Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/379
Uitspraak van 16 april 2026
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 maart 2025, nummer SGR 24/3792.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 641.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] en watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap van Rijnland (de aanslagen).
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaar afgewezen.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 9 december 2025 een verweerschrift ingediend dat door het Hof is aangemerkt als nader stuk. Belanghebbende heeft met dagtekening 21 februari 2026 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 maart 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1955 met een serre van 7 m2, een dakkapel van 3 m2 en een berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is 108 m2. De oppervlakte van het perceel is 220 m2.
2.2.1.
De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag verstrekt en in de beroepsfase heeft hij een matrix overgelegd waarin gegevens zijn opgenomen van de woning en van de onroerende zaken [adres 2] (tussenwoning met bouwjaar 1951), [adres 3] (hoekwoning met bouwjaar 1952) en [adres 4] (tussenwoning met bouwjaar 1948) te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten).
2.2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep geen nieuwe waardematrix overgelegd.
2.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een herziene taxatiematrix en een taxatierapport van [naam taxateur] ingebracht. De taxatiegegevens daarin zijn gebaseerd op de referentieobjecten [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle gelegen te [woonplaats] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep nog relevant, geoordeeld:
“3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix en wat overigens door de heffingsambtenaar is aangevoerd, maakt hij aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning waaronder het grondoppervlak en de kwaliteit.
4. Belanghebbende heeft – behoudens de enkele betwisting en het overleggen van een eigen taxatiematrix – inhoudelijk niets aangevoerd tegen de herleiding van de waarde door de heffingsambtenaar. De door belanghebbende overgelegde taxatiematrix met vijf vergelijkingsobjecten brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat die objecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning omdat zij in een wijk met een andere sociaal-economische status liggen. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere waardering.
(…)
6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of het hoger beroep gegrond is vanwege het enkele feit dat de Heffingsambtenaar zijn verweerschrift buiten de door het Hof gestelde termijn heeft ingediend, en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 549.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en, in het geval het hoger beroep gegrond is, tot toekenning van een proceskostenvergoeding met toepassing van artikel 30a Wet WOZ.
Beoordeling van het hoger beroep
Overschrijding termijn voor het indienen van het verweerschrift
5.1.1.
Het Hof heeft de Heffingsambtenaar op 1 mei 2025 verzocht uiterlijk 12 juni 2025 zijn verweer in te dienen. Met dagtekening 9 december 2025 heeft de Heffingsambtenaar een stuk onder de naam “verweerschrift” ingezonden. Vanwege de overschrijding van de gestelde termijn heeft het Hof dit “verweerschrift” aangemerkt als nader stuk. Belanghebbende stelt dat de lange termijn die de Heffingsambtenaar aldus wordt gegund om een (eerste) reactie op het hogerberoepschrift in te dienen afbreuk doet aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen. Om deze reden verzoekt belanghebbende het Hof het hoger beroep reeds gegrond te verklaren.
5.1.2.
Hoewel het Hof de Heffingsambtenaar in de gelegenheid heeft gesteld uiterlijk 12 juni 2025 een verweerschrift in te dienen, rust op hem geen wettelijke verplichting om binnen die gestelde termijn een verweerschrift in te dienen. De verplichting voortvloeiend uit artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is in beginsel namelijk beperkt tot de indiening van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Anders dan de termijn die geldt voor het indienen van een (hoger)beroepschrift, is de termijn voor het indienen van een verweerschrift niet van openbare orde. Aan overschrijding van de laatstgenoemde termijn verbindt de Awb geen gevolgen, al moet hierbij wel artikel 8:58, lid 1, Awb in acht worden genomen. Het verweerschrift is weliswaar buiten de gestelde termijn, doch ruim drie maanden voor de zitting als nader stuk ingediend. Hoewel het onwenselijk is dat het verweerschrift buiten de gestelde termijn wordt ingediend, is het nog zodanig tijdig voor de zitting (te weten, binnen de tiendagentermijn) ontvangen dat geen sprake is van strijd met de goede procesorde en kan deze omstandigheid niet leiden tot gegrondverklaring van het hoger beroep.
Waardebepaling
5.2.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
5.3.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix, luchtfoto’s, de kadastrale kaart van de woning en de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat de Heffingsambtenaar vrij ter ondersteuning van de door hem bepaalde waarde gebruik te maken van de vergelijkingsobjecten die de door hem verdedigde waarde het beste ondersteunen (HR 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
5.4.
De vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] en [adres 2] zijn qua bouwstijl, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten en de woning vertonen wel verschillen voor wat betreft de ligging. Die verschillen zijn echter niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in de matrix van de Heffingsambtenaar zijn dan ook bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.5.
Belanghebbende stelt daartegenover dat het door hem overgelegde taxatierapport en de herziene taxatiematrix met de daarin door hem genoemde verkoopgegevens van referentieobjecten een lagere waarde van de woning onderbouwen. Daartoe voert hij aan dat de door hem aangedragen referentieobjecten aan de [straat 1] , anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, niet tot een mindere sociale klasse behoren en hij wijst daarbij op een straatfoto in bijlage 8 bij het hogerberoepschrift. De referentieobjecten aan de [straat 1] liggen een kleine 150 meter bij de woning vandaan en de omgeving is vergelijkbaar. Het zijn vrij smalle straten waar je maar aan één kant mag parkeren en de stoepen zijn ook vrij smal, zeker daar waar de bomen groeien. Verder zijn het naar de mening van belanghebbende beide prima woonomgevingen. De [straat 2] toont een andere leefomgeving. De [straat 2] is veel ruimer opgezet, biedt aan beide kanten van de weg parkeergelegenheid, de stoepen zijn aan beide zijden breder en er is een groenstrookje tussen de stoep en de weg. Het is een minder versteende omgeving waar de huizen ook net wat leuker gebouwd zijn met wat meer rollagen en erkers, zo betoogt belanghebbende. Alleen al door het mindere parkeerprobleem is deze buurt aanmerkelijk beter. De ligging van de [adres 4] aan een cul-de-sac, met twee brede groenstroken, zat parkeerplek en nabij landgoed “ [naam] ” is volgens belanghebbende van een totaal andere orde. Voor de stelling van de Heffingsambtenaar dat de [straat 1] een sociaal mindere buurt zou zijn is geen enkel bewijs aangedragen, aldus belanghebbende.
5.6.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de [straat 1] een sociaal mindere buurt is en de aldaar gelegen woningen dus een lagere waardering kennen, voert de Heffingsambtenaar in bijlage 3A bij zijn nader stuk van 9 december 2025 aan dat er historisch een substantieel prijsverschil is te zien tussen rijwoningen aan de [straat 3] en aan de [straat 1] . Deze verschillen tonen volgens de Heffingsambtenaar aan dat de woningen aan de [straat 1] , anders dan belanghebbende doet voorkomen, minder bruikbare referentieobjecten zijn.
5.7.
Het hiervoor in 5.6 weergegeven standpunt van de Heffingsambtenaar is door hem aannemelijk gemaakt op basis van de door hem ingebrachte en onvoldoende weersproken opstelling waaruit blijkt dat er een substantieel prijsverschil is in de waardering van de referentieobjecten van belanghebbende en de woning. Bij dat oordeel is in aanmerking genomen dat het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport en de daarop gebaseerde herziene matrix niet overtuigend is omdat geen deugdelijke onderbouwing ten grondslag ligt aan de gekozen schaal voor de waardering van de zogenoemde KOLDU-factoren en de daarbij gehanteerde correctiepercentages van 3% en 10%.
5.8.
De kritiek van belanghebbende op de waardering van de serre op € 20.552 is weliswaar terecht, omdat uit de tot de gedingstukken behorende foto’s van de serre blijkt dat deze in zeer vervallen staat verkeert en omdat de Heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft kunnen geven van de in zijn taxatiematrix aan de serre toegekende waarde. Aldus zou de getaxeerde waarde van € 768.228 met € 20.552 verlaagd moeten worden.
5.9.
Alles overziende leidt het vorenoverwogene tot het oordeel dat de Heffingsambtenaar, na correctie van de aan de serre toegekende waarde, met de verschillen tussen de woning en de in de matrix gebruikte referentieobjecten voldoende rekening heeft gehouden en er bovendien een zeer ruime marge zit tussen de in de matrix bepaalde waarde van € 768.228 en de beschikte waarde van € 641.000. Dit leidt aldus tot de conclusie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.10.
Bij al het voorgaande is in aanmerking genomen dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de Heffingsambtenaar. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van bijvoorbeeld een (verantwoording van een) opbouw van de vastgestelde waarde in diverse (deel)waarden.
Slotsom
5.11.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
Er geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier X. Evers.
De griffier, de voorzitter,
X. Evers H.A.J. Kroon
De beslissing is op 16 april 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.