ECLI:NL:GHDHA:2026:1894 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woningen met achter...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummers BK-25/516 en BK-25/517

Uitspraak van 2 juni 2026

in het geding tussen:

[X]te [Z] , belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 mei 2025, nummers SGR 24/3254 en SGR 24/3255.

Procesverloop

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 de waarde voor de onroerende zaken gelegen aan de [adres 1] (bovenwoning 1) en [adres 2] (bovenwoning 2 en samen met bovenwoning 1: de woningen) te [woonplaats 1] vastgesteld op respectievelijk € 165.000 en € 165.000 (de beschikkingen). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslagen) opgelegd.

1.2. Bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaren gegrond verklaard en de waarde van de woningen verminderd tot € 148.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 51 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 143 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 2 februari 2026 een nader stuk ingediend.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 17 februari 2026. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerken BK-25/518, BK-25/519, BK-25/520 en BK-25/521, betreffende de door de Heffingsambtenaar bij beschikkingen op grond van artikel 22 Wet Pro WOZ voor de kalenderjaren 2022 en 2024 vastgestelde waarden van de woningen, alsmede de tegelijk met die beschikkingen aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor deze jaren. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is gesteld, aangemerkt als te zijn gesteld in de onderhavige zaken, tenzij het specifiek betrekking heeft op (een van) die zaken. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.

1.6. Het Hof heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. Bij bericht van 18 februari 2026 heeft het Hof de Heffingsambtenaar opgedragen om een (nieuwe) taxatie te laten verrichten van de woningen en verzocht de taxatierapporten en de bijbehorende stukken op de voet van artikel 8:68 in Pro

samenhang met artikel 8:45, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), binnen zes weken na dagtekening van dit bericht in het geding te brengen. Belanghebbende heeft op 30 maart 2026 telefonisch contact gehad met de griffie van het Hof en aangegeven dat de Heffingsambtenaar geen taxatie heeft uitgevoerd en het Hof verzocht uitspraak te doen wanneer de in het bericht van 18 februari 2026 gestelde termijn is verstreken. De Heffingsambtenaar heeft geen gevolg gegeven aan de bewijsopdracht en evenmin is binnen deze termijn een reactie ingekomen. Op 8 april 2026 heeft het Hof partijen bij bericht laten weten dat het Hof het onderzoek heeft gesloten en dat het binnen uiterlijk zes weken na die datum schriftelijk uitspraak zal doen.

Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woningen. De woningen zijn bovenwoningen
.De woningen worden door belanghebbende verhuurd.

2.2. Bovenwoning 1 is uit het bouwjaar 1931, heeft twee verdiepingen, waaronder een zolder en beschikt over twee dakkappellen, een dakterras en een aangebouwde berging. De bruto inhoud bedraagt ongeveer 250 m3.

2.3. Bovenwoning 2 is eveneens uit het bouwjaar 1931, heeft twee verdiepingen, waaronder een zolder en beschikt over twee dakkappellen, een dakterras en een aangebouwde berging. De bruto inhoud bedraagt ongeveer 250 m3.

2.4. De Heffingsambtenaar heeft in beroep matrices van de woningen overgelegd. In de matrices zijn onder meer de hieronder weergegeven gegevens opgenomen van de woningen en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare woningen, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats 1] (de vergelijkingsobjecten). In de matrices staat vermeld dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum is berekend op respectievelijk € 167.139 en € 167.139.

Woningen

[adres 3]

[adres 4]

[adres 5]

Soort object

Bovenwoningen

Appartement

Bouwjaar

1949

1927

Bruto inhoud

250 m3

219 m3

242 m3

172 m3

Bijgebouwen

Dakkapel € 0

Dakkapel

Dakterras/balkon

Aangebouwde berging (€ 4.000)

Berging/schuur

(€ 4.000)

Berging/schuur

(€ 4.000)

Dakkapel

Berging/schuur (€ 4.000)

Transactiedatum

28-10-2019

25-3-2019

4-9-2019

Transactieprijs

€ 193.500

€ 183.750

€ 189.000

Index naar wpd

€ 197.246

(1,936%)

€ 200.247

(8,978%)

€ 195.807 (3,602%)

Prijs per m3 vóór correctie

€ 882

€ 811

€ 1.206

VLOKS*

- Ligging

- Onderhoud

- Kwaliteit/Luxe

- Uitstraling

- Voorzieningen

Prijs per m3 na correctie

€ 653

€ 576

€ 528

€ 853

Totale waarde 1-1-2020

€ 167.139

* 3 is gemiddeld, 2 is onder gemiddeld en 4 is boven gemiddeld.

