Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/193
uitspraak van 14 januari 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 10 januari 2024, nummer SGR 22/5480.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 349.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met berging en dakkapel uit het bouwjaar 1967. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 110 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 144 m2.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
de woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Bouwjaar
1967
1962
1966
1966
Oppervlak hoofdgebouw
110 m2
100 m2
86 m2
86 m2
Rekenprijs per m2
€ 2.405
€ 2.597
€ 2.504
€ 2.640
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 264.525
€ 259.725
€ 215.338
€ 227.045
Oppervlakte perceel
144 m2
151 m2
160 m2
160 m2
Rekenprijs per m2
€ 552
€ 545
€ 537
€ 537
Berekende waarde grond
€ 79.475
€ 82.275
€ 85.875
€ 85.875
Rekenprijs bijgebouwen:
Dakkapel
Berging/schuur
Zonnepanelen
Bergzolder/vliering
€ 1.000
€ 4.000
€ 1
€ 4.000
€ 4.000
€ 4.000
€ 23.787
€ 4.000
€ 25.080
Waarde
€ 349.001
Verkoopdatum
06-01-2021
26-01-2021
22-02-2021
Verkoopprijs
€ 350.000
€ 329.000
€ 342.000
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde matrix en wat overigens door hem is aangevoerd en overgelegd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen. De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende objecten zoals weergegeven in de matrix, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Een en ander te meer nu verweerder in de matrix is uitgegaan van de de door eiser in diens woningwaarderapport drie aangehaalde vergelijkingspanden. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[2]
10. Alles wat eiser heeft aangevoerd of heeft overgelegd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling dat er geen rekening is gehouden met de brandgang op het perceel is door verweerder voldoende weersproken. De stelling dat de zolderruimte ten onrechte niet als woonruimte is aangemerkt is voor de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] door verweerder voldoende weersproken. Voor wat betreft het vergelijkingsobject [adres 2] acht de rechtbank deze stelling tardief, nu deze eerst ter zitting is ingenomen en verweerder daar te kennen heeft gegeven in staat te zijn om op deze stelling van eiser te kunnen reageren. De stelling dat er onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning is door eiser niet onderbouwd.
(…)
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld, en moet het beroep ongegrond verklaard worden.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
[2] vgl. Hof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.8.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 336.000.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
5.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.2.
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
5.3.1.
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten berekend op € 354.379. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, tussenwoningen uit (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
5.4.
De gemiddelde prijs per m2 gebruiksoppervlakte die (na de VLOK-correcties) uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten volgt, is € 2.454. Bij de berekening hiervan is de prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd naar de kenmerken van de woning, te weten een factor “2” (ondergemiddeld) voor kwaliteit/luxe en een factor “3” (gemiddeld) voor de overige kenmerken. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 2.405 per m2 gebruiksoppervlakte, is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met het voorgaande in beginsel aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.5.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] , omdat voor de zolderruimte van deze panden ten onrechte niet dezelfde prijs per m2 is gehanteerd als voor de (overige) gebruiksoppervlakte. De Heffingsambtenaar betwist dat sprake is van voldoende daglichttoetreding om deze ruimtes aan te merken als volwaardige gebruiksoppervlakte. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Zelfs als die stelling zou worden gevolgd, komt de waarde van de woning, naar de Heffingsambtenaar onbestreden heeft gesteld, uit op € 352.000.
5.6.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 349.000 niet te hoog is.
Slotsom
5.7.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W. de Wit en R.A. Bosman in tegenwoordigheid van de griffier D.W. Renes.
De griffier, de voorzitter,
D.W. Renes Chr.Th.P.M. Zandhuis
De beslissing is op 14 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.