Uitspraak
C0501231/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 26 september 2006,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.],
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 2 september 2005,
verder te noemen: [X.],
procureur: mr. R.B.J.M. van der Linden,
tegen:
1. [Y.],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [Y.},
2. [Z.],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: [Z.],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van de onder zaaknummer 297790 en rolnummer 03/3473 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 16 september 2004 en 9 juni 2005 tussen [X.] als eiseres en [Y.] en [Z.] als gedaagden.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis (naar het hof begrijpt enerzijds een vermindering van eis; de vorderingen uit het petitum in eerste aanleg onder 2 en 5 worden ingetrokken en anderzijds de uitbreiding van de vordering tot veroordeling mee te werken aan het notarieel transport, tot zowel [Y.] als [Z.]), heeft [X.] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 9 juni 2005 en, kort gezegd, tot toewijzing van de overige vorderingen met veroordeling van [Y.] en [Z.] in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [Y.] en [Z.] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Uit de punten 1.9 en 1.10 van de memorie van grieven begrijpt het hof dat [X.] haar beroep tegen het tussenvonnis van 16 september 2004 intrekt.
4.2. Rijbroek en [Z.] hebben geen belang bij hun verzoek tot afwijzing van de wijziging van eis, voor zover die wijziging een vermindering van eis behelst. De uitbreiding van de vordering onder 4 van de inleidende dagvaarding (is 3 in de memorie van grieven) oordeelt het hof niet in strijd met de eisen van de goede procesorde. Het bezwaar wordt afgewezen.
4.3. Omtrent de vordering onder 1 van het petitum van de memorie van grieven (kort gezegd betrekking hebbend op de omvang van het gehuurde) is reeds beslist in het tussenvonnis. Er is geen incidenteel hoger beroep ingesteld. Deze vordering behoeft derhalve geen bespreking.
4.4. Het gaat in dit hoger beroep thans nog om het volgende.
4.4.1. [X.] is een (transport)onderneming die werd gedreven door de broers [A.] en [B.], die ook de aandeelhouders waren. De onderneming werd gedreven vanuit de litigieuze onroerende zaak, die eigendom van de broers in privé was. [B.] was gehuwd met [Z.]. Hun huwelijk is kinderloos gebleven. Na het overlijden van [B.] op 10 maart 1981 is zijn nalatenschap aldus verdeeld dat zijn aandelen in de vennootschap aan [A.] zijn toebedeeld en de onroerende zaak aan [Z.]. [A.] heeft twee zoons, die thans de onderneming drijven, en een dochter, [Y.].
4.4.2. Tussen [Z.], als verhuurster, en toen nog [C.] Transportbedrijf B.V., als huurster, is met betrekking tot de onroerende zaak een huurovereenkomst gesloten ingaande 1 januari 1984. Artikel 7 van Pro het huurcontract bevat onder meer de volgende koopoptie:
Ingeval de onderhavige overeenkomst eindigt door welke oorzaak dan ook, is de verhuurder verplicht het gehuurde te vervreemden tegen een in onderling overleg te bepalen koopsom.
4.4.3. In 1996 is een klein deel van de onroerende zaak (59 centiare) aan een derde verkocht. Dit aspect speelt in de onderhavige procedure geen rol.
4.4.4. In 1996 heeft [Z.] de onroerende zaak verkocht en geleverd aan [Y.] onder voorbehoud van het recht van vruchtgebruik. In artikel 5 van Pro de leveringsakte is onder meer bepaald:
Verkoper garandeert het navolgende:
c. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht.
4.4.5. [X.] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2004 en een beroep gedaan op de koopoptie. Het transportbedrijf werd toen al niet meer uitgeoefend vanuit het verhuurde. Het bedrijf is verhuisd in 1998 of 1999, in ieder geval ná verkoop en levering aan [Y.].
