Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.003.476/01
Rolnummer (oud) : C05/01088
Rolnummer rechtbank : 442668/04-18722
arrest van de negende civiele kamer d.d. 16 september 2008
inzake
[de huurder],
wonende te [Woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [de huurder],
procureur: mr. H. Koning,
tegen
Gemeente Den Haag,
gevestigd te Den Haag,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
procureur: mr. A.R. de Jonge.
Het geding
Bij exploot van 27 juni 2005 is [de huurder] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 7 juni 2005. Bij memorie van grieven met producties heeft [de huurder] tien grieven aangevoerd, en heeft hij zijn eis in reconventie vermeerderd. Bij memorie van antwoord met producties heeft de Gemeente de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
Het gaat in deze zaak om het volgende:
1.1 [de huurder] is tot half december 2002 woonachtig geweest op een woonwagenstandplaats in het woonwagencentrum, gelegen aan [Locatie X] in [Woonplaats]. Bij Raadsbesluit Rv 138 van 5 juni 1997 heeft de gemeenteraad van de Gemeente ingestemd met de gehele opheffing van deze woonwagenlocatie. Aan de bewoners van dit woonwagencentrum, waaronder [de huurder], werd een vervangende standplaats toegewezen op een ander, nog te realiseren woonwagencentrum aan [Locatie Y], dat in november 2001 gereedkwam.
1.2 Bij beschikking van 26 april 2002 (verzonden op 1 mei 2002) hebben B&W van Den Haag overeenkomstig artikel 61 Woonwagenwet Pro bestuursdwang aangezegd aan de bewoners van het woonwagencentrum aan [Locatie X] die nog niet vrijwillig naar de nieuwe locatie waren verhuisd. In genoemde aanzegging schreef B&W onder meer:
“Sinds 5 november 2001 is het woonwagencentrum [Locatie Y] gereed.
Vanaf die datum is de gemeente bezig geweest met de verhuizing van de wagens van het regionaal woonwagencentrum [Locatie X] naar het woonwagencentrum [Locatie Y]. Wij zijn daarbij in eerste instantie uitgegaan van een verhuizing op vrijwillige basis.
Wij hebben u in dat kader diverse malen benaderd. Tot op heden bent u echter, ondanks al onze inspanningen, nog niet vrijwillig verhuisd.
In onze correspondentie hebben wij meermalen aangegeven dat wij na de periode waarin vrijwillig verhuisd kon worden, over zullen gaan tot gedwongen verhuizen.
(…)
Dit betekent dat de artikelen van de (vervallen) Woonwagenwet dus nog steeds op u van toepassing zijn. Zo ook artikel 61 van Pro de Woonwagenwet.
Dit artikel bepaalt dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn woonwagens die in strijd met artikel 10, standplaats hebben buiten een centrum, op kosten en voor risico van de hoofdbewoner, en zo nodig met behulp van de sterke arm, naar een door hen aangewezen plaats op of buiten een centrum binnen de gemeente te doen overbrengen.
(…)
Nu het woonwagencentrum op [Locatie Y] reeds geruime tijd gereed is, de tijdelijke ontheffing ex artikel 10 dus Pro niet meer geldt, wij u ruimschoots de tijd hebben gegeven om vrijwillig te verhuizen en u dit tot op heden weigert, zullen wij, indien u voor 7 juni 2002 nog niet verhuisd bent, van onze bevoegdheid ex artikel 61 Woonwagenwet Pro gebruik maken en uw wagen voor uw risico en op uw kosten naar een standplaats op het woonwagencentrum [Locatie Y] slepen.”
De begunstigingstermijn om alsnog aan de bestuursdwangbeschikking te voldoen is door B&W nog eenmaal verlengd tot 7 november 2002. Uiteindelijk heeft de Gemeente tussen 11 en 19 december 2002 de verhuizing van de woonwagens van de nog resterende bewoners van [Locatie X], waaronder [de huurder], naar het centrum aan [Locatie Y] gerealiseerd.
1.3 [de huurder] heeft in mei 2003 als huurder met de Gemeente als verhuurder een schriftelijke overeenkomst gesloten met betrekking tot de huur van de nieuwe woonwagenstandplaats, gelegen aan de [Straatnaam Locatie Y] te [Woonplaats] (verder: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst ging in op 1 januari 2003 en is aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs diende in zijn geheel voor de 1e van de betreffende maand te zijn voldaan zonder dat beroep op schuldvergelijking mogelijk was. De huurprijs bedroeg per 1 juli 2004 € 209,63 per maand en moest worden voldaan aan Administratiekantoor Woonwagen- en Standplaatsenverhuur B.V. (verder: AWS).
