ECLI:NL:GHDHA:2026:1758

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.346.144/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10809323 / CV EXPL 23-311222

Arrest van 26 mei 2026

in de zaak van

[appellant],

wonend in [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.J. Goedhart, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W.H.J.W. de Brouwer, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde] woont in een pand dat zij eerst samen met haar man bewoonde, met hem heeft verkocht aan [appellant] en bij levering van deze heeft teruggehuurd. [appellant] vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkomingen van [geïntimeerde] en ontruiming van het pand, met een aantal nevenvorderingen. Het hof oordeelt in dit arrest dat aan de zijde van [geïntimeerde] sprake is geweest van tekortkomingen van zodanig gewicht dat zij ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. Het wijst die vorderingen toe, met een aantal van de nevenvorderingen.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 4 september 2024 waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juli 2024;
de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, van [appellant] , met bijlagen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] ;
de akte uitlaten van [appellant] , met één bijlage;
de akte uitlaten van [geïntimeerde] , met één bijlage.

3.Feitelijke achtergrond

Partijen en de koop- en huurovereenkomsten

3.1

[geïntimeerde] was tot aan diens overlijden getrouwd met de heer [echtgenoot] (hierna: [echtgenoot] ). [echtgenoot] was sinds 1985 eigenaar van een pand in Rotterdam en het echtpaar heeft vanaf dat jaar in dat pand gewoond.

3.2

In 2018 hebben [echtgenoot] en [geïntimeerde] als verkopers met [appellant] als koper een overeenkomst gesloten voor de koop van het pand. De artikelen 6, 7 en 20 van deze overeenkomst luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“(…)Artikel 6: Staat Pro van de onroerende zaak, Gebruik6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (…)

Artikel 7: Feitelijke Pro levering, Overdracht aanspraken

7.1

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering (…), vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan:

De huidige huurders blijven aanwezig in de woning. Deze verhuur wordt doorgezet als onderverhuur. De heer en mevrouw [echtgenoot] zijn verantwoordelijk voor deze onderhuurders.

Tevens zijn zij aanspreekpunt voor de onderhuurders.

(…)

Artikel 20: Nadere Pro afspraken

Huur van object door Verkopers:

Het is de uitdrukkelijke wens van Verkopers, de heer en mevrouw [echtgenoot] , om de rest van hun leven in het pand (…) te blijven wonen.

Koper zal ten alle tijden deze wens van Verkopers de heer en mevrouw [echtgenoot] respecteren.

Koper en Verkoper gaan een huurovereenkomst aan ingaande op datum van transport (…). Vanaf deze datum zullen verkopers gaan huren van Koper voor een duur van onbepaalde tijd.

(…)

Onderverhuur toegestaan:

Zolang de heer en mevrouw [echtgenoot] het pand bewonen en huren, is het hen toegestaan om kamers onder te verhuren. Mevrouw [echtgenoot] maakt de afspraken met haar onderhuurders en onderhoudt het contact met haar onderhuurders, zoals zij dat wil.

Geen doorverkoop aan derden:

Koper verklaart hierbij het pand van de heer en mevrouw [echtgenoot] te kopen, met als doel het pand als zeer langdurige belegging aan te houden. Mocht koper door onvoorziene omstandigheden toch het pand moeten verkopen, dan zal koper er alles aan doen wat binnen zijn macht ligt, om ervoor te zorgen dat de uitdrukkelijke wens van de heer en mevrouw [echtgenoot] , om de rest van hun leven in het pand (…) te blijven wonen, gewaarborgd blijft.(…)”

3.3

[echtgenoot] heeft het pand bij notariële akte van 25 juli 2018 geleverd aan [appellant] , waarbij in die akte de inhoud van artikel 20 van Pro de koopovereenkomst is aangehaald.

3.4

Bij overeenkomst van diezelfde dag heeft [appellant] het pand verhuurd aan [echtgenoot] en [geïntimeerde] . Die huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Het gehuurde, bestemming

(…)1.2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

1.3

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2.

(…)

Beheerder

9.1

Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:

[beheerder]

[Contactgegevens, hof]

(…)

Bijzondere bepalingen

12.1

Het is de huurder toegestaan om de woning gedeeltelijk onder te verhuren door middel van kamerverhuur, zolang de woning ook het hoofdverblijf van de huurder is.

12.2

Het is de uitdrukkelijke wens van de huurder de rest van hun leven in de woning te blijven wonen.Het is de verhuurder dan ook onder geen enkele omstandigheid toegestaan om deze huurovereenkomst te beëindigen.

12.3

Huurder is directeur-grootaandeelhouder van Uitgeverij [echtgenoot] , welke is gevestigd op het woonadres van de huurder. Zolang de huurder directeur-grootaandeelhouder van Uitgeverij [echtgenoot] blijft en de woning ook het

hoofdverblijf van de huurder is, is het toegestaan dat Uitgeverij [echtgenoot] gevestigd blijft op het woonadres van de huurder.(…)”

3.5

In artikel 2.1 van deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2017 (hierna: de AB) van toepassing verklaard. Deze bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

“Gebruik

1.1

Huurder zal het gehuurde (…) geheel (…) zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (…). Huurder is gehouden tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.

1.2

Huurder zal (…) de van overheidswege, brandweer en nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde in acht nemen. (…)

(…)

Onderhuur2.1Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers, het

verlenen van pension, het (tijdelijk) in gebruik geven (zoals via AirBnB of een daarmee vergelijkbare organisatie) of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

2.2

Indien verhuurder redenen heeft om aan te nemen, dat huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk in gebruik of onderhuur heeft afgestaan als bedoeld in artikel 2.1, is huurder verplicht mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurder(s) te verstrekken.”

De huisvestingsregelgeving in de gemeente Rotterdam

3.6

Op grond van artikel 21 lid 1 aanhef Pro en onder c. en d. Huisvestingswet 2014 was het in 2018 verboden om een woonruimte, behorend tot een in de betrokken gemeentelijke huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en gelegen binnen een bij diezelfde verordening aangewezen gebied, zonder vergunning van het College van burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente:
“c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; en
d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.”
Per 1 januari 2024 is hieraan als nieuwe onderdeel d toegevoegd dat het ook verboden is om zonder vergunning woonruimte van onzelfstandig in zelfstandig om te zetten of omgezet te houden, waarbij het oude onderdeel d is omgeletterd naar onderdeel e.

3.7

In 2018 gold in de gemeente Rotterdam (hierna: de gemeente) de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2017 (hierna: de Huisvestingsverordening 2017). Artikel 3.2.2 daarvan luidde als volgt:

“Vergunningvereiste vergunning voor kamerbewoningHet is verboden om (…) woonruimte zonder een vergunning voor kamerbewoning van zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:

a. vier of meer kamerbewoners, of

b. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners;

c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat.”

3.8

Per 1 juli 2021 is voor de gemeente in werking getreden de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (hierna: de Huisvestingsverordening 2021).

3.8.1

In artikel 3.2.1 van die verordening is het in artikel 21 lid 1 onder Pro c Huisvestingswet geregelde vergunningsregime voor omzetting in onzelfstandige woonruimte van toepassing verklaard op alle woonruimten gelegen in de gemeente. Artikel 3.2.2 van die verordening luidde als volgt:

“
Verbod voor kamerbewoning zonder vergunning

Het verbod bedoeld in artikel 21, eerste lid, onderdeel c, van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing, indien de zelfstandige woonruimte wordt bewoond door:

a. drie of meer kamerbewoners;

b. één uit meer personen bestaand huishouden en twee of meer kamerbewoners;

c. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens.”

De website van de gemeente gaf in 2024 de volgende toelichting bij deze bepaling:

“Voor wie is het

U hebt een vergunning nodig als:

- de eigenaar of verhuurder zelf ook in de woning woont en daarin woonruimte verhuurt aan 2 of meer personen

- de woning enkel bewoond wordt door 3 of meer kamerbewoners

Een vergunning is niet nodig als:

- de eigenaar of verhuurder zelf niet in de woning woont en er aan maximaal 2 personen verhuurd wordt

- de eigenaar of verhuurder zelf wel in de woning woont en daarin woonruimte verhuurt aan maximaal 1 persoon”

3.8.2

In artikel 3.3.1 van die verordening is het in artikel 21 lid 1 onder Pro d (later e) Huisvestingswet geregelde vergunningsregime voor woningvorming door verbouwing tot twee of meer woonruimten van toepassing verklaard op alle woonruimten gelegen in de gemeente.

3.8.3

De Huisvestingsverordening 2021 is nadien een aantal keer gewijzigd, waarbij de hiervoor aangehaalde bepalingen niet materieel zijn gewijzigd.^[1]

3.9

De Huisvestingsverordening 2021 is per 1 juli 2025 ingetrokken en vervangen door de Verordening samenstelling Woningvoorraad 2025. Op grond van deze verordening is het verboden om zonder vergunning de woonruimte te laten bewonen door drie of meer kamerbewoners, of door één meerpersoons huishouden en twee of meer kamerbewoners of door meer dan één meerpersoons huishouden.^[2]

De ontwikkelingen na de verkoop en verhuur van het pand

3.1

[echtgenoot] is kort na het sluiten van de koop- en de huurovereenkomst overleden, waarna [geïntimeerde] in het pand is blijven wonen.

