ECLI:NL:GHSHE:2021:3713 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding huurovereenkomsten perceel grond wegens illega...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.261.856/01

arrest van 14 december 2021

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert,

tegen

Gemeente Cuijk,

gevestigd te Cuijk,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de Gemeente,

advocaat: mr. R.C.W. van der Zande te Utrecht,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 juni 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 maart 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en de Gemeente als eiseres.

5.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6990545 18-3733)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorgaande vonnis van 8 november 2018.

6.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep tevens incident tot schorsing tenuitvoerlegging vonnis ex art. 351 Rv Pro, met producties 1 tot en met 5;
de conclusie van antwoord in het incident;
de memorie van grieven, met producties 1 en 2;
het arrest in het incident van 8 oktober 2019;
de memorie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel appel, met producties 16 tot en met 19;
de memorie van antwoord inzake voorwaardelijk incidenteel appel;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de ter gelegenheid van het pleidooi door partijen in het geding gebrachte producties, te weten producties 6 tot en met 12 aan de zijde van [appellante] en producties 20 tot en met 22 aan de zijde van de Gemeente.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

7.De beoordeling

in principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

Feitenvaststelling

7.1.

Onder het kopje
2. De feitenvan het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De grieven van [appellante] zijn niet gericht tegen deze feitenvaststelling. Ook volgens de Gemeente moet de daar genoemde feiten als vaststaand worden beschouwd. Het hof zal deze feiten hierna weergeven.

7.1.1.

De Gemeente heeft in de jaren ‘60 dan wel begin jaren ‘70 van de vorige eeuw aan wijlen [de overleden echtgenoot van appellant] (hierna: [de overleden echtgenoot van appellant] ) een perceel grond aan de [adres 1] te [plaats] , perceel gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] (hierna “ [perceel 1] ”), in gebruik gegeven. Bij brief van 20 april 1971 heeft de Gemeente [de overleden echtgenoot van appellant] toestemming gegeven om een houten woning te plaatsen op dit perceel tegen een vergoeding voor het gebruik van het perceel van f. 240,- per jaar.

[de overleden echtgenoot van appellant] is samen met [appellante] , zijn echtgenote, in de woning gaan wonen.

Op een later moment is door de Gemeente aan [de overleden echtgenoot van appellant] ook een groenstrook in gebruik gegeven tegen betaling van een bedrag van € 20,- per jaar. Deze groenstrook (Gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] ) grenst direct aan [perceel 1] . (Tezamen worden zij “de percelen” genoemd).

In de loop der jaren zijn op de percelen nog diverse bouwwerken geplaatst, waaronder een tweede woning, twee loodsen, een tuinhuis en containers.

[de overleden echtgenoot van appellant] is in 1985 overleden. [appellante] woont tot op heden in de woning op perceel [perceel 1] . Zij betaalt sindsdien de jaarlijkse vergoeding van € 111,18.

7.1.2.

Op de percelen exploiteert de zoon van [appellante] en [de overleden echtgenoot van appellant] [zoon van appellante] , een

recyclingbedrijf, dat hij van zijn vader heeft overgenomen. Tevens woont hij samen met zijn

gezin in de tweede woning op perceel [perceel 1] .

7.1.3.

Op 9 januari 2018 is door de politie, eenheid Oost-Brabant, de Gemeente, het

Openbaar Ministerie en de Belastingdienst een inval gedaan in (en rondom) de opstallen op

de percelen. De bevindingen zijn vastgelegd in de bestuurlijke rapportage Ondermijning

onderzoek van 28 februari 2018. Daarin staat onder andere het volgende

vermeld:

“Aangetroffen situatie en herkomst naar aangetroffen goederen

H01 is de woning van [appellante] .

H02 is de woning van [zoon van appellante] en gezin.

H03 is het bedrijfsterrein [Recycling] .

Op diverse plekken verdeeld over de opslagruimten en of loodsen zijn goederen aangetroffen waarvan de herkomst niet bekend is en de houder van deze goederen daar niets over wenst te verklaren. In een garage halverwege het bedrijfsterrein werd een gloednieuwe wasmachine aangetroffen. Deze stond achter in deze garage geheel verpakt in plastic en pallet. Nog een gloednieuwe en in originele plastic verpakking aangetroffen wasmachine stond op een aanhangwagen. Dit betrof een gesloten aanhangwagen met twee deuren. Deze aanhangwagen stond uit het zicht achter een garagedeur naast de woning van mevrouw [appellante] , bewoner van H01. Beiden wasmachines komen wel voor in onze systemen met de typenummers, echter niet met de registratienummers. Houder wenste hier niets over te verklaren.

