Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.254.626/01
arrest van 11 juni 2019
in de zaak van
1.[appellant] q.q. h.o.d.n. [bewindvoering & budgetbeheer] Bewindvoering & Budgetbeheer,wonende en zaakdoende te [woon- en zaaksplaats] ,
2.
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als respectievelijk de bewindvoerder en [appellante 2] ,
advocaat: mr. T.P.M.D. Jansen te Eindhoven,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL h.o.d.n. Woonbedrijf,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Woonbedrijf,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 februari 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 28 januari 2019, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en de bewindvoerder en [appellante 2] als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/341334/KG ZA 18-728)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 1 tot en met 6;
- de memorie van antwoord met producties 41 tot en met 47;
- de akte uitlaten van de bewindvoerder en [appellante 2] ;
- de antwoordakte van Woonbedrijf.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In hoger beroep kan van dezelfde feiten worden uitgegaan als in eerste aanleg. Partijen hebben de feitenvaststelling van de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep onder rov. 2.1 tot en met 2.10 niet bestreden. Deze feiten, hierna vernummerd tot 3.1.1 tot en met 3.1.10, luiden als volgt.
3.1.1.
Het Leger des Heils heeft op 16 oktober 2015 een huurovereenkomst gesloten met Woonbedrijf, met dien verstande dat zij van Woonbedrijf huurde, gelijk Woonbedrijf aan haar verhuurde de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna ook: de woning/het gehuurde). Het Leger des Heils heeft de woning met instemming van Woonbedrijf via de woonbegeleidingsinstantie “Door!” ter beschikking gesteld van [appellante 2] .
3.1.2.
[appellante 2] staat onder beschermingsbewind van de bewindvoerder.
3.1.3.
In de periode van 2016 tot en met medio 2018 ontving Woonbedrijf vele meldingen van geluidsoverlast door harde muziek en ruzies, bedreigingen, intimidaties en gevaarlijk rijgedrag. De meldingen hadden ook betrekking op de partner van [appellante 2] : de heer [de partner van appellante 2] (hierna: [de partner van appellante 2] ).
3.1.4.
Op 1 juli 2018 heeft een zogenaamde “omklap” plaatsgevonden. Daarbij werd de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en het Leger des Heils vervangen door een huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en [appellante 2] . Daarmee kwam tevens een einde aan de woonbegeleiding van Door! Tegelijkertijd werd met [de partner van appellante 2] via Door! een woonbegeleidingstraject gestart. Een andere woningcorporatie stelde ten behoeve van dit traject een woning ter beschikking aan [de partner van appellante 2] . Tussen Woonbedrijf, [appellante 2] en [de partner van appellante 2] werd de afspraak gemaakt dat [de partner van appellante 2] vanaf dat moment niet meer in de door [appellante 2] van Woonbedrijf gehuurde woning zou verblijven.
3.1.5.
Na de omklap heeft Woonbedrijf opnieuw meldingen van overlast ontvangen.
3.1.6.
Op 24 oktober 2018 te 9.00 uur heeft de politie een inval gedaan in de woning. De politie heeft van deze inval een rapportage opgemaakt. In die rapportage staat onder meer vermeld dat in de schuur 2,115 kg natte hennep werd aangetroffen en dat die hennep in een oude hondenbak op uitgevouwen kranten lag te drogen. Boven de hennep hing een lamp, zo staat vermeld in de rapportage van de politie.
3.1.7.
Bij brief van 20 november 2018 heeft Woonbedrijf [appellante 2] gesommeerd om vóór 27 november 2018 de huur op te zeggen. Bij brief van diezelfde datum heeft Woonbedrijf de bewindvoerder van deze sommatie in kennis gesteld.
3.1.8.
Bij brief van 4 december 2018 heeft mr. Jansen aan Woonbedrijf bericht dat [appellante 2] de huurovereenkomst niet zal opzeggen.
3.1.9.
Op 20 december 2018 heeft de politie een nadere rapportage opgemaakt over de overlastperikelen met betrekking tot de woning en de daar (in de schuur) aantroffen hennep. De politie heeft deze rapportage toegezonden aan Woonbedrijf. Woonbedrijf heeft de rapportage op 21 december 2018 ontvangen.
3.1.10.
