ECLI:NL:GHSHE:2023:2936

• Datum uitspraak: 12 september 2023
• Publicatiedatum: 12 september 2023
• Zaaknummer: 200.313.643_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.M.H. Schoenmakers; B.E.L.J.C. Verbunt; M. van der Schoor
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 19 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling aansprakelijkheid en schadevergoeding bij leegstandsbeheer en bruikleenovereenkomsten

In deze civiele zaak staat de vraag centraal of Interim Places en Interim Bemiddeling toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van een beheerovereenkomst voor leegstandsbeheer van het Landgoed Beverweert. Philadelphia, als rechtsopvolger van de oorspronkelijke eigenaars, stelt dat Interim Places het landgoed niet in dezelfde staat heeft opgeleverd, doordat tijdelijke gebruikers het kasteel en de dubbele woning niet hadden verlaten. Tevens wordt betoogd dat de bruikleenovereenkomsten onduidelijk waren en daardoor als huurovereenkomsten konden worden gekwalificeerd, wat een tekortkoming zou vormen.

Het hof oordeelt dat de cessie van vorderingsrechten van de oorspronkelijke stichtingen aan Philadelphia rechtsgeldig is. Echter, de grieven die zien op de tekortkomingen van Interim Places en Interim Bemiddeling falen. De bruikleenovereenkomsten zijn volgens het hof duidelijk en sluiten huurbescherming uit. Ook is onvoldoende onderbouwd dat het niet ontruimen van de panden door de bruiklener heeft geleid tot de gevorderde schadeposten, waaronder juridische kosten, waardedaling, gebruikskosten en reputatieschade.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank dat de vorderingen van Philadelphia afwijst en veroordeelt Philadelphia in de proceskosten van het hoger beroep. Het incidenteel hoger beroep van Interim c.s. wordt niet-ontvankelijk verklaard wegens gebrek aan belang.

Uitkomst: Het hof wijst de vorderingen van Philadelphia af en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.313.643/01

arrest van 12 september 2023

in de zaak van

Protestants-Christelijke Stichting Philadelphia Zorg ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als “ Philadelphia ”,

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

1. Interim Places B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
Interim Bemiddeling B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna afzonderlijk aan te duiden als “Interim Places” en “Interim Bemiddeling” en gezamenlijk als “Interim c.s.”,

advocaat: mr. J. de Wrede te Amersfoort,

op het bij exploot van dagvaarding van 15 juni 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 maart 2022, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Philadelphia als eiseres en Interim c.s. als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/354372 / HA ZA 20-32)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
• de rolbeslissing van 11 april 2023;
• de akte rectificatie in principaal hoger beroep van Philadelphia ;
• de antwoordakte in principaal hoger beroep van Interim c.s.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende door de rechtbank vastgestelde en in hoger beroep niet betwiste feiten, aangevuld met enkele andere door het hof vastgestelde feiten.

3.2.1.

Stichting tot Instandhouding van het Landgoed en Kasteel Beverweert en Stichting Philadelphia Vegetarisch Centrum (hierna afzonderlijk aan te duiden als “ Stichting Instandhouding ” en “ Stichting Vegetarisch Centrum ” en gezamenlijk als “de Stichtingen”) waren beide eigenaar van een aantal percelen die samen het Landgoed Beverweert (hierna: het landgoed) vormen. Op de percelen zijn onder meer een kasteel, twee woningen onder één kap (hierna: “de dubbele woning”), een bungalow en een boarding house gelegen. Het landgoed ligt aan de [adres 1] . De dubbele woning wordt aangeduid met huisnummers [2] en [3] .

3.2.2.

Philadelphia is een landelijke zorginstelling die begeleiding en hulp biedt aan mensen met een verstandelijke beperking en anderen die zorg nodig hebben.

3.2.3.

Interim c.s. houdt zich bezig met het beheer van leegstaande panden ten behoeve van de eigenaren. Dit doet zij door de panden te beheren, te onderhouden en er tijdelijke gebruikers in te plaatsen.

3.2.4.

Eind augustus 2006 hebben Stichting Vegetarisch Centrum voor zichzelf en mede namens Stichting Instandhouding en (de rechtsvoorganger van) Interim Places een overeenkomst gesloten voor het beheer van het landgoed (hierna: de beheerovereenkomst).

3.2.5.

De inhoud van de beheerovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:

“Artikel 1: Beheer 1. Opdrachtgeefster geeft opdracht aan Opdrachtneemster om voor Opdrachtgeefster het object te beheren met het recht om derden daarin tijdelijk verblijf te laten houden (deze derden hierna ‘Bruikleennemers’ te noemen). Opdrachtneemster zal het beheer uitoefenen middels preventieve maatregelen (…) alsmede door het plaatsen van Bruikleennemers in het object om dit aldus door dagelijkse aanwezigheid te (laten) beveiligen tegen bepaalde risico’s van tijdelijke leegstand zoals het stichten van brand, het plegen van vandalisme en het onrechtmatig in bezit nemen / kraken, etc.

(…)

Artikel 3: Bruikleennemers:

1. Opdrachtneemster zal overeenkomsten van bruikleen (laten) sluiten met personen die in het object worden geplaatst met als doel het object te beheren en te beveiligen tegen bepaalde risico’s verbonden aan (tijdelijke) leegstand.