Boven de woning H02 van [naam 2] troffen wij een tweetal zogenaamde CV ketels aan. Verpakt in de originele verpakking. De ruimte waar zij in lagen betrof een zolderruimte boven de woning H02. Deze ruimte was te bereiken vanaf de buitenzijde van de woning door middel van een klein luik. De typenummers van deze aangetroffen ketels komen voor in de politiesystemen. Echter de registratienummers niet. Houder wenste hier niets over te verklaren.

In een garage geheel achter op het terrein lagen geheel nieuwe zogenaamde expansievaten voor een centraal verwarmingssysteem. Deels allemaal in de nieuwe en originele verpakking. De typenummers van deze expansievaten komen voor in onze politiesystemen. Echter de registratienummers niet. Houder wenste hier niets over te verklaren.

Ook werden er in een lood/schuur/garage op het bedrijfsterrein een twee geheel nieuwe stofzuigers aangetroffen. De verpakking waar zij in zaten was nog ongeopend en origineel. Typenummers van de stofzuigers komen voor in onze systemen. Echter de registratienummers niet. Houder wenste over de herkomst niets te verklaren.

Uiteraard is er op al deze goederen gerechercheerd. Echter gebeurd het vaak dat er

aangifte worden gedaan voor bijvoorbeeld door een bedrijf waar de goederen zijn

weggenomen. Echter weet men vaak alleen de typenummers maar geen serienummers en worden deze niet vermeld op de aangifte.

Gestolen /verduisterde goederen:

H03:

Landmeter verduistering, er wordt aangifte gedaan door de

verhuurder, verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht

Invalidekaarten Eén kaart van diefstal afkomstig, één kaart mogelijk vals

(onderzoek loopt nog), verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht.

H01

Honkbalknuppels betreffen geen verboden wapens.

Wapenstok betreft geen verboden wapen.

Bijl betreft geen verboden wapen.

Mes betreft geen verboden wapen.

Pepperspray verboden wapen. verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht.

H02

Stiletto verboden wapen, verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht.

H03

Pepperspray verboden wapen, verdachten zijn gehoord Zwijgrecht.

Uitschuifbare wapenstok verboden wapen, verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht.

Vlindermes betreft geen verboden wapen

Stroomstootwapen verboden wapen, verdachten zijn gehoord. Zwijgrecht

In nagenoeg alle ruimtes zoalsH01enH02, maar ook in alle gebouwen of toegangsdeuren op het bedrijfsterrein van [Recycling] zijn wapens aangetroffen. Al deze wapens lagen of hingen op een plek waar deze gelijk voor handen waren als zij nodig waren. Zo waren er slagwapens in de woning geplaatst naast deurkozijnen op de grond, stroomstootwapens aan een spijkertje in het kozijn van een toegangsdeur, pepperspray op een dressoir in de woonkamer, slag en steekwapens waar onder honkbalknuppel, bijl en kapmes (dikke 40cm lang) op de rugleuning van de bank in de woonkamer.

Een kapmes (dikke 40 cm lang) en breekijzer naast de toegangspoort van H01 naar H03, een slag en steekvoorwerp aan de binnenzijde van het kozijn van de grote groene loods op het bedrijfsterrein, een uitbeen mes gestoken aan de binnenzijde van het kozijn van een garage geheel achter op het bedrijfsterrein, een ingegraven riek achter de groene loods bij de aangetroffen hennep in de brievenbus. Deze riek is door ons getracht uit de grond te trekken. Dat lukte echter niet omdat deze te diep ingegraven was. Deze was ingegraven met de pinnen naar boven wat levensgevaarlijk is. En deze plek heeft een open karakter. Naast de groene loods en de daar naast gevestigde papiercontainer is in looppad naar de achterzijde van de groene loods waar de hennep in de brievenbus is aangetroffen en de riek is ingegraven. Ik kon zien dat deze route niet vaak werd belopen. Anders dan de looproute naar de brievenbus vanuit de loads zelf. Aan de achterzijde van de loods, aangrenzend aan het spoor talud is een deur waarmee je vanuit de loods naar de achterzijde van de loods loopt. Er was goed te zien dat het pad vanaf deze deur naar de brievenbus vaak werd belopen. Dit kon je zien omdat er op deze looproute nagenoeg geen afgevallen boombladeren lagen en daar om heen juist wel. ook was de aarde van die pad goed aangestampt en niet begroeid met gras/onkruid. En daar om heen juist weer wel.

H03

Assimilatielampen verdachten zijn hierover gehoord, zwijgrecht.

