Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer gerechtshof 200.245.527/01
(zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant, civiele kantonzaken, Bergen op Zoom, 5930691 CV EXPL 17-1955)
arrest van 9 juni 2020
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: huurder,
advocaat: mr. I. Stolting,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellant in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: verhuurder,
advocaat: mr. E. Willemse.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 juli 2017, 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018, die de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Bergen op Zoom, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 28 juni 2018,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord tevens van incidenteel hoger beroep, met producties,
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties,
- een akte van de zijde van [geïntimeerde] , met producties.
2.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.3.
Huurder vordert in het principaal hoger beroep – samengevat – het vonnis van de kantonrechter van 28 maart 2018 te vernietigen en de vorderingen van verhuurder wederom af te wijzen en daarbij te bepalen dat de huurovereenkomst van rechtswege is verlengd en wordt verlengd voor onbepaalde tijd, met veroordeling van verhuurder in de kosten van beide instanties.
2.4.
Verhuurder vordert in het incidenteel hoger beroep – samengevat – de vonnissen van de kantonrechter van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018 te vernietigen en het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen hem en huurder zal eindigen op grond van de door hem gedane opzegging, huurder te veroordelen de gehuurde woonruimte binnen 14 dagen na die datum te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder te stellen en huurder te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met rente en kosten.
3.De vaststaande feiten
3.1.
De rechtbank heeft in het vonnis van 25 oktober 2017 feiten vastgesteld. Daartegen is geen grief gericht of anderszins bezwaar gemaakt. Die feiten gelden daarom ook in hoger beroep als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met de feiten zoals die in hoger beroep zijn gesteld en niet voldoende zijn weersproken, gaat het in deze zaak om het volgende.
Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning, met een tuin en garage, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , verhuurd aan huurder. De aanvangshuurprijs bedroeg € 700,00 per maand, exclusief verwarming en elektra. Huurder ontvangt huurtoeslag. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 12 maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de overeengekomen duur van 12 maanden, de overeenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden en de mogelijkheid voor de huurder het huis in de toekomst te kopen. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. Huurder is alleenstaand en oefent in de garage van het gehuurde een eenmanszaak uit (onder meer als gedragstherapeut voor honden en papegaaien). Huurder heeft zeven honden en twee papegaaien. Huurder is mantelzorger voor haar ouders, die ook in [woonplaats] wonen. Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen. Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
Verhuurder heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met huurder zal eindigen op grond van de opzegging daarvan door hem, met veroordeling van huurder om de woning binnen 14 dagen na de beslissing te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurder te stellen, met veroordeling van huurder in de kosten van het geding.
4.2.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 25 oktober 2017 verhuurder opgedragen te bewijzen dat er sprake is van co-ouderschap tussen hem en zijn ex-partner en dat er voor huurder passende woonruimte beschikbaar is, die voldoet aan de volgende eigenschappen:
- woning op de begane grond;
- met ten minste één slaapkamer;
- met een (kleine) tuin;
- met een garage óf extra (slaap)kamer die te gebruiken is als kantoorruimte, waarbij een
separate toegang tot die ruimte geen vereiste is;
- op maximaal 20 minuten (auto)rijafstand van [woonplaats] .
4.3.
In het eindvonnis van 28 maart 2018 heeft de kantonrechter overwogen dat verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat er in de omgeving passende woonruimte voor huurder kan worden verkregen is volgens de kantonrechter niet bewezen. De vordering van verhuurder is daarom afgewezen. De kantonrechter heeft beslist dat de verlenging van rechtswege van artikel 7:273 lid 2 BW Pro voor bepaalde tijd geldt, voor de duur van 12 maanden, tot 29 maart 2019. De proceskosten zijn gecompenseerd.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
Huurder heeft in principaal appel twee grieven tegen het vonnis van 28 maart 2018 gericht. Met haar eerste grief komt zij op tegen de verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van twaalf maanden met als einddatum 29 maart 2019. Zij vordert dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Met haar tweede grief komt huurder op tegen de compensatie van de proceskosten die de kantonrechter heeft uitgesproken. Omdat de vorderingen van verhuurder door de kantonrechter zijn afgewezen, moet hij volgens huurder in de proceskosten worden verwezen.
5.2.
Verhuurder heeft in het incidenteel appel twee grieven gericht tegen de vonnissen van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018. Met grief I komt hij op tegen de door de kantonrechter vastgestelde criteria voor een ‘passende’ woning voor huurder. Volgens hem zijn die onredelijk.
Met grief II komt verhuurder op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij niet heeft bewezen dat er sprake is van passende woonruimte voor huurder en biedt hij nader bewijs aan van de aanwezigheid van passende woonruimte. Hij vordert, evenals in eerste aanleg, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, op de grond van zijn opzegging daarvan.
