Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.080.334/01
Zaaknummer rechtbank : 880478 \ CV EXPL 09-2454
arrest van 28 februari 2012
inzake
[appellant sub 1]
wonende te Heiloo,
appellant,
hierna te noemen: [appellant sub 1],
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,
en
Stichting Mozaïek Wonen,
gevestigd te Gouda,
gevoegde partij aan de zijde van appellant,
hierna te noemen: Mozaïek Wonen,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Gouda,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. P. van Riessen te Gouda.
Het geding
Verwezen wordt naar het arrest in het incident tot voeging en tussenkomst van 17 mei 2011. Sindsdien heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord genomen en hebben zowel [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen als [geïntimeerde] nog een akte genomen.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis van 16 september 2010 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1. [appellant sub 1] verhuurt vanaf 1 januari 1999 aan (voorzover thans relevant) [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de Cappenersteeg 30 te Gouda (hierna ook: het pand). In eerste instantie geschiedde dit voor de duur van een jaar. Per 1 januari 2001 is de huur voor onbepaalde tijd verlengd. [geïntimeerde] exploiteert in het pand, met een door de burgemeester van Gouda afgegeven gedoogverklaring, een coffeeshop waarin onder meer softdrugs worden verkocht aan het publiek.
2.2. Op 4 maart 2009 heeft [appellant sub 1] het pand verkocht aan Mozaïek Wonen.
2.3. Bij brief van 10 maart 2009 heeft [appellant sub 1] de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 april 2010. Aan deze opzegging heeft hij ten grondslag gelegd dat hij het pand zelf dringend nodig heeft in verband met renovatie, dat zijn belangen bij de beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] bij de voortzetting van de huur en onbehoorlijke bedrijfsvoering.
2.4. Op 1 april 2010 heeft [appellant sub 1] het pand geleverd aan Mozaïek Wonen. Mozaïek Wonen is rechtsopvolger onder bijzondere titel van [appellant sub 1] geworden.
3. Na eiswijziging in hoger beroep, wordt gevorderd om het bestreden vonnis van de kantonrechter te vernietigen en, opnieuw rechtdoende bij arrest voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut:
I. te verklaren voor recht dat Mozaïek Wonen in deze procedure per 1 april 2010 moet worden aangemerkt als verhuurder van het pand en in die hoedanigheid de procedure in eerste aanleg als eiseres van haar rechtsvoorganger [appellant sub 1] heeft overgenomen zulks per 1 april 2010 en per voormelde datum de belangen bij huurbeëindiging van [appellant sub 1] heeft overgenomen;
II. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen Mozaïek Wonen en [geïntimeerde] als huurder van het pand met toebehoren en aangehorigheden zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van [geïntimeerde] om het pand met al degenen en al hetgeen dat zich daarin of daarop harentwege bevinden respectievelijk bevindt voorzover niet in eigendom van verhuurder voor of uiterlijk op het tijdstip van de ontruiming volledig, behoorlijk en bezemschoon te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Mozaïek Wonen te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van Mozaïek Wonen om zo nodig op kosten van [geïntimeerde] de ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom ten bedrage van € 2.500,- per dag of gedeelte van een dag dat [geïntimeerde] in gebreke blijft met de uitvoering van opgemeld bevel,
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van deze procedure in beide instanties.
4. De kantonrechter heeft de vordering, die in eerste aanleg slechts het onder II vermelde betrof, afgewezen. Daarbij is overwogen dat [appellant sub 1] het pand lopende de procedure op grond van een bijzondere titel in eigendom heeft overgedragen aan Mozaïek Wonen, zodat Mozaïek Wonen verhuurster is geworden van het pand. De kantonrechter heeft vastgesteld dat - bij gebreke van een schorsing volgens het bepaalde in artikel 225 Rv Pro of een interventie krachtens de artikelen 217 e.v. Rv - het geding is voortgezet op naam van [appellant sub 1]. Hetgeen Mozaïek Wonen omtrent haar belang naar voren heeft gebracht, heeft hij buiten beschouwing gelaten. Vervolgens heeft hij overwogen dat [appellant sub 1] wegens de verkoop van het pand aan Mozaïek geen belang (meer) heeft bij de ontbinding en ontruiming.
5. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid wegens het ontbreken van grieven. Met [appellant sub 1] is het hof van oordeel dat er wel grieven zijn aangevoerd. Zoals ook blijkt uit het subsidiair geformuleerde verweer in de memorie van antwoord, heeft [appellant sub 1] in zijn memorie van grieven aan [geïntimeerde] en de rechter voldoende duidelijk gemaakt welke bezwaren er bestaan tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hoger beroep is dan ook ontvankelijk.
