ECLI:NL:GHSHE:2022:4475 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Vernietiging huurovereenkomst sociale huurwoning wegens b...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.291.045/01

arrest van 13 december 2022

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellante ] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna respectievelijk te noemen [appellant 1] , [appellante ] en gezamenlijk [appellanten] ,

advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,

tegen

Stichting Alwel,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Alwel,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 15 juni 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer 8592965 CV EXPL 20-2147 gewezen vonnis van 24 februari 2021.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 15 juni 2021;
de memorie van antwoord van Alwel.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

6.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de op artikel 351 Rv Pro gebaseerde vordering van [appellanten] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. Daarbij heeft het hof de beslissing over de proceskosten aangehouden tot de einduitspraak in de hoofdzaak.

6.2.

Het hof gaat bij de verdere beoordeling uit van feiten die door de kantonrechter onder 3.1 in het bestreden vonnis zijn vastgesteld en die in hoger beroep niet in geschil zijn. Voorts staat nog het feit onder m. vast.

a. Alwel is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.

b. Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient Alwel zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.

c. Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.

d. [appellanten] hebben zich op 5 februari 2012 bij Klik voor Wonen ingeschreven.

e. [appellanten] hebben via Klik voor Wonen hun interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van Alwel aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).

f. Alwel heeft de woning aan [appellanten] toegewezen.

g. Met ingang van 9 oktober 2017 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 728,15 per maand.

h. In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van één van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Klik voor Wonen.

i. Bij brief van 8 mei 2019 heeft Alwel [appellanten] geschreven dat hun inschrijfduur in Klik voor Wonen ten onrechte is verlengd en de woning daarom onterecht aan hen is toegewezen. Alwel heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 8 september 2019 en heeft [appellanten] in de gelegenheid gesteld om daarmee akkoord te gaan, bij gebreke waarvan Alwel in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming zal vorderen.

j. Bij brief van 22 mei 2019 heeft Alwel [appellanten] opnieuw in de gelegenheid gesteld om in te stemmen met een beëindiging van de overeenkomst en ontruiming van de woning. Alwel schrijft dat bij het uitblijven van de instemming zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal vernietigen.

k. Bij brief van 28 februari 2020 is [appellanten] een laatste gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen ter voorkoming van een gerechtelijke procedure.

l. [appellanten] zijn hiertoe niet bereid gebleken waarna de onderhavige procedure is gestart.

m. [appellanten] hebben de woning met ingang van 30 juni 2021 verlaten.

De procedure bij de kantonrechter

6.3.

Alwel heeft deze procedure bij de kantonrechter aanhangig gemaakt en stelt dat de inschrijving van [appellanten] één van de inschrijvingen in Klik voor Wonen betrof die ten onrechte bleek te zijn verlengd. De inschrijfduur van [appellanten] is op 3 november 2016 verlengd met zes jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [appellanten] van 5 februari 2012 gewijzigd naar 5 februari 2006. [appellanten] wisten dat de inschrijfduur op basis waarvan zij de woning aangeboden hebben gekregen niet klopte en dat hun inschrijfduur in werkelijkheid veel korter was. Zij hadden Alwel hierover moeten informeren maar hebben dat bewust en dus opzettelijk achterwege gelaten. Verder stelt Alwel dat [appellanten] willens en wetens onjuiste inkomensgegevens hebben verschaft. Hierdoor hebben [appellanten] Alwel opzettelijk misleid in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst.

6.4.

Alwel heeft primair een beroep gedaan op bedrog, subsidiair op dwaling, meer subsidiair op wanprestatie en meest subsidiair gevorderd [appellanten] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het beëindigen van de huurovereenkomst. Op grond hiervan vorderde Alwel in eerste aanleg, samengevat:

primair vernietiging van de huurovereenkomst, subsidiair de ontbinding ervan;

veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde;

veroordeling van [appellanten] tot betaling van de toekomstige huurpenningen ad € 728,15 te rekenen vanaf 1 juli 2020, vermeerderd met de wettelijke rente;

veroordeling van [appellanten] - ingeval van vernietiging van de huurovereenkomst - tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de over die periode geldende huurprijs te rekenen vanaf 9 oktober 2017 tot de dag dat Alwel weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, zulks met verrekening van de reeds door [appellanten] betaalde huurpenningen;

5. veroordeling van [appellanten] - ingeval van ontbinding van de huurovereenkomst - tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de per 1 juli 2020 geldende huurprijs van € 728,15 vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming;

6. veroordeling van [appellanten] in de proceskosten met nakosten.

