Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.348.087/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 11078854 RP VERZ 24-50261
Beschikking van 17 februari 2026
in de zaak van
[appellante],
wonend in [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. J. Groot Koerkamp, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
Vereniging van Eigenaars [adres nr. 1, 2 en 3] ,
statutair gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.B. van Munster, kantoorhoudende te Den Haag.
Het hof heeft als overige belanghebbenden aangemerkt:
1. [belanghebbende 1a]en
[belanghebbende 1b],
[belanghebbende 1b],
wonende te [woonplaats],
2. [belanghebbende 2a]en
[belanghebbende 2b] ,
[belanghebbende 2b] ,
wonende te [woonplaats].
Het hof noemt partijen hierna [appellante] , de VvE, [belanghebbende 1a] , [belanghebbende 1b] en [belanghebbende 2a] c.s.
1.De zaak in het kort
1.1
[appellante] wil dat twee besluiten die op de algemene ledenvergadering van 5 april 2024 zijn genomen door de kantonrechter nietig worden verklaard dan wel vernietigd worden. Het gaat om het besluit om [naam 1] Daktechniek de opdracht te verlenen voor de reparatie van de dakpannen en het besluit om [belanghebbende 1b] en [belanghebbende 2a] c.s. te mandateren om namens de VvE op te treden, een advocaat in te schakelen en de rechtsbijstand van de VvE te activeren.
1.2
De kantonrechter wijst het verzoek af. Het hof is het hiermee eens.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- het beroepschrift van 14 oktober 2024, ingekomen ter griffie op 16 oktober 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van de mondelinge uitspraak van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 17 september 2024, met bijlagen;
- het verweerschrift van de VvE, met bijlagen;
2.2
Op 12 december 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellante] is eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres nr. 2] (appartementsindex A-4) te [plaats].
3.2
Het appartement van [appellante] maakt deel uit van het appartementsgebouw met toebehoren, gelegen aan de [adres nr. 1, 2 en 3] te [plaats].
3.3
De beide overige leden van de VvE zijn [belanghebbende 1a] en [belanghebbende 1b] , eigenaars van [adres nr. 1] en [belanghebbende 2a] c.s., eigenaars van [adres nr. 3] .
3.4
De enig bestuurder, tevens beheerder, van de VvE is VvE Beheer Haaglanden B.V.
3.5
Bij splitsingsakte van 16 juni 1980 is het pand in drie woonappartementen gesplitst, de op de begane grond gelegen benedenwoning met tuin (huisnummer [nr. 1] ), de tussenwoning op de eerste verdieping (huisnummer [nr. 2] ) en de onder het platte dak van het pand gelegen bovenwoning (huisnummer [nr. 3] ).
3.6
In de splitsingsakte van 16 juni 1980 is het Modelreglement, verleden op 28 november 1972 (hierna: MR 1972), van toepassing verklaard.
3.7
In het MR 1972 staat, voor zover van belang:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw en het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbanen, alsmede het hek- en traliewerk;
(…)
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f, 1e lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek, worden gerekend:
a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 c van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;
(…)
Artikel 23
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.
2. De gemeenschappelijke baten moeten in dezelfde breukdelen tussen de eigenaars worden verdeeld.
3. In dezelfde breukdelen zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.
III. Het bestuur van de vereniging
Artikel 40
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering.
(…)
4. Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te bovengaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in kort geding.”
3.8
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 11 september 2012 staat, voor zover van belang:
“M.b.t. stuk over dak/dakopbouw; Het stuk dak rond de dakopbouw blijft voor rekening Vereniging, hiervoor zal een offerte komen. De dakkapel zal op kosten van de betreffende eigenaar geplaatst worden en het onderhoud hiervan zal dan ook individueel zijn.”
3.9
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 16 juli 2013 staat, voor zover van belang:
“De volgende zaken worden in stemming gebracht conform agendapunten:
1) Toestemming VvE voor opbouw dak bij nummer [nr. 3] .
2) Akkoord met wijziging splitsingsakte conform Concept.”
