Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.086.015
arrest van de zevende kamer van 14 februari 2012
in de zaak van
STICHTING BRABANTWONEN OSS,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als BrabantWonen,
advocaat: mr. Y.A.W.M. Molkenboer,
tegen:
1. [X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde sub 1,
hierna aan te duiden als [geintimeerse sub 1.],
advocaat: mr. P.A. Schippers,
2. [bewindvoeder sub 1.],
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [Y.],
wonende, althans zaakdoende te [plaatsnaam],
geïntimeerde sub 2,
niet verschenen,
3. [bewindvoerder sub 2.],
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [Y.],
wonende, althans zaakdoende te [plaatsnaam],
geïntimeerde sub 3,
niet verschenen,
op het bij exploot van dagvaarding van 15 april 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, van 24 februari 2011, gewezen tussen BrabantWonen als eiseres en [geintimeerde sub 1.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 722411, rolnr. 10-10017)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. De geïntimeerden sub 2 en 3 zijn in deze procedure niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend.
2.2. Bij memorie van grieven heeft BrabantWonen twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van BrabantWonen.
2.3. Bij memorie van antwoord heeft [geintimeerde sub 1.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.4. [geintimeerde sub 1.] heeft hierna nog een akte genomen.
2.5. Partijen hebben tot slot de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Sinds 7 oktober 1997 huurt [geintimeerde sub 1.] van (een rechtsvoorganger van) BrabantWonen de woning gelegen aan [adres] te [plaatsnaam]. In de huurovereenkomst staat onder meer dat het gehuurde is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als woonruimte.
b) Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van BrabantWonen van toepassing.
In artikel 6a van deze algemene voorwaarden staat dat de huurder het gehuurde overeenkomstig de daaraan bij de overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte moet gebruiken en dat de huurde deze bestemming niet mag wijzigen.
In artikel 6d van deze algemene voorwaarden staat dat het de huurder niet is toegestaan om in het gehuurde hard- of softdrugs of andere genotsmiddelen te verhandelen of te produceren, waaronder het telen van hennepplanten.
c) Medio juli 2010 heeft de politie op de zolderverdieping van de woning een professionele in bedrijf zijnde hennepkwekerij aangetroffen met 128 hennepplanten. Bij de elektriciteitsmeter in de meterkast was een illegale aansluiting gemaakt door middel waarvan de elektriciteit op onrechtmatige wijze aan het elektriciteitsnet werd onttrokken.
d) [geintimeerde sub 1.] is op 18 juli 2010 als verdachte gehoord door de politie. Volgens het zich bij de gedingstukken bevindende op ambtseed opgemaakte proces-verbaal heeft [geintimeerde sub 1.] toen onder meer het volgende verklaard:
“Omdat ik financieel moeilijk zat ben ik via via met mensen in aanraking gekomen die mij verteld hebben dat ik met teelt van hennep geld zou kunnen verdienen. Ik ga geen namen noemen van diegene die mij geholpen heeft. Het is een persoon geweest die bij mij op zolder een hennepkwekerij heeft ingericht. Deze persoon heeft alles gemaakt. (…) Die persoon heeft ook stroom in de meterkast voor de meter afgetapt. Ik wist daar niets van. Ik wist niet dat ik op deze manier stroom aan het stelen was van de leverancier. Ik dacht dat ik er gewoon voor betaalde.
Dit was de eerste teelt die op zolder stond. Ik denk dat ongeveer 5 tot 6 weken geleden de plantjes gezet zijn. (…) Ik zou 2000 tot 3000 euro krijgen als de teelt geslaagd was.
De persoon van wie de planten zijn, had een sleutel van mijn woning. Hij kon zelf komen en gaan om de planten te verzorgen. (…) Ik weet dat het strafbaar is om hennep in huis te telen.”
e) Bij brief van 19 juli 2010 heeft BrabantWonen aan [geintimeerde sub 1.] meegedeeld dat BrabantWonen vanwege de aangetroffen hennepkwekerij en de daardoor veroorzaakte schade een gerechtelijke procedure zal starten waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal worden gevorderd. [geintimeerde sub 1.] is in de gelegenheid gesteld om ter voorkoming van de procedure de huur zelf op te zeggen.
f) Bij brief van 2 augustus 2010 heeft de advocaat van [geintimeerde sub 1.] aan BrabantWonen meegedeeld dat [geintimeerde sub 1.] niet zal overgaan tot het opzeggen van de huurovereenkomst.
g) Volgens een verslag van psychodiagnostisch onderzoek van 17 augustus 2010 kan bij [geintimeerde sub 1.] gesproken worden van functioneren op verstandelijk licht beperkt niveau.
h) In een door MEE Noordoost Brabant opgesteld “Sociaal verslag volwassenen” van 1 oktober 2010 is onder meer gemeld dat [geintimeerde sub 1.] een labiele en stressgevoelige vrouw is die structurele ondersteuning nodig heeft om zelfstandig te kunnen blijven wonen.