3.11

Tijdens een inspectie eind 2018 heeft de gemeente vastgesteld dat naast [geïntimeerde] vijf personen in het pand kamers gebruikten die niet met [geïntimeerde] tot één huishouden behoorden, en dat [appellant] daarvoor niet beschikte over een onttrekkingsvergunning. Begin 2019 heeft de gemeente aan [appellant] het voornemen geuit om aan hem een last onder dwangsom op te leggen om het pand in gebruik te geven aan niet meer dan drie personen die niet samen één huishouding vormen. Een maand later heeft de gemeente aan [appellant] die last onder dwangsom opgelegd, met een termijn van zes maanden.

3.12

[geïntimeerde] heeft op 1 juli 2020 met de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) een overeenkomst gesloten met als opschrift “Huurovereenkomst woonruimte” voor de huur, voor onbepaalde tijd, van “de zelfstandige woonruimte” “plaatselijk bekend te [adres van het pand, hof]”.

3.13

[geïntimeerde] heeft op 27 augustus 2020 met de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) een overeenkomst gesloten met als opschrift “Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor zelfstandige woonruimte” voor de huur, voor onbepaalde tijd, van “het gemeubileerde 3 kamer appartement op de 4e etage, gelegen [adres van het pand, hof]”.

3.14

Volgens uittreksels van de Kamer van Koophandel stonden in die periode ook op het adres van het pand ingeschreven de eenmanszaken [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en [bedrijf betrokkene 1] . Voorts werden er (muziek) evenementen in het pand georganiseerd.

3.15

De gemeente heeft op 20 februari 2023 een inspectie verricht in het pand, om te zien of daar sprake was van overbewoning. De gemeente heeft vastgesteld dat op dat moment drie personen in het pand woonden en geschreven dat dit toen was toegestaan terwijl bij een volgende wijziging van de bewoning maximaal twee bewoners zijn toegestaan.

3.16

Na de uitspraak van het bestreden vonnis heeft [geïntimeerde] op 24 juli 2024 met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] overeenkomsten gesloten met als opschrift “Huurovereenkomst Onzelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd” voor de huur, voor onbepaalde tijd, van respectievelijk “de onzelfstandige woonruimte, zijnde de kamer op de tweede verdieping” en “de onzelfstandige woonruimte, zijnde de kamer op de derde verdieping” van het pand.

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter, samengevat,:
(i) de huurovereenkomst ontbindt; en
[geïntimeerde] veroordeelt om:
(ii) het pand te ontruimen;
(iii) tot aan ontruiming maandelijks een gebruikersvergoeding te betalen, gelijk aan de ten tijde van de ontbinding geldende huur;
(iv) alle op het betrokken adres ingeschreven ondernemingen uit te (doen) schrijven;
(v) de met de huurders van zelfstandige woonruimtes gesloten huurovereenkomsten te verstrekken;
(vi) de winst te betalen die zij heeft genoten met de onderverhuur van de zelfstandige woonruimtes en de commerciële activiteiten in het pand, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
(vii) een door een accountant gewaarmerkt en ondertekend overzicht te verstrekken van alle inkomsten die zij vanaf de ingang van de huurovereenkomst heeft genoten met de onbevoegde onderverhuur en de commerciële activiteiten in het pand;
de vorderingen (iv), (v) en (vii) op straffe van een dwangsom, alles met verklaring van uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.2

Hij heeft daar het volgende aan ten grondslag gelegd:
Vorderingen (i) tot en met (iv): [appellant] is op grond van artikel 6:265 BW Pro bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden omdat [geïntimeerde] :
[a] in strijd met artikel 1.1 AB twee delen van het pand als zelfstandige wooneenheden verhuurt;
[b] in strijd met artikel 2.2 AB heeft geweigerd om mee te werken aan een onderzoek van [appellant] naar onbevoegde onderverhuur;
[c] in strijd met artikel 1.2 AB zonder vergunning meer kamers in het pand verhuurt dan toegelaten op grond van de Huisvestingsverordening 2021;
[d] in strijd met artikelen 1.3 en 12.3 huurovereenkomst en 1.1 AB commerciële activiteiten heeft ontplooid in het pand;
[e] in strijd met artikel 1.1 AB toelaat dat andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot] zich in het pand hebben gevestigd;
[f] in strijd met haar verplichtingen uit hoofde van goed huurderschap een brandgevaarlijke situatie laat ontstaan door ondeugdelijk gebruik van verlengsnoeren en elektrische apparatuur; en
[g] er door de hiervoor bedoelde tekortkomingen en het gebruik van het gehuurde als evenementenlocatie, in strijd met haar verplichtingen uit hoofde van goed huurderschap, voor heeft gezorgd dat [appellant] niet adequaat is verzekerd tegen risico’s met betrekking tot het pand.
Vordering (v): nakoming van de verbintenis uit artikel 2.2 AB om mee te werken aan een onderzoek van [appellant] naar onbevoegde onderverhuur;
Vorderingen (vi) en (vii): nakoming van artikel 6:104 BW Pro en de verbintenis uit artikel 1.1 tweede volzin AB tot afdracht van de winst, behaald met het handelen in strijd met het verbod van artikel 1.1 eerste volzin AB om het gehuurde anders te gebruiken dan voor de overeengekomen bestemming.

4.3

De kantonrechter heeft vordering (v) toegewezen met een dwangsom, alle overige vorderingen afgewezen en [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Hij heeft met betrekking tot vorderingen (i) tot en met (iv) geoordeeld dat de in de vorige alinea bedoelde omstandigheden [a] tot en met [g] hetzij niet waren komen vast te staan, hetzij geen tekortkoming opleverden, hetzij (bij elkaar genomen) niet van voldoende gewicht waren om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Met betrekking tot vorderingen (vi) en (vii) heeft hij geoordeeld dat geen sprake was van handelen in strijd met het verbod van artikel 1.1 AB.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] heeft zijn eis in hoger beroep vermeerderd en vordert nu, naast volledige toewijzing van de hiervoor weergegeven vorderingen (i) tot en met (vii), dat het hof [geïntimeerde] veroordeelt om, samengevat:
(viii) de huurovereenkomsten met [bedrijf 1] te verstrekken, op straffe van een dwangsom;
(ix) € 100.000,- te betalen bij wijze van voorschot op de definitieve schadevergoeding, op te maken bij staat;
(x) datgene terug te betalen wat [appellant] aan haar heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis, met rente;
alles met verklaring van uitvoerbaarheid bij voorraad.

5.2

De bezwaren van [appellant] in hoger beroep hebben betrekking op de hiervoor onder 4.3 samengevatte beoordeling door de kantonrechter. Aan de hiervoor bedoelde omstandigheden [a] tot en met [g] heeft hij als tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt toegevoegd dat [h] [geïntimeerde] volgens hem in eerste aanleg artikel 21 Rv Pro heeft geschonden door niet naar waarheid te verklaren over de aan haar verweten omstandigheden.

6.Beoordeling in hoger beroep

6.1

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep niet bestreden haar veroordeling om haar huurovereenkomsten met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] te overleggen. Het gaat daarom in hoger beroep om de vorderingen van [appellant] die de kantonrechter niet heeft toegewezen en om de vorderingen die hij in hoger beroep voor het eerst heeft ingesteld. Het hof zal eerst beoordelen of de vorderingen tot (i) ontbinding en (ii) ontruiming toewijsbaar zijn, met de daaraan verbonden vordering (iii) tot gebruiksvergoeding hangende ontruiming, en daarna de overige vorderingen van [appellant] . Daaraan voorafgaand zal het hof beoordelen volgens welke maatstaf de huur- en koopovereenkomsten moeten worden uitgelegd,

Uitleg van de betrokken overeenkomsten

6.2

Partijen doen over en weer een beroep op bepalingen uit de koopovereenkomst, de huurovereenkomst en de bij deze laatste horende AB.

6.3

Voor de uitleg van schriftelijke overeenkomsten zoals de huurovereenkomst geldt in beginsel een meer subjectieve norm, de zogeheten Haviltexnorm. [geïntimeerde] wijst erop dat artikel 12.2 huurovereenkomst voortbouwt op artikel 20 koopovereenkomst Pro, dat in zijn geheel is aangehaald in de betrokken notariële akte van levering. Voor de uitleg van bepalingen in dergelijke akten geldt in beginsel een meer objectieve norm.