Hennepdrogers (2) verdachten zijn hierover gehoord, zwijgrecht.

Koolstoffilters verdachten zijn hierover gehoord, zwijgrecht.

Hennep is vernietigd

Overig

H03

Jammers Er wordt onderzoek verricht aan de jammers. Verdachten zijn hierover gehoord, zwijgrecht.

portofoonhouder/CD/kabel (hoort bij Jammer (?))

Paspoort [naam 1] verdachten zijn hierover gehoord, zwijgrecht.

Vuurwerk is vernietigd

Camerabewaking

De woningen en het bedrijven terrein aan de [adres 1] te [plaats] zijn beveiligd door middel van state of the art beveiligingscamera ‘s. Deze zijn gekoppeld aan een mobiele telefoon van oa [de overleden echtgenoot van appellant] bewoner van de H02 en een aangetroffen mobiele telefoon weggewerkt boven in de omlijsting van een deur. Op de telefoon was te zien dat als er een iemand door het beeld heen liep, waar dit was en werd er gelijk een foto gemaakt. De plaatsen waarde camera’s geplaatst zijn:

-Op beiden zijden voorgevel woningH01mevrouw [appellante] .

-Rechts van deH01woning van [appellante] , nagenoeg niet zichtbaar in de klimop verwerkt 2 camera’s.

-Op de dakrand van deH02meerdere camera’s die het gehele bedrijventerrein bestrijken. Daar zittende camera’s bij die hier boven genoemd zijn welke ook afbeeldingen maken.

Overige informatie

Zowel [zoon van appellante] als [zoon 2 van appellante] staan op dit adres ingeschreven. Het betreffen broers van elkaar. Maar ook zakelijk zijn zij met elkaar verbonden. Maar komen beiden ook samenwerkend voor in onze politiesystemen. Vaak als dader, mede dader of mede pleger. Zo zijn er diverse veroordelingen in ons systeem waar in zij beiden in dezelfde zaak als verdachte zijn veroordeeld. Dat betreffen vrijheidsberovingen, geweldplegingen, bedreigingen, Opiumwet feiten en ripdeals. Uiteraard zijn er ook zaken geweest die niet bewezen konden worden en waarin geseponeerd is.

4.Conclusie

Het aantreffen van 4160 gram wiet bij een bedrijf in een loods en op zijn bedrijfsterrein is een zeer ernstige zaak. De hoeveelheid softdrugs die je voor eigen gebruik mag hebben bedraagt 5 gram. Deze grote partij die nu is aangetroffen is dan ook een voorraad waarvan je kunt zeggen dat deze dient om de lokale dealers van softdrugs te voorzien van wiet voor de verkoop aan hun gebruikers.

5.Aanbevelingen/gewenste maatregelen

Op grond van bovengenoemde informatie geeft de Eenheid Oost-Brabant de Gemeente in overweging om het bestuurlijk instrumentarium te gebruiken met betrekking tot hetgeen is geconstateerd, bijvoorbeeld door:

-Op grond van de Opiumwet. artikel 13 B het bedrijf/Bedrijfsterrein van [Recycling] gevestigd aan de [adres 1] te [plaats] voor een bepaalde periode te sluiten.

Ik wil de gemeente mee geven dat dit een zeer ernstig vergrijp betreft. Het gaat hier om een recycling bedrijf waar mensen hun oud papier, ijzer en dergelijke dagelijks in komen leveren. Dus op de dag een aardige bedrijvigheid qua komen en gaan van mensen.

6.Opmerking verbalisant

De zwarte sealbags die aangetroffen zijn met wiet daar in op de koelkast in de loodsH03, zijn ook aangetroffen in het pand aan de [adres 2] te [plaats] Dat is het adres waar in de ochtend van 9-1-2018 [zoon 2 van appellante] ivm dit onderzoek is aangehouden door het arrestatieteam. Hier zaten de gedroogde hennepresten nog in.”

7.1.4.

Bij besluit van 19 februari 2018 (het besluit) heeft de burgemeester van de Gemeente besloten de bedrijfsloods en het bijbehorende (bedrijfs)perceel aan de [adres 1] op grond van artikel 13b Opiumwet te sluiten voor de duur van zes maanden met ingang van 21 februari 2018, 12.00 uur. Het verzoek van [appellante] het besluit te schorsen is bij uitspraak van 8 maart 2018 (SUB 18/431 en SHE 18/428) door de voorzieningenrechter afgewezen. Het door haar tegen het besluit ingestelde beroep is bij uitspraak van 24 juli 2018 (SHE 18/1052) ongegrond verklaard.