1.4 [de huurder] heeft een forse betalingsachterstand laten ontstaan. AWS heeft [de huurder] diverse malen tevergeefs gemaand de ontstane achterstand in de huurbetaling te voldoen, of een betalingsregeling aan te gaan.
1.5 Op 28 april 2004 heeft AWS het volgende aan [de huurder] geschreven:
"Sinds de ingangsdatum van het huurcontract hebben wij u aan het eind van de maand een acceptgiro gezonden ter voldoening van de huur over de komende maand voor de door u gehuurde standplaats aan de [Straatnaam Locatie Y]. Huur is bij vooruitbetaling verschuldigd.
Voorts hebben wij u maandelijks herinnerd / aangemaand de niet betaalde huur te voldoen. U heeft de u in de afgelopen periode geboden mogelijkheid een betalingsregeling te treffen niet benut. De gemeente Den Haag heeft thans laten weten niet meer met een regeling in te stemmen.
Wij sommeren u thans voor de laatste keer ervoor zorg te dragen dat het bedrag van de gehele huurachterstand ad € 3.220,90, zie bijgaand overzicht met de achterstand tot en met april 2004, uiterlijk 20 mei 2004 op Postbankrekeningnummer (…) is bijgeschreven.
(…)
Indien u geen gehoor geeft aan het bovenstaande, zal de invordering in handen van een deurwaarder worden gegeven. Tevens zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden gevorderd. Alle daaruit voortvloeiende kosten komen voor uw rekening. (…)"
1.6 [de huurder] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Bij brief van 27 juli 2004 heeft AWS aan [de huurder] laten weten dat een incassoprocedure zou worden opgestart en dat het dossier aan de advocaat van de Gemeente is overgedragen.
1.7 Bij brief van 16 augustus 2004 heeft de advocaat van de Gemeente het volgende aan [de huurder] geschreven:
"(…) Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst diende u de huurpenningen te betalen aan het Administratiekantoor Woonwagen- en Standplaatsen Verhuur B.V. (AWS). Daartoe ontving u van AWS aan het eind van elke maand een acceptgirokaart om de huur voor de komende maand te betalen. Dit heeft echter niet geleid tot een structurele betaling van de huurpenningen. In dit kader bent u dan ook meerdere malen verzocht dan wel gesommeerd om de huurpenningen alsnog te voldoen. Dit heeft er echter niet toe geleid dat u de huurachterstand volledig heeft betaald; op dit moment bedraagt de totale huurachterstand € 3.324,46.
Door deze omvangrijke en structurele achterstand in de huurbetalingen schiet u ernstig tekort in uw uit hoofde van de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze tekortkoming is zelfs zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot uw woonwagenstandplaats is gerechtvaardigd.
In verband hiermee verzoek – en voorzover nodig sommeer – ik u thans voor de laatste maal de achterstallige huurpenningen ten belope van een bedrag van € 3.324,46 binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen (…) Blijft betaling binnen deze termijn uit, dan heb ik instructies van de gemeente om u in rechte te betrekken. De daartoe strekkende dagvaarding treft u hierbij reeds in kopie aan. (…)".
1.8 In eerste aanleg vorderde de Gemeente – kort gezegd en na wijziging van eis – de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom en met machtiging van de Gemeente de ontruiming zelf uit te voeren, de veroordeling van [de huurder] tot betaling van de achterstallige huurpenningen groot € 3.455,87 inclusief de daarover verschuldigde wettelijke rente tot 1 september 2004, vermeerderd met de verschuldigde wettelijke rente daarover m.i.v. die datum, de huurtermijnen/gebruikersvergoeding vanaf 1 september 2004 van € 209,63 per maand tot aan de ontruiming, de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de machtiging, € 483,14 ter zake buitengerechtelijke kosten en ten slotte de schade als gevolg van de ontbinding nader op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten. In reconventie vorderde [de huurder] veroordeling van de Gemeente om binnen twee weken na het wijzen van het vonnis al die maatregelen te nemen welke er toe strekken dat de aan [de huurder] toebehorende woonwagen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op een juiste en deugdelijke wijze kon worden geplaatst.