(…)

Artikel 5: Oplevering bij beëindiging en inventaris

1. Bij beëindiging van het beheer wordt het object in dezelfde staat opgeleverd aan Opdrachtgeefster als waarin het object zich bevond bij het sluiten van deze overeenkomst of in de tussen partijen gedurende de looptijd van deze overeenkomst overeengekomen veranderde staat.

(…)”

3.2.6.

Op 1 september 2006 heeft Interim Bemiddeling twee gelijkluidende overeenkomsten gesloten met [persoon A] (hierna: [persoon A] ). De overeenkomsten hebben betrekking op de “ [adres 1] - [adres 2] - [adres 3] ” (hierna samen: de overeenkomsten van 1 september 2006). De inhoud van de overeenkomsten van 1 september 2006 luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Overeenkomst van bruikleen

(…) In aanmerking nemende dat:


Bruikleengeefster met de eigenaar van het pand / perceel of een gedeelte van het pand / perceel met inventaris en eventueel om en bijliggende grond met opstallen staande en gelegen te:

[adres 1] - [adres 2] - [adres 3]

[vestigingsplaats]

hierna te noemen “het object”, een overeenkomst tot tijdelijk beheer van het object heeft gesloten;

• Bruikleengeefster door de eigenaar in dat kader is gemachtigd tot het sluiten van (tijdelijke) bruikleenovereenkomsten als de onderhavige mede ter beveiliging van het object tegen de risico’s van tijdelijke leegstand;
• Bruikleengeefster de aan hem toegewezen ruimte(n) zoals voornoemd, deel uitmakende van het object en hierna eveneens te noemen “het object”, in tijdelijke bruikleen wenst te geven aan Bruikleennemer, die het object tijdelijk in bruikleen wil nemen om in het object tijdelijk verblijf, kantoor of atelier te houden;

(…)


Partijen zich over en weer derhalve terdege bewust zijn dat geen sprake is of kan kan zijn van een huurovereenkomst zodat Bruikleennemer nooit een beroep kan of zal doen op huurbescherming en ontruimingsbepalingen. Bruikleengeefster heeft zulks ook nadrukkelijk bij de mondelinge toelichting aan Bruikleennemer medegedeeld.

(…)

Artikel 2: Bruikleen 1. Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer.

(…)

Artikel 4:Vergoeding en borgsom

1. Bruikleennemer is terzake van het in bruikleen ter beschikking stellen van het object door Bruikleengeefster op zichzelf geen enkele vergoeding aan Bruikleengeefster verschuldigd. Terzake van het gebruik is door Bruikleennemer over het aan hem toegewezen (deel van het) object en de instandhouding van het object een vergoeding van de kosten voor het gebruik aan Bruikleengeefster verschuldigd. Deze kosten van het gebruik zijn, maar niet beperkt tot: de kosten voor algemene voorzieningen als gas, elektriciteit en water; heffingen inzake afvalstoffen, zuivering, verontreiniging (…).

(…)

Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

1. Partijen erkennen beiden nadrukkelijk dat deze overeenkomst geen huurovereenkomst betreft. Bruikleennemer erkent en realiseert zich dat beroep op huurbescherming en ontruimingsbescherming voor hem niet mogelijk is. 2. Bruikleennemer verklaart dat Bruikleengeefster een duidelijke mondelinge toelichting heeft gegeven op zowel deze overeenkomst als de van deze overeenkomst deel uitmakende algemene voorwaarden en verklaart zich door ondertekening van deze overeenkomst akkoord met onderhavige overeenkomst en algemene voorwaarden. (…)

(…)”

3.2.7.

Op 8 september 2006 heeft Stichting Instandhouding een overeenkomst gesloten met [persoon A] over het gebruik door [persoon A] van het kasteel en het kasteeleiland (hierna: “de status aparte overeenkomst”). Het kasteel en het kasteeleiland worden hierna samen aangeduid als “het kasteel”. De inhoud van de status aparte overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“(…)

Overeenkomst inzake status aparte Kasteeleiland Beverweert

Ondergetekenden, [persoon B] , direkteur van de Stichting tot Instandhouding van het landgoed en kasteel Beverweert ten behoeve van de stichting Philadelphia Vegetarisch Centrum , hierna te noemen "de Stichting" en [persoon A] , kunstschilder, hierna te noemen " [persoon A] ", wonende en werkende sinds 2004 in het

kasteel Beverweert , makende de volgende afspraken:

1. De stichting heeft per september 2006 de bewoning van panden op het landgoed in handen gegeven van Interim Vastgoedbeheer, met uitzondering van kasteel en het kasteeleiland.

2. [persoon A] krijgt de beschikking over het kasteel als atelier, expositieruimte en woning, hetgeen continuering betekent van de huidige situatie, met dien verstande dat [persoon A] voor het gebruik van het kasteel als wederprestatie toezegt het kasteel en bijbehorend eiland “als een goed huisvader”te beheren (…).”

3.2.8.

Op 19 en 20 september 2006 is in opdracht van Stichting Vegetarisch Centrum een opname gemaakt van het landgoed, waarvan een rapport is opgesteld (hierna: het opnamerapport). De inhoud van het opnamerapport luidt, voor zover relevant, als volgt:

“ Kasteel: Het kasteel wordt gebruikt door respectievelijk, de eigenaar, te weten [persoon B] van de Stichting Philadelphia Vegetarisch centrum , [architecten bureau] , [persoon A] en [persoon C] .