6.4

Voor zover [geïntimeerde] met haar verwijzing naar die akte een beroep heeft willen doen op de meer objectieve norm die geldt voor de uitleg van notariële akten, geldt dat het antwoord op de vraag welke van deze twee normen hier geldt, hier in het midden kan blijven. Het hof is namelijk op grond van de stellingen van partijen over en weer goed in staat om de betrokken overeenkomsten uit te leggen aan de hand van de maatstaf die door de Hoge Raad is beschreven als een gemene deler voor beide normen, namelijk dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat die uitleg dus niet moet plaatsvinden op grond van alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen van die overeenkomst. Mogelijke gezichtspunten zijn in beide gevallen (i) diezelfde taalkundige betekenis, bezien in de context van het betrokken stuk als geheel, (ii) de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden, en (iii) de kenbare bedoeling van partijen.^[3]

6.5

Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 25 augustus 2023 in de zaak
Schikkingsovereenkomst partneralimentatie(ECLI:NL:HR:2023:1131) niet dat bij de uitleg van een schriftelijke bepaling moet worden aangesloten bij haar taalkundig meest voor de hand liggende betekenis indien de bewoording daarvan niet voor meerderlei uitleg vatbaar is. In de betrokken zaak hadden voormalige echtelieden in een schikkingsovereenkomst die zij hadden gesloten namelijk uitdrukkelijk bepaald dat deze overeenkomst, in geval van een geschil, niet volgens de Haviltexnorm maar uitsluitend grammaticaal moest worden uitgelegd. Dat hebben de partijen bij de hier betrokken overeenkomsten niet met elkaar afgesproken.

6.6

Anders dan [geïntimeerde] eveneens aanvoert, kan uit het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 20 oktober 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3236,
Schikkingsovereenkomst) niet worden afgeleid dat eventuele onduidelijkheden en onvolkomenheden in de hier betrokken overeenkomsten op grond van de zogeheten
contra proferentem-regel voor rekening van [appellant] zouden moeten komen. In dat arrest is die regel weliswaar gehanteerd als één van de gezichtspunten bij de toepassing van de Haviltexnorm, maar het ging daar (anders dan in de onderhavige zaak) om een beoordeling waarin het voor één van partijen bij de betrokken overeenkomst duidelijk voor de hand had gelegen om een bepaalde, niet uitdrukkelijk geregelde situatie wèl uitdrukkelijk te regelen. Ook dat doet zich hier niet voor.

Heeft [appellant] afstand gedaan van zijn recht om de huurovereenkomst te laten ontbinden?

6.7

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt met betrekking tot wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daarbij geldt op grond van de redelijkheid en billijkheid als maatstaf dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, omdat in een dergelijk geval niet van een schuldeiser gevergd kan worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet. Naast de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding kunnen daarbij alle relevante omstandigheden van het geval van belang zijn. In geval van woninghuur kan bij de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW Pro rekening worden gehouden zowel met het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.^[4]

6.8

[geïntimeerde] heeft als meest vérstrekkend verweer gevoerd dat uit de taalkundig meest voor de hand liggende uitleg van artikel 20 koopovereenkomst Pro (“
Koper zal ten alle tijden deze wens van Verkopers(…)
respecteren” om “
de rest van hun leven in het pand(…)
te blijven wonen”) en artikel 12.2 huurovereenkomst (“
Het is de verhuurder dan ook onder geen enkele omstandigheid toegestaan om deze huurovereenkomst te beëindigen”) en de context van de betrokken koop en (terug)verhuur volgt dat partijen met die bepalingen hebben bedoeld dat het [appellant] onder geen enkele omstandigheid geoorloofd is om ervoor te zorgen dat de huurovereenkomst feitelijk wordt beëindigd, met als gevolg dat [echtgenoot] en [geïntimeerde] het pand zouden moeten verlaten. Zij voert aan dat partijen geen specialist zijn in het huurrecht, en dat het woord “
beëindigen” in artikel 12.2 huurovereenkomst daarom niet alleen slaat op het inzetten van de bepalingen van Titel 4, Afdeling 5, Onderafdeling 4 van Boek 7 BW, welke onderafdeling gaat over “Het eindigen van de huur”, maar ook op ontbinding. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] daarom met de betrokken bepalingen afstand gedaan van elk recht de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen, dus ook van het recht om te ontbinden wegens wanprestatie. Volgens [geïntimeerde] is dat ook zo besproken ten tijde van het aangaan van de koop- en huurovereenkomsten.

6.9

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in deze uitleg. Aan haar kan weliswaar worden toegegeven dat de partijen bij de huurovereenkomst geen specialist zijn in het huurrecht, en niet is gesteld of gebleken dat zij bij het opstellen van die overeenkomst juridische bijstand hebben gekregen. Aan haar kan ook worden toegegeven dat de woorden “
ten allen tijde” en “
onder geen enkele omstandigheid” in de betrokken bepalingen een absoluut karakter hebben. Dat neemt niet weg dat een uitleg van die bepalingen naar redelijkheid en billijkheid met zich brengt dat bij de toepassing ervan onderscheid moet worden gemaakt tussen:
- enerzijds het opzeggen van een huurovereenkomst op basis van de gronden uit artikel 7:274 BW Pro, waarvan een aantal verband houdt met opportuniteitsoverwegingen, zoals bijvoorbeeld het dringend eigen gebruik (opzeggingsgrond c) of het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (opzeggingsgrond d); en
- anderzijds het recht op ontbinding wegens tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW Pro.
De achtergrond van dat recht op ontbinding is dat van een partij bij een overeenkomst niet kan worden gevergd dat zij door die overeenkomst verbonden blijft aan haar wederpartij indien deze wezenlijk is tekortgeschoten in de nakoming daarvan.^[5][appellant] voert terecht aan dat de onderhavige huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. De door [geïntimeerde] voorgestane uitleg van de hiervoor bedoelde bepalingen zou dan leiden tot het ongerijmde gevolg dat [appellant] in geval van (langdurige en structurele) tekortkomingen van [geïntimeerde] alleen zou beschikken over de acties uit nakoming (artikel 3:296 BW Pro) en schadevergoeding (artikel 6:74 BW Pro) en niet af zou kunnen komen van [geïntimeerde] als huurster wanneer deze zich (langdurig en structureel) niet aan de gemaakte afspraken houdt. Niet is gebleken dat de partijen bij de koop- en huurovereenkomsten zich bij het aangaan van deze overeenkomsten in deze zin tegenover elkaar hebben geuit noch blijkt van omstandigheden waaruit [geïntimeerde] redelijkerwijs mocht afleiden dat ook in het geval sprake is van een situatie die ontbinding zou rechtvaardigen [appellant] afstand zou hebben gedaan van de bevoegdheid daartoe, en het hof acht het ook onwaarschijnlijk dat partijen dit gevolg hebben beoogd. Dat is dan ook niet de juiste uitleg.

6.1

[appellant] heeft betwist dat tussen de partijen bij de huur- en koopovereenkomsten is gesproken over het uitsluiten van de mogelijkheid van ontbinding wegens wanprestatie. Van [geïntimeerde] kan dan worden gevergd dat zij haar stelling op dit punt nader onderbouwt, door te verwijzen naar de plaats en tijd waarop die bespreking heeft plaatsgevonden, en welke bewoording daarbij specifiek is gebruikt, anders dan die die is terechtgekomen in artikel 20 koopovereenkomst Pro en 12.2 huurovereenkomst. Dat heeft zij niet gedaan, waardoor zij op dit punt niet heeft voldaan aan haar stelplicht.

Welke verplichtingen heeft [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst?

Algemeen

6.11

Volgens [appellant] volgt uit de artikelen 1.2 en 1.3 huurovereenkomst en de artikelen 1.1 en 2.1 AB dat [geïntimeerde] (na het overlijden van [echtgenoot] ) het pand alleen mag gebruiken om er zelf in te wonen, met uitzondering van (i) de verhuur van kamers binnen de daarvoor volgens de toepasselijke regelgeving geldende grenzen en (ii) de activiteiten van Uitgeverij [echtgenoot] .

6.12

[geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar was het de bedoeling van haar en [echtgenoot] enerzijds en [appellant] anderzijds bij het aangaan van de koop- en huurovereenkomst dat de juridische titel van [geïntimeerde] en [echtgenoot] met betrekking tot het pand weliswaar zou worden omgezet van eigendom naar huur, maar dat het feitelijke gebruik van het pand door [echtgenoot] en [geïntimeerde] onveranderd zou worden voortgezet zoals dat sinds 1985 plaatsvond. Bij dat feitelijke gebruik hoorde onder andere onderverhuur van kamers en de incidentele verhuur voor concerten en ontvangsten. [appellant] was daarmee bekend omdat hij het pand voorafgaand aan koop en verhuur heeft bezocht, dat met hem is besproken, en hij zich volledig daarover heeft kunnen informeren, aldus [geïntimeerde] .