In dit verslag is ook gemeld dat [geintimeerde sub 1.] hart- en suikerpatiënt is.
i) Bij indicatiebesluit van het CIZ van 15 oktober 2010 is [geintimeerde sub 1.] op grond van de AWBZ in aanmerking gebracht voor enkele uren individuele begeleiding per week.
j) Op basis van deze indicatie heeft de Stichting Dichterbij een Individueel ondersteuningsplan van 4 februari 2011 opgesteld met betrekking tot [geintimeerde sub 1.].
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert BrabantWonen, kort gezegd:
- ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] om het gehuurde te ontruimen;
- veroordeling van [geintimeerde sub 1.] om aan BrabantWonen € 499,72 per maand (de hoogte van de huur) te betalen tot het moment van ontruiming van de woning;
met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] in de proceskosten.
4.2.2. Aan deze vordering heeft BrabantWonen ten grondslag gelegd dat [geintimeerde sub 1.] door in het gehuurde een hennepkwekerij te (laten) exploiteren, ernstig tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens BrabantWonen rechtvaardigt dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.2.3. [geintimeerde sub 1.] heeft meerdere verweren gevoerd. Deze verweren zullen, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
4.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geintimeerde sub 1.] ernstig in de nakoming van de huurovereenkomst te kort geschoten is door een derde in de woning een hennepkwekerij te laten exploiteren. De kantonrechter heeft echter tevens geoordeeld dat aan de zijde van [geintimeerde sub 1.] sprake is van een aantal omstandigheden op grond waarvan zij een groot belang heeft bij behoud van haar woonruimte. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat de tekortkoming van [geintimeerde sub 1.] in de nakoming van de huurovereenkomst in het licht van haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen van BrabantWonen afgewezen en BrabantWonen in de proceskosten veroordeeld.
4.4. Het hof stelt voorop dat bij beschikking van 7 december 2010 bewind is ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [geintimeerde sub 1.]. De geïntimeerden sub 2 en 3 zijn bij die beschikking tot bewindvoerders benoemd. Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW Pro vertegenwoordigt de bewindvoerder “bij de vervulling van zijn taak” de rechthebbende in en buiten rechte. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handelingen die de onder bewind staande goederen betreffen. Daarvan is in dit geval naar het oordeel van het hof geen sprake. Het hof stelt vast dat de inzet van dit geding niet het huurrecht als vermogensobject is maar het huurrecht als verbintenisrechtelijke relatie met de daaruit al dan niet voortvloeiende verplichting tot ontruiming. [geintimeerde sub 1.] kan dus voor zichzelf optreden in deze procedure.
4.5.1. Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [geintimeerde sub 1.] in het licht van haar persoonlijke omstandigheden onvoldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.
4.5.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat sprake is van een tekortkoming van [geintimeerde sub 1.] in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming is niet van geringe betekenis. [geintimeerde sub 1.] heeft om daarmee financieel voordeel te behalen haar zolderverdieping ter beschikking gesteld aan een derde die daar een hennepkwekerij heeft ingericht. [geintimeerde sub 1.] heeft in hoger beroep erkend dat zij wist van de aanwezigheid van de hennepplantage (punt 6 memorie van antwoord) en dat zij ernstig tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst (punt 7 memorie van antwoord).
4.5.3. Het hof tekent hierbij nog aan dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en exploitatie van een bedrijfsmatige hennepplantage in een huurwoning als de onderhavige, voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten in het leven roept. Voorbeelden van andere mogelijk nadelige effecten zijn: de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Het hof merkt in dit verband nog op dat in diverse media de laatste jaren ruime aandacht is besteed aan de hiervoor geschetste gevaren en nadelen die kleven aan de illegale bedrijfsmatige hennepteelt in particuliere huurwoningen zoals de onderhavige en aan het feit dat woningcorporaties het illegaal kweken van hennep in hun huurwoningen niet (kunnen) tolereren. Ook BrabantWonen heeft de afgelopen jaren publicaties van die strekking gedaan, zoals blijkt uit de producties 8 en 9 bij de inleidende dagvaarding.
4.5.4. Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geintimeerde sub 1.] heeft zich op toepassing van deze tenzijclausule beroepen.
Namens [geintimeerde sub 1.] is daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd:
A. [geintimeerde sub 1.] functioneert op een verstandelijk licht beperkt niveau. Zij heeft daardoor minder goed de gevolgen kunnen overzien van haar handelen. De tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan haar daardoor niet althans slechts in verminderde mate worden toegerekend. De publicaties van BrabantWonen over de gevolgen van hennepteelt heeft zij niet ontvangen of niet gelezen.
B. [geintimeerde sub 1.] is hartpatiënte en diabetespatiënte. Indien zij het gehuurde moet ontruimen kan dat schadelijk zijn voor haar gezondheid.