2.5. De [gemeente] heeft bij brief van 31 januari 2018 aan belanghebbende een invorderingsbeschikking last onder dwangsom gegeven. Deze brief vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

“
Last onder dwangsom

Bij last onder dwangsom van 11 juli 2016 (brief met kenmerk […] ) hebben wij de VVE en de leden/eigenaren van het pand (ook afzonderlijk) het volgende gelast:

vóór 31 december 2017, ten aanzien van het pand op grondperceel met nummer […] , met de daarop liggende appartementen, kadastraal bekend als […] ; […] ; […] ; […] en […] :

•
restaureren en/of vervangen van al het slechte en rotte houtwerk van de kozijnen, ramen, deuren en dakkapellen en het in goede staat brengen van het schilderwerk van het houtwerk en

•
Het repareren van de scheur in de schoorsteen (noordzijde) en het controleren op loszittende stenen.

Indien u niet volledig aan deze lastgeving zou voldoen is er een dwangsom verbeurd van 10.000 Euro ineens.

Constatering

Op 24 januari 2018 heeft onze toezichthouder geconstateerd dat u niet heeft voldaan aan deze last. Het houtwerk en het schilderwerk hiervan is in een slechte conditie. Het hout is op vele plekken rot dan wel slecht en op vele plaatsen in het schilderwerk slecht of afwezig. De scheur in de schoorsteen is ook niet gerepareerd.

De rapportage van de controle met foto's wordt hierbij gevoegd.

(…)

Conclusie

Op grond van deze constatering stellen wij vast u niet (volledig) heeft voldaan aan de last onder dwangsom. Nu er niet is voldaan aan het gestelde in de last onder dwangsom is de gestelde dwangsom van rechtswege verbeurd. De VVE en de leden hebben het in hun macht (gehad) de overtreding te beëindigen of te laten beëindigen. Dit betekent dat de dwangsom van € 10.000,- van rechtswege is verbeurd.

Motivering

Bij een besluit omtrent invordering van een verbeurde dwangsom, dient aan het belang van de invordering een zwaarwegend gewicht te worden toegekend. Een adequate handhaving vergt dat opgelegde sancties ook worden geëffectueerd en dus dat verbeurde dwangsommen worden ingevorderd. Slechts in bijzondere omstandigheden kan geheel of gedeeltelijk van invordering worden afgezien. Van bijzondere omstandigheden op grond waarvan in dit geval geheel of gedeeltelijk kan worden afgezien van invordering is niet gebleken.

(…)

Besluit

Hierbij besluiten wij tot invordering van de verbeurde dwangsom van 10.000 Euro over te gaan bij de VVE van het appartementengebouw [adressen 1 en 2] in [woonplaats 1] .”

2.6. Bij brief van 10 september 2020 heeft de [gemeente] aan belanghebbende een waarschuwing gegeven met een dringend advies tot herstel van het achterstallige onderhoud van de woningen. Deze brief luidt, voor zover van belang, als volgt:

“
Voorgeschiedenis

In de afgelopen jaren hebben wij de Vereniging van Eigenaars van het appartementengebouw [adressen 1 en 2] in [woonplaats 1] diverse malen aangeschreven wegens de gebrekkige staat van het pand. Naar aanleiding daarvan is er minimaal onderhoud gepleegd om te zorgen dat er geen gevaarlijke situatie meer aanwezig was. Wel is er nog steeds sprake van flink achterstallig onderhoud.

A. Waarschuwing

Onze bouwinspecteurs constateerden twee zaken die met spoed moeten worden opgepakt. Het gaat om een gebroken ruit in appartement [adres 2] en een gebroken ruit in de centrale entrée-pui (gemeenschappelijk deel) van het appartementencomplex. De kapotte ruiten betreffen de veiligheid van de bewoners, bezoekers en voorbijgangers.
Daarom verzoeken wij u om deze ruiten binnen een maand te vernieuwen.

B. Dringend advies

Ook hebben wij een aantal zaken geconstateerd, waarvan wij u dringend adviseren

om werk van te maken. Dit betreft dus alleen een dringend advies.

