Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/431
Uitspraak van 13 maart 2025
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 maart 2024, nummer SGR 23/105.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 729.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 februari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 186 m2 en een perceeloppervlakte van 292 m2. Het bouwjaar van de woning is 2002.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een waardematrix (de matrix) overgelegd van de woning, waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten een viertal in de wijk [wijk] van [woonplaats] gelegen woningen: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de vergelijkingsobjecten). Al deze vergelijkingsobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen met bouwjaar 2002. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn in het veld opmerkingen de bijzonderheden met betrekking tot ligging en staat van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 729.000.
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft voorts twee foto’s van de ligging van de woning verstrekt.
2.3.
Belanghebbende heeft in beroep bij nader stuk van 21 januari 2024 een referentiematrix (de referentiematrix) en afschriften overgelegd van transactie- en verkoopgegevens en objectkenmerken van een drietal naar zijn opvatting met de woning vergelijkbare onroerende zaken: [adres 4] , [adres 6] en [adres 7] met daarbij opgenomen voor elk van deze onroerende zaken een “Rapport prijsontwikkeling woningen” van VastgoedPro. De waarde van de woning is in de referentiematrix bepaald op € 663.300.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Verweerder heeft verklaard dat het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase aan het bureau [naam] is verstrekt en dat geen gebruik is gemaakt van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren. Daarbij heeft verweerder toegelicht hoe de waarde van woningen in de gemeente jaarlijks tot stand komt en in de bezwaarfase wordt herbeoordeeld, waarbij een belangrijk deel van het werk op individueel niveau door taxateurs handmatig wordt verricht. De rechtbank heeft geen reden hieraan te twijfelen. Hieruit volgt dat de (gegevens die ten grondslag liggen aan) indexeringscijfers en KOUDV- en liggingsfactoren verweerder niet ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en dus niet aan belanghebbende in de bezwaarfase konden worden verstrekt.[1] Van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geen sprake.
6. Ook de in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb opgenomen verplichting strekt niet zover dat daaronder ook de informatie valt waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte.[2] De bouwtekeningen en iWOZ-gegevens van de vergelijkingsobjecten waar eiser om verzoekt, behoren in beginsel niet tot op de zaak betrekking hebbende stukken. Dat kan anders zijn indien eiser aannemelijk maakt dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is dan wel, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald. Het bij gebrek aan wetenschap bestrijden van objectkenmerken is daartoe niet toereikend.[3]
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit zijn allen in de buurt van de woning gelegen twee-onder-één-kapwoningen uit bouwjaar 2002 met dezelfde uitstraling als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de genoemde vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, ligging, en de staat van de woning. De rechtbank acht met name de vergelijking met [adres 4] bruikbaar. Dit betreft een iets kleinere woning met een iets groter perceel dan de woning van eiser. De rechtbank acht aannemelijk dat met name de omstandigheid dat de woning van eiser over een vrij uitzicht vanaf de begane grond beschikt ten opzichte van [adres 4] een hogere waarde rechtvaardigt. Vanuit [adres 4] is de polder alleen zichtbaar is vanaf de bovenverdieping.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over de staat van de woning, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Temeer omdat verweerder heeft verklaard dat hij ter plaatse is geweest en dat eiser geen toestemming heeft verleend om inpandig foto’s te maken. Dat geen foto’s zijn overgelegd om de staat van de woning te onderbouwen, dient dan ook voor rekening en risico van eiser te komen. .
10. Ook de grief dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, kan niet slagen. In de uitspraak op bezwaar wordt door verweerder gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook wordt toegelicht waarom bepaalde gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser konden worden verstrekt.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Vgl. Gerechtshof Den Haag 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2636 en Hoge Raad 6 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1390
[2] Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316
[3] Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, of het motiveringbeginsel is geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 663.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a van de Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezendplicht bezwaar, overlegging van stukken in bezwaar en beroep, motiveringsbeginsel
5.1.
Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank in overweging 5, 6 en 10 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel leiden. De stellingen met betrekking tot de toezendplicht in de bezwaarfase, de overlegging van stukken in de bezwaar- en beroepsfase en de deugdelijke motivering van de uitspraak op bezwaar falen dan ook.
Waardebepaling
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.4.
Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die hoger beroep instelt toekomt, is de onderhavige zaak in hoger beroep opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank ook voor wat betreft de waarde op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. De Heffingsambtenaar heeft met de gerealiseerde verkoopcijfers van de door hem gebezigde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.
Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe. Belanghebbende heeft eerst ter zitting van het Hof gesteld dat de woning in een doodlopende smalle straat ligt waar parkeerproblemen gelden en dat de straat beperkingen voor het verkeer oplevert (pakketbezorgers moeten achteruit de straat weer uit rijden en de brandweer zou de straat hebben afgekeurd). De Heffingsambtenaar heeft hiertegenover aannemelijk gemaakt dat de unieke ligging van de woning met vrij uitzicht over de [polder] een meerwaarde oplevert, die hiertegen opweegt. Tegenover de door belanghebbende genoemde mogelijke nadelen van een doodlopende en wat smallere straat, staat voorts dat dit met zich brengt dat sprake is van een rustige straat wat door kopers ook juist als prettig kan worden ervaren. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheden betreffen dan ook de subjectieve beleving van belanghebbende die niet afdoet aan de waarde. Het Hof acht de blote stellingname van belanghebbende dat de straat zou zijn afgekeurd door de brandweer niet voor de hand liggend, omdat bij de inrichting van een wijk rekening wordt gehouden met de toegankelijkheid daarvan voor hulpdiensten. Het had op de weg van belanghebbende om van deze stellingname bewijs aan te leveren en het niet bij een blote stelling te laten.
5.6.
Ter zitting van de Rechtbank heeft de, tijdens die zitting aanwezige, taxateur van de Heffingsambtenaar verklaard dat hij ter plaatse is geweest, dat hij de staat van de woning als bovengemiddeld heeft beoordeeld en dat belanghebbende geen toestemming gaf voor het inpandig maken van foto’s. Belanghebbende heeft dit laatste eerst ter zitting van het Hof weersproken en heeft verklaard dat er geen taxateur bij hem langs is geweest en dat deze, indien hij zich wel had gemeld, inpandig foto’s had mogen maken. Het Hof gaat aan deze eerst ter zitting ingenomen stelling als tardief zijnde voorbij. De gemachtigde van belanghebbende had direct ter zitting van de Rechtbank, alwaar hij ook aanwezig was, kunnen weerspreken dat de taxateur bij belanghebbende langs is geweest of dit in elk geval in zijn hogerberoepschrift naar voren kunnen brengen. Ter zitting van het Hof is een andere taxateur verschenen, zodat de Heffingsambtenaar niet in staat was ter zitting van het Hof op de door belanghebbende aldaar betrokken stellingname te reageren.
5.7.
Belanghebbende heeft voorts ter zitting van het Hof nog aangevoerd dat een van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten beschikt over een badkamer op zolder en dat hij zelf foto’s van de woning heeft aangeleverd bij zijn gemachtigde waaruit zou blijken dat de staat van de woning niet bovengemiddeld is. Het Hof ziet hierin geen aanleiding de waarde van de woning te verminderen. Een (eventuele) badkamer op zolder van een vergelijkingsobject maakt niet dat de voor de woning vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen. Verder geldt dat als uit foto’s blijkt dat, anders dan de taxateur van de gemeente heeft geconstateerd, de staat van de woning niet bovengemiddeld is, het op de weg van de gemachtigde lag die foto’s in het geding te brengen. Dat hij dat heeft nagelaten, komt voor rekening en risico van belanghebbende.
5.8.
Het Hof neemt bij al het voorgaande mede in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een grondstaffel of een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
5.9.
Belanghebbende heeft in hoger beroep verder geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in de beroepsfase zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op het onderhavige geschilpunt werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen S.E. Postema
De beslissing is op 13 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.