(…)

Woningen nummer [2] en [3] . Woningen zijn ingevuld doormiddel van tijdelijke bruikleennemers.”

3.2.9.

Op 23 juni 2008 heeft Interim Bemiddeling met [persoon A] nog een overeenkomst gesloten. De overeenkomst heeft betrekking op de “ [adres 1] ” (hierna: “de overeenkomst van 23 juni 2008”). De overeenkomt van 23 juni 2008 bevat nagenoeg dezelfde bepalingen als de overeenkomsten van 1 september 2006.

3.2.10.

Op 11 december 2012 heeft Interim Bemiddeling een overeenkomst gesloten met de partner van [persoon A] , [persoon D] (hierna: “ [persoon D] ”) ten aanzien van het boarding house. Deze overeenkomst bevat nagenoeg dezelfde bepalingen als de overeenkomsten van 1 september 2006.

3.2.11.

Bij brief van 14 maart 2014 heeft Philadelphia aan de (rechtsvoorganger van) Interim Places geschreven:

“
Hierbij willen wij graag het contract voor tijdelijk beheer en verhuur voor de locatie Landgoed Beverweert , [adres 1] [vestigingsplaats] per direct opzeggen.

Het betreft hier alle lopende contracten met uw bedrijf en stichting Philadelphia Zorg en stichting Philadelphia Vegetarisch Centrum ten aanzien van alle gebouwen op en rondom het landgoed Beverweert te [vestigingsplaats] . (…) ”.

3.2.12.

Interim Bemiddeling heeft vervolgens op 19 juni 2014 de overeenkomsten van 1 september 2006 en de overeenkomst van 23 juni 2008 opgezegd, en daarbij [persoon A] verzocht de ruimte(n) in de objecten leeg op te leveren.

3.2.13.

Op 11 augustus 2014 heeft de advocaat van de Stichtingen de status aparte overeenkomst opgezegd.

3.2.14.

Interim Places heeft het landgoed op 23 december 2014 opgeleverd aan de Stichtingen. Op dat moment waren [persoon A] en [persoon D] nog steeds aanwezig in zowel het kasteel als de dubbele woning op het landgoed.

3.2.15.

De Stichtingen hebben daarna verschillende procedures gevoerd tegen [persoon A] en [persoon D] om hen te (doen) bewegen het kasteel en de dubbele woning te verlaten.

3.2.16.

Op respectievelijk 22 juni 2016 en 26 juni 2017 hebben de Stichtingen Interim Places en Interim Bemiddeling aansprakelijk gesteld voor de door hen geleden en nog te lijden schade. Volgens de Stichtingen heeft Interim c.s. niet voldaan aan haar verplichtingen onder de beheerovereenkomst, waardoor zij is tekortgeschoten in de nakoming hiervan, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld.

3.2.17.

De Stichtingen hebben het landgoed op 25 april 2017 verkocht, en vervolgens op 1 juni 2017 geleverd, aan [X B.V.]

3.2.18.

Op 22 december 2017 hebben de Stichtingen en Philadelphia een akte van cessie ondertekend, die, voor zover van belang, bepaalt:
“(…)

A. De Stichtingen rechtsverhoudingen hebben waaruit onder andere (vorderings)rechten zijn ontstaan (…) op Interim Places B.V. en/of Gapph B.V. en/of Interim Bemiddeling B.V. (…) uit hoofde van wanprestatie en/of onrechtmatige daad (…) alsmede alle bestaande of toekomstige vorderingen op voornoemde partijen en/of haar bestuurders uit anderen hoofde en uit andere rechtsverhoudingen (de hiervoor genoemde vorderingen hierna gezamenlijk te noemen: “de Vorderingsrechten”);

B. Philadelphia Zorg een vordering ter grootte van globaal EUR 1.600.000 heeft op Stichting Vegetarisch Centrum , uit hoofde van de rekening-courantverhouding tussen Philadelphia Zorg en Stichting Vegetarisch Centrum (hierna te noemen: de “Vordering uit rekening-courant”);

(…)

1. De Stichtingen dragen bij deze de Vorderingsrechten, door middel van deze akte van cessie per datum van ondertekening van deze akte (hierna: de “Leveringsdatum”) over aan Philadelphia Zorg .

2. De koopsom voor de Vorderingsrechten is gelijk aan het bedrag van de Vordering uit rekening-courant per Leveringsdatum (…). Betaling geschiedt door verrekening van de koopsom van de Vorderingsrechten met een gedeelte van de Vordering uit rekening-courant, welke verrekening Partijen bij deze aanvaarden (…).”

3.2.19.

De Stichtingen zijn per 22 december 2017 ontbonden en hebben daardoor opgehouden te bestaan.

3.2.20.

Bij brieven van 11 april 2019 heeft Philadelphia aan Interim Places en aan Interim Bemiddeling meegedeeld dat zij krachtens cessie in de rechten van de Stichtingen is getreden.

De vordering

3.3.1.