3.1
De splitsingsakte is gewijzigd bij wijziging splitsingsakte van 17 september 2013. In deze akte staat, voor zover relevant in deze procedure:
“
Als splitsingsreglement blijft gelden het reglement zoals dit van toepassing is verklaard --- vastgesteld bij gemelde akte van splitsing in appartementsrechten, met dien verstande dat daaraan worden toegevoegd als wijzigingen casu quo aanvullingen:
Als splitsingsreglement blijft gelden het reglement zoals dit van toepassing is verklaard --- vastgesteld bij gemelde akte van splitsing in appartementsrechten, met dien verstande dat daaraan worden toegevoegd als wijzigingen casu quo aanvullingen:
Artikel 23wordt aangevuld met het volgende:
Alle kosten verbonden aan de opbouw die behoort tot het appartementsrecht A-4 (en met name de waterdichtheid hiervan), daaronder onder meer begrepen de kosten van aanleg, verwijdering, eventuele verbouwingen en onderhoud en het deel van het dak waarop de opbouw is gesitueerd, zijn voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, [kadasternummer] .”
3.11
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 5 april 2024 staat, voor zover van belang:
“Besluit: Met meerderheid van stemmen wordt besloten om [naam 1] Daktechniek de reparatie aan de dakpannen uit te laten voeren.
(…)
Mandaat rechtsbijstand verzekering
Mandatering aan [belanghebbende 1b] , [belanghebbende 2a] en [belanghebbende 2b] om namens de VvE op te treden en een advocaat in te schakelen en de rechtsbijstand van de VvE te activeren. Dit is akkoord. 1 stem tegen, 2 stemmen voor."
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellante] heeft een verzoekschrift bij de kantonrechter in de rechtbank Den Haag ingediend en verzocht: vaststelling van de nietigheid althans vernietiging van de besluiten van de algemene ledenvergadering van 5 april 2024 met betrekking tot de reparatie van de dakpannen en de mandatering aan [belanghebbende 1b] en [belanghebbende 2a] c.s. om namens de VvE op te treden, een advocaat in te schakelen en de rechtsbijstand van de VvE te activeren. Verder verzoekt [appellante] schorsing van deze besluiten totdat onherroepelijk op het verzoek is beslist, met veroordeling van de VvE, daarvan uitgezonderd [appellante] , in de kosten van de procedure.
4.2
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter is het besluit ten aanzien van de onderhoudskosten van het dak niet in strijd met de splitsingsakte, gelet op de aanvulling van art. 23 van Pro de wijzigingssplitsingsakte van 17 september 2013. Ook het besluit van de mandatering aan de andere VvE leden om namens de VvE een advocaat in te schakelen acht de kantonrechter niet nietig of vernietigbaar omdat uit art. 40 MR Pro 1972 niet blijkt dat de algemene ledenvergadering niet bevoegd is een dergelijk mandaat aan een of meerdere van haar leden te verlenen.
5.Verzoek in hoger beroep
5.1
[appellante] verzoekt in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter.
5.2
Kort gezegd zien de bezwaren van [appellante] – weergegeven in negen grieven – op het volgende. [appellante] vindt dat de kantonrechter de artikelen uit de splitsingsakten onjuist (te beperkt) heeft uitgelegd. Een objectieve uitleg van de splitsingsstukken houdt in dat de kosten van het onderhoud van de dakopbouw niet voor rekening van alle eigenaars komen, maar alleen voor rekening van de eigenaar van het appartement met de dakopbouw. [appellante] stelt dat partijen in plaats van de breukdelen in de splitsingsakte te wijzigen gekozen hebben voor een bijzondere kostenafspraak ter zake van de nieuwe dakopbouw van [belanghebbende 2a] c.s. Materieel is hiermee hetzelfde resultaat bereikt als het wijzigen van de breukdelen. Partijen hebben met deze aanvulling op art. 23 van Pro de splitsingsakte uitdrukkelijk geregeld dat alle kosten voor deze dakopbouw, dus zowel de kosten voor de realisering van de dakopbouw als de kosten voor het onderhoud daarvan, maar ook verzekeringskosten et cetera, voor rekening van de eigenaar van de opbouw zijn. [appellante] kon slechts akkoord gaan met de dakopbouw van het boven haar geleden appartement als zij, uitdrukkelijk ook voor de toekomst, verschoond zou blijven van de betaling van (onderhouds)kosten. Voorts werpt [appellante] het argument op dat de dakpannen aan de zijkant van de dakopbouw, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, niet aan te merken zijn als een onderdeel van het gehele dak. Deze schuine dakpannen behoren tot de opbouw, aldus [appellante] . Ook klaagt [appellante] over het genomen mandateringsbesluit. Zij stelt dat de bevoegdheid om te procederen – zowel in de hoedanigheid van eiser als in de hoedanigheid van verweerder – tegen [appellante] in art. 40 lid 4 MR Pro 1972 aan het orgaan bestuur is opgedragen. Het mandateringsbesluit is in strijd met art. 5:125 lid 1 BW Pro jo art. 40 lid 4 MR Pro 1972 genomen omdat het besluit in strijd is met de wettelijke en statutaire bevoegdheidsverdeling tussen de organen van de VvE. Het mandateringsbesluit is verder nietig althans vernietigbaar omdat het niet nader is bepaald en in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De algemene ledenvergadering van de VvE geeft de andere twee leden carte blanche om naar eigen inzicht een procedure tegen [appellante] te starten en op kosten van de VvE een advocaat in te schakelen.