C. [geintimeerde sub 1.] heeft inmiddels contact met hulpverlenende en begeleidende instanties, waardoor de kans dat zij opnieuw een hennepplantage in haar woning zal laten installeren, zeer klein is. Haar sociale situatie is door de gestarte hulpverlening verbeterd.
D. Een ontruiming zal de inmiddels opgestarte hulpverlening en begeleiding verstoren.
4.5.5. Het hof overweegt naar aanleiding van het onder A gestelde dat ontbinding van een overeenkomst ook mogelijk is indien de tekortkoming waarop de ontbinding is gebaseerd, niet aan de betrokkene kan worden toegerekend. Anders gezegd: toerekenbaarheid van de tekortkoming is niet vereist voor ontbinding. Dat geldt in beginsel ook bij huurovereenkomsten. BrabantWonen heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat in de door haar verhuurde woningen geen activiteiten plaatsvinden die overlast kunnen veroorzaken voor andere huurders van BrabantWonen en die schade kunnen veroorzaken aan het gehuurde. Dergelijke activiteiten hebben in dit geval wel plaatsgevonden en die enkele omstandigheid geeft aan BrabantWonen reeds de bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Hierbij mag meewegen dat BrabantWonen de gerechtvaardigde wens heeft om precedentwerking te voorkomen. BrabantWonen heeft zich er terecht op beroepen dat afwijzing van de onderhavige vordering tot ontbinding en ontruiming een stimulans zou kunnen vormen voor kwaadwillenden om hennepkwekerijen juist bij sociaal zwakkeren onder te brengen, met alle risico’s van dien voor verhuurders als BrabantWonen.
4.5.6. Ook het onder B gestelde staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Uit het Sociaal verslag volwassenen van MEE Noordoost Brabant blijkt dat [geintimeerde sub 1.] regelmatig controles ondergaat in het ziekenhuis. Dit kan ook doorgang vinden indien [geintimeerde sub 1.] als gevolg van een ontruiming gebruik moet maken van noodopvang. Dat een ontruiming tot acute gezondheidsproblemen zal leiden is naar het oordeel van het hof niet aannemelijk geworden.
4.5.7. De onder C en D genoemde omstandigheden vormen inderdaad indicaties die pleiten tegen toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming, maar tegenover die indicaties staan de gerechtvaardigde belangen die BrabantWonen heeft bij het wèl toewijzen van die vorderingen. Die belangen zijn ook klemmend, gelet op de aard van de tekortkoming en de gerechtvaardigde wens van BrabantWonen om, mede ter voorkoming van precedentwerking, aan haar strikte anti-hennepbeleid vast te houden.
Bij afweging van deze belangen is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat niet voldaan is aan de in artikel 6:265 verwoorde Pro “tenzij-clausule”. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van dit geval van een zodanige aard of geringe betekenis is dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geintimeerde sub 1.] al onder begeleiding staat van hulpverlenende instanties. Die begeleiding kan voortgezet en zo nodig geïntensiveerd worden. De gevolgen van een ontruiming zullen voor [geintimeerde sub 1.] weliswaar ingrijpend zijn, maar dit behoeft niet te leiden tot een noodtoestand en rechtvaardigt niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid achterwege zouden moeten blijven.
4.5.8. Het voorgaande voert tot de conclusie dat grief 1 doelt treft. Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van BrabantWonen tot ontbinding en ontruiming alsnog toewijzen.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv Pro altijd door de deurwaarder geschiedt. De deurwaarder behoeft geen machtiging om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen en hij kan indien hem dit noodzakelijk voorkomt de hulp van de politie inroepen (art. 2 Politiewet Pro).
Het hof zal de termijn voor ontruiming vaststellen op vier weken.
4.6. Grief 2 is gericht tegen de veroordeling van BrabantWonen in de kosten van het geding in eerste aanleg. Deze grief slaagt in het voetspoor van grief 1. Nu de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen, zal het hof [geintimeerde sub 1.] veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.
4.7. Het hof zal dit arrest, zoals door BrabantWonen gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het door rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, tussen partijen gewezen vonnis van 24 februari 2011, waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende:
- ontbindt met ingang van heden de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelgen aan de [adres] te [plaatsnaam];
- veroordeelt [geintimeerde sub 1.] om de woning binnen vier weken na de datum van dit arrest te ontruimen met alle daarin vanwege [geintimeerde sub 1.] aanwezig personen en goederen, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van BrabantWonen te stellen;
- veroordeelt [geintimeerde sub 1.] om aan BrabantWonen vanaf heden een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de woning te betalen van € 499,72 per maand, tot aan de dag van de ontruiming;
- veroordeelt [geintimeerde sub 1.] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van BrabantWonen tot op heden begroot op € 87,93 aan dagvaardingskosten, € 105,-- aan vast recht en op € 300,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [geintimeerde sub 1.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van BrabantWonen tot op heden begroot op € 76,31 aan dagvaardingskosten, € 649,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 februari 2012.