Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 07/9523 WOZ
Uitspraakdatum: 18 februari 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], gevestigd te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 15 november 2007 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2009 te 's-Gravenhage.
Namens eiseres zijn verschenen: mr. [A] ([belastingadviseur]), tot bijstand vergezeld van [B], taxateur, [C], taxateur en mr. [D]. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door: [E], tot bijstand vergezeld van ing. [F] en mr. [G].
Eiseres heeft een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd. De inhoud van de pleitnota geldt als hier opgenomen.
1 Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover het de uitspraak op het bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen met betrekking tot de onroerende zaak [adres] betreft;
- vernietigt de uitspraak op het bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen met betrekking tot de onroerende zaak [adres];
- wijzigt de beschikking met betrekking tot de onroerende zaak [adres] aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 128.750.000;
- vermindert de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen met betrekking tot de onroerende zaak [adres] tot aanslagen berekend naar een waarde van € 128.750.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.644, en wijst de gemeente [gemeente] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan eiseres moet voldoen;
- gelast dat de gemeente [gemeente] het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 285 aan haar vergoedt.
2 Gronden
2.1Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 april 2007 de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het brouwerijcomplex), [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [gemeente], op de voet van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 136.860.820 , € 129.000, € 784.000 en € 424.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2006.
2.2 Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ worden deze bezwaren geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen onroerende-zaakbelastingen. Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2007 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
2.3 Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onder 2.1. genoemde onroerende zaken.
2.4. In geschil is de waarde van de tot het brouwerijcomplex behorende grond (hierna: de grond).
2.5. Niet tussen partijen in geschil is dat het brouwerijcomplex een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is. Nu dit gemeenschappelijke standpunt van partijen geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich daarbij aan.
2.6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de grond op waardepeildatum voor een gedeelte, groot 475.000 m2, € 60 per m2 en voor het overige € 15 per m2 bedraagt. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiseres een taxatierapport van [taxatiebedrijf] b.v. en een door [B] opgestelde berekening van de residuele grondwaarde overgelegd, alsmede de taxatie-instructie Haven- en industriegebied Gemeente Rotterdam, WOZ 2005 t/m 2008, en een uittreksel uit het kadaster betreffende de levering van een perceel grond te Goes op 8 april 2005. Voorts voert eiseres -samengevat - het volgende aan.
Verweerder houdt in onvoldoende mate rekening met de beperkingen van het bestemmingsplan. De bestemming van de grond is brouwerij en aanverwante bedrijven. Dit sluit ander industrieel gebruik vrijwel uit. Ook houdt verweerder onvoldoende rekening met de uitzonderlijke omvang van het perceel. Percelen van vergelijkbare omvang zijn er in de gemeente en de provincie Zuid-Holland niet. Bij verkopen van veel kleinere percelen behaalde verkoopprijzen zijn geen geschikte marktgegevens voor de bepaling van de waarde van het onderhavige perceel. Bij de waardering van de grond dient de uitspraak van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 15 december 2004, nr. BK-01/02902, LJN: AS3001, tot uitgangspunt te worden genomen. In deze uitspraak, die de waarde van het brouwerijcomplex voor de jaren 1997, 1998 en 1999 naar waardepeildatum 1 januari 1995 betreft, merkt het hof een gedeelte van de grond, groot 475.000 m2, aan als primaire grond, dat is intensief gebruikte grond, en een gedeelte, groot 248.497 m2, als restgrond, dat is extensief gebruikte grond. Het hof bepaalt de waarde van de primaire grond op fl. 100 (€ 45,38 ) per m2 en de waarde van de restgrond op fl. 25 (€ 11,34) per m2. Daarnaast behoort tot de grond de [gebied] met oever, enige sloten en waterpartijen; daaraan kent het hof geen waarde toe.
2.7. Verweerder heeft verwezen naar een in het verweerschrift opgenomen overzicht van het ministerie van VROM van verkoopprijzen van grond op bedrijventerreinen alsmede naar door verweerder aangevoerde gegevens over de [biermerk 2] bierbrouwerij in [gemeente 2] en uitgifteprijzen van bedrijfsterreinen aldaar.
Voorts heeft verweerder - samengevat - het navolgende aangevoerd.
De uitgifteprijs in 2003 in [gemeente] zou volgens het terzake door de gemeente gevoerde beleid voor eiseres € 140/m2 hebben bedragen. De waarde van de grond is nu gesteld op € 80/m2 voor de primaire grond en € 20/m2 voor de restgrond. De door eiseres aangehaalde verkoop van grond in Goes betrof grasland van een grootgrondbezitter uit Engeland. Er wordt in Nederland geen grond aangeboden met de bestemming brouwerij. Zelfs bij [biermerk 2] was dat niet zo, de bestemming is later aan de grond verbonden. Bij vertrek van eiseres zou de bestemming van de grond af moeten. De bestemming heeft geen negatieve invloed op de grondprijzen. De vergelijking met Rotterdam gaat niet op omdat petrochemie niet vergeleken kan worden met een levensmiddelenbedrijf. Er komt een nieuw bestemmingsplan. De huidige bestemming zal vervangen worden door de bestemming categorie 4. Er is veel behoefte aan grond in deze categorie. Een recente verkoop van grond in Sevilla heeft eiseres veel winst opgeleverd. Er zit voor eiseres een grote stille reserve in de grond in [gemeente]. De bedrijfswaarde van de brouwerij is hoger dan de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de bepaling van de waarde beschikte verweerder niet over geschikte verkooptransacties.