1.9 Bij het bestreden vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, heeft de rechtbank in conventie de huurovereenkomst ontbonden per 1 juli 2005, de ontruiming gelast binnen een maand na betekening van het vonnis en de overige vorderingen toegewezen, met uitzondering van de schadevergoeding nader op te maken bij staat. In reconventie wees de rechtbank het gevorderde af.
1.10 Op 3 november 2005 is de standplaats van [de huurder] ontruimd, waarbij de woonwagen van [de huurder] is gesloopt.
2. Tegen het bestreden vonnis komt [de huurder] op met tien grieven, waarmee hij beoogt het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [de huurder] wijzigt bij memorie van grieven bovendien zijn vordering in reconventie in die zin, dat hij thans - behalve veroordeling van de Gemeente om de gebreken aan het gehuurde binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis (bedoeld zal zijn: arrest) te herstellen - eveneens vordert:
- verrekening van de door [de huurder] verschuldigde huurpenningen totdat de gebreken zijn hersteld voor een percentage van tenminste 50%, althans een in goede justitie te bepalen percentage;
- een verklaring voor recht dat [de huurder] vooruitlopend op voornoemde verrekening gehouden was/is de betaling van zijn huurpenningen op te schorten totdat de gebreken zijn hersteld.
3.1 De grieven van [de huurder] stellen hoofdzakelijk de vraag aan de orde of de betalingsachterstand van [de huurder] in het onderhavige geval ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde, met name gezien hetgeen [de huurder] heeft gesteld met betrekking tot gebreken aan de door hem gehuurde standplaats. Het hof overweegt als volgt.
3.2 In beginsel is iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst voldoende voor de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij - na een beroep daarop door de huurder - wordt geoordeeld dat de tekortkoming zo weinig ernstig is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval staat tussen partijen vast dat sprake is van het niet betalen van de volledige huur gedurende (omgerekend) circa vijftien maanden, derhalve een zeer lange periode. Dit niet betaald hebben van de huur levert - behoudens wanneer dit is gebeurd ter uitoefening van een recht op opschorting of verrekening - een zo ernstige tekortkoming op dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel ruimschoots gerechtvaardigd is.
3.3 Ter rechtvaardiging van het feit dat hij lange tijd de huur niet heeft voldaan heeft [de huurder] zich onder meer beroepen op een opschortingsrecht overeenkomstig artikel 6: 262 BW. In dit kader heeft [de huurder] betoogd, dat nu de oude woonwagenlocatie aan [Locatie X] door de Gemeente werd opgeheven, de Gemeente ervoor zorg diende te dragen dat er voor hem een vervangende passende standplaats beschikbaar werd gesteld. De verhuizing naar zijn nieuwe standplaats is door of vanwege de Gemeente gebeurd, aldus [de huurder], en hij heeft geen inspraak gehad in de hem toegewezen plaats. De huurovereenkomst voor de nieuwe standplaats heeft hij gedwongen en met terugwerkende kracht ondertekend, aangezien hij anders zonder recht of titel op die standplaats stond en de Gemeente dreigde met ontruiming. De gehuurde standplaats was ongeschikt voor de woonwagen van [de huurder]: zijn woonwagen was te groot (de woonwagen hing gedeeltelijk boven een sloot) en te zwaar, hetgeen leidde tot verzakking en schade aan de woonwagen. Daarnaast kon hierdoor geen deugdelijke aansluiting op het riool, de verwarming en de aanwezige nutsvoorzieningen plaatsvinden. Een en ander heeft geleid tot een ernstige aantasting van zijn huurgenot. Nu – zoals tussen partijen vaststaat – de woonwagen van [de huurder] te groot is voor de door hem gehuurde standplaats, is naar zijn stelling sprake van (een) gebrek(en) aan de door de Gemeente verhuurde standplaats in de zin van artikel 7:204 BW Pro, welke de Gemeente als verhuurder gehouden was/is te herstellen. In afwachting van dit herstel heeft [de huurder] naar zijn stelling zijn huurbetalingen opgeschort. Om dezelfde reden beroept [de huurder] zich op een recht om de verschuldigde huurpenningen evenredig met het verminderd huurgenot te verrekenen.