In deze procedure heeft Philadelphia in eerste aanleg gevorderd:

- te verklaren voor recht dat Interim Places toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de beheerovereenkomst en dat Interim Places aansprakelijk is voor de schade die de Stichtingen als gevolg hiervan hebben geleden,

- te verklaren voor recht dat Interim Bemiddeling een onrechtmatige daad jegens de Stichtingen heeft gepleegd en dat Interim Bemiddeling aansprakelijk is voor de schade die de Stichtingen als gevolg hiervan hebben geleden en

- Interim c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Philadelphia van € 2.766.287,85 en tot betaling van een door de rechtbank te bepalen bedrag ter vergoeding van reputatieschade,

vermeerderd met rente en kosten.

De grondslag van de vordering

3.3.2.

Aan deze vordering heeft Philadelphia , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Interim Places heeft het landgoed niet in dezelfde staat als bij het aangaan van de beheerovereenkomst en daarmee in strijd met artikel 5.1 van de beheerovereenkomst aan de Stichtingen opgeleverd: anders dan bij aanvang verbleven [persoon A] en [persoon D] ten tijde van de oplevering in het kasteel en in de dubbele woning. Daarnaast heeft Interim Places ter uitvoering van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst door Interim Bemiddeling, naar het hof begrijpt als hulppersoon voor wiens gedragingen Interim Places op grond van artikel 6:76 BW aansprakelijk is, ondeugdelijke bruikleenovereenkomsten laten afsluiten, waardoor [persoon A] en [persoon D] een beroep op huurbescherming konden doen. Interim Bemiddeling heeft door die overeenkomsten af te sluiten onrechtmatig jegens de Stichtingen gehandeld. De respectieve vorderingen tot schadevergoeding die de Stichtingen op grond daarvan op Interim c.s. hadden, hebben zij gecedeerd aan Philadelphia .

Het verweer

3.3.3.

Interim c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.

De incidentele vordering

3.3.4.

Interim c.s. heeft in eerste aanleg een incidentele vordering ex artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingesteld, strekkende tot, na vermindering van eis, inzage in een tweetal overeenkomsten, waaronder de koopovereenkomst tussen de Stichtingen en [X B.V.] van 25 april 2017.

3.3.5.

Philadelphia heeft verweer gevoerd.

De vonnissen waarvan beroep

3.4.1.

De rechtbank heeft de incidentele vordering van Interim c.s. bij vonnis van 16 december 2020 afgewezen en Interim c.s. in de proceskosten van het incident veroordeeld.

3.4.2.

In het eindvonnis van 16 maart 2022 heeft de rechtbank de vorderingen van Philadelphia afgewezen en Philadelphia in de proceskosten veroordeeld.

Het principaal hoger beroep

De memorie van grieven

3.5.

Philadelphia heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis van de rechtbank en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

De akte van rectificatie

3.6.1.

Philadelphia heeft naar aanleiding van de rolbeslissing van 11 april 2023 een akte van rectificatie genomen en daarin uiteengezet welke onderdelen van de op 13 september 2022 genomen memorie van grieven gerectificeerd moeten worden.

3.6.2.

Interim c.s. heeft bij antwoordakte bezwaar tegen de rectificatie gemaakt, maar voor het geval het hof dat bezwaar passeert daarop inhoudelijk gereageerd.

3.6.3.

Het hof staat de akte van rectificatie toe. De wijzigingen die Philadelphia in haar memorie van grieven wil aanbrengen bevatten geen nieuwe grieven en evenmin (wezenlijke) nieuwe feitelijke stellingen. Het zijn tekstuele aanpassingen en aanvullingen van ondergeschikte betekenis, die Philadelphia na memoriewisseling ook zonder de rolbeslissing bij aparte akte na beraad had kunnen indienen. Interim c.s. is daardoor niet in haar processuele belangen geschaad, nu zij inhoudelijk op de akte van rectificatie heeft kunnen reageren en zij bij antwoordakte ook van die mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. Noch de twee-conclusieregel noch de goede procesorde verzet zich dus tegen het toestaan van de akte van rectificatie. Zowel die akte als de antwoordakte behoren dus tot de processtukken.

Grief 1

3.7.1.

Met grief 1 komt Philadelphia op tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 5.4.-5.6. van haar eindvonnis dat Philadelphia zich niet met vrucht op de cessie kan beroepen. Interim c.s. heeft, zo overweegt de rechtbank, zowel het bestaan van de gecedeerde vorderingen als het bestaan van de koopovereenkomst ten titel waarvan de vorderingen zijn overgedragen, gemotiveerd betwist. In dat licht had Philadelphia naar het oordeel van de rechtbank nader moeten onderbouwen dat oorspronkelijk de Stichtingen vorderingsrechten op Interim c.s. hadden en daarnaast dat Philadelphia een rekening-courantvordering op de Stichtingen had.

3.7.2.

Volgens Philadelphia is sprake van een rechtsgeldige cessie. Daartoe betoogt zij, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank heeft miskend dat uit onder meer de facturen en bankafschriften die zij bij dagvaarding heeft overgelegd (productie 29 bij dagvaarding) blijkt dat aan de Stichtingen diverse kosten die het gevolg waren van de toerekenbare tekortkomingen van Interim c.s. onder de beheerovereenkomst, in rekening zijn gebracht en dat zij deze vervolgens ook hebben voldaan. De Stichtingen hebben dus wel degelijk schade geleden door de tekortkomingen van Interim c.s. Daaraan doet niet af dat er ook facturen zijn die aan Philadelphia zijn verzonden, waarbij komt dat ook die door de Stichtingen zijn voldaan. Daarnaast heeft Interim c.s. onvoldoende betwist dat aan de overdracht een rechtsgeldige titel, een koopovereenkomst, ten grondslag lag. Het bestaan van de rekening-courantschuld waarmee de koopprijs is verrekend blijkt, aldus nog steeds Philadelphia , uit de jaarrekening 2017 die zij bij memorie van grieven in het geding heeft gebracht.

