Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/774
Uitspraak van 5 maart 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 26 maart 2024, nummer ROT 22/5871.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 312.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 22 januari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1932. Het betreft een bovenwoning met een dakkapel.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort woning
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Bovenwoning
Wijk/Buurt
[Wijk] , [Buurt 1]
[Wijk] , [Buurt 1]
[Wijk] , [Buurt 1]
[Wijk] , [Buurt 2]
Bouwjaar
1932
1932
1933
1932
Gebruiksoppervlakte (m2)
94
88
94
88
Kl-Oh-Uit-Dm-Vz (t.t.v. verkoop)
3-3-3-3-3
3-2-3-3-2
3-4-3-3-4
3-3-3-3-3
WOZ-waarde
€ 312.000
Koopsom
3.277/m2
€ 265.000
€ 360.000
€ 400.000
Datum koop
19-8-2020
4-10-2021
21-12-2021
Datum koopovereenkomst
26-6-2020
2-6-2021
29-11-2021
Geïndexeerd naar peildatum
€ 282.521
€ 336.513
€ 335.912
Waardeverandering (%)
6,61%
-6,52%
-16,02%
Aandeel bijdrage VvE
€ 3.341
€ 1.282
€ 2.000
Dakkapel groot, waarde
€ 6.000
Dakkapel klein, waarde
Dakkapel gem. grootte, waarde
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
Dakkapel, aantal
1x
1x
1x
2x
Hoofdgebouwwaarde na correctie
€ 308.000
€ 275.180
€ 331.231
€ 323.912
Prijs per m3
€ 3.277
€ 3.127
€ 3.524
€ 3.681
Correctie inhoud naar onderhavig object
€ 3.117
€ 3.524
€ 3.671
Correctie KOUDV naar onderhavig object
€ 3.402
€ 3.239
€ 3.671
Gemiddelde prijs/m3
€ 3.437
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding.[2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.[3]
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
6. Wat eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Uit de door eiseres overgelegde foto’s blijkt niet dat de heffingsambtenaar de voorzieningen van de woning als ondergemiddeld had moeten waarderen. De tekst van de verhuuradvertentie is dan niet relevant. Voor zover sprake is van een waardedrukkend effect van de ligging, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden door de woning te vergelijken met objecten uit dezelfde buurt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 2] op grond van de bouwtekeningen 88,48 m2 bedraagt, dus bij de waardebepaling is uitgegaan van de juiste oppervlakte. Voor de vergelijkbaarheid is het niet van belang of het vergelijkingsobject is gekocht om zelf te bewonen of om te verhuren. De heffingsambtenaar heeft in de beroep de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] niet meer gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
(…)
[2]
Kamerstukken II1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
Kamerstukken II1992/93, 22885, nr. 3, p. 44.
[3] HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of het hoger beroep ontvankelijk is, en zo ja, of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 284.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van het hoger beroep. Indien het hoger beroep ontvankelijk wordt verklaard, concludeert de Heffingsambtenaar tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Ontvankelijkheid hoger beroep
5.1.
Belanghebbende stelt zich, samengevat, op het standpunt dat de uitspraak van de Rechtbank op 26 maart 2024 niet op de juiste wijze aan haar is bekendgemaakt.
5.2.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 6:7 in verbinding met artikel 6:24 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een hogerberoepschrift zes weken. Aangezien belanghebbende op 14 december 2023 met het KVK-nummer [nummer 1] toegang is verleend tot het digitale dossier van de Rechtbank, heeft zij gekozen voor digitaal procederen. De termijn vangt in dit geval aan op de dag na die, waarop van de uitspraak van de Rechtbank op de voorgeschreven wijze een notificatiebericht is verzonden als bedoeld in artikel 8:36c, lid 2, Awb in verbinding met artikel 6:8, lid 1, Awb.
5.2.2.
Op basis van het door de Rechtbank ter beschikking gestelde digitale dossier is het Hof tot de conclusie gekomen dat de uitspraak van de Rechtbank weliswaar op 26 maart 2024 om 13:04 uur in het digitale dossier is geplaatst, maar dat het notificatiebericht is verstuurd naar een ander KVK-nummer ( [nummer 2] ) dan waarmee belanghebbende digitaal procedeert ( [nummer 1] ). Er is dus geen notificatiebericht verzonden naar het door belanghebbende opgegeven e-mailadres. Zonder dit notificatiebericht wordt verondersteld dat belanghebbende de uitspraak van de Rechtbank niet heeft ontvangen en vangt de termijn voor het indienen van een hogerberoepschrift niet aan (vgl. HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:158).
