Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/457
Uitspraak van 22 april 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: M.O.E. Uyen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 april 2025, nummer SGR 24/1788.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende een beschikking als bedoeld in artikel 28, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gegeven, waarin de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 478.000 (de beschikking).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 51 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 143 geheven. De Heffingsambtenaar heeft bij nader stuk van 28 augustus 2025 verweer gevoerd.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 maart 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een rijwoning met een gebruiksoppervlakte van 118 m2 met een dakkapel (2 m2), een aanbouw van 8 m2, een berging/schuur van 8 m2 en een garage van 18 m2 op een perceel van 209 m2. Het bouwjaar van de woning is 1957.
2.2.
De woning is door belanghebbende aangekocht op 11 juni 2020 voor een koopsom van € 325.000.
2.3.
Tot het dossier behoort een zogenoemd “Inlichtingenformulier koop woning”, dat door belanghebbende is ingevuld en door belanghebbende is ondertekend op 16 december 2020 (het inlichtingenformulier). Het inlichtingenformulier somt de verbouwingen na aankoop van de woning op tot een totaalbedrag van € 75.000. Onder onderdeel 5 (Situatie pand ten tijde aankoop) is in het inlichtingenformulier ingevuld dat “de staat van onderhoud van het pand tijdens de aankoop” (onderdeel 5.1) en “de aanduiding van de kwaliteit/luxe van het pand bij aankoop” (onderdeel 5.2), volgens belanghebbende “slecht” waren en verder is ingevuld dat de plafonds slecht waren en de vloeren houtworm bevatten. Verder is daarin onder 5.5 het volgende opgenomen en door belanghebbende aangevuld:
“5.5. (…)
Zijn deze wijzigingen aangebracht ten gevolge van achterstallig onderhoud?
nieuwe b.g. vloer schuimbeton vloerverwarming hele woning stucwerk elektra
gehele woning.
Voorbeelden hiervan zijn:
X
»
het aanbrengen van: een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer en/of toilet, een CV-installatie;
X
»
het vernieuwen van: electra, de gasleidingen, de riolering, de waterleiding;
X
»
het stucen van de wanden;
X
»
het vernieuwen van de plafonds;
»
het voegen en/of reinigen van gevels, enz.”
2.4.1.
De Heffingsambtenaar heeft een overzicht van onderbouwende verkopen (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens zijn opgenomen van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Verder is daarin als onderbouwende verkoop het eigen verkoopcijfer van de woning opgenomen. De vergelijkingsobjecten zijn eveneens rijwoningen. De vergelijkingsobjecten hebben bouwjaren variërend van 1960 tot 1969. In de matrix zijn ook de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen en zijn uit de verkoopprijzen van de woning en de vergelijkingsobjecten de volgende prijzen per vierkante meter afgeleid: de woning € 2.382,12, [adres 2] € 2.727,91, [adres 3] € 2.770,17 en [adres 4] € 3.289,67. Bij de berekening van de prijs per vierkante meter van de woning is in de matrix rekening gehouden met de verbouwing van de woning, door ter berekening van de prijs per vierkante meter de situatie ten tijde van de koop op de punten kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen te corrigeren (factor 3 in plaats van factor 2).
2.4.2.
Verder heeft de Heffingsambtenaar een waarderingsoverzicht van de woning overgelegd (het waarderingsoverzicht). In het waarderingsoverzicht zijn onder meer de objectgegevens van de woning opgenomen. Alle secundaire objectkenmerken van de woning zijn in het waarderingsoverzicht als gemiddeld (factor 3) beoordeeld. Uit het waarderingsoverzicht volgt voor de woning een economische waarde van € 508.924,10 en een prijs per vierkante meter van € 2.792. De waarde in het economische verkeer van de woning is (in het waarderingsoverzicht) vastgesteld op € 478.000, corresponderend met een prijs per vierkante meter van € 2.508,64.
2.4.3.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar de zogenoemde iWOZ-kaarten van de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het type woning, de staat van onderhoud en de voorzieningen, heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden.
4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het eigen verkoopcijfer van de woning als uitgangspunt dient te worden genomen. Voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ geldt dat de transactieprijs van de onroerende zaak zelf uitgangspunt is bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de waardepeildatum ligt. Dat is immers de prijs die de meestbiedende koper (belanghebbende) aan de onroerende zaak heeft besteed[1]. Nu de aankoop van de woning op 11 juni 2020 heeft plaatsgevonden, aldus ongeveer 18 maanden vóór de waardepeildatum, geeft het eigen aankoopcijfer niet meer de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum weer[2]. Hierbij neemt de rechtbank in overweging dat er recente marktgegevens van voldoende geschikte vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn die de heffingsambtenaar in de matrix heeft opgenomen.
5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
[1] Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
[2] Hof Den Haag 9 oktober 2024, ECLI:NL:HR:2024:2090.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 459.000. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.1.
Belanghebbende stelt dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op zichzelf redelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Echter omdat de vergelijkingsobjecten niet in dezelfde straat zijn gelegen en er qua objectkenmerken wel verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, moet volgens belanghebbende ter bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 in dit geval enkel worden aangesloten bij het eigen verkoopcijfer van de woning. Dit eigen verkoopcijfer van € 325.000, gerealiseerd op 11 juni 2020, moet volgens belanghebbende met 60% van de verbouwingsinvesteringen van in totaal € 75.000 worden gecorrigeerd nu deze investeringen nodig zijn geweest om de woning op een gemiddeld onderhouds- en kwaliteitsniveau te krijgen. Voor het percentage verwijst hij naar een uitspraak van Hof Amsterdam. De uitkomst moet vervolgens worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dit is in dit geval een betere methode ter bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum dan de vergelijkingsmethode, aldus belanghebbende.