3.4 Artikel 7: 204 lid 2 BW definieert een gebrek aan het gehuurde als “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”
3.5 Bij de verhuizing van de laatst resterende woonwagens op de locatie [Locatie X] (waaronder die van [de huurder]) naar de nieuwe woonwagenlocatie aan de [Straatnaam Locatie Y], is sprake geweest van het uitoefenen door de Gemeente van haar bevoegdheid bestuursdwang toe te passen, voortvloeiende uit artikel 61 van Pro de (inmiddels vervallen) Woonwagenwet. Dit artikel bepaalde:
“Burgemeester en wethouders zijn bevoegd woonwagens, die niet krachtens artikel 8 op Pro een centrum zijn toegelaten of die in strijd met artikel 10, eerste lid, 10a, derde lid, 10e, eerste lid of 11, eerste lid, standplaats hebben buiten een centrum, op kosten en voor risico van de hoofdbewoner en zo nodig met behulp van de sterke arm naar een door hen aangewezen plaats op of buiten een centrum binnen de gemeente te doen overbrengen.(…)”
Nu tegen de aanzegging bestuursdwang jegens [de huurder] een bestuursrechtelijke procedure heeft opengestaan die door [de huurder] ook is gevolgd, en welke definitief is geëindigd met een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, staat ook in de onderhavige procedure de rechtmatigheid van de bestuursdwangaanschrijving vast. De Gemeente was derhalve gerechtigd de woonwagen van [de huurder] gedwongen te (doen) verhuizen naar zijn nieuwe standplaats aan de [Straatnaam Locatie Y]. [de huurder] heeft in algemene zin gesteld dat bij de verhuizing vanwege de Gemeente het draaiboek niet is gevolgd en dat dientengevolge de woonwagen van [de huurder], een grote en zware wagen, abusievelijk op een te kleine plaats terecht is gekomen. De Gemeente heeft dit bij memorie van antwoord gemotiveerd betwist. Het hof ziet geen aanleiding voor bewijslevering op dit punt, nu – anders dan [de huurder] stelt – artikel 61 Woonwagenwet Pro geen verplichting voor de Gemeente met zich meebrengt om bij toepassing van bestuursdwang uit hoofde van dit artikel een betrokken woonwagen te verslepen naar een vervangende passende standplaats.
3.6 Nadat de verhuizing was gerealiseerd was de Gemeente gerechtigd - zoals ook is gebeurd - aan [de huurder] de keuze te geven om hetzij de nieuwe standplaats te aanvaarden en hiervoor een huurovereenkomst aan te gaan met de Gemeente als verhuurster, hetzij deze niet te aanvaarden, maar dan ook te ontruimen. Dat [de huurder] zich door de omstandigheden gedwongen voelde de huurovereenkomst te ondertekenen is een omstandigheid die voor zijn rekening moet blijven, nu [de huurder] het zelf op bestuursdwang heeft laten aankomen. [de huurder] is een huurovereenkomst met de Gemeente aangegaan ter zake van zijn nieuwe standplaats, terwijl hij ervan op de hoogte was dat zijn woonwagen zonder aanpassingen te groot en/of te zwaar was om goed op deze standplaats te kunnen worden opgesteld.
3.7 De discrepantie tussen de afmetingen van de door [de huurder] gehuurde standplaats en de afmetingen (de lengte/breedte, alsmede het gewicht) van zijn woonwagen is naar het oordeel van het hof een omstandigheid die aan [de huurder] als huurder is toe te rekenen. Het is immers [de huurder] die na het besluit tot opheffing van het woonwagencentrum aan [Locatie X] de ruimschoots geboden mogelijkheid vrijwillig te verhuizen naar een nieuwe passende standplaats voorbij heeft laten gaan en het heeft laten aankomen op een gedwongen verhuizing naar een door de Gemeente aangewezen plaats (die niet een passende standplaats behoefde te zijn). Uit de omstandigheid dat de Gemeente na de verhuizing klaarblijkelijk pogingen heeft gedaan een andere standplaats voor [de huurder] te vinden, kan niet worden afgeleid dat de Gemeente daarmee een gebrek aan de standplaats zou hebben erkend. Dat [de huurder] ten aanzien van de - op zich deugdelijke - standplaats een huurovereenkomst heeft gesloten en zijn woonwagen niet - hoewel vaststaat dat dit feitelijk wel mogelijk was - aan de afmetingen van het gehuurde heeft aangepast, waardoor die standplaats hem niet het gewenste huurgenot kan verschaffen, maakt het gehuurde niet gebrekkig in de zin van artikel 7: 204 BW. Het is derhalve niet zo dat de Gemeente op grond van het bepaalde in artikel 7: 206 lid 1 BW gehouden is de standplaats aan de afmetingen van de woonwagen van [de huurder] aan te passen. Het niet aanpassen van de woonwagen aan de standplaats komt daarentegen voor rekening van [de huurder]. [de huurder] was derhalve niet gerechtigd zijn huurbetalingsverplichting op die grond op te schorten.
