Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/138
Uitspraak van 28 januari 2026
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 februari 2025, nummer SGR 23/6501.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 1.813.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 356. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij de Heffingsambtenaar als verweerder is aangeduid:
“De rechtbank verklaart:
- het beroep ongegrond, en
- wijst het verzoek van verweerder om toekenning van een proceskostenvergoeding af.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 579. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 16 juli 2025, 3 september 2025, 10 september 2025 en 12 september 2025 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 9 september 2025 (aanvulling op het verweerschrift) en op 10 september 2025 (tweede aanvulling op het verweerschrift) nadere stukken ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 7 november 2025. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van 1.466 m², bestaande uit een winkel-/verkoopruimte op de begane grond van 354 m², een winkel-/verkoopruimte op de begane grond van 262 m², een winkel-/verkoopruimte op de eerste verdieping van 675 m² en een restaurant op de eerste verdieping van 175 m². Het bouwjaar is 1981.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 29 juli 2024 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de onroerende zaak na uitpandige opname op 28 augustus 2023 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 1.813.000.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft voorts een waardeopbouw overgelegd waarin huur- en verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Het waarderapport en de waardeopbouw bevatten onder meer de volgende gegevens, waarbij de letters K-O-U-D-V staan voor Kwaliteit/luxe, Onderhoudstoestand, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.
De onroerende zaak:
Adres
Bouw-jaar
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur*/ koop**
Ing. dat.
Huurwaarde
Fact.
Loc.
[adres 1] [woonplaats]
WOZ waarde:
€ 1.813.000
K-O-U-D-V:
3-2-2-2-2
1981
Winkel bg
354 m2
€ 176,02 pm2
10,2
A1
Winkel bg
262 m2
€ 151,91 pm2
Winkel 1e vd
675 m2
€ 106,34 pm2
Kantine 1e vd
175 m2
€ 42,53 pm2
Corona-aftrek 2%
- € 36.240
De vergelijkingsobjecten:
Adres
Bouw-jaar
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur*/ koop**
Ing. dat.
Huurwaarde
Fact.
Loc.
[adres 2] [woonplaats]
WOZ waarde:
€ 324.000
K-O-U-D-V:
4-3-3-3-3
1925
Winkel bg
40 m2
€ 30.000*
1-9-2020
€ 293,70 pm2
11,3
A1
Opslag/magazijn/
loods begane grond
loods begane grond
164 m2
€ 106,80 pm2
Corona-aftrek 2%
- € 6.460
Adres
Bouw-jaar
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur*/ koop**
Ing. dat.
Huurwaarde
Fact.
Loc.
[adres 3] [woonplaats]
WOZ waarde:
€ 343.000
K-O-U-D-V:
3-3-3-3-3
1914
Winkel bg
90 m2
€ 38.515*
1-7-2021
€ 262,56 pm2
11,3
A1
Opslag/magazijn/
loods verdieping
loods verdieping
100 m2
€ 73,52 pm2
Corona-aftrek 2%
- € 6.860
Adres
Bouw-jaar
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur*/ koop**
Ing. dat.
Huurwaarde
Fact.
Loc.
[adres 4] [woonplaats]
WOZ waarde:
€ 1.214.000
K-O-U-D-V:
4-3-4-3-3
1965
Winkel bg
313 m2
€ 1.235.000**
24-1-2022
€ 303,72 pm2
11,3
A1
Opslag/magazijn/
loods kelder
loods kelder
214 m2
€ 68,03 pm2
Corona-aftrek 2%
- € 24.300
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor het vergelijkingsobject [adres 5] . De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 11,3 is bij de waardebepaling in de waardeopbouw gehanteerd voor alle vergelijkingsobjecten. Voor de waardebepaling van de onroerende zaak heeft de taxateur een bruto kapitalisatiefactor van 10,2 gehanteerd (zie 2.3).
2.5.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak verder een overzicht “Leegstand Winkels Noordwijk en Noordwijkerhout” overgelegd met daarin de voor de bepaling van het leegstandsrisico relevante gegevens voor de jaren 2020 tot en met 2023 voor de verschillende typen winkellocaties in Noordwijk en Noordwijkerhout.
