Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-09/00203
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 26 april 2010
in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [belanghebbende] B.V. (h/o [Y]), statutair gevestigd te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de (mondelinge) uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 18 februari 2009, nummer AWB 07/9523 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Ten aanzien van belanghebbende is op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: het brouwerijcomplex), op de waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de toestand op 1 januari 2006 vastgesteld op € 136.860.820. In één geschrift zijn tegelijk met de beschikking de aan belanghebbende met betrekking tot het brouwerijcomplex opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente [P] voor het jaar 2006 bekendgemaakt.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij gezamenlijke uitspraak de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 285.
1.4. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de waarde wordt verminderd tot op € 128.750.000, de aanslagen verminderd tot aanslagen berekend naar een waarde van € 128.750.000, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.644 en gelast dat de gemeente [P] het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 285 aan haar vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
2.2. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Inspecteur heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3. De raad van de gemeente [P] heeft in zijn openbare vergadering van 15 december 2005 vastgesteld de "Verordening onroerende zaakbelastingen 2006". Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.
4. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van het brouwerijcomplex. Het brouwerijcomplex vormt een samenstel van gebouwde eigendommen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet.
Het oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft - voor zover hier van belang - het volgende overwogen:
"2.10. [De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur] hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Hoewel partijen de rechtsstrijd hebben beperkt tot de waarde van de grond, kan de bepaling van die waarde niet worden uitgevoerd en onderbouwd als betrof het een afzonderlijk object. Ook hetgeen in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, en tweede lid, van de Uitvoeringsregeling is bepaald over het in aanmerking nemen van de waarde van de grond bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, rechtvaardigt geen afzonderlijke waardering van de grond. De zo-even genoemde, in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak. Hierbij dient onder de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden verstaan de waarde in economische zin die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (zie HR 8 juli 1992, nr. 27.678, BNB 1992/298). Bij de bepaling van de waarde die het brouwerijcomplex in economische zin voor [belanghebbende] zelf heeft, kan niet voorbij worden gegaan aan de bestemming en de uitzonderlijk grote oppervlakte van de grond. In zoverre berust de waardebepaling van [de Inspecteur] op onjuiste premissen. Voorts heeft [de Inspecteur], die de waarde van de grond met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald, deze waardebepaling niet onderbouwd [met] verkoopprijzen van vergelijkbare percelen of andere bruikbare marktgegevens. De vergelijking met de [A] brouwerij gaat mank omdat, naar [belanghebbende] gemotiveerd stelt en de rechtbank aannemelijk acht, bij dit object omstandigheden en voorwaarden spelen die afwijken van die, welke in het onderhavige geval waardebepalend zijn. Het overzicht van het ministerie van VROM van verkoopprijzen van grond op bedrijventerreinen is, naar [de Inspecteur] erkent, niet gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen van qua ligging, bestemming en omvang met de grond van [belanghebbende] vergelijkbare percelen. Uitgifteprijzen van de gemeente [P] en van andere gemeenten zijn slechts bruikbaar indien en voor zover zij zijn gerealiseerd. Dat zulks met betrekking tot de door [de Inspecteur] genoemde uitgifteprijzen het geval is, heeft [de Inspecteur] tegenover de gemotiveerde betwisting door [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt.
2.11. Nu [de Inspecteur] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank neemt bij dit oordeel het volgende in aanmerking. [Belanghebbende] baseert haar standpunt onder meer op het door haar overgelegde taxatierapport. Dit taxatierapport bevat geen onderbouwing van de daarin vermelde grondwaarden van € 60 voor de primaire grond en € 15 voor de restgrond. In het bijzonder ontbreken marktgegevens van vergelijkbare terreinen. De door [belanghebbende] overgelegde berekening van de residuele grondwaarde overtuigt de rechtbank niet, nu deze in belangrijke mate op aannames is gebaseerd. De verkoopprijs van grond in [R] acht de rechtbank niet geschikt als marktgegeven, omdat deze grond qua omvang, ligging en aard niet vergelijkbaar is met de grond van [belanghebbende].