[appellante 2] woonde ten tijde van het vonnis waarvan beroep in de woning met haar twee kinderen van (toen) 0 en 2 jaar oud. [de partner van appellante 2] verbleef, zoals uit de politierapportage van 20 december 2018 blijkt, regelmatig in de woning. [appellante 2] en [de partner van appellante 2] zijn voornemens met elkaar te gaan trouwen.
3.2.1.
In eerste aanleg vorderde Woonbedrijf – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de bewindvoerder te veroordelen om de woning, gelegen aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen;
II. [appellante 2] te verbieden om zich na ontruiming van de woning te begeven naar die woning of zich in de buurt van de woning te bevinden alsmede om contact op te (laten) nemen met buurtbewoners van die woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
III. de bewindvoerder te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Woonbedrijf – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. Gelet op de overlast en de aangetroffen hennep, is sprake van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [appellante 2] op basis van de wet en de huurovereenkomst. De bodemrechter zal vrijwel zeker overgaan tot ontbinding van die overeenkomst. Gezien de ernst van de tekortkomingen en de veiligheidsrisico’s die deze tekortkomingen meebrengen voor de omwonenden, kan een bodemprocedure echter niet worden afgewacht en heeft Woonbedrijf een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
3.3.1.
In het vonnis waarvan beroep heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de aangevoerde feiten terzake de gestelde overlast niet kunnen leiden tot een veroordeling tot ontruiming in kort geding. Ten aanzien van de hennep heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [appellante 2] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat [appellante 2] mogelijk niet bekend was met de hennep in de schuur omdat [de partner van appellante 2] degene was die deze daar had neergelegd terwijl [appellante 2] ziek op bed lag, maakt het voorgaande volgens de voorzieningenrechter niet anders. Immers, ingevolge artikel 7:219 BW Pro is [appellante 2] als huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden, aldus de voorzieningenrechter.
De voorzieningenrechter heeft vervolgens geoordeeld dat de bodemrechter in dit geval een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning naar alle waarschijnlijkheid zal toewijzen.
3.3.2.
Bij het vonnis waarvan beroep heeft de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toegewezen. De vordering onder II is afgewezen. De proceskosten werden gecompenseerd, nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
3.4.1.
De bewindvoerder en [appellante 2] hebben in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep voor zover het betreft de veroordeling tot ontruiming en al hetgeen daaraan ten grondslag ligt alsmede de compensatie van proceskosten en, opnieuw rechtdoende, tot het alsnog toewijzen van de vordering van Woonbedrijf, met veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van beide instanties te vermeerderen met nakosten.
3.4.2.
Nu [appellante 2] onder bewind is gesteld, vertegenwoordigt de bewindvoerder haar in rechte (artikel 1:441 lid 1 BW Pro; zie ook HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525 (https://www.navigator.nl/document/id8848835929b346829b8aec2eeed1e760?idp=LegalIntelligence&anchor=id-4cf81ad9-a613-4248-8e32-3756e1f50c10)). [appellante 2] dient dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in het door haar ingestelde hoger beroep. Overigens heeft [appellante 2] bij genoemde akte uitlaten meegedeeld dat zij haar hoger beroep intrekt, maar daarmee kan zij niet ongedaan maken dat zij hoger beroep heeft ingesteld.
3.5.
De grieven, die ten betoge strekken dat de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming ten onrechte heeft toegewezen, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6.
Het hof stelt vast dat de door Woonbedrijf gestelde tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [appellante 2] op basis van de wet en de huurovereenkomst voornamelijk gedragingen van [de partner van appellante 2] betreffen. Dit geldt voor de hennep die [de partner van appellante 2] te drogen heeft gelegd in de schuur alsook voor de overlastmeldingen die er zijn geweest.
3.7.
Voorop wordt gesteld dat in het kader van artikel 7:219 in Pro verbinding met artikel 7:213 BW Pro de in deze te beantwoorden vraag niet is of als [appellante 2] deze gedragingen zelf zou hebben verricht, deze voldoende ernstig zijn om de ontruiming te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat [appellante 2] zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen (zie ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Bij de beantwoording van die vraag dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van [de partner van appellante 2] en het gebruik van het gehuurde. Daarbij is relevant of [appellante 2] op de hoogte was van de gedragingen van [de partner van appellante 2] of daarmee ernstig rekening had te houden (vgl. ECLI:NL:HR:2009:BH2952).
