Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/192
Uitspraak van 13 maart 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 10 januari 2024, nummer SGR 22/5536.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 297.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 138 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 4 februari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en een perceel van 155 m2. De woning beschikt over een aanbouw en een berging/schuur. Het bouwjaar van de woning is 1999.
2.2.1.
De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 26 februari 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Ik verzoek u bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar de opbouw en een controleerbare onderbouwing van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, op basis van recente uitspraken van de rechtbank Oost Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2018:357) en de Hoge Raad (ECLI:NL:PHR:2017:1051) tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te overleggen. Indien de door u gebruikte grondstaffel geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces verzoek ik u conform artikel 7:4 lid 2 Awb Pro zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens.
Tevens verzoek ik u conorm artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.
Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijst ik naar ECLI:NL:RBNHO:2020:8608 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb Pro niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden.”
2.2.2.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een aanvulling van het bezwaar een woningwaarderapport ingediend. In de aanbiedingsbrief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
2.2.3.
In het verslag van de hoorzitting is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.
Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 318.866. In de matrix zijn drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Rijwoning
Rijwoning
Rijwoning
Rijwoning
Bouwjaar
1999
1986
2004
1985
Gebruiksoppervlakte
105 m²
116 m²
93 m²
102 m²
Grondoppervlakte
155 m²
140 m²
109 m²
154 m²
Bijgebouwen
Aanbouw woonruimte
Berging/schuur
Berging/schuur
Berging/schuur
Dakterras
Parkeerplaats
Berging/schuur
Transactiedatum
26-5-2020
3-2-2020
2-3-2021
Trasactieprijs
€ 295.036
€ 280.000
€ 312.000
Index naar wpd
9,360%
13,950%
-2,660%
Corr. naar wpd
€ 322.651
€ 319.060
€ 303.700
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
2
3
2
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
2
1-1-2021
€ 318.866
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder beschikte waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[2]
10. Alles wat eiser heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling dat er geen rekening is gehouden met de brandgang op het perceel is door verweerder voldoende weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een mindere ligging dan de vergelijkingsobjecten. Voorts is niet gebleken is dat de afvalcontainers rond onderhavige woning daadwerkelijk overlast door zwerfafval veroorzaken. De stelling dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning is door verweerder eveneens voldoende weersproken.
11. Nu verweerder aan eiser tijdig alle KOUDV+L-factoren en indexatiecijfers kenbaar heeft gemaakt, bestaat ook uit dien hoofde geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren dan wel een proceskostenvergoeding toe te kennen. Eiser - onderscheidenlijk dier professionele gemachtigde - kon immers op basis van de toegezonden gegevens een eigen inschatting maken van de waarde van de woning. Dat verweerder geen inzicht heeft gegeven hoe daaruit precies (cijfermatig) de waarde is berekend, maakt dit niet anders. Het kenbaar maken van die gegevens is naar het oordeel van de rechtbank in dit verband - waarderen van onroerende zaken is immers geen exacte wetenschap - voldoende. Voor de indexerings-cijfers geldt bovendien dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de indexering is gebaseerd op informatie van het Kadaster die verweerder op basis van de overeenkomst met het Kadaster niet verder mag verspreiden en dus niet met eiser kan delen, maar dat eiser deze gegevens zelf kan raadplegen bij het Kadaster. Onder die omstandigheden is ook met betrekking tot de onderbouwing van het indexeringspercentage de toezendverplichting niet geschonden.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld, en moet het beroep ongegrond verklaard worden.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 281.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, bij de betaling waarvan artikel 30a, lid 4 en lid 5, Wet WOZ buiten toepassing worden gelaten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht
5.1.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte de door hem in de bezwaarfase verzochte gegevens niet heeft verstrekt, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, lid 2, Wet WOZ. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat zijn grief met betrekking tot de schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ alleen ziet op het niet verstrekken door de Heffingsambtenaar van de gehanteerde indexeringspercentages van de koopsommen van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
5.2.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156).
5.3.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om “onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum” en om “inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen”. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onweersproken gesteld dat hij tijdens het hoorgesprek aan een medewerker van [kantoor gemachtigde] op het beeldscherm van zijn computer inzicht heeft gegeven in manier waarop indexeringspercentages tot stand komen en de indexeringspercentages die daaruit voortvloeien heeft getoond, dat de medewerker van [kantoor gemachtigde] na de indexering van twee woningen te hebben ingezien, geen indexeringen meer wilde zien hoewel was aangeboden de indexering van alle woningen te tonen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar hiermee aan het verzoek van belanghebbende voldaan. Hij heeft het gevraagde inzicht in de (totstandkoming van) indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan gegeven. Van schending van artikel 40, lid 2, WOZ acht het Hof geen sprake. Een voldoende specifiek verzoek tot een afschrift van stukken met daarop vermeld de gehanteerde indexeringspercentages van de koopsommen van de vergelijkingsobjecten ontbreekt immers. Anders dan belanghebbende meent, hoefde de Heffingsambtenaar na de door hem tijdens het hoorgesprek gegeven toelichting, het verzoek van belanghebbende niet op die wijze op te vatten.
Waarde woning
5.4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.4.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.4.3.
Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat die partij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.1.
De Rechtbank heeft in overwegingen 9 en 10 van haar uitspraak op goede gronden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak kunnen werpen. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe.
5.5.2.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte factor 2 (ondergemiddeld) heeft toegekend aan de ligging van de woning. Volgens belanghebbende moet dit factor 1 (slecht) zijn, omdat de woning direct is gelegen aan het spoor en tegenover een ondergrondse afvalcontainer. Verder dient de correctie in verband met de ligging toegepast te worden op de waarde van de opstal en niet op de waarde van de grond, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat gelet op het bouwjaar van de woning (1999) geluidswerende maatregelen zijn genomen waaronder een geluidswal, isolatie en de situering van de woning op het perceel. Verder heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep verwezen naar vier foto’s van de afvalcontainer waarop geen zwerfafval te zien is. Naar het oordeel van het Hof leidt hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet tot een lagere waarde van de woning. Het Hof ziet – wat er verder ook zij van belanghebbendes correctiemethode – geen reden te twijfelen aan de wijze waarop de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de omgevingsfactoren van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van meer overlast dan waar de Heffingsambtenaar reeds rekening mee heeft gehouden bij de bepaling van de waarde van de woning.
Slotsom
5.6.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. Daarom wordt niet toegekomen aan de stelling van belanghebbende dat de betaling van een proceskostenvergoeding, in afwijking van het bepaalde in artikel 30a, lid 4 en lid 5, Wet WOZ, rechtstreeks op een bankrekening van de gemachtigde moet plaatsvinden.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, H.A.J. Kroon en S.E. Postema, in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout.
De griffier, De voorzitter,
T. van Hout M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 13 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.