7.1.5.

Bij brief van 9 mei 2018 heeft de Gemeente vanwege de in de brief vermelde

omstandigheden aan [appellante] geschreven:
“Hierbij ontbindt de Gemeente dan ook buitengerechtelijk de beide huurovereenkomsten betreffende het gebruik van het Perceel (de grond en de groenstroken) met onmiddellijke ingang vanwege de sluiting door de burgemeester dan wel het tekort schieten in uw verplichtingen, althans kondigt zij hierbij aan een vordering ontbinding van de overeenkomsten te zullen instellen.”. De Gemeente heeft [appellante] ook gesommeerd de percelen binnen zes weken na de brief leeg en ontruimd op te leveren. [appellante] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

Geschil in eerste aanleg

7.2.1.

In eerste aanleg vorderde de Gemeente onder meer bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad dat de kantonrechter primair voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden, subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden. Primair en subsidiair vorderde de Gemeente, na vermeerdering van eis, [appellante] te veroordelen het gehuurde, bestaande uit twee percelen, te

ontruimen. Meer subsidiair vorderde de Gemeente voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig eindigt op 1 augustus 2019, althans op een door de rechter te bepalen datum en veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de percelen. Tevens vorderde zij betaling van een bedrag van € 111,18 per jaar vanaf 1 augustus 2018 tot en met het jaar van de ontruiming. Dit alles met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente en de nakosten, eveneens vermeerderd met de wettelijke (handels)rente.

7.2.2.

Op hetgeen de Gemeente aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd en de door [appellante] gevoerde verweren, zal het hof hierna, voor zover in hoger beroep van belang, ingaan.

7.3.1.

In het vonnis waarvan beroep is de kantonrechter eerst ingegaan op de kwestie of [de overleden echtgenoot van appellant] destijds een woning van de Gemeente heeft gehuurd of alleen een perceel grond. De kantonrechter is ervan uitgegaan dat sprake is van de (ver)huur van een ongebouwde onroerende zaak. Dit betekent dat artikel 7:229 BW Pro geldt voor de vraag wie na het overlijden van [de overleden echtgenoot van appellant] huurder is geworden. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [appellante] als huurder van het perceel moet worden aangemerkt. Dit geldt volgens de kantonrechter ook met betrekking tot het (kleine) perceel [perceel 2] . Gelet op het voorgaande is het huurrechtelijke regime voor ongebouwde onroerende zaken van toepassing op de overeenkomsten tussen partijen, aldus de kantonrechter.

Vervolgens heeft de kantonrechter beoordeeld of de Gemeente de huurovereenkomsten op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. Vast staat dat op perceel [perceel 1] verboden wapens en 4.160 gram hennep zijn aangetroffen. Gelet daarop heeft [appellante] in beginsel in strijd gehandeld met de op haar rustende verplichting zich als een goed huurder te gedragen, zoals bepaald in artikel 7:213 BW Pro. Aannemelijk is dat [appellante] niet zelf deze wapens en hennep op het perceel heeft gebracht. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat zij op de voet van artikel 7:219 BW Pro aansprakelijk is voor de aangetroffen illegale goederen. Gelet op de aard en de omvang van de tekortkomingen, heeft de Gemeente de huurovereenkomsten in beginsel buitengerechtelijk kunnen ontbinden. [appellante] heeft een beroep gedaan op haar persoonlijke omstandigheden. De leeftijd van [appellante] en haar gezondheidsproblemen, vormen volgens de kantonrechter echter niet een reden om de ontbinding niet rechtsgeldig te oordelen.

De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar. De ontbinding van de huurovereenkomsten heeft tot gevolg dat [appellante] en de haren de percelen dienen te ontruimen. Voorts dienen alle zich daarop bevindende bouwwerken dienen te worden verwijderd. Aldus – steeds – de kantonrechter.

7.3.2.

Op grond van het voorgaande heeft de kantonrechter bij het vonnis waarvan beroep, verkort weergegeven:

- voor recht verklaard dat de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de

Percelen Gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] en Gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer

[sectienummer 2] rechtsgeldig zijn ontbonden bij de brief van 9 mei 2018;

- [appellante] veroordeeld om binnen twaalf maanden na betekening van het vonnis deze percelen te ontruimen en ontruimd te houden en alle zich op deze percelen bevindende bouwwerken af te (laten) breken;

- [appellante] veroordeeld om aan de Gemeente te betalen een bedrag van € 111,18 per jaar

voor ieder jaar of gedeelte daarvan dat [appellante] de percelen niet heeft ontruimd vanaf 1 augustus 2018, vermeerderd met de wettelijke rente;

- [appellante] veroordeeld in de proceskosten en de nakosten;

- het arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard; en,

- het meer of anders gevorderde afgewezen.