6.13

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in deze betwistingen.
- In artikel 1.1 AB staat dat [geïntimeerde] als huurster het gehuurde geheel zelf zal gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.
- In artikel 1.3 huurovereenkomst staat dat [geïntimeerde] niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde mag geven dan omschreven in artikel 1.2 van diezelfde overeenkomst.
- In dat artikel 1.2 staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
- In artikel 2.2 AB staat dat [geïntimeerde] als huurster zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers.
- In artikel 12 van Pro de huurovereenkomst, met daarin “
Bijzondere bepalingen”, zijn slechts twee uitzonderingen ingeruimd op de hiervoor beschreven ge- en verboden, namelijk:
* kamerverhuur, zolang de woning ook het hoofdverblijf is van de huurder (12.1); en
* het in het pand gevestigd blijven van Uitgeverij [echtgenoot] , zolang de huurder directeur-grootaandeelhouder daarvan blijft en de woning ook zijn hoofdverblijf is.
- Uit het opschrift en de inhoud van deze laatste bepaling volgt dat zij niet afkomstig is uit een model, maar afzonderlijk is opgesteld voor of door de partijen bij de huurovereenkomst, toegesneden op de specifieke wensen van die partijen. Daarmee valt niet te rijmen dat die partijen zouden hebben bedoeld dat [echtgenoot] en [geïntimeerde] het pand zonder nadere beperking zouden kunnen blijven gebruiken zoals zij dat voorheen hadden gedaan. In dat geval hadden die partijen namelijk dát opgeschreven, wat zij niet hebben gedaan.
Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven of [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst precies op de hoogte was van hoe [echtgenoot] en [geïntimeerde] het pand gebruikten, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellant] betwist.

6.14

[geïntimeerde] voert ook aan dat de partijen bij de koop- en huurovereenkomsten weliswaar in artikel 9.1 van de huurovereenkomst de heer [beheerder] hebben aangewezen als beheerder van het pand namens [appellant] , maar dat [beheerder] nooit met haar contact heeft opgenomen, dat zij in de praktijk degene was, die met betrekking tot het pand als beheerder optrad, zoals blijkt uit het zelfstandig sluiten van de onderhuurovereenkomsten en voeren van correspondentie met onder meer de gemeente, dat [appellant] die situatie heeft laten voortduren en dat daarom in de onderlinge verhouding tussen partijen niet [beheerder] , maar zij, [geïntimeerde] , als beheerder heeft te gelden.

6.15

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dat standpunt. [geïntimeerde] was na het overlijden van haar man de enige huurder van het pand en had het pand daarom in gebruik. Zij mocht ook kamers onderverhuren en onderverhuurovereenkomsten aangaan met kamerhuurders. Dat zij bepaalde praktische en juridische handelingen kon verrichten met betrekking tot het pand betekent daarom niet dat zij in weerwil van artikel 9.1 huurovereenkomst in de verhouding tot [appellant] vanaf een bepaald moment als beheerder had te gelden.

[a] De onderverhuur van zelfstandige woonruimte

6.16

[appellant] legt artikel 12.1 huurovereenkomst aldus uit dat die bepaling [geïntimeerde] alleen toestaat om kamers te onderverhuren en niet om binnen het pand zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW Pro te onderverhuren.

6.17

[geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar moet die bepaling worden uitgelegd in het licht van artikel 20 koopovereenkomst Pro, waar staat dat zij kamers mag verhuren en dat zij “de afspraken met haar onderhuurders [maakt] en (…) het contact met haar onderhuurders [onderhoudt], zoals zij dat wil”. Volgens haar was het haar op grond van de artikelen 7.244 en 7:221 BW ook toegestaan om delen van het pand onder te verhuren.

6.18

Het hof geeft [appellant] gelijk.

6.18.1

Uit het door [geïntimeerde] genoemde artikel 7:244 BW Pro volgt dat artikel 7:221 BW Pro niet van toepassing is op woninghuur. Artikel 7:244 regelt Pro de situatie waarin niets is afgesproken over het in gebruik geven van delen van de betrokken woning. Dat is hier juist niet het geval.

6.18.2

Artikel 1.3 huurovereenkomst bepaalt dat [geïntimeerde] niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellant] een andere bestemming aan het gehuurde mag geven dan omschreven in artikel 1.2 huurovereenkomst, en in artikel 2.1 AB is de onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder verboden.

6.18.3

Daarop hebben partijen een uitzondering gemaakt voor de verhuur van kamers. Met ‘verhuur van kamers’ wordt naar normaal taalgebruik gedoeld op de verhuur van (telkens) één kamer, met mogelijkheid van gebruik van gemeenschappelijke (keuken-, badkamer en toilet)voorzieningen. ‘Verhuur van kamers’ ziet naar normaal taalgebruik niet op de verhuur van een woning, die doorgaans uit meerdere ruimtes bestaat en waarin in het geval van een zelfstandige woning eigen voorzieningen aanwezig zijn (zie hierna onder 6.31).

6.18.4

[appellant] wijst ook terecht op het gevolg van artikel 7:269 lid 1 BW Pro dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder. Gelet op dat voor hem nadelige gevolg is het zonder bijkomende omstandigheid niet waarschijnlijk dat hij met de woorden “verhuur van kamers” heeft aanvaard dat [geïntimeerde] ook zelfstandige woningen mocht onderverhuren.

6.18.5

Gelezen in haar context houdt de door [geïntimeerde] aangehaalde passage ook veeleer in dat in de verhouding tussen [appellant] als hoofdverhuurder en haar als hoofdhuurder zíj degene is die afspraken maakt met haar onderhuurders en daarmee contacten onderhoudt, en niet dat voor die kameronderverhuur geen enkele beperking geldt.

6.18.6

[geïntimeerde] voert aan dat het voor [appellant] voor de hand had gelegen om uitdrukkelijk in de huurovereenkomst te regelen dat [geïntimeerde] geen zelfstandige woningen mocht onderverhuren in het pand, wilde hij niet geconfronteerd worden met bescherming van de betrokken onderhuurders. Dat argument is ongerijmd, omdat de bestemming van het pand in artikel 1.1 AB wordt beperkt tot de bestemming die daaraan is gegeven in de huurovereenkomst, namelijk als woonruimte voor [echtgenoot] en [geïntimeerde] zelf, en die overeenkomst in artikel 12.1 een uitzondering op de bestemming als eigen woning inruimt voor kamerverhuur, maar niet voor de verhuur van zelfstandige woningen.

[c] de onderverhuur zonder vergunning van meer kamers dan toegestaan

6.19

[appellant] stelt dat [geïntimeerde] bij de - op zich op grond van artikel 12.1 huurovereenkomst toegestane - onderverhuur van kamers op grond van artikel 1.2 AB is gebonden aan de regels die daaraan zijn gesteld door de wetgever en de gemeente.

6.2

[geïntimeerde] betwist dat. Zij wijst daarbij wederom op de hiervoor aangehaalde passage uit artikel 20 koopovereenkomst Pro, alsmede op artikel 7.1 koopovereenkomst, waar is bepaald dat de destijds in het pand woonachtige huurders daar aanwezig blijven, waarbij de betrokken verhuur wordt doorgezet als onderverhuur. Zij voert ook aan dat nieuwe, gewijzigde regelgeving haar niet kan worden tegengeworpen.

6.21

Het hof volgt haar daar niet in. Partijen kunnen niet bij het sluiten van een overeenkomst afspreken dat zij zich niet aan toekomstige wetten en verordeningen hoeven te houden. Dat hebben partijen met de onderhavige huurovereenkomst ook niet afgesproken: artikel 1.2 AB bepaalt juist dat [geïntimeerde] de van overheidswege gestelde eisen
wèlin acht moet nemen.

6.21.1

Tegen de achtergrond van het algemene gebod van artikel 1.2 AB, dat met betrekking tot de inachtneming van wettelijke regels een concretisering inhoudt van het goed huurderschap van artikel 7:213 BW Pro, zou het ongerijmd zijn om die passage in artikel 20 koopovereenkomst Pro in de door [geïntimeerde] bepleite zin uit te leggen. Dat zou namelijk als gevolg hebben dat [appellant] voor lief zou hebben genomen dat ( [echtgenoot] en) [geïntimeerde] die regels zouden overtreden, mogelijk met nadelige publiekrechtelijke handhavingsgevolgen voor [appellant] als eigenaar van het pand en normadressaat van die regels. Het hof wijst hier ook op de uitleg die het hiervoor onder 6.18.5 heeft gegeven aan deze passage uit artikel 20 koopovereenkomst Pro.

6.21.2

Artikel 7.1 koopovereenkomst leidt evenmin tot een andere uitleg, aangezien uit het overzicht dat [appellant] als productie 44 in het geding heeft gebracht weliswaar volgt dat het pand ten tijde van de eigendomsoverdracht in 2018 werd bewoond door [echtgenoot] , [geïntimeerde] , hun kleinzoon en twee muziekstudenten, maar [geïntimeerde] niet heeft gesteld dat het nog steeds diezelfde studenten waren die in het pand op kamers woonden toen op 1 juli 2021 de verscherpte kamerverhuurregel van artikel 3.2.2 Huisvestingsverordening 2021 in werking trad.