2.6.
Het Hof heeft op 6 augustus 2025 uitspraak gedaan op het hoger beroep van de gebruiker van de onroerende zaak, [A B.V.] , inzake de voor hetzelfde tijdvak aan haar gegeven waardebeschikking (BK-24/868). Het Hof heeft dit hoger beroep ongegrond verklaard.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op verweerder rust de bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft met het door hem overgelegde waarderapport en de daarin opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
4. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is verweerder uitgegaan van huurwaarden voor de winkel/verkoopruimten van respectievelijk € 176,02 (354 m²), € 151,91 (262 m²) en € 106,34 (675 m²) en voor de ‘kantineverdieping’ van € 42,53 (175 m²), en een kapitalisatiefactor van 10,2. Naar volgt uit de in het waarderapport gegeven toelichting (zie punt 1.10 onder ‘opmerking’), is de kapitalisatiefactor ten opzichte van de groep ‘winkels op een A1-locatie’ met 10% verlaagd vanwege de mindere doelmatigheid van eiseres haar winkel. Voorts heeft verweerder een (extra) aftrek in verband met corona toegepast van 2% (€ 36.240). In de matrix is verder een herleiding opgenomen van gerealiseerde huur- en verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, welke vóór en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden is met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
5. De rechtbank overweegt daarbij tevens dat zij, gegeven de goede ligging in de winkelstraat in het centrum, het terecht vindt dat de ligging van de onroerende zaak is aangemerkt als een ‘A1-locatie’, hetgeen ook geldt voor de referentieobjecten. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de tot de gedingstukken behorende (als bijlagen bij de uitspraak op bezwaar verstrekte) bijlagen ‘Leegstand Winkels Noordwijk en Noordwijkerhout’ en ‘Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende [adres 5] ’, in samenhang bezien met de hiervoor bedoelde toelichting op de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak in het waarderapport, het leegstandsrisico(percentage) en de kapitalisatiefactor (daaronder begrepen de vermindering wegens de mindere doelmatigheid) voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt heeft.
6. Eiseres heeft, anders dan de enkele verwijzing naar de uitspraak van Hof Den Haag[1], niet nader (cijfermatig) uitgewerkte en geconcretiseerde stellingen over de omvang van de winkel en de ligging en dergelijke, ook geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd, laat staan aannemelijk gemaakt, op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de kapitalisatiefactor te hoog is of het leegstandsrisicopercentage te laag zou zijn.
7. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiseres heeft verder in haar beroepschrift en nadere stukken slechts volstaan met een opsomming van een aantal algemene beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Ook in het bezwaarschrift heeft eiseres hoofdzakelijk volstaan met algemene gronden. Eiseres heeft niet nader geconcretiseerd of en in hoeverre deze algemene gronden, zoals een gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering en verloedering en andere omgevingsfactoren, van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Eiseres heeft deze stelling niet voldoende onderbouwd en/of geconcretiseerd. Daar komt bij dat de eventuele gevolgen daarvan reeds zijn verdisconteerd in de transactiecijfers van de referentieobjecten, terwijl verweerder desondanks toch een (additionele) vermindering van 2% heeft toegepast in verband met de coronacrisis. Dat in verband met de coronacrisis een verdere vermindering zou moeten worden toegepast, is niet aannemelijk gemaakt.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Verzoek proceskostenvergoeding door verweerder
9. Verweerder heeft de rechtbank verzocht [gemachtigde] te veroordelen in de proceskosten van verweerder wegens kennelijk onredelijk gebruik van het procesrecht.
10. Met de gemachtigde oordeelt de rechtbank dat dit verzoek moet worden afgewezen, nu de door verweerder gestelde feiten onvoldoende aannemelijk zijn gemaakt.