6. [appellant sub 1] heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan het facultatieve karakter van artikel 225 Rv Pro en het feit dat een partijwisseling bij elk processtuk kan plaatsvinden.
7. Mozaïek Wonen is door voeging aan de zijde van [appellant sub 1] aan het geding in hoger beroep gaan deelnemen. Door deze voeging is Mozaïek Wonen alsnog op de juiste wijze in de procedure verschenen en dient het hof tot inhoudelijke beoordeling van het geschil over te gaan.
8. Met betrekking tot het onder I gevorderde heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de verklaring voor recht niet toewijsbaar is, omdat daar geen belang bij bestaat. Het hof deelt deze opvatting. Tussen partijen staat immers niet ter discussie dat Mozaïek Wonen per 1 april 2010 eigenaar is geworden van het gehuurde en mitsdien als verhuurder moet worden aangemerkt en overigens in deze procedure een inhoudelijk oordeel wordt gegeven over de procespositie van Mozaïek Wonen en haar belangen worden gewogen.
9. Aan het onder II gevorderde zijn de volgende gronden ten grondslag gelegd:
a. dringend eigen gebruik, waaronder renovatie (artikel 7:296, lid 1, sub b BW);
b. de bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt (artikel 7:296, lid 1, sub a BW);
c. de belangen van de verhuurder wegen zwaarder dan de belangen van de huurder (artikel 7:296, lid 3 BW).
10. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het onder II gevorderde niet toewijsbaar is gedurende de eerste drie jaar na overname van het pand en schriftelijke kennisgeving daarvan aan hem. Daarbij beroept hij zich op artikel 7:296, lid 2 BW. Tevens heeft hij aangevoerd dat [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen de kantonrechter bewust verkeerd hebben voorgelicht over de overdracht van het pand en een wens tot renovatie bij [appellant sub 1].
11. Het hof stelt voorop dat het beroep op artikel 7:296, lid 2 BW slechts betrekking kan hebben op de onder a genoemde grondslag. Uit de tekst van artikel 7:296, lid 2 BW vloeit immers voort dat de werking van deze bepaling beperkt is tot vorderingen die zijn gebaseerd op artikel 7:296, lid 1, onder b BW. De door [geïntimeerde] aangehaalde jurisprudentie (Hoge Raad 22-6-2001, NJ 2001, 585) heeft, gelet op de huidige tekst van de wet, zijn relevantie (wat dit betreft) verloren.
12. [appellant sub 1] heeft het pand verkocht aan Mozaïek Wonen. Daarmee heeft [appellant sub 1] zijn positie als verhuurder verloren en is Mozaïek Wonen hem in die hoedanigheid opgevolgd. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat de eigendomsoverdracht hem eerst in de conclusie van 24 juni 2010 onder de aandacht is gebracht. Vanaf dat moment is de genoemde vordering op grond van artikel 7:296, lid 2 BW gedurende drie jaar niet toewijsbaar. Nu deze termijn van drie jaar nog niet is verstreken, kan de vordering gebaseerd op artikel 7:296, lid 1, onder b BW niet worden toegewezen.
Dat de opzegging is geschied en de onderhavige vordering reeds aanhangig is gemaakt vóór de formele overdracht van [appellant sub 1] aan Mozaïek Wonen, maakt dat niet anders. Een interpretatie zoals voorgestaan door [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen, zou het omzeilen van de werking van artikel 7:296, lid 2 BW zeer eenvoudig maken en onevenredig afbreuk doen aan de belangen van de huurder.
De wijze waarop [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen de kantonrechter hebben voorgelicht, behoeft in deze procedure geen verdere bespreking, aangezien de vordering gebaseerd op artikel 7:296, lid 1, onder b BW (bij 9. genoemd onder a.) niet wordt toegewezen.
13. Ten aanzien van de wijze van bedrijfsvoering (de grondslag bij 9. genoemd onder b.) hebben [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen gesteld dat deze onbehoorlijk is, omdat [geïntimeerde] een drugshandel exploiteert met overlast en verpaupering op een bijna geheel herontwikkelde locatie, een grensoverschrijdende uitbouw niet verwijdert en weigert mee te werken aan verplaatsing naar een alternatieve locatie, met name op het adres Lage Gouwe 4-6. [geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.