3.7.3.

Interim c.s. volhardt in haar betwisting dat de Stichtingen betalingen hebben gedaan aan derden die verband houden met de gestelde tekortkomingen door Interim c.s. in de nakoming van de beheerovereenkomst, zodat de Stichtingen geen schade hebben geleden en dus geen te cederen vorderingen hadden wegens wanprestatie en/of onrechtmatige daad. Ook handhaaft Interim c.s. de betwisting dat aan de cessie een koopovereenkomst ten grondslag lag en dat Philadelphia een vordering uit rekening-courant op de Stichtingen had.

3.7.4.

Het hof oordeelt als volgt. Artikel 3:84 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat voor overdracht van een goed een levering wordt vereist krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken. Artikel 3:84 lid 2 BW bepaalt dat bij de titel het goed met voldoende bepaaldheid omschreven moet zijn. Op grond van artikel 3:94 lid 1 BW geldt dat “tegen een of meer bepaalde personen uit te oefenen rechten” (voor zover hier van belang: vorderingen op naam) worden geleverd door een daartoe bestemde akte (in de rechtspraktijk akte van cessie genoemd) en mededeling daarvan aan die personen door de vervreemder of verkrijger.

3.7.5.

Interim c.s. betwist niet dat de Stichtingen en Philadelphia een akte van cessie hebben opgemaakt en ondertekend en dat daarvan mededeling aan haar is gedaan. Interim c.s. betwist ook niet de beschikkingsbevoegd van de Stichtingen en zij heeft erkend dat de over te dragen vorderingen in de akte van cessie met voldoende bepaaldheid zijn omschreven.

3.7.6.

Interim c.s. betwist dat aan de levering een volgens artikel 3:84 lid 1 BW vereiste geldige titel ten grondslag ligt. Er is volgens haar geen sprake van een geldige koopovereenkomst tussen de Stichtingen en Philadelphia , omdat de Stichtingen geen schade hebben geleden als gevolg van een toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad van Interim c.s. Slechts enkele van de door Philadelphia overgelegde facturen staan op naam van de Stichtingen en niet zij hebben die facturen betaald, maar Philadelphia . De Stichtingen hadden dus geen vorderingsrechten op Interim c.s. die zij aan Philadelphia konden verkopen. Daarnaast is er, aldus nog steeds Interim c.s., geen sprake van een koopovereenkomst omdat geen koopprijs is overeengekomen. Volgens de akte van cessie is de koopprijs gelijk aan de vordering uit rekening-courant van Philadelphia op de Stichtingen – en die vordering bestond volgens Interim c.s. ten tijde van de cessie niet.

3.7.7.

Met betrekking tot het verweer van Interim c.s. dat de Stichtingen geen vorderingen op haar hadden overweegt het hof als volgt. Ter onderbouwing van de door haar gestelde koopovereenkomst en overdracht heeft Philadelphia een daarop betrekking hebbende akte van cessie overgelegd. Uit de bewoordingen van de akte volgt afdoende dat tot de vorderingsrechten die de Stichtingen aan Philadelphia beoogden te verkopen en leveren, kort gezegd, de vorderingsrechten van de Stichtingen op Interim c.s. wegens wanprestatie en/of onrechtmatige daad en uit hoofde van andere rechtsverhoudingen behoorden (zie hiervoor rov. 3.2.18). Dit zijn dus vorderingsrechten die zijn of worden verkregen uit een al bestaande rechtsverhouding, die vatbaar zijn voor overdracht door middel van cessie. Niet vereist is dat al vaststaat dat de vorderingsrechten daadwerkelijk bestaan, terwijl ook niet is vereist dat hun omvang al vaststaat. Tegen deze achtergrond is niet van belang dat de akte van cessie bepaalt dat de Stichtingen niet instaan voor het bestaan, de overdraagbaarheid en de omvang van de vorderingsrechten. Mocht later (in rechte) blijken dat de vorderingsrechten toch niet bestaan of gering in omvang zijn, dan maakt dit de cessie niet (alsnog) nietig. Het voorgaande brengt ook mee dat geen betekenis toekomt aan het betoog van Interim c.s. dat slechts enkele van de door Philadelphia overgelegde facturen op naam van de Stichtingen staan en dat niet zij die facturen hebben betaald, maar Philadelphia . Het hof laat thans daar dat vele van de overgelegde facturen op naam staan van Stichting Vegetarisch Centrum , zijnde één van de cederende stichtingen, en blijkens de overgelegde bankafschriften zijn betaald door Stichting Vegetarisch Centrum .

3.7.8.