Conclusie en gevolgen
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Hof Den Haag 26 september 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2040.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 1.199.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en toekenning van een proceskostenvergoeding en, naar het Hof begrijpt, vergoeding van griffierechten.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een waarderapport en een waardeopbouw overgelegd, waarin meerdere vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Deze vergelijkingsobjecten zijn alle winkels uit dezelfde winkelstraat als de onroerende zaak en daarmee voldoende vergelijkbaar. De enkele omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan de onroerende zaak maakt, anders dan belanghebbende betoogt, dit oordeel niet anders. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak. Relevant is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.5.
Uit het waarderapport en de waardeopbouw blijkt verder dat de Heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is de Heffingsambtenaar uitgegaan van huurwaarden voor de winkel/verkoopruimten van € 176,02 (354 m2) en € 151,91 (262 m2) beide voor de begane grond, € 106,34 (675 m2) voor de eerste verdieping en € 42,53 (175 m2) voor de kantineverdieping. Uit de waardeopbouw volgt verder dat voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor van 10,2 is toegepast en voor alle vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 11,3 (zie 2.3). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aan de hand van de in het nadere stuk van 10 september 2025 voor het vergelijkingsobject [adres 4] berekende kapitalisatiefactor, toegelicht dat de voor de vergelijkingsobjecten (A1-locatie) gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,3 eerder te laag dan te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat voor de onroerende zaak een 10% lagere kapitalisatiefactor is toegepast dan voor de vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat en eveneens op een A1-locatie zijn gelegen, omdat de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ondoelmatig groot is, zoals ook is vermeld in het waarderapport. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Gesteld noch gebleken is dat de voor de onroerende zaak toe te passen correctie op de kapitalisatiefactor hoger moet zijn. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar een extra aftrek van 2% toegepast in verband met de coronapandemie. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.6.1.
Belanghebbende stelt hiertegenover dat de Heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de waarde van de onroerende zaak had moeten opstellen. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling. Hij stelt dat van het pand zelf geen relevante transacties bekend zijn en dat het daardoor onmogelijk is om de huurkapitalisatiefactor op deze wijze te berekenen. Om die reden heeft hij op basis van andere gerealiseerde transacties de kapitalisatiefactor berekend.
5.6.2.
Zoals het Hof in 5.3 heeft vermeld, staat het de Heffingsambtenaar vrij om een waarderingsmethode te kiezen. Hij is dus niet verplicht een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor te gebruiken ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. Om deze reden faalt de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de onroerende zaak had moeten opstellen.
5.7.
Ter zitting heeft belanghebbende nog aangevoerd dat het leegstandsrisico te laag zou zijn vastgesteld, nu, aldus belanghebbende, het vergelijkingsobject [adres 4] reeds sinds 11 januari 2023 leeg staat en tot op heden niet is verhuurd. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen omdat deze datum geruime tijd na de waardepeildatum van 1 januari 2022 is gelegen. Daarbij geldt voorts dat de Heffingsambtenaar het toegepaste percentage voor het leegstandsrisico met het overzicht “Leegstand Winkels Noordwijk en Noordwijkerhout” (zie 2.5) inzichtelijk heeft gemaakt door voor de bepaling van dit percentage aan te sluiten bij de totale leegstand van winkels in de gemeente Noordwijk. Aansluiting bij de leegstand van één specifieke onroerende zaak, zoals belanghebbende bepleit, zou hiervoor, zo al sprake zou zijn geweest van een relevante datum, niet geschikt zijn.
5.8.
Belanghebbende stelt verder dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste vermindering van de waarde vanwege de coronapandemie onvoldoende is. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de gemeente Noordwijk op aanraden van de Waarderingskamer in verband met de coronapandemie een vermindering van 2% toepast voor winkels. Het Hof heeft geen aanleiding eraan te twijfelen dat aldus voldoende rekening is gehouden met de invloed van de coronapandemie op de waarde van de onroerende zaak en neemt daarbij ook in ogenschouw dat die invloed reeds verdisconteerd is in de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 4] en dat belanghebbende heeft volstaan met de enkele betwisting van het percentage.
5.9.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd niet afdoet aan het hiervoor in 5.5 gegeven oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Slotsom
5.10.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen.
De griffier, de voorzitter,
E.J. Nederveen Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 28 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.