14. Naar het oordeel van het hof is, in reactie op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde], onvoldoende gesteld ten aanzien van de bedrijfsvoering om aan te nemen dat sprake is van onbehoorlijke bedrijfsvoering zoals bedoeld in artikel 7:296, lid 1, onder a BW. [geïntimeerde] beschikt over een gedoogvergunning van de burgemeester van de gemeente Gouda en hij heeft onbetwist gesteld zes personen in dienst te hebben en over 2008 een omzet te hebben gegenereerd van bijna € 400.000,-. Hoewel uit sommige van de door [appellant sub 1] overgelegde artikelen kan worden afgeleid dat sprake is van (parkeer)overlast bij het pand, heeft [geïntimeerde] terecht gewezen op een citaat van een medewerker bijzondere wetten van de gemeente Gouda die zegt dat nauwelijks overlast wordt ondervonden. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd aangegeven dat (anders dan Mozaïek Wonen doet voorkomen) in de wijk geen of nauwelijks gezinnen met kinderen wonen. Van bijzondere risico’s voor deze groep in de directe omgeving kan dan ook geen sprake zijn. [geïntimeerde] erkent op zich dat sprake is van verpaupering in de buurt, maar hij heeft toegelicht dat deze reeds lang aanwezig is en los staat van zijn bedrijfsvoering. Uit de lage waarde van het pand, kan (in tegenstelling tot hetgeen [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen blijkbaar aannemen) de onbehoorlijke bedrijfsvoering van [geïntimeerde] niet worden afgeleid. De overige aangevoerde omstandigheden zien niet op de (on)behoorlijkheid van de bedrijfsvoering en zijn bij deze beoordeling dan ook niet van doorslaggevend belang.
15. Ten aanzien van de belangenafweging (de grondslag genoemd onder c.) is door [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen gesteld dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerde] als huurder. Daarbij zijn de hiervoor reeds genoemde argumenten naar voren gebracht. [geïntimeerde] heeft wederom verweer gevoerd.
16. Nu de huurtermijn van tien jaar is verstreken, komt het hof toe aan een belangenafweging op grond van artikel 7:296, lid 3 BW. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegenomen.
17. In redelijkheid alle belangen afwegende komt het hof tot de conclusie dat de vordering dient te worden afgewezen. [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen hebben onmiskenbaar groot belang bij herontwikkeling van het gebied waarin [geïntimeerde] zijn coffeeshop exploiteert. Anderzijds heeft [geïntimeerde] groot belang bij de mogelijkheid om zijn bedrijf voort te zetten. Nu hij een coffeeshop exploiteert, is hij daarvoor afhankelijk van een gedoogvergunning. Hierdoor is hij beperkt in zijn mogelijkheden om de zaak elders te continueren. [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen hebben bij hun aanbod tot verplaatsing daar onvoldoende rekening mee gehouden. [geïntimeerde] heeft immers (onbetwist) aangevoerd dat hij op de aangeboden alternatieve locatie aan de Lage Gouwe geen gedoogvergunning zal kunnen krijgen wegens de aanwezigheid van scholen in de directe omgeving. Mogelijke andere locaties hebben [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen onvoldoende geconcretiseerd. [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen hebben bovendien met betrekking tot het aanbod van [geïntimeerde] om mee te werken aan de renovatie en na afloop daarvan meer huur te gaan betalen voor het pand slechts gereageerd door te herhalen dat zij groot belang hechten aan herontwikkeling en dat zij daarin geen plaats zien voor de onderneming van [geïntimeerde]. Door aldus de negatieve gevolgen van de herontwikkeling eenzijdig bij de individuele huurder te leggen, weegt het belang van de verhuurder bij renovatie niet op tegen het individuele belang van [geïntimeerde].
Het argument dat sprake is van een grensoverschrijdende uitbouw, acht het hof geen doorslaggevende reden in de belangenafweging, nu de derde op wiens grond de bouw heeft plaatsgevonden (de gemeente Gouda) in beginsel andere publiekrechtelijke en privaatrechtelijke wegen ten dienste staan om op te treden en de verhuurder hierdoor (thans) niet, althans onvoldoende, in haar belangen wordt getroffen.
18. Nu de aan de vordering tot opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegde gronden niet opgaan, zal ook het gevorderde onder II worden afgewezen. De overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking.
19. Het bestreden vonnis, waarbij de vorderingen jegens [geïntimeerde] zijn afgewezen en [appellant sub 1] in de proceskosten is veroordeeld, zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen zullen hoofdelijk in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld, nu zij in het ongelijk worden gesteld. Mozaïek Wonen zal worden veroordeeld tot betaling van de kosten in het incident.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda van 16 september 2010;
- veroordeelt [appellant sub 1] en Mozaïek Wonen hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 284,- aan verschotten en € 1.341,- aan salaris advocaat;
- veroordeelt Mozaïek Wonen in de kosten van het incident in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op nihil aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 februari 2012 in aanwezigheid van de griffier.