4.4.6. In het onderhavige geding vordert [X.] nakoming van [Z.] en [Y.] van het optiebeding. Voor zover thans nog van belang verweren [Z.] en [Y.] zich, kort gezegd, aldus. [Z.] is, ook na de verkoop en vestiging van het vruchtgebruik, verhuurster gebleven. Zij kan, nu zij geen eigenaresse meer is, niet voldoen aan de koopoptie. [Y.] is geen verhuurster en kan niet gehouden worden aan de koopoptie te voldoen.
4.4.7. De kantonrechter heeft het verweer gehonoreerd onder verwijzing naar artikel 7:226 BW Pro (koop breekt geen huur) en onder vaststelling dat het huurrecht bij [Z.] is gebleven. Daartegen keren zich de grieven.
4.5. In rov. 2.4 van het eindvonnis heeft de kantonrechter nog overwogen dat mogelijk anders moet worden geoordeeld indien [Y.] een onrechtmatig gebruik van een door [Z.] jegens [X.] gepleegde wanprestatie zou kunnen worden verweten, maar dat voor dit spoor onvoldoende is gesteld om een nader onderzoek te ondernemen. Tegen dit oordeel is geen grief gericht, noch is in de memorie het standpunt ingenomen dat van enige onrechtmatige daad, hetzij van [Z.], hetzij van [Y.], hetzij van hen samen sprake is. Aldus dient de rechtsgrond onrechtmatige daad buiten de beoordeling te blijven.
4.6. De grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 3 betreft de proceskosten. Grief 4 heeft geen zelfstandige betekenis.
4.7. Het hof merkt vooraf op dat, nu de inleidende dagvaarding dateert van 13 mei 2003, ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek het onderhavige geding dient te worden beoordeeld naar het recht zoals dat gold vóór de invoering van titel 4 van Boek 7 op 1 augustus 2003. Derhalve dient artikel 7A:1612 (oud) BW te worden toegepast en niet artikel 7:226 BW Pro. Voor de onderhavige zaak maakt dit overigens geen verschil nu artikel 7:226 BW Pro voor zover hier van belang het bestaande recht codificeerde. Het hof verwijst naar HR 9 augustus 2002, NJ 2002/544.
4.8. Koop breekt geen huur
4.8.1. Het debat tussen partijen heeft zich toegespitst op de contractuele relatie tussen partijen, in het bijzonder de vraag of [Z.] dan wel [Y.] als verhuurster moet worden aangemerkt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [Z.], in haar hoedanigheid van vruchtgebruikster, verhuurster is gebleven en voorts, zij het impliciet, dat [Y.] geen verhuurster is, zodat het optiebeding niet tegen haar kan worden ingeroepen. Door de kantonrechter is niet onderzocht of het optiebeding – daargelaten wie als verhuurster heeft te gelden - wellicht tegen zowel [Z.] en [Y.] gezamenlijk geldend kan worden gemaakt. Dit is namelijk het geval.
4.8.2. Voor tal van aspecten van de huurrelatie – bijvoorbeeld wie is de gerechtigde tot de huurpenningen? - kan van belang zijn om uit te maken wie, na de verkoop onder voorbehoud van vruchtgebruik, met uitsluiting van de ander als verhuurder heeft te gelden, bloot eigenaar of vruchtgebruiker. Wellicht dat voor weer andere aspecten de huurder zowel de vruchtgebruiker als de blooteigenaar kan aanspreken. Naar het oordeel van het hof kan ten aanzien van de onderhavige koopoptie in het midden blijven wie als verhuurster jegens [X.] moet worden aangemerkt. De vraag waar het hier om gaat - namelijk of [Y.], als zakelijk gerechtigde (blooteigenaresse), en [Z.], als vruchtgebruikster, tezamen gebonden zijn door het optiebeding, aldus dat [X.] van hun tesamen nakoming kan verlangden - wordt door het hof bevestigend beantwoord (indien sprake is van een beding dat zich leent voor overgang op de mede-zakelijk gerechtigde, hetgeen het geval is, zoals het hof hierna uiteen zal zetten). Het hof overweegt daartoe als volgt.