6.21.3

Dat [geïntimeerde] met betrekking tot deze publieke kamerverhuurregels niet alleen is gebonden aan de regels die golden bij het sluiten van de koop- en huurovereenkomsten, maar ook aan nieuwe, eventueel scherpere regels, volgt letterlijk uit de tekst van artikel 2.1 AB, waar wordt verwezen naar de van overheidswege gestelde “of nog te stellen” eisen. Het is onaannemelijk dat [appellant] heeft bedoeld om in geval van verscherpte regelgeving het voor hem daaruit voortvloeiende handhavingsrisico geheel voor zijn rekening te nemen.

[d] Het gebruiken of in gebruik geven van het pand voor concerten en andere evenementen

6.22

[appellant] stelt dat het [geïntimeerde] op grond van de artikelen 1.2 en 1.3 huurovereenkomst en artikel 1.1 AB verboden was om delen van het pand te gebruiken voor evenementen of daarvoor in gebruik te geven aan derden.

6.23

[geïntimeerde] spreekt dat tegen en wijst daarbij op artikel 12.3 huurovereenkomst en de planologische bestemming van het betrokken plangebied als “Gemengd 1”.

6.24

Het hof geeft [appellant] op dit punt gelijk. De tekst van de door hem aangehaalde bepalingen is duidelijk. Artikel 12.3 huurovereenkomst bevat een uitzondering alleen voor de activiteiten van Uitgeverij [echtgenoot] . Het staat partijen bij een huurovereenkomst vrij om de bestemming van het gehuurde te beperken ten opzichte van de daarvoor geldende publiekrechtelijke, planologische bestemming, zoals partijen dat hier gedaan hebben.

6.25

[geïntimeerde] heeft gewezen op de beschikking van de Hoge Raad van 30 maart 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1081 (
Doorneweerd/Rinsma), waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat wanneer de huurder van een woonhuis in of vanuit dat huis een bedrijf uitoefent, het van de aard van dat bedrijf afhangt of hij daarvoor toestemming van de verhuurder behoeft. Niet is gesteld of gebleken dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een andere maatstaf voor ogen hebben gehad. Het hof zal die maatstaf daarom hierna (in 6.41 – 6.43) hanteren bij de vraag of [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de hier bedoelde verbintenis.

[e] Het in gebruik geven aan andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot]

6.26

[geïntimeerde] heeft niet betwist dat het haar op grond van de door [appellant] aangehaalde bepalingen is verboden om delen van het pand in gebruik te geven aan andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot] .

6.27

[appellant] verwijst in verband met deze gestelde tekortkoming onder andere naar activiteiten van [betrokkene 1] en van [bedrijf 2] , de eenmanszaak van mevr. [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), waarvan hij eveneens stelt dat zij het pand bewoonde. Hij heeft daarbij niet gesteld dat de partijen bij de koop- en huurovereenkomst hebben willen voorzien in een strengere maatstaf dan die uit
Doorneweerd/Rinsmaals het gaat om de bedrijfsactiviteiten van de kameronderhuurders. Het hof zal daarom ook voor de beoordeling van deze gestelde tekortkoming hierna (in 6.44 – 6.47) bij die maatstaf aansluiten.

Welke tekortkomingen zijn komen vast te staan?

[a] De onderverhuur van zelfstandige woonruimte

6.28

Volgens [appellant] moeten de delen van het pand die [geïntimeerde] aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] heeft verhuurd worden aangemerkt als zelfstandige woonruimtes in de zin van artikel 7:234 BW Pro.

6.29

[geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar zijn er in het pand geen afzonderlijke ruimtes en zijn de in het pand aanwezige keukens, douches en toiletten steeds gemeenschappelijk.

6.3

Het hof geeft [appellant] om de volgende redenen op dit punt gelijk.

6.31

Volgens artikel 7:234 BW Pro is een zelfstandige woning een woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
- Met een eigen toegang wordt niet bedoeld dat de woning een rechtstreeks op de openbare weg uitkomende toegangsdeur moet hebben, maar wel dat zij vanuit de openbare weg toegankelijk moet zijn zonder door privéruimte van een ander te komen.
- Wezenlijke voorzieningen zijn ten minste de keuken, het toilet en de wasruimte. Deze moeten exclusief ten gebruike staan van de huurder en zich hetzij binnen de woonruimte bevinden, hetzij daarbuiten, maar nog steeds toegankelijk zonder door privéruimte van een ander te komen.

6.32

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] bepaalde ruimtes op de tweede en derde verdieping van het pand heeft onderverhuurd aan [betrokkene 1] respectievelijk [betrokkene 2] . [appellant] heeft plattegronden en afbeeldingen van deze ruimtes overgelegd als producties 39 en 41. [geïntimeerde] heeft de juistheid van de in productie 41 weergegeven woningindeling en de echtheid van de in beide producties weergegeven foto’s niet betwist. Uit deze producties en uit productie 42 blijkt dat de aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] onderverhuurde delen van het pand inderdaad ieder moeten worden aangemerkt als een zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW Pro.

6.32.1

Beide delen zijn vanuit de voordeur op de beletage van het pand toegankelijk via een gemeenschappelijke entreehal, gang en trappenhuis.

6.32.2

Het deel dat op de tweede verdieping aan [betrokkene 1] is onderverhuurd bevat aaneengesloten een slaapkamer, een woonkamer, een keuken en een toilet. Via de overloop van het trappenhuis is een eigen, afsluitbare douche toegankelijk.

6.32.3

Het deel dat op de derde verdieping aan [betrokkene 2] is onderverhuurd bevat aaneengesloten een studeerkamer/kleedkamer, een slaapkamer, een woonkamer, een badkamer en een toilet. Via het trappenhuis is een eigen, afsluitbare keuken toegankelijk op de tussenverdieping tussen de tweede en derde verdieping.

6.32.4

[appellant] heeft gesteld dat al deze verhuurde delen van binnenuit afsluitbaar zijn en dus uitsluitend door [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gebruikt kunnen worden. Hij heeft dat onderbouwd met foto’s in zijn productie 42. [geïntimeerde] heeft dat niet weersproken.

6.33

Daar komt bij dat uit de door [geïntimeerde] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [appellant] overgelegde oorspronkelijke onderhuurovereenkomsten blijkt dat [geïntimeerde] die delen tot aan dat vonnis als zelfstandige woonruimte heeft verhuurd aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] . Dat was niet al zo ten tijde van het sluiten van de verkoop- en huurovereenkomst.

6.34

Hierdoor is [geïntimeerde] getreden buiten de uitzondering van artikel 12.1 huurovereenkomst op het onderhuurverbod van artikel 2.1 AB, en is zij dus tekortgeschoten in de nakoming van dat verbod.

[c] De onderverhuur zonder vergunning van meer kamers dan toegestaan

6.35

[appellant] stelt dat het [geïntimeerde] , die zelf in het pand woonde, op grond van de Huisvestingverordening 2021 verboden was om in het pand zonder vergunning kamers te verhuren aan meer dan één persoon waarmee zij geen huishouden vormde, en dat zij dat verbod stelselmatig heeft overtreden. Omdat [appellant] verwijst naar de Huisvestingsverordening 2021 gaat het hof ervan uit dat hij doelt op de situatie vanaf de inwerkingtreding van deze verordening, op 1 juli 2021 (zie hiervoor onder 3.8.1).

6.36

[geïntimeerde] betwist de uitleg die [appellant] geeft aan die hiervoor bedoelde Huisvestingverordeningen, namelijk dat zij al een vergunning nodig zou hebben gehad bij de verhuur van kamers aan meer dan één persoon. [appellant] heeft op dat punt echter verwezen naar de uitleg op de website van de gemeente die hiervoor is aangehaald onder 3.7.1, en [geïntimeerde] heeft daar niets tegenin gebracht. Die uitleg strookt ook met de bewoording van artikel 3.2.2 Huisvestingsverordening 2021, zoals op dezelfde plek hiervoor aangehaald.

6.37

[geïntimeerde] heeft ook een beroep gedaan op een mailbericht van een inspecteur van de gemeente van 21 november 2023, waarin deze, na vermeld te hebben dat drie personen op het adres van het pand woonden, heeft toegelicht: “
Aangezien de inschrijvingen voor de laatste verordening zijn gedaan, is er op dit adres geen sprake van een strijdige situatie en is dit toegestaan.”. In reactie daarop heeft [appellant] een mailbericht in het geding gebracht van een strategisch adviseur bij de gemeente van 29 februari 2024 waarin deze ten eerste bevestigt dat de Huisvestingverordening 2021 voorziet in een vergunningsplicht bij “
bewoning van één woning door drie of meer mensen die niet samen één huishouden voeren (of bewoning van één huishouden plus twee personen die niet tot dat huishouden behoren)” en vervolgens toelicht dat de gemeente geen aanleiding ziet om tot handhaving over te gaan “
bij een situatie van kamerbewoning door 3 personen die al bestond voor de ingang van de vergunningplicht voor 3 personen (1 juli 2021) en waarvan geen overlast bekend is”. Ook hierop is [geïntimeerde] niet meer teruggekomen, waardoor het hof er op grond van de in de vorige alinea weergegeven beoordeling vanuit gaat dat de toelichting van de inspecteur moet worden opgevat als betrekking hebbend op handhavingsopportuniteit en niet op de juiste uitleg van de Huisvestingsverordening 2021.