(…)

Constatering

Op 25 februari 2020 bezochten onze bouwinspecteurs het appartementengebouw [adressen 1 en 2] in [woonplaats 1] . Niet alle ruimtes konden door hen worden betreden.

Zij constateerden het volgende:

Overtredingen

• In appartement [adres 2] bevindt zich een
gebroken ruit.Het glas is provisorisch aan elkaar geplakt met tape.
Deze ruit moet worden hersteld.

• Bij de centrale entrée-pui (in een gemeenschappelijke ruimte) bevindt zich een
gebroken ruitmet loszittend glas. Dit levert een gevaarlijke situatie op voor bijvoorbeeld voorbijgangers, spelende kinderen, leveranciers etc.
Deze ruit moet

worden hersteld.

(…)

B.Dringend adviesoverig achterstallig onderhoud

Wij adviseren u dringend om de volgende werkzaamheden uit te laten voeren of te laten controleren:

1.Advies Appartementen [adres 1] en [adres 2]

• De appartementen [adres 1] en [adres 2] zijn beide onderverdeeld in 2 kamers en 1 appartement.

De appartementen beschikken over
gaskachels,waarvan de invoer naar de schoorsteen mogelijk niet professioneel is aangelegd. U zult -zoals wij aannemen-

niet willen dat er rookgaslekkage in de woonvertrekken ontstaat.
Een gecertificeerd installateur kan vaststellen of de gaskachels en hun aansluiting op het

schoorsteenkanaal voldoen aan de wettelijke eisen.

• Ook zijn er
geisersaanwezig waarvan wij niet konden vaststellen of deze zijn onderhouden. Geisers moeten worden onderhouden en voorzien zijn van een sticker waardoor is vast te stellen wanneer de onderhoudsbeurten zijn uitgevoerd. Naar uw zeggen worden de toestellen onderhouden, maar wij twijfelen daar aan, gezien de staat van de toestellen.
Een gecertificeerd installateur kan vaststellen of de geisers voldoen aan de wet- en regelgeving.

• In appartement [adres 2] bevindt zich een
CV-ketel.Deze CV-ketel functioneert volgens de bewoners zeer gebrekkig.
Een gecertificeerd installateur kan vaststellen of de CV-ketel voldoet aan de wet- en regelgeving.

• Nu het aantal bewoners binnen de appartementen is vermeerderd door de bewoning van de extra kamers adviseren wij u dringend om in de appartementen [adres 1] en [adres 2]
gekoppelde rookmeldersaan te brengen.

2.Advies Gemeenschappelijke delen

Voor het overige adviseren wij u dringend om het achterstallige onderhoud van het pand uit te laten voeren: het gaat om:

• Afbladderende
verf op de dakgoten

• Afbladderende
verf op de dakkapellenaan de achterzijde van de woning

•
Loszittend balkonhekaan de achterzijde van de woning

•
Vervuild stucwerkop de gevels”

2.7.

De onder 1.6 vermelde bewijsopdracht aan de Heffingsambtenaar luidt als volgt:

“Naar aanleiding van hetgeen door partijen is aangevoerd in hoger beroep en hetgeen door hen tijdens de mondelinge behandeling van 17 februari 2026 naar voren is gebracht, heeft het Hof besloten het onderzoek te heropenen. In het kader van een zorgvuldige beoordeling van het geschil omtrent de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] , geeft het Hof u de volgende bewijsopdracht.

U wordt verzocht om per waardepeildatum een (nieuwe) taxatie te laten verrichten van de

onroerende zaken. De taxaties dienen plaats te vinden met inachtneming van de volgende

voorwaarden:

 De taxaties dienen te worden uitgevoerd door een erkende WOZ-taxateur. Er dient een volledige inpandige en uitpandige opname van de onroerende zaken plaats te vinden.

 U dient belanghebbende in de gelegenheid te stellen om bij deze inpandige en uitpandige opname en taxaties aanwezig te zijn. Het Hof geeft partijen in overweging om deze gelegenheid tevens te benutten om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om alsnog met elkaar tot overeenstemming te komen over de waarden.

De taxatierapporten dienen het volgende te bevatten:

 Een inmeting van de onroerende zaken volgens de huidige inmetingsnorm, met een splitsing in oppervlakte voor woonruimte en inpandige berging;

 Een gedetailleerde waardebepaling met een expliciete onderbouwing van de gehanteerde KOUDV-factoren (Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen);

 Foto's van de diverse onderdelen van de onroerende zaken ter ondersteuning van de

bevindingen.