3.8.
In dit geval blijkt nergens uit dat [appellante 2] wist dat [de partner van appellante 2] hennep te drogen had gelegd in de schuur. Op grond van de gedingstukken kan voorshands de volgende gang van zaken worden vastgesteld. [de partner van appellante 2] heeft de hennep gekocht en, op de dag vóór de inval van de politie, geleverd gekregen. Hij heeft de hennep ’s middags het huis binnengebracht en in de schuur gelegd terwijl [appellante 2] niet thuis was. Toen [appellante 2] begin van de avond thuis kwam, heeft zij gegeten en is zij meteen naar haar slaapkamer gegaan. Zij is niet in of bij de schuur geweest. Zij heeft de hennep dan ook niet gezien, en ook geen wietgeur geroken.
3.9.
Voorts zijn er geen althans onvoldoende aanwijzingen in het dossier dat [appellante 2] er rekening mee diende te houden dat [de partner van appellante 2] hennep in de schuur te drogen zou leggen. Van een professionele hennepdrogerij was blijkens de overgelegde foto’s ook geen sprake. Het ging enkel om een bak met een lamp erboven. In dit kort geding gaat het hof ervan uit dat dit een op zichzelf staande gedraging van [de partner van appellante 2] betrof.
3.10.
Het vorenstaande neemt niet weg dat Woonbedrijf er als (sociale) verhuurder van uit moet kunnen gaan dat een door haar verhuurde woning niet gebruikt wordt voor de productie van softdrugs. Dat dit het geval was, staat naar het voorlopig oordeel van het hof vast. De aangetroffen 2,115 kg natte hennep zou volgens de verklaring van [de partner van appellante 2] bij de politie ongeveer 400 gram bruikbare hennep opleveren. Gelet op deze hoeveelheid kan worden aangenomen dat de hennep voor de handel was bestemd, en niet voor eigen gebruik van [de partner van appellante 2] . Productie van softdrugs is verboden in artikel 6.7.3 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. Als [appellante 2] dit zelf zou hebben gedaan, zou dat ook in strijd met goed huurderschap zijn geweest.
3.11.
Ook onderkent het hof dat Woonbedrijf belang heeft bij het handhaven van een zerotolerancebeleid ten aanzien van de productie van softdrugs, waaronder het drogen van hennep, in de door haar verhuurde woningen. Dit mede gelet op de daarmee gepaard gaande criminaliteit en veiligheidsrisico’s voor de omwonenden. Voorts heeft Woonbedrijf er belang bij om naar andere huurders een signaal af te geven dat productie van softdrugs niet wordt getolereerd.
3.12.
Naar aanleiding van de aangetroffen hennep (en de overlastmeldingen) heeft Woonbedrijf ervoor gekozen om ontruiming te vorderen in kort geding. Voor zover bekend heeft zij tot op heden niet een bodemprocedure voor ontbinding van de huurovereenkomst aangespannen. Wel is zij na het vonnis waarvan beroep daadwerkelijk tot ontruiming van de woning overgaan (na een vergeefse poging van de bewindvoerder de ontruiming te voorkomen door middel van een executiegeschil bij de rechtbank Oost-Brabant).
3.13.
Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding is van belang dat ontruiming van een woning een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en bovendien in de praktijk vaak tot onomkeerbare gevolgen leidt. Terughoudendheid is daarom op zijn plaats. In dit geval heeft [appellante 2] aannemelijk gemaakt door overlegging in eerste aanleg van brieven van haar begeleiders van WIJ [vestigingsnaam] en het Leger des Heils dat zij een zwaarwegend belang had om in de woning te kunnen blijven.
3.14.
Alles overwegende is het hof van oordeel dat de vordering tot ontruiming van Woonbedrijf ten onrechte door de voorzieningenrechter is toegewezen. Daarbij is in het bijzonder van betekenis dat nader feitenonderzoek vergt of [appellante 2] op de hoogte was van het feit dat [de partner van appellante 2] hennep te drogen had gelegd in de schuur althans er ernstig rekening mee had te houden dat hij zich bezig hield met de productie van softdrugs. Voor dit feitenonderzoek is in dit kort geding geen plaats. Daardoor is onvoldoende zeker dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden in een eventueel door Woonbedrijf aan te spannen bodemprocedure.