6.38

[geïntimeerde] heeft niet aangevoerd dat zij voor de in artikel 12.1 van de huurovereenkomst bedoelde kamerverhuur een vergunning heeft aangevraagd en ontvangen van de gemeente in de zin van artikel 3.2.2 Huisvestingsverordening 2021. Op grond van de hiervoor vastgestelde uitleg van de huurovereenkomst was zij daarom vanaf 1 juli 2021 slechts bevoegd om een kamer te verhuren aan één persoon waarmee zij zelf geen huishouding vormde.

6.39

[appellant] heeft als productie 44 een overzicht in het geding gebracht waarin staat dat in de periode na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2021 per de hiervoor bedoelde datum naast zijzelf de volgende personen in het pand woonden:
- tijdens een bouwhistorisch onderzoek op 27 januari 2023: [betrokkene 1] , [betrokkene 2] , mevr. [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4] ), mevr. [betrokkene 5] (hierna: [betrokkene 5] ) en [betrokkene 3] (dus vijf personen);
- tijdens de inspectie door de gemeente op 20 februari 2023: [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] en/of mevr. [betrokkene 6] (hierna: [betrokkene 6] , dus vier personen);
- bij betekening van sommaties aan de bewoners van het pand op 4 oktober 2023: [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 6] (dus drie personen).

6.39.1

Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat het bij de verhuur van delen van het pand aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] ging om zelfstandige woonruimtes. In zoverre is geen sprake van een afzonderlijke tekortkoming in de nakoming van artikel 1.2 AB naast die, die hiervoor is vastgesteld onder 6.34.

6.39.2

[appellant] heeft met betrekking tot [betrokkene 4] en [betrokkene 5] stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij eind 2022 post ontvingen op het adres van het pand. Daarmee was eind 2022/begin 2023, naast de verhuur van woonruimten aan meerdere personen, ook sprake van kamerverhuur aan één persoon te veel.

6.39.3

Met betrekking tot de inspectie van de gemeente op 20 februari 2023 stelt [appellant] dat naast [geïntimeerde] , [betrokkene 1] en [betrokkene 2] “ [betrokkene 3] en/of [betrokkene 6] ” in het pand woonde(n). [appellant] heeft toegelicht dat [betrokkene 6] de partner is van [betrokkene 1] , die met hem samenwoont in de door [geïntimeerde] aan hem verhuurde zelfstandige woonruimte. Zij woonde daarom niet in een als kamer verhuurde ruimte. Dan blijft alleen [betrokkene 3] als mogelijke kamerbewoner over (naast de bewoners van zelfstandige woonruimten). Verhuur aan één kamerbewoner is toegestaan.

6.39.4

De op 4 oktober 2023 betekende sommaties betreffen alleen [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 6] , die alle in een zelfstandige woonruimte woonden.

6.4

Hieruit volgt dat in de periode na 1 juli 2021 is gebleken van overbewoning in strijd met artikel 3.2.2. Huisvestingsverordening 2021 door één kamerhuurder, eind 2022/begin 2023. [geïntimeerde] is daarom ook op dit punt tekortgeschoten in de nakoming van artikel 1.2 AB.

[d] Het gebruiken of in gebruik geven van het pand voor concerten en andere evenementen

6.41

[appellant] stelt dat [geïntimeerde] in het pand evenementen organiseert onder de naam “Negentiende-eeuwse Kunstsalon” en “Salon dell’Arte”, en dat zij delen van het pand ook aan derden aanbiedt als concert- en evenementlocatie voor gezelschappen tot 50 personen.

6.42

[geïntimeerde] betwist dat. Volgens haar organiseert zij sinds de verkoop van het pand geen grootschalige evenementen meer in het pand en verhuurt zij het niet meer aan derden voor dergelijke evenementen, maar worden de ontvangstruimtes in het pand sindsdien alleen gebruikt voor activiteiten van Uitgeverij [echtgenoot] , voor kleinschalige avonden voor familie en vrienden die onder de woonbestemming vallen en voor benefietavonden waarvan de opbrengsten toekomen aan een stichting ter nagedachtenis van een overleden zoon van [geïntimeerde] .

6.43

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in deze betwistingen. [appellant] heeft stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat in maart 2024 nog in het pand een concert is georganiseerd van een derde met een entréegeld van € 20,- per persoon en dat in de jaren voorafgaand aan 2024 commerciële activiteiten in het pand hebben plaatsgevonden die noch te herleiden zijn tot [geïntimeerde] in privé, noch tot de in de vorige alinea bedoelde stichting of Uitgeverij [echtgenoot] , en die (veel) verder gaan dan datgene wat aanvaardbaar is bij woningverhuur. Ook dit punt levert daarom een tekortkoming op.

[e] Het in gebruik geven aan andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot]

6.44

[appellant] stelt dat in het pand naast Uitgeverij [echtgenoot] drie andere ondernemingen in het pand zijn gevestigd: [bedrijf 1] , [bedrijf 2] en de eenmanszaak van [betrokkene 1] .

6.45

[geïntimeerde] betwist dat deze activiteiten een tekortkoming opleveren:
- [bedrijf 1] is de distributeur voor België van Uitgeverij [echtgenoot] en haar enige betrokkenheid bij het pand is dat zij daar als Belgische distributeur haar postadres heeft voor Nederland;
- [bedrijf 2] is de eenmanszaak van [betrokkene 3] , die muziekstudent is en volgens haar in 2018 uit het pand is vertrokken; en
- bij [betrokkene 1] gaat het om het geven van muzieklessen, wat binnen de woonbestemming is toegestaan.

6.46

Het hof volgt [geïntimeerde] in die betwisting.

6.46.1

[appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen met betrekking tot [bedrijf 1] verwezen naar zijn producties 35, een uittreksel van de inschrijving van de betrokken onderneming als eenmanszaak in het handelsregister, en 68, een online publicatie op de website perspodium.nl. Het uittreksel uit het handelsregister vermeldt als telefoonnummers van de eenmanszaak twee nummers die beide beginnen met de Belgische landencode +32. Het artikel op perspodium.nl bevat over meerdere bladzijden een beschrijving van het uitgeverijbedrijf in het algemeen en vermeldt vervolgens met betrekking tot specifiek [bedrijf 1] alleen het volgende:

“ [bedrijf 1] in Rotterdam is zo’n diverse uitgeverij die voor ieder wat wils heeft. Al jaren levert [bedrijf 1] in Rotterdam kwaliteitslectuur voor een grote en brede doelgroep. Want dat is altijd de kernfunctie geweest van een goede uitgeverij.”

Daarmee heeft [appellant] niet de onderbouwing geleverd dat [bedrijf 1] enige concrete activiteit in het pand heeft verricht die verder gaat dan die van Uitgeverij [echtgenoot] . Dat die onderneming haar Nederlandse postadres op het adres van het pand heeft en volgens het artikel op perspodium.nl als telefoonnummer het vaste telefoonnummer van het pand gebruikt kan daarbij worden toegeschreven aan de volgens artikel 12.3 huurovereenkomst geoorloofde activiteiten van Uitgeverij [echtgenoot] , en levert daarom geen tekortkoming op.

6.46.2

Met betrekking tot [betrokkene 3] en [betrokkene 1] geldt zoals hiervoor geoordeeld dat voor de vraag in hoeverre [geïntimeerde] met het toestaan van hun eventuele bedrijfsactiviteiten verder is gegaan dan toegestaan op grond van artikel 12.1 huurovereenkomst de aard van die activiteiten beslissend is. [appellant] heeft met betrekking tot [bedrijf 2] en [betrokkene 1] uitsluitend uittreksels uit het handelsregister overgelegd. Hij heeft niet betwist dat [betrokkene 3] en [betrokkene 1] muziekstudenten zijn en beide uittreksels vermelden als activiteiten van de betrokken ondernemingen:

“Beoefening van podiumkunstKunstzinnige vorming van amateurs (geen dansscholen)”

Bij [bedrijf 2] is daaraan toegevoegd: “Musicus (viool) en het geven van muzieklessen” en bij [betrokkene 1] : “Muzikant. Het geven van muziekles. Het componeren van muziek”. [appellant] heeft niet gesteld dat [betrokkene 3] en [betrokkene 1] de betrokken podiumkunsten in hun respectieve woonruimten in het pand beoefenen. Naar het oordeel van het hof is het geven van muziekles en het componeren niet een activiteit waarvoor een woonhuurder toestemming moet krijgen van zijn verhuurder, tenzij de muziekles gepaard gaat met geluidsoverlast, wat hier niet is gesteld of gebleken.