3.8 [de huurder] heeft ook nog betoogd dat het op grond van de Haviltex-formule de bedoeling van partijen is geweest om aan [de huurder] een deugdelijke standplaats ter beschikking te stellen. De stellingen van [de huurder] in dit kader komen er op neer, dat hij mocht verwachten dat de Gemeente hem een voor zijn woonwagen passende standplaats ter beschikking zou stellen. [de huurder] geeft niet aan welke gedragingen van de Gemeente bij hem de indruk hebben gewekt en mochten wekken dat de Gemeente de standplaats aan zijn woonwagen zou aanpassen, zodat hij zijn stellingen op dit punt daarom onvoldoende heeft onderbouwd.
3.9 De in artikel 7: 206 lid 3 BW gegeven bevoegdheid om de verplichting tot huurbetaling te verrekenen, waarop [de huurder] zich eveneens heeft beroepen, ziet alleen op door de huurder gemaakte kosten van herstel van een gebrek dat door de verhuurder had moeten worden hersteld. Die situatie doet zich hier niet voor. De situatie, dat de Gemeente het ontstaan en met name het voortbestaan van de huurachterstand zelf zou hebben veroorzaakt doet zich naar het oordeel van het hof evenmin voor. De Gemeente heeft er juist bij [de huurder] op aangedrongen dat hij de huurovereenkomst diende te ondertekenen en huur moest gaan betalen (vgl. productie 8 bij memorie van grieven), en heeft middels de hierboven onder 1.5 en 1.7 genoemde correspondentie er geen twijfel over laten bestaan dat de huurprijs gewoon moest worden voldaan.
3.10 Het beroep van [de huurder] op vermindering van de huurprijs, evenredig aan het verminderde huurgenot, kan hem evenmin baten. Nog daargelaten dat voor een dergelijke vermindering van de huurprijs alleen aanleiding kan bestaan indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7: 204 BW - hetgeen zoals het hof in r.o. 3.7 overwoog hier niet het geval is - kan een dergelijke vermindering niet eigenmachtig plaatsvinden, maar slechts worden gevorderd (overeenkomstig artikel 7: 207 jo. 257 BW), waarbij bovendien geen huurvermindering kan worden gevraagd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering. Een dergelijke vordering heeft [de huurder] niet eerder dan bij memorie van grieven in hoger beroep ingesteld, zodat een eventuele vermindering – zo daar al grond voor zou zijn – slechts op maximaal zes van de ruim vijftien maanden huurachterstand van toepassing had kunnen zijn.
3.11 De conclusie is, dat [de huurder] zich ten aanzien van de betalingsachterstand die hij heeft laten ontstaan niet kan beroepen op enig recht tot opschorten van zijn huurbetalingsverplichting dan wel enig recht tot verrekening, nog daargelaten dat de huurovereenkomst bepaalt dat een beroep op schuldvergelijking is uitgesloten.
3.12 De overige gronden die [de huurder] heeft aangevoerd om te betogen dat de huurachterstand niet zodanig van omvang is dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, kunnen hem evenmin baten. [de huurder] heeft gewezen op de naar zijn mening disproportionele verhouding tussen de kosten, gemoeid met de totale ontruiming van de woonwagenlocatie aan [Locatie X] (circa € 6,5 miljoen), de kosten van de ontruiming van de woonwagenstandplaats van [de huurder] en de sloop van zijn woonwagen (ongeveer 1000 x de hoogte van de huurachterstand) en het bedrag van de huurachterstand waarvoor de Gemeente ontbinding en ontruiming van de standplaats vorderde en heeft gekregen. Dit alles te meer, nu gedurende de procedure in eerste aanleg het gehele bedrag van de huurachterstand op de derdengeldrekening van de gemachtigde van [de huurder] was geparkeerd, aldus [de huurder]. Dat de Gemeente hoge kosten heeft moeten maken teneinde de gedwongen verhuizing van de resterende woonwagens op [Locatie X] naar [Locatie Y] te realiseren, en vervolgens om het bestreden ontbindings- en ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen, speelt naar het oordeel van het hof bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming van [de huurder] en van de vraag of deze ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen, echter geen rol.