4.8.3. Eerst valt te wijzen op de strekking van artikel 7A:1612 (oud) BW en artikel 7:226 BW Pro, koop breekt geen huur. Deze bepaling beoogt de huurder te handhaven in zijn contractuele positie als huurder na overgang (wijziging) van de goederenrechtelijke positie van de verhuurde zaak. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt naar verschillende vormen van overgang, zodat zowel volle vervreemding als verkoop onder voorbehoud van vruchtgebruik daaronder valt te rekenen.
4.8.4. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat aan de positie van de huurder, en aan zijn uit artikel 7A:1612 (oud) BW c.q. 7:226 BW vervloeiende rechten, ontoelaatbaar afbreuk zou worden gedaan indien de oorspronkelijke eigenaar/verhuurder de verhuurde zaak kan verkopen onder het voorbehoud van vruchtgebruik met als gevolg dat de huurder – die aan die transactie part noch deel heeft; de transactie kan zelfs buiten zijn medeweten kan plaatsvinden - daardoor rechten verliest, zoals de consequentie is van de beslissing van de kantonrechter. Uit niets blijkt dat de regel ‘koop breekt geen huur’ plaats biedt voor deze tekortdoening aan de rechten van de huurder.
4.8.5. Voorts valt erop te wijzen dat het onderhavige vruchtgebruik eindig is, namelijk voor de duur van het leven van [Z.]. Zou bij het overlijden van [Z.] de huurovereenkomst nog bestaan hebben dan zou [Y.] van rechtswege opvolgend verhuurster zijn geworden. Niet valt in te zien dat de werking van de koopoptie wordt geschorst in de periode tussen vestiging en einde van het vruchtgebruik of zelfs als gevolg van dit intermezzo geheel komt te vervallen.
4.8.6. Ten slotte kan worden gelet op de beginwoorden van artikel 7:226 lid 1 BW Pro, die uitdrukken wat onder artikel 7A:1612 (oud) BW ook al gold. Bij vestiging van het recht van vruchtgebruik gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst over op de vruchtgebruiker (en in beginsel ook de koopoptie). Daarmee wordt niet beoogd de blooteigenaar te bevrijden uit zijn verplichtingen uit de koopoptie van de huurovereenkomst die hij zelf is aangegaan. Voor de omgekeerde situatie, het zich hier voordoende geval dat de eigenaar het onroerend goed vervreemd onder voorbehoud van vruchtgebruik, dient hetzelfde te gelden. Er bestaan geen gegronde redenen om onderscheid te maken.
4.8.7. De conclusie is dan dat [X.] zich jegens de vruchtgebruiker ([Z.]) en de blooteigenaar ([Y.]) gezamenlijk op het optiebeding kan beroepen. Dit is echter alleen het geval als de koopoptie in het onderhavige geval een beding is dat vatbaar is voor ‘overgang’ (hier in de betekenis van mede-schuldenaar worden) op de opvolgend goederenrechtelijk gerechtigde. Met betrekking tot dit laatste aspect overweegt het hof als volgt.
4.9. Is het optiebeding ‘overgegaan’ op [Y.]?
4.9.1. Bij de beantwoording van de vraag of, na overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft de verkrijger gebonden wordt door een beding uit die huurovereenkomst geldt als maatstaf of het gaat om rechten en verplichtingen, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen de door de huurder te betalen huurprijs. Daarbij doet niet ter zake of de opvolgend verhuurder (hier: [Y.]) kennis droeg van het optiebeding (punt 8 conclusie A-G vóór genoemd arrest uit 2002). Het beroep van [Y.] op haar onbekendheid met het optiebeding wordt dan ook verworpen.
4.9.2. Aldus komt het aan op de uitleg van de onderhavige koopoptie. Met betrekking tot deze uitleg oordeelt het hof als volgt. Bij het aangaan van de koopoptie zal het belang van de onderneming voorop hebben gestaan. Bij opzegging van de huurovereenkomst door [Z.] zou (de rechtsvoorgangster van) [X.] in verband met de continuïteit van de onderneming een groot belang hebben gehad om de onroerende zaak te verwerven. Daarmee is reeds het onmiddellijk verband met het doen hebben van het gebruik van de zaak gegeven.