6.47

Er is derhalve geen tekortkoming van [geïntimeerde] komen vast te staan als het gaat om het in gebruik geven aan deze ondernemingen.

Rechtvaardigen de vastgestelde tekortkoming ontbinding en ontruiming?

6.48

Zoals reeds is overwogen is de maatstaf voor ontbinding dat, gelet op alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van partijen, de tekortkomingen van [geïntimeerde] van zodanig gewicht zijn dat niet van [appellant] gevergd kan worden dat hij met haar als huurster verder moet.

6.49

[geïntimeerde] voert aan dat uit de bepalingen over de wens van [echtgenoot] en [geïntimeerde] om de rest van hun leven in het pand te blijven wonen (artikel 20 koopovereenkomst Pro en artikel 12.2 huurovereenkomst) volgt dat, indien ontbinding al is toegestaan, deze alleen mogelijk is ingeval van zeer bijzondere, uitzonderlijke omstandigheden. [appellant] betwist die uitleg.

6.5

Het antwoord op de vraag naar de juiste uitleg kan hier in het midden blijven, omdat sprake is van dermate zwaarwegende tekortkomingen dat zij zelfs met een verhoogde maatstaf ontbinding en ontruiming rechtvaardigen.

6.50.1

[appellant] voert terecht aan dat onderhuurders van zelfstandige woonruimte die daar hun hoofdverblijf hebben, zoals [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , op grond van artikel 7:269 BW Pro jegens de hoofdhuurder aanspraak kunnen maken op huurbescherming in geval van de beëindiging van de huur tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder/onderverhuurder. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] inderdaad hun hoofdverblijf hebben in het pand. Op grond van het oordeel hiervoor dat de delen van het pand die [geïntimeerde] aan hen heeft verhuurd zijn aan te merken als zelfstandige woningen kunnen [betrokkene 1] en [betrokkene 2] daarom van rechtswege aanspraak maken op deze huuroverneming en de daaruit voortvloeiende bescherming. Omdat het daarbij gaat om een beoordeling van de kenmerken van de betrokken delen van het pand doet daar niet aan af dat [geïntimeerde] de betrokken huurovereenkomsten ondertussen heeft vervangen door huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimtes. Dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hebben aangegeven daar geen beroep op te zullen doen, maakt de zaak niet anders, reeds omdat tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan kunnen worden gemaakt.

6.50.2

[appellant] voert ook terecht aan dat [geïntimeerde] hem met haar handelen heeft blootgesteld aan handhaving door de gemeente wegens overtreding van (i) het verbod van artikel 3.3.1 Huisvestingsverordening 2021, gelezen in combinatie met artikel 21 lid 1 onder Pro d (later e) Huisvestingswet 2014 (woningvorming) en (ii) het verbod van artikel 3.2.2 Huisvestingsverordening 2021, gelezen in samenhang met artikel 21 lid 1 onder Pro c Huisvestingswet 2014 (kamerverhuur). Tussen partijen staat vast dat de gemeente in 2019 aan [appellant] in verband met dat tweede verbod (toen nog onder de Huisvestingsverordening 2017) een last onder dwangsom heeft opgelegd. [appellant] heeft ook onweersproken aangevoerd dat [geïntimeerde] hem ook als gevolg van het organiseren van evenementen in het pand blootstelt aan handhaving door de gemeente wegens niet-inachtneming van het bestemmingsplan.

6.50.3

[appellant] voert ook aan dat de onbevoegde onderverhuur en het openstellen van het pand voor grootschalige evenementen ertoe leidt dat zijn opstalverzekeraar niet zal uitkeren in geval zich een schade voordoet. [geïntimeerde] betwist dat en voert aan dat hoe [appellant] het pand verzekert uitsluitend voor zijn rekening en risico moet komen. Het hof volgt haar daar niet in, omdat [appellant] de opeenvolgende opstalverzekeringspolissen voor het pand heeft overgelegd, met de telkens daarbij horende verzekeringsvoorwaarden. Uit de polissen volgt dat het pand was en is verzekerd als woonhuis, met de optie van verhuur. In de meest recente versie van de verzekeringsvoorwaarden staat daarover het volgende:

“2.1 Wat hebt u verzekerd? (…)Met de woonhuisverzekering verzekert u een gebouw dat bestemd is voor particuliere bewoning of particulier gebruik. (…)Het woonhuis moet door uzelf bewoond worden en mag een beperkte zakelijke nevenbestemming hebben voor uw eigen bedrijf. Met beperkte zakelijke nevenbestemming bedoelen wij uw kantoor of salon aan huis.(…)3.4 Keuzedekking verhuur(…)

Situatie

Waar moet u aan voldoen?

Beperking of uitsluiting

(…)

Verhuur hele woonhuis

U bent verzekerd als u aan de volgende voorwaarden voldoet:- u verhuurt uw woonhuis aan 1 persoon of 1 gezin; ener is een (…) huurovereenkomst tussen u en de huurder waaruit blijkt wie de huurder is.(…)

We vergoeden de schade niet:- bij verhuur aan verschillende personen of gezinnen tegelijk (kamerverhuur en onderverhuur);(…)

”

[appellant] heeft ook mailberichten overgelegd van verzekeringstussenpersonen waaruit blijk dat (i) het pand in de bestaande situatie niet onder de betrokken polis is gedekt, en bij andere verzekeraars zal worden geïnformeerd; en (ii) bij die navraag is gebleken dat het pand niet verzekerbaar is als aanwijzingen of verplichtingen van de gemeente worden overtreden.

6.51

Tegenover deze omstandigheden legt het belang van [geïntimeerde] om in het pand te kunnen blijven wonen, hoewel dat zwaarwegend is, onvoldoende gewicht in de schaal. [geïntimeerde] klaagt dat [appellant] kiest voor ontbinding, en niet nakoming. Het hof gaat hieraan voorbij omdat er geen rechtsregel is die voorschrijft dat een schuldeiser nakoming moet vorderen voordat hij ontbindt of ontbinding kan vorderen.

6.52

De vorderingen tot (i) ontbinding en (ii) ontruiming zullen daarom worden toegewezen zoals hierna bepaald. Hetzelfde geldt voor de vordering (iii) tot betaling van een gebruiksvergoeding tot aan ontruiming, waartegen [geïntimeerde] geen zelfstandig verweer heeft gevoerd. Met het oog op de leeftijd van [geïntimeerde] en de moeilijke woning(huur)markt in de Randstad zal het hof een ontruimingstermijn vaststellen van drie maanden na betekening.

6.53

Bij deze stand van zaken is het met het oog op deze vorderingen niet nodig dat het hof ook ingaat op de door [appellant] gestelde tekortkomingen [b] niet meewerken aan onderzoek, [f] brandgevaarlijke situatie laten ontstaan, [g] niet verzekerbaarheid en [h] strijd met de waarheidsplicht. Het is ook niet nodig dat het hof deze overige gestelde tekortkomingen beoordeelt met het oog op vorderingen (vi) winstafdracht en (vii) overzicht van inkomsten, omdat [appellant] deze vorderingen heeft gegrond op nakoming van de verbintenis uit artikel 1.1 tweede volzin AB (afdracht van de winst, behaald met het handelen in strijd met het gebod van artikel 1.1 eerste volzin AB om het gehuurde zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming) en die overige gestelde tekortkomingen geen betrekking hebben op die verbintenis.

Zijn de andere vorderingen van [appellant] toewijsbaar?

(iv) Het uit (doen) schrijven van alle op het betrokken adres ingeschreven ondernemingen

6.54

Uit de beoordeling hiervoor onder 6.46 volgt dat geen sprake is van een tekortkoming als het gaat om het in gebruik geven aan andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot] . Er is daarom geen grondslag voor het toewijzen van vordering (iv).

(vi) het afdragen van de met de onderverhuur van de zelfstandige woonruimtes en de commerciële activiteiten in het pand behaalde winst

6.55

Het hof heeft hiervoor onder 6.28 e.v. en 6.41 e.v. geoordeeld dat [geïntimeerde] op deze twee punten is tekortgeschoten in de nakoming van de betrokken verbintenissen. [appellant] doet in dat verband een beroep op artikel 1.1 tweede volzin AB, dat hem recht geeft op winstafdracht bij niet-naleving van het gebod van artikel 1.1 eerste volzin AB. Uit de onbetwiste stellingen van [appellant] volgt dat de mogelijkheid van winst bij [geïntimeerde] aannemelijk is. De veroordeling tot winstafdracht, nader op te maken bij staat, is daarom toewijsbaar zoals hierna bepaald. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat geen sprake is van een tekortkoming als het gaat om tekortkoming [e], het in gebruik geven aan andere ondernemingen dan Uitgeverij [echtgenoot] . De veroordeling tot winstafdracht zal daarom wat “commerciële activiteiten” betreft beperkt blijven tot tekortkoming [d]: het gebruiken of in gebruik geven van delen van het pand voor concerten en andere evenementen.