Verder volgt uit de akte van cessie dat de titel van de cessie een koopovereenkomst tussen de Stichtingen en Philadelphia is. Uit de akte blijkt dat alle partijen bij deze koopovereenkomst de akte hebben ondertekend en bovendien worden vertegenwoordigd door dezelfde bestuursleden. Interim c.s. heeft niet gesteld dat aan die ondertekening een gebrek kleeft. De akte spreekt in artikel 2 over “
De koopsom voor de Vorderingsrechten (…) ”. Daarmee is in beginsel voldaan aan de eisen die artikel 7:1 in samenhang met artikel 7:4 BW stelt aan een koopovereenkomst. Uit artikel 2 van de akte van cessie blijkt bovendien dat de Stichtingen en Philadelphia een reële koopprijs zijn overeengekomen. Die is gelijk aan het bedrag dat Philadelphia op de vorderingen uit wanprestatie en/of onrechtmatige daad van Interim c.s. zal innen, verminderd met het bedrag dat oninbaar zal blijken te zijn en met nog te maken kosten van invordering, waarbij betaling zal geschieden door verrekening van dat bedrag met de schuld die Stichting Vegetarisch Centrum heeft aan Philadelphia . Philadelphia heeft met het overleggen van de jaarrekening 2017 het bestaan van die schuld onderbouwd. Of die verrekening daadwerkelijk zal plaatsvinden is voor de beoordeling of de cessie rechtsgeldig is, niet van belang. Betaling van de koopsom is daarvoor immers geen vereiste.

3.7.9.

Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld volstaat op grond van hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen het enkele betwisten van de koopovereenkomst zoals Interim c.s. heeft gedaan niet. Het hof stelt het bestaan van de koopovereenkomst als titel voor de cessie dan ook vast. Interim c.s. heeft zich nog beroepen op artikel 3:94 lid 4 BW, dat bepaalt dat personen tegen wie het overgedragen recht moet worden uitgeoefend, kunnen verlangen dat hun een door de vervreemder gewaarmerkt uittreksel van de akte en haar titel althans een schriftelijke mededeling over de inhoud van de titel wordt ter hand gesteld. Dat beroep slaagt niet, omdat het voldoen aan de bepaling geen voorwaarde voor de geldigheid van de overdracht is (zie TM,
Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 393). Bovendien heeft Philadelphia met het in het geding brengen van de akte van cessie aan haar verplichting op grond van de bepaling voldaan.

3.7.10.

Aldus is aan de eisen die artikel 3:84 en artikel 3:94 BW aan een geldige overdracht stellen voldaan. Daarmee is de rechtsgeldigheid van de cessie gegeven. De betwisting raakt bovendien niet aan de rechtsgeldigheid van de overdracht van de vorderingsrechten, maar is een verweer tegen de toewijsbaarheid in deze procedure van de daarop gebaseerde rechtsvorderingen. Ingevolge artikel 6:145 BW kan Interim c.s. dat verweer ook tegen Philadelphia voeren.

3.7.11.

Uit het voorgaande volgt dat de grief terecht is voorgesteld. Het hof zal anders dan de rechtbank dan ook uitgaan van de rechtsgeldigheid van de overdracht van de vorderingsrechten van de Stichtingen op Interim c.s. aan Philadelphia . Of dat ook leidt tot een ander dictum dan de afwijzing van de vorderingen van Philadelphia in het eindvonnis van de rechtbank hangt af van het antwoord op de vraag of ook een of meer van de grieven 2 tot en met 6 slaagt. Dat antwoord luidt ontkennend. De grief slaagt dus niet in de zin dat die leidt tot een andere beslissing.

Grief 2

3.8.1.

Grief 2 komt op tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 5.8.-5.18. van het eindvonnis. Daarin overweegt de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat Interim Places is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst doordat de bruikleenovereenkomsten die Interim Bemiddeling met [persoon A] en [persoon D] heeft gesloten te onduidelijk waren en daarom konden worden geïnterpreteerd als huurovereenkomsten. Volgens de rechtbank geven noch de bewoordingen van de overeenkomsten noch de wijze waarop daaraan uitvoering is gegeven daartoe aanleiding. Dat [persoon A] en [persoon D] desondanks een beroep op huurbescherming hebben gedaan kan, aldus de rechtbank, Interim Places in het licht van haar verplichtingen op grond van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst niet worden verweten.

3.8.2.

Ter toelichting op grief 2 betoogt Philadelphia , zakelijk weergegeven zoals het hof het betoogde begrijpt, dat artikel 3.1 van de beheerovereenkomst bepaalt dat Interim c.s. overeenkomsten van bruikleen zal (laten) sluiten met personen die in het object worden geplaatst. Bij het sluiten van die overeenkomsten heeft Interim c.s. niet de vereiste zorg in acht genomen. De betreffende overeenkomsten waren inhoudelijk niet toereikend. Daardoor deden [persoon A] en [persoon D] een beroep op huurbescherming waarbij zij de overeenkomsten kwalificeerden als een huurovereenkomst. Interim Places had ervoor moeten zorgen dat de bruikleenovereenkomsten zodanig waren opgesteld dat de bruikleners op geen enkele manier een beroep op huurbescherming zouden kunnen doen. In die verplichting is zij, aldus Philadelphia , tekortgeschoten, in het bijzonder doordat in artikel 4.1 van de bruikleenovereenkomsten is bepaald dat de bruiklener een vergoeding voor met de eigendom van de zaak verband houdende kosten is verschuldigd, welke kosten volgens de bewoordingen van artikel 4.1 bovendien niet zijn beperkt tot de daarin opgesomde kosten. Daarom, aldus Philadelphia , is Interim Places tekortgeschoten in de nakoming van haar uit artikel 3.1 van de beheerovereenkomst voortvloeiende verbintenis. Daarnaast is Interim Places tekortgeschoten in de zorg die een goed opdrachtnemer op grond van artikel 7:401 BW in acht behoort te nemen. Interim Places had, als professionele deskundige partij, ervoor moeten zorgdragen dat [persoon A] en [persoon D] op geen enkele manier een beroep zouden kunnen doen op huurbescherming respectievelijk dat zij deze niet konden aanmerken als een huurovereenkomst. Daarbij had zij ook juridische procedures tegen [persoon A] en [persoon D] moeten starten, hetgeen zij heeft nagelaten; het sturen van enkele brieven is niet voldoende. Daarnaast is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat alle gevolgen van de omstandigheid dat [persoon A] en [persoon D] de betreffende overeenkomsten hebben gekwalificeerd als huurovereenkomsten en zich hebben beroepen op huurbescherming, volledig voor rekening van Philadelphia zijn gekomen.