Geschil in hoger beroep

7.4.

[appellante] heeft in (principaal) hoger beroep acht (met Romeinse cijfers genummerde) grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog integraal afwijzen van de vordering van de Gemeente, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten in beide instanties.

7.5.

De Gemeente verzoekt het hof primair het vonnis waarvan beroep te bekrachtigen. Subsidiair – bij wege van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep – indien en voor zover het hof het gehuurde geheel of gedeeltelijk kwalificeert als huur van woonruimte en het hof de huurovereenkomst(en) niet als ontbonden beschouwt door de brief van 9 mei 2018 en (daarmee) niet door het vonnis waarvan beroep, verzoekt de Gemeente de huurovereenkomst(en) alsnog te ontbinden.

7.6.

De grieven in principaal hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke bespreking, als volgt.

7.7.

Eerst dient de vraag te worden beantwoord of de huurovereenkomsten tussen partijen dienen te worden gekwalificeerd als huur van een ongebouwde onroerende zaak (standpunt Gemeente) dan wel huur van woonruimte (standpunt [appellante] ).

7.8.

Het hof stelt daarbij voorop, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, dat de vraag naar de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Nadat het hof met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een huur van woonruimte dan wel huur van een ongebouwde onroerende zaak (kwalificatie).

7.9.

Ter onderbouwing van haar standpunt beroept de Gemeente zich op de bewoordingen van de brief van 20 april 1971. Zij wijst erop dat de Gemeente in de brief sub 1 aangeeft dat [de overleden echtgenoot van appellant] voor het
gebruikvan het
perceeleen vergoeding van
240 guldenverschuldigd is. Ook geeft de Gemeente in sub 3 van de brief aan dat bij het verlaten van het perceel het gehele perceel dient te worden ontruimd en in ordelijke staat dient te worden opgeleverd. Ten slotte geeft de Gemeente aan dat [de overleden echtgenoot van appellant] , voordat hij tot plaatsing van de woning overgaat, in moet stemmen de daarvoor genoemde voorwaarden van plaatsing. Verder voert de Gemeente aan dat op alle facturen die tussen 1971 en heden aan [de overleden echtgenoot van appellant] en [appellante] zijn gestuurd, stond:
Huur grond [adres 1](er stond nooit of te nimmer
Huur woning [adres 1]).

7.10.

[appellante] stelt in dit verband dat op het moment van ingebruikname van het gehuurde er op het perceel een bestaande woning aanwezig was welke door haar en/althans haar inmiddels overleden partner ( [de overleden echtgenoot van appellant] ) op basis van de gesloten huurovereenkomst in gebruik is genomen. [appellante] heeft daarbij verwezen naar de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Voorts heeft zij stukken (schriftelijke getuigenverklaringen en stukken van het kadaster en het bevolkingsregister) in het geding gebracht waaruit volgens haar blijkt dat er in 1965 al een woning stond op het perceel dat door [appellante] sinds 1965 werd gehuurd. Het verzoek in 1971 moet zien op nieuwbouw (vervanging) van een gedurende enkele jaren reeds bewoonde woning, aldus [appellante] .

7.11.1.

Naar het oordeel van het hof heeft de Gemeente met name met de brief van 20 april 1971 voldoende onderbouwd dat er sprake is van huur van een ongebouwde onroerende zaak. In deze brief schrijft de Gemeente aan [de overleden echtgenoot van appellant] onder meer:

“Ter vervolge op onze vorige correspondentie betreffende het plaatsen door U van een houten woning voor Uw rekening op het perceel [adres 1] delen wij U mede, dat wij bereid zijn hiervoor onze toestemming te verlenen onder de navolgende voorwaarden:

Voor het gebruik van dit perceel dient door U aan de gemeente een jaarlijkse vergoeding te worden betaald van f. 240,--. (…)

(…)

Indien het perceel door U wordt verlaten dient het gehele perceel te worden ontruimd en in ordelijke staat te worden opgeleverd.

De toestemming geldt alleen ten aanzien van Uzelf; U mag de woning terplaatse niet verhuren of verkopen.

Wanneer de door de gemeente gestelde voorwaarden t.a.v. het gebruik van de grond voor Uw bedrijf niet worden nagekomen of indien de gemeente voor de realisering van een bestemmingsplan de beschikking over het perceel moet hebben, dan dient U, na schriftelijke aanzegging, het perceel te ontruimen binnen de daarvoor te stellen termijn,, zonder dat door U aanspraak kan worden gemaakt op een schadeloosstelling in welke vorm ook.