6.5.

[appellanten] hebben de vorderingen van Alwel bestreden. [appellanten] hebben betwist dat is gefraudeerd met hun inschrijfduur. Wel hebben zij erkend dat het gezamenlijk inkomen over 2017 ruim € 25.000,- was en niet een bedrag van boven de € 30.000,- zoals destijds is opgegeven, maar [appellanten] betwisten dat naar de wetenschap van toen een te hoog inkomen is opgegeven. Beëindiging van de huurovereenkomst zou volgens [appellanten] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

6.6.

Bij tussenvonnis van 2 september 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 3 december 2020 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 24 februari 2021 heeft de kantonrechter de primaire vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog toegewezen. Vervolgens heeft de kantonrechter ten overvloede overwogen dat de huurovereenkomst ook vernietigd zou kunnen worden op grond van dwaling. De kantonrechter heeft het beroep van [appellanten] op redelijkheid en billijkheid verworpen en de vorderingen van Alwel als volgt toegewezen. De kantonrechter:

- vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning wegens bedrog;

- veroordeelt [appellanten] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van Alwel, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;

- veroordeelt [appellanten] tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [appellanten] de woning hebben gehuurd tot aan de dag dat Alwel weer de gehele beschikking over de woning heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [appellanten] betaalde huur daarmee kan worden verrekend,

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten met nakosten en met afwijzing van het meer of anders gevorderde. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De procedure bij het gerechtshof

6.7.

[appellanten] hebben tegen het eindvonnis van 24 februari 2021 zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dit vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Alwel met veroordeling van Alwel in de kosten van beide instanties.

De eerste grief is gericht tegen de conclusie (ten overvloede) van de kantonrechter dat de huurovereenkomst wegens dwaling vernietigd zou kunnen worden. Grief 2 ziet op het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst wegens bedrog vernietigd dient te worden. Grief 3 betreft het oordeel van de kantonrechter dat de beëindiging van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De grieven 4, 5 en 6 betreffen de veroordeling van [appellanten] tot respectievelijk de ontruiming van de woning, de betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding en de betaling van de proceskosten.

6.8.

Alwel heeft de grieven van [appellanten] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis van 24 februari 2021, uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Vernietiging huurovereenkomst op grond van bedrog (grief 2)

6.9.

Het hof zal eerst deze grief behandelen aangezien de kantonrechter de huurovereenkomst heeft vernietigd wegens bedrog.

[appellanten] stellen in deze grief dat de kantonrechter dit ten onrechte heeft gedaan en betwisten dat zij een opzettelijke en onjuiste mededeling hebben gedaan over de inschrijfduur en inkomen, dan wel opzettelijk zaken zouden hebben verzwegen, dan wel een andere kunstgreep zouden hebben verricht.

Daarnaast betwisten [appellanten] dat zij een subjectieve wetenschap hadden van het foutief opgegeven inkomen en dat zij deze informatie opzettelijk zouden hebben verzwegen voor Alwel. Destijds hebben zij hun loonstroken overgelegd bij Alwel en die heeft aan de hand van deze correcte loonstroken het totale inkomen van [appellanten] gecontroleerd. [appellanten] erkennen dat het gezamenlijke inkomen in 2017 uiteindelijk lager was dan destijds was opgegeven, maar zij betwisten dat zij naar de wetenschap van toen een te hoog inkomen hebben opgegeven. Zij hebben ten aanzien van de loonstroken of het opgegeven inkomen niets onrechtmatigs gedaan, fraude gepleegd of Alwel anderszins bedrogen.

6.10.

Het hof stelt het volgende voorop. Alwel beroept zich primair op vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog. Van bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW Pro sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Krachtens artikel 150 Rv Pro dient Alwel gelet op het bepaalde in art. 3:44 BW Pro te stellen en bij betwisting te bewijzen dat sprake is geweest van een kunstgreep aan de zijde van [appellanten] , opzettelijke misleiding door [appellanten] alsmede van de aanwezigheid van een causaal verband tussen het bedrieglijke gedrag en het verrichten van de rechtshandeling.

6.11.

Het hof overweegt als volgt.

[appellanten] hebben erkend dat hun gezamenlijke inkomen over 2017 uiteindelijk (veel) lager was dan zij voor het sluiten van de huurovereenkomst hebben verklaard (te weten

€ 25.263,- als werkelijk inkomen tegenover circa € 34.000,- als opgegeven inkomen). Ook in hoger beroep is niet weersproken dat op basis van het daadwerkelijk gezamenlijke inkomen van [appellanten] zij tot doelgroep 1 behoorden en dat zij met dit inkomen niet in aanmerking kwamen voor de woning.