3.13 Dat [de huurder] op enig moment na de betekening van de inleidende dagvaarding is begonnen op de huurachterstand maandelijks een bedrag van € 50,- af te betalen, en dat bovendien tot zekerheid van de afbetaling het gehele bedrag van de huurachterstand op de derdenrekening van zijn gemachtigde is gestort, maakt het verzuim over het verleden geenszins ongedaan. De Gemeente heeft immers geruime tijd de huurpenningen voor het gehuurde moeten ontberen, en kon ook toen niet vrijelijk over het gehele bedrag van de huurachterstand beschikken. Met de hierboven onder 1.5 en 1.7 bedoelde brieven heeft de Gemeente op adequate wijze duidelijk gemaakt dat actie zou worden ondernomen en heeft de Gemeente aan [de huurder] de gelegenheid geboden dit door alsnog geheel aanzuiveren van de achterstand te voorkomen.
3.14 Het hof ziet evenmin aanleiding om te oordelen dat in dit geval een term de grâce op zijn plaats was geweest. Artikel 7:280 BW Pro geeft de rechter de mogelijkheid aan de huurder een terme de grâce te geven van ten hoogste een maand. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid die de rechter mag, maar niet hoeft uit te oefenen. Naar het oordeel van het hof was en is de ernst en de duur van de wanprestatie in het onderhavige geval voor het gunnen van een terme de grâce te groot. Voorafgaand aan de sub 1.7. genoemde brief zijn er onweersproken diverse schriftelijke betalingsherinneringen aan [de huurder] gezonden en met de brief van 28 april 2004 is het standpunt van de Gemeente op ondubbelzinnige wijze duidelijk gemaakt. Er is door [de huurder] niet binnen de uiterste door de gemeenteadvocaat gegunde termijn betaald, en pas na het moment van de dagvaarding is [de huurder] tot enige actie gekomen. Ook op dit moment bestaat nog steeds een substantiële betalingsachterstand.
3.15 De conclusie van het hof is dan ook dat niet kan worden gezegd dat ontbinding en ontruiming niet waren geïndiceerd. [de huurder] voert terecht aan dat hij als huurder van een woonwagenstandplaats, welke overeenkomstig artikel 7: 233 BW valt onder de definitie van woonruimte, recht had op huurbescherming, maar verliest daarbij uit het oog dat huurbescherming geen bescherming biedt tegen ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet nakomen van één van de verplichtingen uit de overeenkomst, zoals de verplichting tot huurbetaling.
3.16 [de huurder] heeft zich tenslotte nog op het standpunt gesteld, dat de Gemeente onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door hem eerst een huurovereenkomst te laten tekenen, wetende dat aan het gehuurde gebreken kleefden, vervolgens aan te geven dat het gehuurde slechts een tijdelijk karakter had en een andere standplaats voor hem te zoeken en daarna op grond van een (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst ontstane) huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming na te streven. De Gemeente handelt hierbij onzorgvuldig jegens [de huurder] en meer in het algemeen in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, welke beginselen de Gemeente als publiekrechtelijke rechtspersoon ook bij haar privaatrechtelijke overeenkomsten in acht behoort te nemen, aldus [de huurder].
3.17 Van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, welk beginsel de Gemeente naar de stelling van [de huurder] er van had moeten weerhouden hem in rechte te betrekken vanwege de bij de verplaatsing van de woonwagens gemaakte fouten en de aan het gehuurde klevende gebreken, is naar het oordeel van het hof geen sprake. Wat er zij van de gang van zaken bij de gedwongen verplaatsing van de woonwagens van [Locatie X], deze brengt niet mee dat de Gemeente als verhuurster van de nieuwe standplaats niet gerechtigd zou zijn [de huurder], nadat hij een grote huurachterstand had laten ontstaan, als iedere andere huurder in rechte te betrekken. De door [de huurder] in dit kader gestelde gebreken aan het gehuurde doen zich, zoals het hof in r.o. 3.7. heeft overwogen, niet voor.