5.3
De VvE heeft het navolgende verweer gevoerd. Om de dakopbouw van [belanghebbende 2a] c.s. te kunnen realiseren is de splitsingsakte gewijzigd. Het voordeel van de VvE was destijds dat het dak wegens achterstallig onderhoud toch al vervangen moest worden. Nu werd het dak van de VvE op kosten van [belanghebbende 2a] c.s. gerenoveerd. De uitleg die [appellante] aan de wijzigingsakte geeft is niet juist. Het is nimmer de bedoeling geweest dat alle kosten voor het dak van het pand voor rekening van de eigenaars van appartement [nr. 3] zouden komen. De zinsnede “
het deel van het dak waarop de opbouw is gesitueerd” ziet op het deel van de constructie van het pand waar het oude dak is geopend en waar vervolgens (de onderkant van) de constructie van de dakopbouw op is gerealiseerd. Als uit de wijzigingsakte zou volgen dat alle kosten van het dak voor rekening van de eigenaars van appartement [nr. 3] komen, dan had deze zinsnede geen onderdeel van het artikel uitgemaakt. Het was uitdrukkelijk de bedoeling van alle partijen dat de eigenaars van appartement [nr. 3] enkel de kosten verbonden aan en van de opbouw zelf zouden dragen. De schil van het pand – in het bijzonder het dak van het pand – zou dus gemeenschappelijk blijven. De VvE wijst op de notulen van de algemene ledenvergadering van 15 maart 2012 waarin met betrekking tot de verdeling van de kosten staat:
“Dakopbouw bij nummer [nr. 3] zal ca. eind april geplaatst worden; mv. [belanghebbende 2a] zal aan aannemer offerte vragen voor de randen eromheen (gemeenschappelijk)”en op de notulen van de algemene ledenvergadering van 11 september 2012 waarin staat:
“M.b.t. stukje over dak/dakopbouw; Het stuk dak rond de dakopbouw blijft voor rekening Vereniging, hiervoor zal een offerte komen. De dakkapel zal op kosten van de betreffende eigenaar geplaatst worden en het onderhoud hiervan zal dan ook individueel zijn.”Verder wijst de VvE op een e-mail van 3 april 2013 van de toenmalige beheerder van de VvE, die schrijft dat mevrouw [belanghebbende 2a] heeft aangegeven dat alle kosten voor het onderhoud aan de opbouw voor eigen rekening zijn, met uitzondering van het dak. Het is volgens de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellante] zich thans op het standpunt stelt dat zij niet aan het onderhoud van het dak van het pand van de VvE wil meebetalen. Met betrekking tot het mandateringsbesluit stelt de VvE dat [appellante] een onjuiste uitleg geeft aan art. 5:125 BW Pro en art. 40 lid 4 MR Pro 1972. Bepalend is dat de algemene ledenvergadering als hoogste orgaan van de VvE de bevoegdheid heeft om te beslissen over het al dan niet instellen van rechtsvorderingen door de VvE. Daarvoor mag de VvE een machtiging geven aan het bestuur, aan een lid van de VvE of een willekeurige passant. Uit de wet noch het MR 1972 volgt de verplichting voor de VvE om zich in rechte te laten vertegenwoordigen door het bestuur, laat staan een verbod op het hiervoor mandateren van anderen. Daarnaast is het geen generieke machtiging om altijd namens de VvE te procederen. Het besluit is enkel door de algemene ledenvergadering genomen omdat [appellante] al juridische bijstand had gezocht en te kennen had gegeven om juridische stappen richting de VvE te zullen nemen.