4.9.3. Voorts dient de vraag beantwoord te worden of er voldoende verband bestaat tussen de koopoptie en de tegenprestatie van (de rechtsvoorgangster van) [X.]. Naar het oordeel van het hof kan de term ‘tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’ niet zo eng worden uitgelegd dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie. Het betreffende verband ligt besloten in de totstandkoming van de huurovereenkomst. Deze overeenkomst is aangegaan in het kader van de financiële afwikkeling van de nalatenschap van [B.]. De stelling van [Y.], als zou voor het opnemen van de koopoptie nimmer een vergoeding zijn voldaan, noch ‘dat de koopoptie een beding is, aan welk beding een element uit de huurprijs toegerekend dient te worden’ faalt dan ook.
4.10. Misbruik
4.10.1. Onder intrekking van haar beroep op dwaling wegens verjaring, hebben [Z.] en [Y.] het standpunt ingenomen dat een beroep op de koopoptie misbruik van bevoegdheid/recht oplevert. Dit zou volgen uit het feit dat de koopoptie in het huurcontract staat opgenomen onder het kopje ‘Verlenging’ en dat met [Z.] de inhoud van het huurcontract niet is besproken. Dit verweer faalt. Beide argumenten kunnen niet aan de uitoefening van de koopoptie in de weg staan. Bijzondere omstandigheden die dit anders doen zijn, zijn niet gesteld of gebleken.
4.11. De conclusie is dan dat het eindvonnis niet in stand kan blijven. Ten aanzien van de vordering tot benoeming van taxateurs overweegt het hof als volgt.
4.11.1. De koopoptie vermeldt dat wanneer partijen in overleg niet tot overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de koopsom deze zal worden bepaald door drie taxateurs, door de kantonrechter te benoemen. Er is derhalve sprake van een bindend advies door taxateurs en niet van een rechterlijke beslissing. De opdracht aan de kantonrechter en diens beslissing zijn geen daden van rechtspraak (Hof Den Bosch 22 april 2003, JBPr 2003/74).
Door benoeming van taxateurs te vorderen heeft Verstappen kennelijk aan dit deel van de koopoptie geen uitvoering willen geven. [Y.] en [Z.] hebben geen beroep gedaan op de onbevoegdheid van het hof om de koopsom vast te stellen. Het hof kan mitsdien de vordering in behandeling nemen.
4.11.2. Aannemende dat [X.] nog steeds nakoming wenst, en dat partijen niet alsnog in overleg tot overeenstemming zullen komen, zal de zaak naar de rol worden verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich op de voet van artikel 194 Rv Pro bij akte uit te laten over aantal, deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - over de persoon van de te benoemen deskundige(n). Voorts kunnen partijen suggesties doen over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Het hof zal de taxateurs vragen wat de waarde in het economisch verkeer ten tijde van de taxatie is van de onroerende zaak (niet meegenomen het stukje genoemd in rov. 4.3.3.), vrij van vruchtgebruik, erfdienstbaarheden en verhuur aan derden. Het hof is voornemens de kosten van de deskundige(n) voorshands ten laste van [X.] te brengen.
4.11.3. Het hof neemt voorshands aan dat levering van het (voormalig) gehuurde kan geschieden vrij van vruchtgebruik, erfdienstbaarheden (voor zover die ná de totstandkoming van de koopoptie zouden zijn gevestigd) en huur. Mocht dit anders zijn dan dient dit te worden aangegeven. Zo het gehuurde inmiddels aan een derde is verhuurd of in gebruik is gegeven dient te worden aangegeven of deze relatie kan worden beëindigd en tegen welk tijdstip, c.q. of [X.] deze relatie wil (of moet) voortzetten.
4.11.4. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 17 oktober 2006 voor het nemen van een akte aan de zijde van [Z.] en [Y.];
bepaalt dat [X.] een antwoordakte kan nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 26 september 2006.