Het Hof verzoekt u de taxatierapporten en de bijbehorende stukken op de voet van artikel 8:68 in Pro samenhang met 8:45, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht, binnen zes weken na dagtekening van dit bericht in het geding te brengen. Belanghebbende zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om hierop te reageren”

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft het volgende geoordeeld:

“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat is, kort gezegd, de vrije verkoopwaarde.

7. De heffingsambtenaar heeft de door hem bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarden onderbouwd aan de hand van matrices, waarin hij de woningen op systematische wijze heeft vergeleken met drie objecten die rondom de peildatum zijn verkocht ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats 1] ) en waarbij hij inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.

8. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] goed met de woningen vergelijkbaar, heeft de heffingsambtenaar op adequate wijze rekening gehouden met de onderlinge verschillen en heeft hij aldus aannemelijk gemaakt dat hij de waarden bij de uitspraak op bezwaar niet te hoog heeft vastgesteld. Wat door belanghebbende naar voren is gebracht, kan daaraan niet afdoen. Daaromtrent overweegt de rechtbank als volgt.

9. Belanghebbende stelt dat met de vastgestelde waarden sprake is van een onrealistisch sterke stijging ten opzichte van de voor eerdere jaren vastgestelde waarden. In dit verband heeft hij gewezen op de ontwikkeling van de WOZ-waarden van door hem genoemde vergelijkingsobjecten, alsmede op van het CBS afkomstige gegevens over de ontwikkeling van woningprijzen in het algemeen.

Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde jaarlijks opnieuw vastgesteld naar de maatstaf van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, dat wil zeggen op de vrije verkoopwaarde. De geëigende manier om de vrije verkoopwaarde te bepalen, is door afleiding uit verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Met de Wet WOZ is niet verenigbaar de waarde te bepalen aan de hand van een waardestijgingspercentage, aangezien daarmee de waarde niet opnieuw wordt vastgesteld maar wordt voortgebouwd op een eerdere waardering.

De rechtbank heeft niettemin de stijgingspercentages in haar beoordeling betrokken; zowel die van de voor het onderhavige jaar (2021) vastgestelde waarden ten opzichte van die voor het jaar 2020, als die van de vastgestelde waarden voor de jaren 2001 tot en met 2004 ten opzichte van elkaar. De stijging van de waarde in de loop van die jaren is weliswaar opvallend maar niet zodanig dat zij als onverklaarbaar moeten worden beoordeeld, terwijl voor ieder van de jaren 2001 tot en met 2004 verkoopgegevens van goed vergelijkbare woningen voorhanden zijn. De afweging van het een tegen het ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat aan de stijgingspercentages geen zelfstandige betekenis kan worden toegekend.

10. Belanghebbende stelt dat de woningen niet goed vergelijkbaar zijn met de appartementen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Deze bevinden zich in een complex dat in 2017 is gerenoveerd, terwijl de woningen veel achterstallig onderhoud kennen. Belanghebbende wijst in dit verband op de slechte staat van het dak, vochtproblemen, beschadigde balken ten gevolge van vochtinwerking en het ontbreken van isolatie. Verschillen in onderhoudstoestand, voorzieningen, isolatie en luxe doen niet als zodanig af aan de vergelijkbaarheid. Wel dient bij de afleiding van de waarde uit de transactiegegevens voldoende met de verschillen rekening te worden gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar, zoals overwogen in r.o. 8 hiervoor, naar het oordeel van de rechtbank op afdoende wijze gedaan.

11. Tot slot stelt belanghebbende dat het appartement [adres 6] beter vergelijkingsmateriaal oplevert nu het zich in hetzelfde gebouw bevindt als de woningen. Dit appartement kan niet als referentieobject dienen nu het niet rond de waardepeildatum is verkocht maar daarvan alleen WOZ-waarden beschikbaar zijn.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond worden verklaard. Voor een proceskostenveroordeling bestaat daarmee geen aanleiding.”

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de WOZ-waarden, zoals verlaagd bij uitspraak op bezwaar, te hoog zijn vastgesteld.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de waarde van de woningen tot € 110.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

WOZ-waarde

5.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (waarde in het economische verkeer; Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen, zoals verlaagd bij uitspraak op bezwaar, niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

5.3.

Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrices is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrices is de waarde van de woningen op de waardepeildatum berekend op € 167.139. De waarde van de woningen is na vermindering bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 148.000. In de matrices is verwezen naar de prijs behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woningen. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarden voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De woningen zijn bovenwoningen, de vergelijkingsobjecten zijn appartementen. Het Hof heeft geen aanleiding te twijfelen aan de vergelijkbaarheid van deze typen woningen. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid in dit opzicht ook niet betwist. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, gelegen in dezelfde wijk en - gelet op de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat ervan kan worden uitgegaan dat het bouwjaar van de woningen 1931 is - met een vergelijkbaar bouwjaar. [adres 3] en [adres 4] hebben ongeveer een vergelijkbare bruto inhoud. De transactieprijzen zijn voorts niet te ver van de waardepeildatum gerealiseerd. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woningen.

5.4.

Belanghebbende heeft de juistheid van de vastgestelde waarde van de woningen gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat de zolders niet bewoonbaar zijn en uitsluitend als berging gebruikt worden, omdat de ruimte boven een hoogte van 1,50 meter zeer beperkt is. Desondanks wordt de inhoud van de zolderruimte bij een meting op basis van bruto inhoud (zoals voor dit jaar is toegepast) onverkort in de berekening betrokken, zulks ten onrechte, aldus belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat de zolders over een eigen trap en raam beschikken, hetgeen volgens hem meebrengt dat sprake is van woonruimte.

5.5.

De Heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van de zolders als woonruimte niet nader onderbouwd. Bij het Hof is gerede twijfel ontstaan over de vraag of de zolders bruikbaar zijn als woonruimte en zo nee, of hiermee bij de waardering van de woningen voldoende rekening is gehouden, gelet op de hiervoor vermelde verklaringen van partijen en het ontbreken van enig ander bewijs van de bruikbaarheid van de zolders als woonruimte, zoals een inpandige opname of foto’s.

5.6.

Voorts is uit de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben gesteld komen vast te staan dat de woningen in een zeer matige onderhoudsstaat, zowel intern als extern, verkeren. Het Hof wijst in dit verband tevens op de tot de gedingstukken behorende foto’s van de binnen- en buitenzijde van de woningen. Belanghebbende heeft ter zitting onweersproken verklaard dat aan de last onder dwangsom, zoals vermeld onder 2.5 voor zover noodzakelijk gevolg is gegeven, maar dat daarna geen onderhoudswerkzaamheden meer hebben plaatsgevonden aan de woningen. Dit wordt onderschreven door de brief van 10 september 2020 van de [gemeente] waarin aan belanghebbende een waarschuwing is gegeven met een dringend advies tot herstel van het achterstallige onderhoud van de woningen (zie 2.6). Hieruit leidt het Hof af dat de woningen in een zeer matige onderhoudsstaat verkeren.

5.7.

Gelet op hetgeen in 5.4 tot en met 5.6 is overwogen heeft het Hof aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en aan de Heffingsambtenaar de onder 1.6 vermelde bewijsopdracht te geven. Daarbij is onder meer verzocht om een volledige inpandige en uitpandige opname, een (nieuwe) inmeting van de woningen en per waardepeildatum een gedetailleerde waardebepaling met een expliciete onderbouwing van de gehanteerde KOUDV-factoren en foto's van de diverse onderdelen van de woningen ter ondersteuning van de bevindingen.

5.8.

De Heffingsambtenaar heeft geen gevolg gegeven aan de bewijsopdracht en evenmin is binnen de aan de bewijsopdracht gestelde termijn een reactie ingekomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de zolders bruikbaar zijn als woonruimte. Evenmin zijn de gehanteerde KOUDV-factoren aannemelijk gemaakt. Dit wordt niet anders doordat de factoren onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen van de woningen al op een 2 (onder gemiddeld) zijn gesteld en dat factor 1 door de Heffingsambtenaar slechts wordt toegekend als een object in een dermate slechte staat verkeert dat het niet verhuurd mag worden c.q. niet bewoonbaar is. Gelet op de berichten van de [gemeente] (zie 2.5 en 2.6) is geenszins ondenkbaar dat bij een taxatie zou blijken dat aan een of meerdere factoren een 1 zou moeten worden toegekend. Het voorgaande brengt mee dat bij de bepaling van de waarde van de woningen onvoldoende inzichtelijk is gemaakt of voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.