het deel van het dak waarop de opbouw is gesitueerd” ziet op het deel van de constructie van het pand waar het oude dak is geopend en waar vervolgens (de onderkant van) de constructie van de dakopbouw op is gerealiseerd. Als uit de wijzigingsakte zou volgen dat alle kosten van het dak voor rekening van de eigenaars van appartement [nr. 3] komen, dan had deze zinsnede geen onderdeel van het artikel uitgemaakt. Het was uitdrukkelijk de bedoeling van alle partijen dat de eigenaars van appartement [nr. 3] enkel de kosten verbonden aan en van de opbouw zelf zouden dragen. De schil van het pand – in het bijzonder het dak van het pand – zou dus gemeenschappelijk blijven. De VvE wijst op de notulen van de algemene ledenvergadering van 15 maart 2012 waarin met betrekking tot de verdeling van de kosten staat:
“Dakopbouw bij nummer [nr. 3] zal ca. eind april geplaatst worden; mv. [belanghebbende 2a] zal aan aannemer offerte vragen voor de randen eromheen (gemeenschappelijk)”en op de notulen van de algemene ledenvergadering van 11 september 2012 waarin staat:
“M.b.t. stukje over dak/dakopbouw; Het stuk dak rond de dakopbouw blijft voor rekening Vereniging, hiervoor zal een offerte komen. De dakkapel zal op kosten van de betreffende eigenaar geplaatst worden en het onderhoud hiervan zal dan ook individueel zijn.”Verder wijst de VvE op een e-mail van 3 april 2013 van de toenmalige beheerder van de VvE, die schrijft dat mevrouw [belanghebbende 2a] heeft aangegeven dat alle kosten voor het onderhoud aan de opbouw voor eigen rekening zijn, met uitzondering van het dak. Het is volgens de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellante] zich thans op het standpunt stelt dat zij niet aan het onderhoud van het dak van het pand van de VvE wil meebetalen. Met betrekking tot het mandateringsbesluit stelt de VvE dat [appellante] een onjuiste uitleg geeft aan art. 5:125 BW Pro en art. 40 lid 4 MR Pro 1972. Bepalend is dat de algemene ledenvergadering als hoogste orgaan van de VvE de bevoegdheid heeft om te beslissen over het al dan niet instellen van rechtsvorderingen door de VvE. Daarvoor mag de VvE een machtiging geven aan het bestuur, aan een lid van de VvE of een willekeurige passant. Uit de wet noch het MR 1972 volgt de verplichting voor de VvE om zich in rechte te laten vertegenwoordigen door het bestuur, laat staan een verbod op het hiervoor mandateren van anderen. Daarnaast is het geen generieke machtiging om altijd namens de VvE te procederen. Het besluit is enkel door de algemene ledenvergadering genomen omdat [appellante] al juridische bijstand had gezocht en te kennen had gegeven om juridische stappen richting de VvE te zullen nemen.