De gemeente zal in geen geval overgaan tot aankoop van de te plaatsen woning.

(….)”

Uit de bewoordingen van de brief kan niet worden afgeleid dat de Gemeente de te plaatsen woning zal verhuren aan [de overleden echtgenoot van appellant] . Integendeel, de Gemeente maakt hierin duidelijk dat [de overleden echtgenoot van appellant] de woning mag plaatsen, maar wel op eigen kosten en dat als hij het perceel verlaat hij het perceel dient te ontruimen. Wel volgt uit deze brief dat de Gemeente tegen betaling een perceel grond in gebruik heeft gegeven aan [de overleden echtgenoot van appellant] . Vast staat dat de woning vervolgens is geplaatst en dat [de overleden echtgenoot van appellant] en [appellante] daarin zijn gaan wonen. Feiten of omstandigheden op grond waarvan [appellante] gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat er sprake was van huur van woonruimte zijn gesteld noch gebleken, bijvoorbeeld met betrekking tot het onderhoud van de woning door de Gemeente. Gezien de bewoordingen van de brief hoefde de Gemeente er ook geen rekening mee te houden dat [appellante] ervan uitging dat er sprake was van huur van woonruimte.

7.11.2.

Op grond van de door [appellante] overlegde stukken en de door haar tijdens het pleidooi afgelegde verklaring acht het hof het aannemelijk dat er op het perceel reeds een woning stond ten tijde van de brief van 20 april 1971 en dat deze sinds 1965 door [de overleden echtgenoot van appellant] en [appellante] werd bewoond (totdat zij in de hiervoor in rov. 7.11.1 bedoelde woning gingen wonen, waarna zij de oude woning hebben gesloopt). Dat betekent echter niet dat er ook sprake was van huur van die woning. Niet in geschil tussen partijen is dat de Gemeente op enig moment voor 20 april 1971 een perceel grond in gebruik heeft gegeven aan [de overleden echtgenoot van appellant] (zie hiervoor rov. 7.1.1). [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat er voor 20 april 1971 een huurovereenkomst met betrekking tot een woning heeft bestaan tussen haar en/of [de overleden echtgenoot van appellant] en de Gemeente. Een schriftelijk contract met die inhoud ontbreekt. Ook ontbreken feiten of omstandigheden die duiden op de huur van woonruimte, bijvoorbeeld met betrekking tot het onderhoud van de woning door de Gemeente. De door [appellante] overgelegde schriftelijke getuigenverklaringen zijn niet toereikend om aan te nemen dat er sprake was van huur van woonruimte. Enkele getuigen menen dat de woning waarin [de overleden echtgenoot van appellant] en [appellante] vanaf 1965 woonden werd gehuurd van de Gemeente. Niet duidelijk is waarop zij deze mening baseren en of zij daarbij het verschil tussen huur van een woning en huur van een perceel grond hebben onderkend.

7.11.3.

Het hof volgt de Gemeente in haar stelling dat zij [de overleden echtgenoot van appellant] een perceel grond in gebruik heeft gegeven, ten behoeve van zijn onderneming. [de overleden echtgenoot van appellant] heeft dit ook gebruikt voor zijn recyclingbedrijf. Niet gebleken is dat de Gemeente met [appellante] en/of [de overleden echtgenoot van appellant] een overeenkomst met een andere inhoud en strekking heeft gesloten. Met de brief van 20 april 1971 heeft de Gemeente in elk geval duidelijk gemaakt dat met betrekking tot de nieuw te plaatsen woning van huur van woonruimte geen sprake is. Een en ander brengt mee dat de onderhavige overeenkomsten dienen te worden gekwalificeerd als huur van een ongebouwde onroerende zaak. Deze overeenkomsten konden dus in beginsel buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Hierna zal blijken of de ontbinding bij de brief van 9 mei 2018 rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.

7.12.

Het hof past hiervoor de door de Hoge Raad gegeven regels in zijn beslissing van 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, toe. De Hoge Raad heeft in die beslissing onder meer overwogen dat in artikel 6:265 lid 1 BW Pro de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zodanig geval behoeft niet van een schuldeiser gevergd te worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet, aldus de Hoge Raad.

7.13.