2.8 Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dat artikel, de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. De vervangingswaarde wordt, ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a van de Uitvoeringsregeling, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
2.9. Partijen nemen beide het standpunt in dat de waarde van het brouwerijcomplex moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Nu gesteld noch gebleken is dat, zou de waarde van het brouwerijcomplex op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ zijn bepaald, deze waarde hoger zou zijn dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, sluit de rechtbank zich bij dit gemeenschappelijke standpunt van partijen aan.
2.10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Hoewel partijen de rechtsstrijd hebben beperkt tot de waarde van de grond, kan de bepaling van die waarde niet worden uitgevoerd en onderbouwd als betrof het een afzonderlijk object. Ook hetgeen in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, en tweede lid, van de Uitvoeringsregeling is bepaald over het in aanmerking nemen van de waarde van de grond bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, rechtvaardigt geen afzonderlijke waardering van de grond. De zo-even genoemde, in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak. Hierbij dient onder de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden verstaan de waarde in economische zin die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (zie HR 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). Bij de bepaling van de waarde die het brouwerijcomplex in economische zin voor eiseres zelf heeft, kan niet voorbij worden gegaan aan de bestemming en de uitzonderlijk grote oppervlakte van de grond. In zoverre berust de waardebepaling van verweerder op onjuiste premissen. Voorts heeft verweerder, die de waarde van de grond met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald, deze waardebepaling niet onderbouwd verkooprijzen van vergelijkbare percelen of andere bruikbare marktgegevens. De vergelijking met de [biermerk 2] brouwerij gaat mank omdat, naar eiseres gemotiveerd stelt en de rechtbank aannemelijk acht, bij dit object omstandigheden en voorwaarden spelen die afwijken van die, welke in het onderhavige geval waardebepalend zijn. Het overzicht van het ministerie van VROM van verkoopprijzen van grond op bedrijventerreinen is, naar verweerder erkent, niet gebaseerd op gerealiseerde verkoopprijzen van qua ligging, bestemming en omvang met de grond van eiseres vergelijkbare percelen. Uitgifteprijzen van de gemeente [gemeente] en van andere gemeenten zijn slechts bruikbaar indien en voor zover zij zijn gerealiseerd. Dat zulks met betrekking tot de door verweerder genoemde uitgifteprijzen het geval is, heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres niet aannemelijk gemaakt.
2.11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank neemt bij dit oordeel het volgende in aanmerking.
Eiseres baseert haar standpunt onder meer op het door haar overgelegde taxatierapport. Dit taxatierapport bevat geen onderbouwing van de daarin vermelde grondwaarden van € 60 voor de primaire grond en € 15 voor de restgrond. In het bijzonder ontbreken marktgegevens van vergelijkbare terreinen. De door eiseres overgelegde berekening van de residuele grondwaarde overtuigt de rechtbank niet, nu deze in belangrijke mate op aannames is gebaseerd. De verkoopprijs van grond in Goes acht de rechtbank niet geschikt als marktgegeven, omdat deze grond qua omvang, ligging en aard niet vergelijkbaar is met de grond van eiseres.
2.12. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, en ter zitting is gebleken dat de bereidheid om tot een compromissoire oplossing te komen bij hen ontbreekt, bepaalt de rechtbank de waarde van het brouwerijcomplex in goede justitie op € 128.750.000. De rechtbank neemt bij dit oordeel als uitgangspunt de door het Gerechtshof te 's-Gravenhage in zijn uitspraak van 15 december 2004 naar waardepeildatum 1 januari 1995 gehanteerde oppervlakten en waarden van de primaire en de restgrond. Rekening houdend met het tijdsverloop tussen 1 januari 1995 en 1 januari 2003, de door eiseres overgelegde berekening van de residuele grondwaarde die, hoewel zij, naar onder 2.11 is overwogen, de rechtbank niet van de juistheid van de door eiseres bepleite waarde overtuigt, meer elementen van een systematische waardebepaling in zich bergt dan de door verweerder overgelegde gegevens, en hetgeen partijen overigens over en weer hebben aangevoerd, heeft de rechtbank het uit de berekeningen van verweerder af te leiden aandeel van de grondwaarde in de gecorrigeerde vervangingswaarde van het brouwerijcomplex schattenderwijs zodanig verlaagd dat dit leidt tot de hiervoor genoemde gecorrigeerde vervangingswaarde van € 128.750.000.
2.13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond.
2.14 Eiseres heeft de rechtbank verzocht verweerder te veroordelen in de kosten die zij in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank heeft moeten maken (hierna: proceskosten). De door eiseres geclaimde proceskosten bestaan uit uitgaven voor rechtsbijstand en het bedrag van € 3.249,20 dat eiseres aan [B] heeft betaald in verband met door deze gegeven adviezen. De rechtbank wijst het verzoek om veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres toe met dien verstande dat zij het bedrag van € 3.249,20 te hoog acht. Gelet op het bepaalde in artikel 1, aanhef en onderdeel b, laatste zinsnede, en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, stelt de rechtbank de terzake te vergoeden kosten vast op € 2.000 waarbij de rechtbank rekening houdt met de omstandigheid dat de door [B] verleende diensten niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, zodat met een uurtarief van € 50 kan worden volstaan. De kosten van rechtsbijstand die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, stelt de rechtbank op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan op 18 februari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. L.M. de Loor-Alwin en mr. H. Ollermann in tegenwoordigheid van mr. J.P. Wismeijer, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.