6.Beoordeling in hoger beroep
Besluit tot onderhoud van dakopbouw op kosten van de VvE
6.1
Partijen houdt verdeeld wie de kosten van de reparatie van de dakpannen moet betalen: [belanghebbende 2a] c.s. of de VvE. Dit is een kwestie van uitleg van de splitsingsstukken. Uitgangspunt is dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
6.2
Tegen de achtergrond van het voorgaande oordeelt het hof als volgt. Art. 23 van Pro het MR 1972 gaat over de breukdelen waarin de eigenaars in de gemeenschap gerechtigd zijn. In deze zaak gaat het om een 1/3 breukdeel: de begane grond, de eerste verdieping en de tweede verdieping. Lid 3 betreft de verdeling van de kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn: delen door drie. In de gewijzigde splitsingsakte wordt art. 23 van Pro het MR 1972 aangevuld met de bepaling dat alle kosten die verbonden zijn aan de opbouw (een derde verdieping), die ten behoeve van appartement met huisnummer [nr. 3] (appartementsindex A-4) wordt gerealiseerd, voor rekening van de betreffende eigenaar van het appartement zijn. Het betreft een aanvulling, geen afwijking. De breukdelen blijven gelijk en ook de bepaling dat een ieder voor 1/3 deel moet meebetalen aan gemeenschappelijke kosten. Vast staat dat het dak voordat de dakopbouw is gebouwd op grond van art. 2 MR Pro 1972 gemeenschappelijk was. Op de splitsingstekening van 13 mei 1980, die hoort bij de splitsingsakte van 16 juni 1980, staan getekend de begane grond (nummer [nr. 1] ), de eerste verdieping (nummer [nr. 2] ) en de tweede verdieping (nummer [nr. 3] ). Nummer [nr. 3] heeft op dat moment een plat dak. In het bouwkundig advies van [naam 2] Advies van 13 december 2013, die het pand in opdracht van Totaal VvE Beheer heeft geïnspecteerd, staat dat het dak in de huidige situatie is voorzien van een oude teermastieke bedekking en dat de bedekking vervangen moet worden. Om de dakopbouw – een extra verdieping – te realiseren moest het oude dak op de tweede verdieping, dat toch al aan vervanging toe was, vervangen worden. Binnen de VvE zijn daarover afspraken gemaakt. Op de VvE vergadering van 16 juli 2013 is vervolgens het besluit genomen dat de splitsingsakte gewijzigd moest worden teneinde de kosten van de dakopbouw te regelen.
6.3
De aanvulling van art. 23 MR Pro 1972 in de wijzigingsakte regelt dat alle kosten verbonden aan de opbouw (de derde verdieping) voor rekening van de eigenaar is tot wiens appartement de opbouw behoort. Dat in de aanvullende bepaling tevens staat dat onder alle kosten van de opbouw tevens wordt begrepen de kosten van onderhoud betekent niet dat de kosten van het onderhoud van het gemeenschappelijk dak voortaan alleen voor rekening van de eigenaar van de dakopbouw komt. Uit de bewoordingen van de aanvulling van art. 23 MR Pro 1972 kan namelijk niet objectief worden afgeleid dat de bedoeling van partijen was dat door het realiseren van een dakopbouw het dak niet langer gemeenschappelijk was, maar is gaan behoren tot het privé gedeelte van de eigenaar van appartement [nr. 3] . Mocht dat wel de bedoeling zijn geweest dan is dat een goederenrechtelijke wijziging, waarbij het voor de hand had gelegen dat – gelet op de rechtszekerheid die vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort – in de wijzigingsakte expliciet was opgenomen dat het dak dat vóórheen gemeenschappelijk was door het realiseren van een dakopbouw was gaan behoren tot het privé gedeelte van appartementsindex A-4 (appartement [nr. 3] ). Op de splitsingstekening, die gevoegd is bij de voorgenomen wijzigingsplitsing, staat de dakopbouw als derde verdieping getekend, behorend bij de tweede verdieping met huisnummer [nr. 3] . Op de splitsingstekening staan op de derde verdieping een trap, terras, drie kamers, een badkamer, wc en een hal getekend. De derde verdieping is getekend met schuine zijkanten en een plat dak. Op de splitsingstekening staat niet, en dat valt uit de tekening ook niet af te leiden, dat het dak op de derde verdieping na de wijziging van de splitsingsakte is gaan behoren tot het privé gedeelte van huisnummer [nr. 3] .
6.4
Het hof volgt de stelling van [appellante] niet dat de dakpannen aan de zijkant van de dakopbouw niet zijn aan te merken als een onderdeel van het gehele dak omdat op de foto’s duidelijk te zien is dat de derde verdieping een dakopbouwmuur is: een schuin dak waarop dakpannen liggen. De dakpannen maken derhalve bouwkundig onderdeel uit van het dak en zijn dus gemeenschappelijk. Dat betekent dat de kosten van de reparatie aan dakpannen van het dak op grond van art. 23 lid 3 van Pro het MR 1972 voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, ieder voor een derde deel.