5.1.2.
De Heffingsambtenaar stelt dat het eigen aankoopcijfer te ver verwijderd van de waardepeildatum (18 maanden) is gerealiseerd om als enige als uitgangspunt voor de waardebepaling te dienen, mede in het licht van de omstandigheid dat er voldoende geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Hij stelt dat de waarde aan de hand van het geheel van de in de matrix verwerkte verkoopcijfers moet worden bepaald (de drie vergelijkingsobjecten en het eigen verkoopcijfer). De waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 komt dan uit op een bedrag van afgerond € 508.924 en daarvan uitgaande is de beschikte waarde van € 478.000 niet te hoog vastgesteld, aldus de Heffingsambtenaar.
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
5.4.
Het Hof stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het eigen verkoopcijfer van de woning op zichzelf bruikbaar is in het kader van de WOZ-waardering voor het huidige tijdvak. De omstandigheid dat de woning geruime tijd (18 maanden) voor de waardepeildatum is aangekocht en recente marktgegevens van voldoende geschikte vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, in combinatie met de ingrijpende verbouwing van de woning na de aankoop door belanghebbende (zie 2.3), maken volgens het Hof dat het eigen verkoopcijfer niet als enig uitgangspunt voor de waardering gehanteerd kan worden. Hierbij komt dat nog steeds sprake is van een verhitte woningmarkt. Wel kan dit eigen verkoopcijfer, rekening houdend met de verbouwing van de woning in 2020, binnen de vergelijkingsmethode worden meegewogen.
5.6.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix en een waarderingsoverzicht (zie 2.4.1 en 2.4.2) overgelegd. Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix en het waarderingsoverzicht is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan, dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde, marktgegevens beschikbaar zijn en het voor de woning gerealiseerde verkoopcijfer. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten zijn alle vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn namelijk rijwoningen, in de buurt van de woning gelegen, met nagenoeg dezelfde gebruiksoppervlakte, stammend uit een vergelijkbare bouwperiode, die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Met alle relevante verschillen, zoals onder meer ligging en perceeloppervlakte, heeft de Heffingsambtenaar afdoende rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft daarnaast voorts (als onderbouwende verkoop) rekening gehouden met het eigen verkoopcijfer van de woning en met de verbouwing aan de woning die na aankoop is gerealiseerd.
5.7.
In de matrix heeft de Heffingsambtenaar bij de berekening van de prijs per vierkante meter van de woning rekening gehouden met de verbouwing van de woning, door de waardering op de punten kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen te corrigeren naar gemiddeld in plaats van ondergemiddeld (factor 3 in plaats van factor 2). Daarnaast heeft de Heffingsambtenaar ter zitting, door belanghebbende onweersproken, verklaard dat de woning na de verbouwing zelfs (op bepaalde punten) als bovengemiddeld zou kunnen worden beoordeeld.
5.8.
Uit de matrix volgt, na indexering van de koopsom, en rekening houdend met de verbouwing die de woning naar een gemiddeld niveau heeft geleid (zie 5.7), een prijs per vierkante meter op de waardepeildatum van € 2.382,12. Deze prijs per vierkante meter is lager dan de prijs per vierkante meter die volgt uit de verkoopcijfers van elk van de vergelijkingsobjecten (€ 2.727,91, € 2.770,17 en € 3.289,67) en is ook ruim lager dan het gemiddelde van die drie prijzen per vierkante meter (€ 2.929,25). In de waardeopbouw komt de Heffingsambtenaar, gelet op het geheel van deze gegevens, voor de woning uiteindelijk tot een prijs per vierkante meter op de waardepeildatum van € 2.792, resulterend in een waarde in het economische verkeer van (afgerond) € 508.924. De waarde van de woning is in de beschikking beduidend lager vastgesteld op € 478.000 (corresponderend met een prijs per vierkante meter van € 2.508,64). Het Hof is, ook gezien het onder 5.7 overwogene, met de Heffingsambtenaar van oordeel dat de woning niet te hoog is gewaardeerd.
5.9.
Hetgeen belanghebbende hiertegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel. De stellingname ter zitting van het Hof dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, is gelegen in de nabijheid van een supermarkt, kan niet tot een ander oordeel leiden. Het is maar de vraag of hiervan een negatief of een positief effect uitgaat (op relatief korte afstand wonen van een supermarkt kan immers door potentiële kopers ook juist als positief worden ervaren). Een eventueel negatief effect daarvan op de waarde van de woning is reeds in het eigen (meegewogen) verkoopcijfer verdisconteerd. Bovendien is gelet op het onder 5.8 overwogene, reeds sprake van een voorzichtige waardering van de woning, waardoor een mogelijk (additioneel) negatief effect niet leidt tot een lagere waarde. De hiervoor genoemde argumenten gelden evenzeer voor het feit dat twee van de vergelijkingsobjecten over een kleiner perceel beschikken dan de woning (123 m2 en 142 m2 tegenover 209 m2). De Heffingsambtenaar heeft met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden.
5.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.11.
Gelet op het voorgaande is het hoger beroep ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, Chr.Th.P.M. Zandhuis en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen A. van Dongen
De beslissing is op 22 april 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.