(vii) Het verstrekken van een door een accountant gewaarmerkt overzicht van de inkomsten die [geïntimeerde] heeft genoten met de onbevoegde onderverhuur en de commerciële activiteiten in het pand

6.56

De nuttige werking van artikel 1.1 tweede volzin AB brengt met zich dat wanneer, zoals hier het geval is, vaststaat dat [geïntimeerde] is gehouden tot winstafdracht, zij inzage moet geven in de betrokken winst. De daarop gerichte vordering is daarom toewijsbaar, met de hierna volgende beperkingen.

6.56.1

Deze vordering (vii) sluit aan bij vordering (vi), waarin wat de onbevoegde onderverhuur van woonruimte betreft alleen afdracht wordt gevorderd van de winst genoten met de onderverhuur van zelfstandige woonruimte. [appellant] heeft wat het verhuren van meer kamers dan toegestaan op grond van de Huisvestingswet 2014 gelezen in samenhang met de Huisvestingsverordening 2021 ook niet gesteld dat dat een tekortkoming oplevert van artikel 1.1 eerste volzin AB, maar van artikel 1.2 AB. De opgaveverplichting zal daarom wat de onderverhuur van woonruimte betreft worden beperkt tot de onderverhuur van de zelfstandige woonruimtes.

6.56.2

Wat “commerciële activiteiten betreft” geldt dezelfde beperking als aangebracht hiervoor onder 6.55 (alleen afdracht van winst uit concerten en evenementen).

6.56.3

De gevorderde verklaring van een accountant dat de opgave juist en volledig is, zal worden afgewezen. Het gevorderde komt erop neer dat de accountant een verklaring geeft dat de opgave, voor zover verifieerbaar, een getrouwe weergave van de werkelijkheid vormt en/of dat er geen aanwijzingen zijn dat de opgave onjuist of onvolledig is. Het is het hof ambtshalve bekend dat een accountant een dergelijke verklaring op grond van zijn beroepsregels alleen kan geven als aan specifieke vereisten is voldaan, waarvan in deze procedure niet is gebleken. Toewijzing van een daarop gerichte vordering kan daarom te gemakkelijk tot executieproblemen leiden.^[6]

6.56.4

De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals hierna bepaald.

(viii) Het verstrekken van de huurovereenkomsten met [bedrijf 1]

6.57

Niet is komen vast te staan dat [bedrijf 1] activiteiten verricht in het pand anders dan het gebruik als postadres ten behoeve van de distributie in België van de door Uitgeverij [echtgenoot] uitgegeven werken. Artikel 2.2 AB biedt in die omstandigheden geen grondslag voor toewijzing van deze vordering. [appellant] heeft ook niet onderbouwd dat en waarom tussen [geïntimeerde] en [bedrijf 1] sprake zou zijn van een huurovereenkomst. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

(ix) Het betalen van € 100.000,- bij wijze van voorschot op de definitieve schadevergoeding, op te maken bij staat

6.58

[appellant] stelt dat van de uiteindelijk bij schadestaatprocedure vast te stellen winstafdracht een bedrag van € 100.00,- al voldoende vaststaat om bij wijze van voorschot toewijsbaar te zijn. Hij maakt daarbij de volgende rekensom:
Onderverhuur aan [betrokkene 1] : € 37.100,-
Onderverhuur aan [betrokkene 2] : € 48.450,-
Onderverhuur aan [bedrijf 1] : € 96.250,-
Gebruik voor evenementen: € 77.000,-Totaal € 258.800,-.

6.59

Dit voorschot kan om de volgende redenen niet worden toegewezen op grond van deze stellingen.

6.59.1

Het hof heeft hiervoor onder 6.46.1 geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] delen van het pand in gebruik heeft gegeven aan [bedrijf 1] . Daarop betrekking hebbende onderhuurgelden zijn daarom niet toewijsbaar.

6.59.2

Voor de begroting van de winst met het oog op winstafdracht in de zin van artikel 6:104 BW Pro moet worden uitgegaan van het financiële nettovoordeel voor de schuldenaar, dat wil zeggen de betrokken baten na aftrek van de (directe en mogelijk ook indirecte) kosten en lasten die verbonden zijn geweest met het behalen daarvan.^[7][appellant] heeft niet gesteld dat artikel 1.1 tweede volzin AB op dat punt anders moet worden uitgelegd. Hij heeft niets gesteld over de hiervoor bedoelde kosten en lasten en heeft daarom onvoldoende gesteld voor het kunnen schatten van de nettowinst.

6.59.3

[appellant] heeft bij zijn berekening evenmin een vergelijking gemaakt tussen de financiële gevolgen van enerzijds de daadwerkelijke situatie waarin [geïntimeerde] zelfstandige woonruimtes heeft onderverhuurd aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] en anderzijds de hypothetische situatie waarin [geïntimeerde] , deze tekortkoming weggedacht, bepaalde ruimtes in het pand als kamer aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] had kunnen verhuren, binnen de door de gemeente en de huurovereenkomst gestelde grenzen.

6.59.4

[appellant] is wat die grenzen betreft bovendien ingegaan op de situatie na de inwerkingtreding, per 1 juli 2021, van de Huisvestingsverordening 2021, maar niet op de situatie tussen het begin van de huur en die datum, onder vigueur van de daaraan voorafgaande Huisvestingsverordening 2017, die kamerverhuur zonder vergunning toeliet aan de hoofdbewoner plus twéé kamerbewoners.

6.59.5

Ook meer in het algemeen is het debat over deze posten niet voldoende uitgekristalliseerd om door middel van een voorschot vooruit te kunnen lopen op de beoordeling in de schadestaatprocedure.

Conclusie en proceskosten

6.6

Het hoger beroep van [appellant] slaagt en de vorderingen (i), (ii), (iii), (vi) en (vii) van [appellant] zijn toewijsbaar. Ook toewijsbaar is vordering (x) tot terugbetaling van datgene wat [appellant] aan [geïntimeerde] heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis, met rente.

6.61

Uit de voorgaande beoordeling volgt dat [appellant] ook in eerste aanleg overwegend in het gelijk had moeten worden gesteld. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen voor zover vordering (v) is toegewezen en voor het overige vernietigen, de vorderingen van [appellant] (i), (ii), (iii), (vi), (vii) en (x) toewijzen zoals hierna bepaald en [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten van de procedure voor de kantonrechter en in het hoger beroep. Het hof begroot die kosten aan de zijde van [appellant] als volgt, waarbij het in hoger beroep op grond van het door [appellant] in dat hoger beroep gevorderde voorschot op schadevergoeding ad € 100.000,- uitgaat van tariefcategorie V:

Eerste aanleg

dagvaarding € 129,86

griffierecht € 86,00

salaris advocaat € 678,00

nakosten € 135,00

Hoger beroep

dagvaarding € 136,72

griffierecht € 349,00

salaris advocaat € 5.695,50 (1,5 punt × tarief V)

nakosten € 189,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 7.399,08

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten toewijzen zoals hierna bepaald
.

7.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de beslissingen onder 4.1 en 4.3 van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juli 2024, vernietigt dat vonnis voor het overige en, in zoverre opnieuw recht doende:

o ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand aan [adres] te Rotterdam;

o veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest datzelfde pand met al de haren en alles wat zich vanwege haar daarin mocht bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen;

o veroordeelt [geïntimeerde] om maandelijks aan [appellant] de per vandaag geldende huur ten titel van gebruiksvergoeding te voldoen, tot het moment van ontruiming van het hiervoor bedoelde pand;

o veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] de nettowinst (na aftrek van de kosten en lasten verbonden met het behalen van de betrokken baten) af te dragen die zij heeft behaald met (i) de onderverhuur van zelfstandige woonruimtes en (ii) het gebruiken of in gebruik geven van delen van het pand voor het houden van commerciële concerten en andere evenementen, nader op te maken bij staat en te vereffenen middels de wet;

o veroordeelt [geïntimeerde] om binnen vier weken na betekening van dit arrest aan [appellant] een met stukken onderbouwd overzicht te verstrekken van de in het vorige streepje bedoelde nettowinst vanaf 25 juli 2018, zulks op straffe van een dwangsom van € 50,- voor iedere dag of een gedeelte van een dag dat zij aan deze veroordeling geen gevolg geeft, met een maximum van € 2.500,-;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] al datgene terug te betalen wat hij haar heeft betaald ter uitvoering van het bestreden vonnis, met wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [appellant] ;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] begroot op € 7.399,08, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde] deze niet binnen veertien dagen na vandaag heeft betaald;
bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, zij de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af datgene wat in eerste aanleg en in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, G. Dulek-Schermers en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026 in aanwezigheid van de griffier.

Ontbinding en ontruiming huurovereenkomst wegens ernstige tekortkomingen huurder

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.De zaak in het kort

2.Procesverloop in hoger beroep

3.Feitelijke achtergrond

Partijen en de koop- en huurovereenkomsten

4.Procedure bij de kantonrechter

5.Vorderingen in hoger beroep

6.Beoordeling in hoger beroep

7.Beslissing

Voetnoten