Mandateringsbesluit
6.5
Op grond van art. 40 lid 4 MR Pro 1972 moet door de administrateur (thans: het bestuur van de VvE) een machtiging worden verleend voor het voeren van rechtsgedingen. Het begrip ‘machtiging’ heeft geen eenduidige juridische betekenis. Het kan hierbij onder meer gaan om toestemming, een volmacht of een rechterlijke uitspraak die in de plaats treedt van een geweigerde toestemming (vervangende machtiging). Bij de uitleg van een (besluit tot) machtiging is een zuiver taalkundige lezing niet zonder meer doorslaggevend. Er zal moeten worden bezien hoe de bewoordingen van de machtiging in redelijkheid zijn te verstaan, bezien in hun context, waarbij tevens acht mag worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen (vgl. HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427).
6.6
De algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan binnen de VvE structuur. Deze vergadering bestaat uit alle eigenaars van appartementsrechten binnen het gebouw. Een bestuursorgaan hoeft de bevoegdheden niet zelf uit te oefenen, maar kan deze ook mandateren. In dat geval kan namens (in naam van) een bestuursorgaan een besluit worden genomen. Omdat geen overdracht van bevoegdheden plaatsvindt, blijft de mandaatgever zelf ook gerechtigd om de bevoegdheid uit te oefenen. Voor volmacht en machtiging gelden dezelfde regels als voor mandaat. De algemene ledenvergadering heeft op de vergadering van 5 april 2024 een besluit genomen, inhoudende een mandatering aan de appartementseigenaren [belanghebbende 1b] en [belanghebbende 2a] c.s. om namens de VvE in rechte op te treden. De bewoordingen van het besluit moeten aldus worden uitgelegd dat aan [belanghebbende 1b] en [belanghebbende 2a] c.s. een procesmachtiging is verstrekt. Dit besluit is immers genomen in de context van het dispuut over de reparatie van de dakpannen, het feit dat [appellante] al juridische bijstand had gezocht en te kennen had gegeven juridische stappen te zullen ondernemen richting de VvE. De algemene ledenvergadering moet duidelijk het oog hebben gehad op het verweer voeren in de onderhavige procedure. Dit klopt ook met het tijdsbestek. Vlak nadat het besluit is genomen, heeft [appellante] het onderhavige verzoekschrift in eerste aanleg bij de kanonrechter ingediend (30 april 2024). Het betreft niet een carte blanche machtiging (een onbegrensde procesvolmacht), zoals [appellante] suggereert. De machtiging heeft onmiskenbaar slechts betrekking op deze procedure. Anders dan [appellante] aanvoert, bestaat er geen verplichting voor de VvE om zich in rechte te laten vertegenwoordigen door het bestuur. Het MR 1972 bepaalt alleen dat het bestuur een machtiging nodig heeft om te kunnen procederen, maar zoals de VvE terecht aanvoert, sluit dit niet uit dat de algemene ledenvergadering een machtiging verstrekt aan een of meer individuele leden van de VvE. Overigens ontbreekt het [appellante] aan belang bij haar vordering om het mandateringsbesluit nietig te verklaren, nu de VvE verweer heeft gevoerd, daarbij optredend namens alle leden van de VvE.
6.7
De slotsom luidt dat de grieven falen en dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn.
Conclusie en proceskosten
6.8
Omdat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt zal het hof de mondeling uitspraak bekrachtigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.9
Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van de VvE op:
griffierecht € 789,00
salaris advocaat € 2.580,00 (2 punten × tarief II ad € 1.290,00)
nakosten € 198,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.567,00.
Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.
.
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de mondelinge uitspraak van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 17 september 2024;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE begroot op € 3.567,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten als [appellante] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
- bepaalt dat als [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, [appellante] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,00;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad voor zover deze de kostenveroordelingen betreft;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.G. Lautenbach, S.H.M. van der Heiden en J.M. Heikens en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026 in aanwezigheid van de griffier.