3.8.3.

Interim c.s. wijst erop dat een beroep op huurbescherming niet contractueel kan worden uitgesloten en dat de kantonrechter in het eindvonnis in de procedure tussen de Stichtingen en [persoon A] en [persoon D] heeft geoordeeld dat de overeenkomsten kwalificeerden als bruikleenovereenkomsten en dat [persoon A] en [persoon D] geen beroep op huurbescherming toekwam.

3.8.4.

Het hof oordeelt als volgt. Artikel 3.1 van de beheerovereenkomst luidt:

“
Opdrachtneemster zal overeenkomsten van bruikleen (laten) sluiten met personen die in het object worden geplaatst met als doel het object te beheren en te beveiligen tegen bepaalde risico’s verbonden aan (tijdelijke) leegstand. ”

Welke verplichtingen voor Interim Places uit deze bepaling voortvloeiden, hangt af van de zin die partijen (dus: de Stichtingen en Interim Places) in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen in hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.8.5.

De rechtbank heeft in rov. 5.11. van het bestreden vonnis overwogen:

“
Artikel 3.1 van de beheerovereenkomst bepaalt dat Interim Places overeenkomsten van bruikleen zal (laten) sluiten met personen die in het object worden geplaatst. Niet in geschil is dat partijen met overeenkomsten van bruikleen, overeenkomsten van tijdelijke aard bedoelen, waaraan de gebruiker in elk geval geen rechten van huurbescherming kan ontlenen. ”

Philadelphia heeft tegen die overweging geen (voldoende kenbare) grief gericht, zodat ook het hof artikel 3.1 van de beheerovereenkomst aldus zal uitleggen.

3.8.6.

Interim Places heeft aan artikel 3.1 van de beheerovereenkomst uitvoering gegeven door Interim Bemiddeling als hulppersoon als bedoeld in artikel 6:76 BW overeenkomsten met tijdelijke gebruikers te laten sluiten, waarvan de belangrijkste bepalingen hiervoor in rov. 3.2.6. zijn geciteerd. Voor de beoordeling of die overeenkomsten maken dat er sprake is van een aan Interim Places toerekenbare tekortkoming in de nakoming van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst, in die zin dat zij geen overeenkomsten van tijdelijke aard waaraan de gebruiker geen rechten van huurbescherming kon ontlenen waren, komt het aan op de zin die partijen (dus: Interim Bemiddeling en [persoon A] en [persoon D] ) in de gegeven omstandigheden over en weer aan de bepalingen in hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.8.7.

Het hof betrekt bij die beoordeling de volgende elementen.

• De overeenkomsten zijn getiteld “
• In de considerans van de overeenkomst staat o.a.:

“
(…) Partijen zich over en weer derhalve terdege bewust zijn dat geen sprake is of kan zijn van een huurovereenkomst zodat Bruikleennemer nooit een beroep kan of zal doen op huurbescherming en ontruimingsbepalingen. Bruikleengeefster heeft zulks ook nadrukkelijk bij de mondelinge toelichting aan Bruikleennemer medegedeeld. ”

- In artikel 2 lid 1 staat:

“
Bruikleengeefster geeft het object ‘om niet’ in bruikleen aan Bruikleennemer. ”

- Artikel 7 lid 1 luidt:

“
Artikel 7: Géén huurovereenkomst en huurbescherming

1.
Partijen erkennen beiden nadrukkelijk dat deze overeenkomst geen huurovereenkomst betreft. Bruikleennemer erkent en realiseert zich dat beroep op huurbescherming en ontruimingsbescherming voor hem niet mogelijk is. ”

De aangehaalde bepalingen bieden bepaald geen handvatten om in rechte een (succesvol) beroep op huurbescherming te doen. Naar het oordeel van het hof maken deze bedingen in onderlinge samenhang bezien dat [persoon A] en [persoon D] niet gerechtvaardigd mochten verwachten dat zij zich jegens Interim Bemiddeling met vrucht op huurbescherming konden beroepen. Dat artikel 4.1 bepaalt dat de bruiklener bepaalde daar genoemde en mogelijk ook andere kosten is verschuldigd maakt dat niet anders. Philadelphia heeft niet gesteld dat aan die bepaling uitvoering is gegeven door aan [persoon A] en/of [persoon D] bedragen in rekening te brengen die de gebruikskosten zodanig overstijgen dat daardoor sprake is van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW en dus van een huurovereenkomst waaraan ontruimingsbescherming kan worden ontleend. Dat daarvan, zoals Philadelphia stelt,
“(…) al snel sprake is dan wel kan zijn (…) ”, is onvoldoende. De zeer geringe gebruiksvergoeding voor een woning van € 148,00 per maand die zowel met [persoon A] als met [persoon D] is overeengekomen biedt geen steun aan de opvatting dat er sprake is van een de gebruikskosten overstijgende tegenprestatie.