De Gemeente heeft de ontbinding van de huurovereenkomsten gebaseerd op bestuurlijke rapportage die de politie naar aanleiding van de inval heeft opgesteld (zie hiervoor rov. 7.1.3). In de brief van 9 mei 2018 wordt melding gemaakt van, kort gezegd, de volgende aangetroffen goederen:

- illegaal vuurwerk, waaronder de levensgevaarlijke cobra;

- diverse slag- en stroomstootwapens, welke zich grotendeels bevonden bij de diverse toegangen van ruimtes en gereed om te worden gebruikt;

- 4.160 gram wiet, sealbags, assimilatielampen, hennepdrogers (2) en koolstoffilters;

- € 71.150,50 aan contant geld;

- een groot aantal goederen waarvan de herkomst niet bekend is en waarover de houders van de goederen niets wensten te verklaren; en,

- ( gsm) jammers.

Ook is in de brief vermeld dat [zoon van appellante] en [zoon 2 van appellante] , zoons van [appellante] , op het perceel staan ingeschreven en in het verleden diverse malen zijn veroordeeld voor onder andere vrijheidsberovingen, geweldplegingen, opiumfeiten en ripdeals.

7.14.

[appellante] heeft aangevoerd dat zij niet wist van de gang van zaken op het perceel en daar ook niets mee van doen heeft. Zij stelt dat zij niets wist van de veroordelingen van haar zoons. Ook stelt zij dat haar zonen niet in verband te brengen zijn met de aangetroffen hennep. Een derde is daarvoor veroordeeld. De enige rol die de zoon van [appellante] daarbij heeft gehad is dat deze de loods/ruimte waarin de hennep is aangetroffen aan de betreffende overtreder had verhuurd.

7.15.

Artikel 7:219 BW Pro bepaalt dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Het hof volgt de lijn die de Hoge Raad heeft uitgezet in zijn arrest van 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743, en nadien bij arrest van 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, nader heeft uitgewerkt.

7.16.

Naar het oordeel van het hof is het gelet op de bevindingen in de bestuurlijke rapportage niet goed voorstelbaar dat [appellante] niet wist dat het perceel voor illegale/criminele doeleinden was ingericht. Daarbij heeft het hof in het bijzonder gelet op de grote hoeveelheid wapens die zich op strategische plaatsen op het perceel bevonden, waaronder ook in de woning van [appellante] . Ook blijkt uit de bestuurlijke rapportage dat de woningen en het bedrijventerrein zijn beveiligd door middel van
state of the artbeveiligingscamera’s. Verder acht het hof het niet waarschijnlijk dat [appellante] niet wist van de strafrechtelijke veroordelingen van haar zoons, in aanmerking genomen dat zij op het perceel verbleven en hiervan ook gebruik maakten. Indien [appellante] daarvan niet op de hoogte was, had zij er in elk geval ernstig rekening mee moeten houden dat het perceel voor illegale/criminele doeleinden gebruikt zou worden. [appellante] heeft evenwel nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen. Gesteld noch gebleken is dat zij hiertegen op enigerlei wijze is opgetreden. Geoordeeld moet worden dat [appellante] zich zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. De stelling van [appellante] dat zij en haar zoons niet wisten van de aangetroffen hennep doet daaraan niet althans onvoldoende af. Om die reden kan [appellante] zich in de gegeven omstandigheden niet aan de verantwoordelijkheid onttrekken dat op haar perceel geen verboden goederen worden opgeslagen. Dat, naar [appellante] stelt, een groot deel van de aangetroffen goederen aan haar is teruggegeven, maakt het voorgaande niet anders. Dit gold in elk geval niet voor de pepperspray in de woning van [appellante] , het illegale vuurwerk en de 4.160 gram wiet.

7.17.

Gelet op de aard en de omvang van de tekortkomingen heeft de Gemeente de huurovereenkomsten in beginsel rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden op de voet van artikel 6:265 lid 1 BW Pro.

7.18.

Naar het oordeel van het hof staan de persoonlijke omstandigheden van [appellante] , waaronder haar vergevorderde leeftijd en broze gezondheidstoestand, op zichzelf niet aan ontbinding in de weg. Hetzelfde geldt voor het feit dat zij reeds lange tijd op het perceel woont. [appellante] stelt dat zij geen vervangende woonruimte kan krijgen, maar niet gebleken is dat zij daartoe pogingen heeft ondernomen de afgelopen jaren. Door de Gemeente is gesteld, en door [appellante] niet betwist, dat het vonnis waarvan beroep reeds op 16 april 2019 aan [appellante] is betekend en de ontruiming is aangezegd tegen 1 augustus 2019. [appellante] beschikt over een sociaal vangnet. Een van haar zoons is met zijn echtgenote mantelzorger van [appellante] . Met hulp van (één van) haar zoons moet het voor haar mogelijk zijn om een andere passende woning te betrekken. Ook heeft de Gemeente tijdens het pleidooi aangegeven eventueel een rol te kunnen vervullen bij het zoeken naar passende woonruimte voor [appellante] . In haar huidige, verslechterde gezondheidstoestand ziet het hof aanleiding om een nieuwe ontruimingstermijn te bepalen, te weten van twaalf maanden na betekening van dit arrest. Aan de gerechtvaardigde belangen van [appellante] is daarmee voldoende tegemoetgekomen.