5.3.
De huur is opgezegd omdat de huurder stelt de woning dringend nodig te hebben voor eigen gebruik, als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW. Gevorderd is dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Die vordering kan slechts worden toegewezen indien verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen.
5.4.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis beslist dat verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De huurder heeft eerst bij memorie van antwoord in incidenteel appel bezwaren opgeworpen tegen dit oordeel en aangevoerd dat, samengevat, er geen dringende reden voor eigen gebruik (meer) is voor verhuurder. Feitelijk betreft het hier een nieuwe grief.
De in artikel 347 lid 1 Rv Pro besloten liggende twee-conclusie-regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan (in dit geval) in de memorie van grieven worden aangevoerd. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, maar daarvan is in dit geval geen sprake.
Voorts kan in het algemeen het aanvoeren van een grief na het nemen van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de nieuwe grief ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat – indien dan nog mogelijk – een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat toelating van de nieuwe grief niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. Voor zover huurder dit doel beoogt, waar zij stelt dat de ex-partner van verhuurder inmiddels met een nieuwe partner in België woonachtig is en verhuurder zelf zal gaan trouwen met zijn nieuwe partner, wordt als volgt overwogen. Kennelijk beoogt huurder te stellen dat verhuurder de woning niet meer dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij, zo begrijpt het hof, in de huurwoning kan gaan wonen die hij eerder met zijn ex-partner bewoonde, omdat de ex-partner van verhuurder inmiddels is verhuisd. Nog afgezien van de betwisting van deze stelling door verhuurder, zodat dit niet vaststaat, heeft te gelden dat ook in het geval deze stelling juist zo zijn, dat enkele feit op zichzelf niet de dringende behoefte aan het eigen gebruik van de hem in eigendom toebehorende woning van verhuurder ontneemt. Van verhuurder hoeft op zichzelf niet te worden gevergd een huurwoning te gaan bewonen terwijl hij een hem passende woning in eigendom heeft, te minder niet nu daaraan voor hem nadelige fiscale gevolgen kleven, zoals hij onbetwist heeft gesteld. Het door huurder concreet aangeboden bewijs over de samenwoning van de ex-partner van verhuurder kan daarom worden gepasseerd. In welke zin van belang is dat verhuurder trouwplannen heeft is niet nader toegelicht en valt niet zonder meer in te zien, zodat dit onbesproken kan blijven.
5.5.
Aldus blijft uitgangspunt het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik.
Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. Hierop zien de twee grieven van verhuurder in incidenteel appel. Grief I ziet op de vraag wat moet worden verstaan onder ‘passende woonruimte’. De door de kantonrechter vastgestelde criteria (zie 4.2 hiervoor) waaraan de passende woonruimte voor huurder moet voldoen, zijn volgens verhuurder onjuist, althans onredelijk. In het verlengde daarvan betoogt verhuurder met grief II dat hij wel heeft bewezen dat er passende woonruimte voor huurder aanwezig is.
5.6.
Het hof overweegt als volgt. In het geval alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van de ontruiming vaststellen. In het geval zou worden geoordeeld dat niet gebleken is van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van de huurovereenkomst (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven. Huurder vordert immers dat deze voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
5.7.
Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad.
Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.
In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen.
Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen, evenals grief 1 in het principaal appel.
5.9.
Wat betreft de proceskostencompensatie, waartegen de huurder heeft gegriefd, is het hof van oordeel dat de proceskosten in dit geval konden worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld. Er kan niet worden geoordeeld dat het (on)gelijk voor een belangrijk deel bij één van partijen ligt, waardoor tot compensatie kon worden gekomen. Grief 2 in principaal appel faalt daarom ook.
6.De slotsom
6.1.
De grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
6.2.
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij in het principaal hoger beroep zal het hof huurder in de kosten daarvan veroordelen.
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van verhuurder zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 318,00
- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II € 1.074,00)
6.3.
Als niet weersproken zal het hof ook de door verhuurder gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen en de nakosten zoals hierna vermeld.
6.4.
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij in het incidenteel hoger beroep zal het hof verhuurder in de kosten daarvan veroordelen.
De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van huurder zullen worden vastgesteld op:
- salaris advocaat € 537,00 (1 punt x tarief II € 1.074,00 x 0,5)
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, civiele kantonzaken, Bergen op Zoom van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018;
veroordeelt huurder in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verhuurder vastgesteld op € 318,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt huurder in de nakosten, begroot op € 157,00 met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval huurder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
veroordeelt verhuurder in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van huurder vastgesteld op € 537,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en R.A. van der Pol, is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2020.
griffier rolraadsheer