5.9.

Nu de Heffingsambtenaar de waarden van de woningen niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt.

5.10.

Belanghebbende is ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden onder meer ervan uitgegaan dat voor een juiste waardebepaling moet worden uitgegaan van een vergelijking met WOZ-waarden van de woningen van voorgaande jaren en met de WOZ-waarden van de buurpanden. Het systeem van de Wet WOZ houdt echter in dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de woningen geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde WOZ-waarde vaststelt. Die waarde wordt vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen van met de woningen vergelijkbare objecten. Een vergelijking met WOZ-waarden van buurpanden, waarvan geen rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers bekend zijn, kan daarom niet dienen als basis voor de waardebepaling van de woningen. Evenmin komt voor de waardebepaling voor het onderhavige jaar betekenis toe aan de WOZ-waarde van de woningen op een eerdere waardepeildatum.

5.11.

Belanghebbende heeft verder gesteld dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de (zeer) slechte staat en gedateerdheid van de woningen. Hij wijst erop dat de woningen sinds de bouw in 1931 nimmer zijn gerenoveerd. Gas-, elektra- en waterleidingen moeten worden vernieuwd. Keuken en sanitair zijn verouderd en er dient een nieuwe CV geplaatst te worden. Voorts wijst belanghebbende onder meer op slechte isolatie, schimmelvorming, scheuren in de buitenmuur, daklekkages, houtrot, alsmede op verouderde dakkapellen, vensters, kozijnen en dakgoot. Volgens belanghebbende bedragen de totale renovatiekosten € 131.722 (te weten: € 92.722 aan kosten voor de externe renovatie + € 39.000 aan kosten voor de interne renovatie) per bovenwoning. Voor de kosten van de renovatie van de buitenzijde verwijst belanghebbende onder meer naar een offerte uit 2014 van [naam] van € 185.446,83. Volgens de verdeelsleutel van de Vereniging van Eigenaren die belanghebbende heeft gehanteerd kan van dat bedrag 25% (derhalve: € 46.461) worden toegerekend aan elk van de woningen, welk bedrag belanghebbende vervolgens, rekening houdend met materiaalkosten en uurloon naar het prijsniveau van 2022 (maar overigens niet nader onderbouwd), heeft verhoogd tot een bedrag van € 92.722. De kosten voor de interne renovatie bedragen volgens belanghebbende € 65.000 per bovenwoning. Hiervan neemt hij vervolgens 60% (derhalve: € 39.000) in aanmerking voor de bepaling van de waarde van de woningen.

5.12.

Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. De kosten van renovatie zijn deels gebaseerd op een sterk gedateerde offerte en voor het overige schattenderwijs bepaald. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht ingebracht ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden. Belanghebbende heeft derhalve evenmin de door hem bepleite waarden aannemelijk gemaakt.

5.13.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de woningen op een door hemzelf gekozen grondslag bepalen. Het Hof slaat daarbij acht op alle relevante feiten en omstandigheden en bepaalt de waarde van de woningen op de waardepeildatum schattenderwijs op € 129.000.

Slotsom

5.14.

Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten

6.1.

Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten vast op € 65,60, bestaande uit € 32,80 reiskosten in beroep (per openbaar vervoer, tweede klasse, retour [woonplaats 2] – Den Haag) en € 32,80 reiskosten in hoger beroep (per openbaar vervoer, tweede klasse, retour [woonplaats 2] – Den Haag).

6.2.

Voorts dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van respectievelijk € 51 en € 143 te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking waarin de WOZ-waarde van [adres 1] is vastgesteld aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 129.000;
vermindert de aanslagen voor [adres 1] dienovereenkomstig;
wijzigt de beschikking waarin de WOZ-waarde van [adres 2] is vastgesteld aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 129.000;
vermindert de aanslagen voor [adres 2] dienovereenkomstig;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 65,60; en
gelast de Heffingsambtenaar het griffierecht van in totaal € 194 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.

De griffier, de voorzitter,

J. Azmi Shenouda Chr.Th.P.M. Zandhuis

De beslissing is op 2 juni 2026 in het openbaar uitgesproken.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woningen met achterstallig onderhoud

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

1.Advies Appartementen [adres 1] en [adres 2]

2.Advies Gemeenschappelijke delen