Zij hebben wel betwist dat naar de wetenschap van toen een te hoog inkomen is opgegeven, maar het hof volgt hen hierin niet. Vaststaat dat [appellanten] in juli 2017 inkomensgegevens in Klik voor Wonen hebben ingevoerd en hierbij loonstroken aan Alwel hebben overgelegd en dat Alwel aan de hand van deze loonstroken het gezamenlijk inkomen over 2017 heeft berekend/gecontroleerd, ervan uitgaande dat [appellante ] het hele jaar had gewerkt en zou blijven werken. [appellanten] hebben niet betwist dat op het moment dat zij op 28 september 2017 reageerden op de woning aan de [adres] zij wisten dat [appellante ] alleen in de periode van eind maart 2017 tot 26 september 2017, dus slechts een half jaar, had gewerkt. Op 26 september 2017 was [appellante ] gestopt met werken om langere tijd voor hun kleine kinderen te zorgen. [appellanten] wisten dus ten tijde van de reactie op 28 september 2017 dat het inkomen van [appellante ] niet klopte. Dit lagere jaarinkomen hebben zij echter niet in Klik voor Wonen aangepast op het moment dat zij reageerden op de woning, wat zij wel hadden moeten doen. Immers, op de site van Klik voor Wonen staat duidelijk vermeld:
“LET OP: Blijken je gegevens bij controle onjuist of onvolledig, dan heeft dit gevolg!”. Bovendien staat tussen partijen vast dat bij de huurovereenkomst, die op 9 oktober 2017 is gesloten, een formulier “huishoudsamenstelling en inkomen nieuwe huurders” is gevoegd waarin het huishoudinkomen van ruim € 34.000,- is genoemd en [appellanten] daarin verklaren dat dit juist en volledig is opgegeven.

[appellanten] hebben bovendien ook in hoger beroep niet betwist dat [appellant 1] bij de politie heeft verklaard dat hij wist dat je alleen een sociale huurwoning krijgt op basis van inkomsten en inschrijfduur en dat hij huurtoeslag heeft ontvangen, terwijl daarop tot en met 2019 bij een gezamenlijk inkomen boven de € 30.150,- geen recht bestond.

Het hof kan op basis van het voorgaande – evenals de kantonrechter – niet anders concluderen dan dat [appellanten] een foutief te hoog inkomen hebben opgegeven en dat zij dit bewust hebben gedaan om in aanmerking te komen voor de woning.

6.12.

Naar aanleiding van het vorenstaande komt het hof tot de conclusie dat [appellanten] subjectieve wetenschap had van het foutief opgegeven inkomen en dat zij deze informatie opzettelijk hebben verzwegen voor Alwel. Door deze onjuiste voorstelling van zaken is Alwel een huurovereenkomst met [appellanten] aangegaan die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn aangegaan. Het (benodigde) causale verband tussen het bedrieglijke gedrag en het verrichten van de rechtshandeling is dus aanwezig.

Dit betekent dat het hof niet meer hoeft te oordelen over het gestelde bedrog naar aanleiding van de gewijzigde inschrijfduur. Grief 2 slaagt niet.

Redelijkheid en billijkheid (grief 3)

6.13.

[appellanten] stellen vervolgens in grief 3 dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het beëindigen van de huurovereenkomst onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

6.14.

Het hof overweegt dat [appellanten] in de toelichting bij deze grief verwijzen naar grief 1 (dwaling op grond van gewijzigde inschrijfduur) waarbij zij stellen dat het zeer onredelijk en onbillijk is om de door iemand van Thuisvester gepleegde fraude op huurders af te wentelen. Zij stellen echter niet, althans onvoldoende, dat het beëindigen van de huurovereenkomst wegens bedrog, te weten het opgeven van een onjuist inkomen, onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof zal dan ook aan deze grief voorbij gaan.

Slotsom

6.15.

De vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog door de kantonrechter blijft in stand. De overige grieven, die zien op het oordeel ten overvloede over dwaling (grief 1), de toewijzing van de ontruiming (grief 4), de maandelijkse vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (grief 5) en de veroordeling in de proceskosten (grief 6), behoeven geen verdere beoordeling. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Alwel op € 772,- aan griffierecht en op € 2.228,- aan salaris advocaat in de hoofdzaak en incident;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, J.M.H. Schoenmakers en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 december 2022.

griffier rolraadsheer