3.15.
Ook de overlastmeldingen waarop Woonbedrijf zich heeft beroepen, rechtvaardigden de ontruiming niet. De overlastmeldingen van vóór de zogenaamde “omklap” leggen geen althans onvoldoende gewicht in de schaal. [appellante 2] was toen geen huurder van Woonbedrijf. Woonbedrijf was bekend met deze overlastmeldingen en heeft niettemin een huurovereenkomst met [appellante 2] gesloten. Deze overlastmeldingen gaan vooral over [de partner van appellante 2] , die na de “omklap” een eigen woning zou krijgen en – na enige tijd – ook heeft gekregen.
3.16.
De overlastmeldingen van na de “omklap” gaan ook vooral over [de partner van appellante 2] . Blijkens de meldingen veroorzaakt [de partner van appellante 2] overlast op straat, onder meer doordat hij hard over de stoep rijdt met zijn scooter. Ook hier rijst de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van [de partner van appellante 2] en het gebruik van het gehuurde. Verder is niet zonder meer duidelijk of het [appellante 2] verweten kan worden dat zij heeft nagelaten de in verband met de gedragingen van [de partner van appellante 2] redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen.
3.17.
Het hof zou mogelijk tot een andere uitkomst zijn gekomen als helder was geweest wat precies is afgesproken tussen Woonbedrijf, [appellante 2] en [de partner van appellante 2] over het verblijven van [de partner van appellante 2] in de woning (zie hiervoor 3.1.4). Dat is evenwel niet het geval. Met name ontbreekt een toelichting of de afspraak inhield (zo al mogelijk) dat [appellante 2] er zorg voor diende te dragen dat [de partner van appellante 2] niet in de woning (of in de straat) kwam, of dat het enkel de bedoeling was dat hij niet in de woning zou wonen.
3.18.
De geluidsoverlast door ruzies tussen [appellante 2] en [de partner van appellante 2] vormt ook geen voldoende rechtvaardiging voor toewijzing van de vordering tot ontruiming. Het hof merkt op dat op 22 augustus 2018 [appellante 2] tijdelijk in een Blijf van mijn Lijf-huis is opgenomen in verband met huiselijk geweld. Voor zover [appellante 2] een verwijt valt te maken van de geluidsoverlast, is dit van onvoldoende gewicht afgezet tegen haar woonbelang.
3.19.
Hetgeen Woonbedrijf heeft aangevoerd over overlast die [de partner van appellante 2] na het vonnis waarvan beroep zou hebben veroorzaakt, leidt niet tot een ander oordeel. Opmerking verdient nog het volgende. Uit het overgelegde politierapport maakt het hof op dat op 3 februari 2019 het twee maanden oude kind van [appellante 2] en [de partner van appellante 2] in de woning is overleden. [de partner van appellante 2] heeft toen volgens het rapport [appellante 2] verwijten gemaakt en dreigende taal uitgeslagen in de richting van ‘al die mensen die ons hier in de straat weg willen hebben’. Het hof beschouwt dit als een emotionele uitbarsting en verbindt daaraan gelet op de context waarin die heeft plaatsgevonden geen nadelige consequenties voor [appellante 2] in deze zaak.
3.20.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep, dient te worden vernietigd. De vordering tot ontruiming zal alsnog worden afgewezen. De grieven van de bewindvoerder slagen derhalve.
3.21.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof Woonbedrijf veroordelen in de kosten van beide instanties, zoals door de bewindvoerder gevorderd vermeerderd met nakosten. Het hof acht geen termen aanwezig om proceskosten te liquideren ten laste van [appellante 2] nu Woonbedrijf geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd in het door [appellante 2] ingestelde hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart [appellante 2] niet-ontvankelijk in het door haar ingestelde hoger beroep;
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep;
in zoverre opnieuw recht doende:
wijst de vordering tot ontruiming af;
veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de bewindvoerder op € 297,- aan griffierecht en op € 633,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 81,83 aan dagvaardingskosten, op € 324,- aan griffierecht en op € 1.611,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, J.P. de Haan en A.J. van de Rakt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juni 2019.
griffier rolraadsheer