2.12. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, en ter zitting is gebleken dat de bereidheid om tot een compromissoire oplossing te komen bij hen ontbreekt, bepaalt de rechtbank de waarde van het brouwerijcomplex in goede justitie op € 128.750.000. De rechtbank neemt bij dit oordeel als uitgangspunt de door het Gerechtshof te 's-Gravenhage in zijn uitspraak van 15 december 2004 naar waardepeildatum 1 januari 1995 gehanteerde oppervlakten en waarden van de primaire en de restgrond. Rekening houdend met het tijdsverloop tussen 1 januari 1995 en 1 januari 2003, de door [belanghebbende] overgelegde berekening van de residuele grondwaarde die, hoewel zij, naar onder 2.11 is overwogen, de rechtbank niet van de juistheid van de door [belanghebbende] bepleite waarde overtuigt, meer elementen van een systematische waardebepaling in zich bergt dan de door [de Inspecteur] overgelegde gegevens, en hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, heeft de rechtbank het uit de berekeningen van [de Inspecteur] af te leiden aandeel van de grondwaarde in de gecorrigeerde vervangingswaarde van het brouwerijcomplex schattenderwijs zodanig verlaagd dat dit leidt tot de hiervoor genoemde gecorrigeerde vervangingswaarde van € 128.750.000."
Omschrijving geschil in hoger beroep, standpunten en conclusies van partijen
6.1. In geschil is uitsluitend of de waarde van de tot het brouwerijcomplex behorende grond door de Inspecteur naar juistheid is vastgesteld, welke vraag de Inspecteur bevestigend en belanghebbende ontkennend beantwoordt. Partijen zijn het erover eens dat de grond moet worden gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet.
6.2. De Inspecteur kiest als uitgangspunt een (gerealiseerde) grondtransactie, noemt gerealiseerde uitgifteprijzen voor industriegrond van € 136,13 per m2 (1999) en € 227,08 per m2 (2003), komt daarmee voor de grond op waarden van € 80 per m2 voor primaire grond en van € 20 per m2 voor restgrond (conform de beschikking) en stelt dat de rechtbank de gecorrigeerde vervangingswaarde van de grond te laag heeft vastgesteld. Die waarde is gebaseerd op onderscheidenlijk 35 percent en 8,8 percent van € 227,08 per m2, een benadering die min of meer in lijn ligt met de uitspraak van het Hof 's-Gravenhage van 15 december 2004, nummer
BK-01/02902, LJN AS3001. Het hoger beroep van de Inspecteur strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
6.3. Belanghebbende heeft daartegenover aangevoerd dat de door haar bij de rechtbank bepleite waarde van het brouwerijcomplex van € 126.157.000 juist is en dat die waarde voldoende is onderbouwd. In die waarde is de ondergrond begrepen voor een bedrag van € 32.227.455. Belanghebbende kan overigens instemmen - omwille van eenvoud en efficiency - met de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 128.750.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
6.4. Voor de standpunten van partijen en de onderbouwing van de standpunten verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Gelet op het geheel van voorhanden zijnde (waarderings)gegevens is naar 's Hofs oordeel door belanghebbende in het verweerschrift in hoger beroep en in de conclusie van dupliek met juistheid beargumenteerd, zoals zij dat ter zitting heeft toegelicht, dat de rechtbank terecht en op goede gronden heeft beslist dat de waarde van het brouwerijcomplex € 128.750.000 is, zo al niet daaraan een nog lagere waarde is toe te kennen.
7.2. Het Hof acht de Inspecteur, op wie in dezen de bewijslast rust, geenszins erin geslaagd in beroep en in hoger beroep feiten of omstandigheden aannemelijk te maken, tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door belanghebbende, die in redelijkheid de conclusie rechtvaardigen dat voor het brouwerijcomplex een hogere waarde is vast te stellen dan € 128.750.000 dan wel waaruit anderszins enig beletsel van inhoudelijke of formele aard is te putten voor het bevestigen van de waarde zoals die door de rechtbank is vastgesteld. De Inspecteur heeft zodoende niet het van hem te verlangen bewijs geleverd.
7.3. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Nu belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, bestaat naar 's Hofs oordeel aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten stelt het Hof op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage vast op € 1.207,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2,5 punt à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Omdat de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, zal de griffier van het Hof ter zake van het hoger beroep een griffierecht van de gemeente [P] heffen van € 448.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.207,50;
- verstaat dat de griffier van de gemeente [P] een griffierecht heft van € 448.
De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 26 april 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.