft zich ter zitting van het Hof op het standpunt gesteld dat deze mindere ligging niet geldt voor [adres 2] . De toelichting van de Heffingsambtenaar dat het balkon van [adres 2] is gelegen boven een parkeerplaats, zodat dat object – evenals de woning – voor de ligging een ‘2’ (ondergemiddeld) scoort, acht het Hof voldoende. Daarbij heeft het Hof acht geslagen op de foto’s in het dossier van [adres 2] . Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar in zijn vergelijking gelet op het recente bouwjaar uit kunnen gaan van een bovengemiddelde score voor kwaliteit/luxe voor de woning en voor [adres 2] en [adres 3] ten opzichte van [adres 4] (dit blijkt uit blok 6 ‘berekening prijs per m2’ van de matrix; niet opgenomen). Het Hof gaat er voorts vanuit dat de in de matrix gehanteerde factor ‘4’ voor onderhoud bij [adres 2] (zie blok 4 van de matrix) berust op een verschrijving, omdat in de herrekening van de prijs per m2 in blok 6 van de matrix wordt uitgegaan van een factor ‘3’ voor onderhoud en ‘4’ voor kwaliteit/luxe en de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de scores voor onderhoud en voor kwaliteit/luxe voor de appartementen uit het complex aan de [straat] gelijk zijn. De Heffingsambtenaar heeft bovendien stukken overgelegd, aan de hand waarvan kan worden beoordeeld hoe de indexering is tot stand gekomen. Het Hof is van oordeel dat de matrix van de Heffingsambtenaar de voor de woning vastgestelde waarde van € 410.000 op zichzelf beschouwd kan dragen.
5.7.
Naar het oordeel van het Hof kan evenwel de door belanghebbende ingebrachte matrix (zie 2.3) de door hem bepleite waarde op zichzelf beschouwd eveneens dragen. Het Hof overweegt daartoe als volgt. De vergelijkingsobjecten van belanghebbende ( [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ) zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Hieraan kan niet afdoen, zoals de Heffingsambtenaar lijkt te stellen, dat die objecten een grotere oppervlakte hebben dan de woning. De verschillen zijn te klein (5 tot 10 m2) om deze objecten niet vergelijkbaar te achten. Naar het oordeel van het Hof hoefde gelet op de geringe verschillen ook geen rekening te worden gehouden met de wet van het afnemend grensnut, zoals de Heffingsambtenaar heeft gesteld. Nog daargelaten dat rekening houden met het afnemend grensnut van de grotere gebruikersoppervlakten van de vergelijkingsobjecten van belanghebbende zou leiden tot een lagere waarde van die objecten en daarmee tot een lagere waarde van de woning, hetgeen in het nadeel van de Heffingsambtenaar zou zijn. De Heffingsambtenaar heeft verder de zogenoemde KOUDV-factoren voor de vergelijkingsobjecten van belanghebbende betwist. Deze kunnen evenwel in het midden blijven, omdat bij de berekening van de gemiddelde eenheidsprijs per m2 uiteindelijk (in weerwil van de aan de vergelijkingsobjecten van belanghebbende toegekende scores) is uitgegaan van gemiddelde scores, die ook de Heffingsambtenaar kennelijk voorstaat. Wel is rekening gehouden met de mindere ligging van de woning. Naar het oordeel van het Hof hoefde taxateur [naam taxateur] zich daarbij evenwel niet te richten naar het correctiepercentage dat in het model van de Heffingsambtenaar wordt gehanteerd (5 %). In dit licht bezien kan de matrix van belanghebbende de waarde die hij voor woning bepleit op zichzelf beschouwd eveneens dragen.
5.8.
Gelet op het hiervoor overwogene, slaagt de Heffingsambtenaar er niet in de door hem bepleite waarde, in het licht van al hetgeen door belanghebbende is gesteld en aangedragen, aannemelijk te maken. Hetzelfde geldt mutatis mutandis voor belanghebbende.
5.9.
Het Hof stelt daarom de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 375.000.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.922 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (inzake de bezwaarfase: 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting à € 647 x 1 (gewicht van de zaak); en inzake de beroeps- en hoger beroepsfase: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting in hoger beroep à € 907 x 1 (gewicht van de zaak)).
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 375.000;
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.922; en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, T.A. de Hek en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.