7.19.

Rekening houdend met alle omstandigheden van het geval die door partijen naar voren zijn gebracht is er sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht die recht geeft op ontbinding van de onderhavige overeenkomsten. De kantonrechter heeft de primaire vorderingen van de Gemeente dus terecht toegewezen zoals hij heeft gedaan.

7.20.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter ook overwogen dat het oordeel over de vraag of de ontbinding van de huur van de huurovereenkomsten gerechtvaardigd is niet anders zou hebben geluid, indien ervan zou moeten worden uitgegaan dat destijds met het perceel ook een woning aan [de overleden echtgenoot van appellant] is verhuurd. Gelet op hetgeen hiervoor in rov. 7.12 tot en met 7.19 is overwogen, onderschrijft het hof dit. Voor het geval zou moeten worden geoordeeld dat de Gemeente de huurovereenkomsten niet buitengerechtelijk kon ontbinden, zal het hof hierna de huurovereenkomsten ontbinden zoals door de Gemeente subsidiair gevorderd en bij voorwaardelijk incidenteel hoger beroep onder de aandacht van het hof gebracht.

7.21

De vordering tot betaling van de vergoeding voor het gebruik van de percelen ex artikel 7:225 BW Pro wordt toegewezen vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomsten.

7.22.

De slotsom is dat de grieven in principaal hoger beroep grotendeels falen. Bewijslevering is niet aan de orde.

7.23.

Tijdens het pleidooi heeft de advocaat van [appellante] nog betoogd dat de brief van 9 mei 2018 (de buitengerechtelijke ontbinding) niet aan [appellante] gericht en dat deze dus niet door [appellante] is ontvangen en dat alleen al om die reden deze brief / buitengerechtelijke ontbinding geen effect kan sorteren. In reactie daarop heeft de advocaat van de Gemeente verwezen naar productie 11 bij de inleidende dagvaarding. Daaruit blijkt de brief van 9 mei 2018 wel aan [appellante] is gericht en dat deze brief op 14 mei 2018 aan haar is betekend. Naar het oordeel van het hof slaagt het onderhavige betoog daarom niet, daargelaten dat dit in strijd met de tweeconclusieregel is en niet gebleken dat zich daarop in dit geval een uitzondering voordoet.

7.24.

Omwille van de duidelijkheid zal het hof het vonnis waarvan beroep geheel vernietigen, met uitzondering van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg die het hof zal bekrachtigen, en hierna in het dictum de beslissingen waartoe deze procedure leidt volledig weergeven. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] , naast in de kosten in eerste aanleg, worden veroordeeld in de kosten in principaal hoger beroep en in het incident. Voor het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep zullen geen proceskosten worden toegewezen omdat dit, gegeven de devolutieve werking van het appel, onnodig is ingesteld (ECLI:NL:HR:2012:BV9966).

8.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en voorwaardelijk incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de percelen Gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] en Gemeente Cuijk, sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] rechtsgeldig zijn ontbonden bij de brief van 9 mei 2018, althans ontbindt deze huurovereenkomsten per heden;

veroordeelt [appellante] om deze percelen binnen twaalf maanden na betekening van dit arrest met alle zich daarop bevindende personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden, en de percelen geheel leeg en ontruimd aan de Gemeente ter beschikking te stellen, en veroordeelt [appellante] om alle zich op deze percelen bevindende bouwwerken af te (laten) breken, en bepaalt dat, indien zij daaraan niet voldoet, de ontruiming zo nodig, op haar kosten, door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd conform het bepaalde in artikel 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

veroordeelt [appellante] om aan de Gemeente te betalen een bedrag van € 111,18 per jaar voor ieder jaar of gedeelte daarvan dat [appellante] de percelen niet heeft ontruimd vanaf 1 augustus 2018 althans heden, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldag van de respectieve termijnen tot de dag van voldoening;

bekrachtigt de proceskostenveroordeling in eerste aanleg;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten in (principaal) hoger beroep en het incident, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van de Gemeente op € 741,-- aan griffierecht en op € 4.456,-- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, M.E. Smorenburg en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 december 2021.

griffier rolraadsheer