5.2.3.
Vast staat dat belanghebbende op 9 juli 2024 kennis heeft genomen van de uitspraak van de Rechtbank via het digitale dossier. Doordat belanghebbende vervolgens op 14 augustus 2024 een hogerberoepschrift heeft ingediend, is het hoger beroep tijdig ingesteld (vgl. HR 17 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:960, BNB 2015/132). Het hoger beroep is ontvankelijk.
Waarde woning
5.3.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van € 312.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waarde leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan haar te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan en tot een lagere waarde leiden. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de Heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92).
5.4.
De Rechtbank heeft in rechtsoverweging 5 van haar uitspraak op goede gronden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het oordeel van de Rechtbank wordt op dit onderdeel bevestigd en daaraan wordt in hoger beroep het volgende toegevoegd.
5.5.1.
Hetgeen belanghebbende in hoger beroep ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende betwist dat [adres 2] een gebruiksoppervlakte van 88 m2 heeft. Verder betwijfelt belanghebbende of de door de Heffingsambtenaar in de matrix vermelde gebruiksoppervlaktes van de woning en de overige vergelijkingsobjecten juist zijn. Volgens belanghebbende houdt de makelaar in alle gevallen 94 m2 aan en hanteert de BAG andere oppervlaktes. De Heffingsambtenaar heeft hier tegenovergesteld dat de gebruiksoppervlakte van [adres 2] is nagemeten en dat de uitkomst 88 m2 is (2,64 m2 begane grond, 46,7 m2 eerste verdieping en 39,14 m2 tweede verdieping). Volgens de Heffingsambtenaar stemt dit overeen met de informatie van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (de BAG), waarin ook een verschil in oppervlakte tussen de woning en [adres 2] van 6 m2 is geregistreerd. Een verschil tussen de BAG en de matrix is het gevolg van de opname van het gebruiksoppervlakte inclusief (de BAG) dan wel exclusief (de matrix) de oppervlakte van de dakkapel(len), aldus de Heffingsambtenaar. Dit geldt volgens de Heffingsambtenaar eveneens voor de [adres 3] en [adres 4] . Gelet op deze toelichting van de Heffingsambtenaar ziet het Hof geen aanleiding tot twijfel aan de door de Heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlaktes. Deze stelling faalt.
5.5.2.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte factor 3 (voldoende) heeft toegekend aan de voorzieningen van de woning. Volgens belanghebbende moet dit factor 2 (slecht) zijn. Dit heeft hij niet aannemelijk gemaakt. De gemachtigde van belanghebbende heeft in beroep, zoals de Heffingsambtenaar terecht stelt, slechts één foto van de badkamer en een bericht van belanghebbende overgelegd. Die foto geeft geen totaalbeeld van de voorzieningen van de woning. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar in beroep de verhuuradvertentie van de woning met foto’s, waaronder dezelfde foto van de badkamer, overgelegd. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar terecht een factor 3 toegekend aan de voorzieningen van de woning.
5.5.3.
Tot slot stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is gelegen tegenover een tramhalte. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de nabijheid van de tram zowel een waardeverhogende als een waardedrukkende factor kan zijn en dat dit afhangt van de wensen van potentiële kopers. Het Hof is van oordeel dat het enkele feit dat sprake is van een tramhalte niet maakt dat het vergelijkingsobject [adres 4] een betere ligging heeft dan de ligging aan de [straat] . Bovendien kan deze stelling niet leiden tot een vermindering van de waarde van de woning, omdat [adres 4] een m2-prijs heeft van € 3.671. Indien [adres 4] buiten beschouwing wordt gelaten, is de gemiddelde m2-prijs van de direct aan weerszijden van de woning gelegen buurpanden ( [adres 2] en [adres 3] ) met dezelfde ligging € 3.320. Dit is niet lager dan de m2-prijs waarvan de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan (€ 3.277).
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, P.J.J. Vonk en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier. De beslissing is op 5 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.