3.18 Dat de Gemeente zich bij het streven naar ontbinding van de huurovereenkomst met [de huurder] door iets anders heeft laten leiden dan de (gerechtvaardigde) wens aan de situatie dat een woonwagenstandplaats werd ingenomen zonder dat de daarvoor verschuldigde huurprijs werd betaald een einde te maken, is door [de huurder] onvoldoende onderbouwd. Het hof gaat daarom aan het door [de huurder] in dit kader gedane bewijsaanbod voorbij. De enkele stelling dat 26 plaatsen aan [Locatie Y] zijn ontruimd en dat het woonwagenkamp aan [Locatie Z] binnenkort wordt opgeheven is onvoldoende om aan te nemen dat de Gemeente hierbij heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur en/of het verbod van détournement de pouvoir. Daar waar huurders, waaronder [de huurder], hun betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst niet naleven is de Gemeente bovendien gerechtigd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de standplaats na te streven, waarna het de Gemeente vrijstaat de vrijgekomen standplaats desgewenst te verhuren, bijvoorbeeld aan bewoners van elders gelegen, op te heffen woonwagenlocaties.
3.19 Nu het bestreden vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, was de Gemeente in beginsel (behoudens juridische of feitelijke misslagen) gerechtigd dit vonnis ten uitvoer te leggen en de ontruiming van de standplaats van [de huurder] te bewerkstelligen. De gevolgen daarvan zijn voor [de huurder] - zoals voor iedere huurder die de door hem gehuurde woonruimte moet ontruimen - ontegenzeggelijk ernstig. Dit brengt - nu het hof de veroordeling tot ontruiming bekrachtigt - op zich echter niet met zich mee dat de Gemeente bij het tenuitvoerleggen van de haar gegeven executoriale titel in strijd zou handelen met de redelijkheid en billijkheid, of in strijd met het evenredigheidsbeginsel. De door [de huurder] gevoelde disproportionaliteit van de ontruiming is een gevolg van het feit dat de ontruiming van de standplaats moest gebeuren met behulp van de sterke arm. Een en ander, inclusief het tenietgaan van zijn woonwagen, had door [de huurder] zelf kunnen worden voorkomen door na aanzegging van de ontruiming de standplaats vrijwillig te ontruimen.
3.20 [de huurders'] klacht over de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis in eerste aanleg stuit af op het volgende. Tegenover het belang van [de huurder] het gehuurde niet te hoeven ontruimen totdat ook op een in te stellen hoger beroep zou zijn beslist, stond het belang van de Gemeente een deugdelijke woonwagenstandplaats waarvoor al geruime tijd geen huur was betaald, weer ter beschikking te krijgen. [de huurder] heeft de mogelijkheid gehad hangende het hoger beroep het hof te verzoeken de tenuitvoerlegging van het vonnis overeenkomstig het bepaalde in artikel 355 Rv Pro te schorsen. Nu dat niet is gebeurd, de beslissing van de rechtbank door het hof wordt bekrachtigd en de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, heeft [de huurder] bij behandeling van zijn klacht verder geen belang meer.
3.21 Nu de in hoger beroep vermeerderde reconventionele vorderingen van [de huurder] alle zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat door de Gemeente behoort te worden hersteld, zijn zij niet toewijsbaar, nog daargelaten dat [de huurder] bij toewijzing van zijn vordering tot veroordeling van de Gemeente de gebreken aan het gehuurde binnen veertien dagen te herstellen geen belang heeft nu de huurovereenkomst is ontbonden en de standplaats inmiddels is ontruimd.
3.22 Mede gelet op hetgeen in dit arrest is overwogen, heeft [de huurder] onvoldoende gesteld om te oordelen dat de Gemeente – in het gehele “traject” tussen het opheffen van de woonwagenlocatie aan [Locatie X] en de ontruiming van de door [de huurder] gehuurde standplaats aan de [Straatnaam Locatie Y] – zich jegens [de huurder] heeft schuldig gemaakt aan schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
4. De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie behoort te worden bekrachtigd. De in hoger beroep vermeerderde reconventionele vorderingen van [de huurder] zullen worden afgewezen. Bij deze uitkomst past een veroordeling van [de huurder], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 7 juni 2005 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage, in conventie en in reconventie gewezen tussen partijen;
wijst af het door [de huurder] in hoger beroep meer of anders dan in eerste aanleg gevorderde;
veroordeelt [de huurder] in de kosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de Gemeente worden bepaald op € 244,- aan verschotten en € 894,- aan salaris voor de advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer- Lazonder, M.H. van Coeverden en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 september 2008 in aanwezigheid van de griffier.