3.8.8.

De conclusie is dat de wijze waarop Interim Bemiddeling als hulppersoon van Interim Places overeenkomsten met [persoon A] en [persoon D] heeft gesloten niet een toerekenbare tekortkoming van Interim Places in de nakoming van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst en daarmee van haar uit die overeenkomst voortvloeiende zorgplicht oplevert. Interim heeft dus, conform de afspraak, bruikleenovereenkomsten met [persoon A] en [persoon D] gesloten.

3.8.9.

In dit verband faalt ook het beroep van Philadelphia op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Nu er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Interim Places in de nakoming van artikel 3.1 van de beheerovereenkomst valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de kosten waarvan Philadelphia vergoeding vordert niettemin voor rekening van Interim Places moeten komen. Philadelphia heeft daarmee onvoldoende gesteld voor een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Aan de vraag of aan de strenge maatstaf van die bepaling is voldaan komt het hof niet toe. De grief faalt.

Grief 3 3.9.1. Door middel van grief 3 klaagt Philadelphia over rov. 5.50. en 5.51. van het eindvonnis van de rechtbank. Daarin overweegt de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat Interim Bemiddeling onrechtmatig heeft gehandeld jegens Philadelphia vanwege het afsluiten van onduidelijke overeenkomsten.

3.9.2.

In de toelichting op de grief volstaat Philadelphia met te verwijzen naar grief 2. Echter, zonder nadere toelichting valt niet in te zien dat het handelen van Interim Bemiddeling, dat zoals volgt uit de beoordeling door het hof van grief 2 geen toerekenbare tekortkoming van Interim Places oplevert, wel een onrechtmatige daad van Interim Bemiddeling zou zijn. De grief slaagt dus niet.

Grief 4

3.10.1.

Met grief 4 keert Philadelphia zich tegen rov. 5.26.-5.37. van het eindvonnis van de rechtbank. Daarin oordeelt de rechtbank dat Philadelphia haar stellingen dat de overeenkomst van 23 juni 2008 de status aparte-overeenkomst heeft vervangen en dat [persoon D] voor aanvang van de beheerovereenkomst nog niet in het kasteel verbleef, onvoldoende heeft onderbouwd. [persoon A] verbleef dus, aldus de rechtbank, zowel bij aanvang als bij beëindiging van de beheerovereenkomst op basis van de status aparte-overeenkomst in het kasteel en ook [persoon D] verbleef daar zowel bij aanvang als bij beëindiging van de beheerovereenkomst.

3.10.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat het kasteel tot 23 juni 2008 niet onder de beheerovereenkomst viel. Volgens Philadelphia kwam daarin verandering doordat Interim Bemiddeling op die datum een bruikleenovereenkomst met [persoon A] sloot. Nu Philadelphia zich op de rechtsgevolgen van deze door haar gestelde omstandigheid beroept, is het op grond van het bepaalde in artikel 150 Rv over de verdeling van de stelplicht en bewijslast aan haar om de feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat door de op 23 juni 2008 met [persoon A] gesloten bruikleenovereenkomst het kasteel met bijbehorend eiland onder het bereik van de beheerovereenkomst is gebracht.

3.10.3.

Philadelphia heeft aangevoerd dat de overeenkomst van 23 juni 2008 ziet op [adres 1] , waarmee volgens haar het kasteel wordt aangeduid. De overeenkomsten van 1 september 2006 zien volgens haar op de dubbele woning en de bungalow, zodat de overeenkomst van 23 juni 2008 geen betrekking op de bungalow kan hebben gehad, zoals Interim c.s. heeft aangevoerd.

3.10.4.

Interim c.s. heeft betwist dat de overeenkomst van 23 juni 2008 betrekking had op het kasteel. Volgens haar gold voor het kasteel ook na 23 juni 2008 de status aparte-overeenkomst tussen Stichting Instandhouding en [persoon A] . De overeenkomsten van 1 september 2006 hadden volgens Interim c.s. beide betrekking op de dubbele woning; zij vermelden als in bruikleen gegeven object immers “ [adres 1] - [2] - [3] ” en de woningen van de dubbele woning werden aangeduid met nummer [2] en nummer [3] . De overeenkomst van 23 juni 2008 betreft volgens Interim c.s. wel degelijk de bungalow. Interim c.s. wijst erop dat Philadelphia in haar inleidende dagvaarding in randnummer 83 heeft gesteld dat Interim Places het kasteel mocht opleveren met daarin [persoon A] als bruiklener.

3.10.5.

Het hof oordeelt als volgt. De status aparte-overeenkomst tussen Stichting Instandhouding en [persoon A] vermeldt uitdrukkelijk dat per september 2006 de bewoning van panden op het landgoed in handen is gegeven van (destijds) Interim Vastgoedbeheer, met uitzondering van het kasteel en het kasteeleiland (zie rov. 3.2.7.). Philadelphia heeft in haar inleidende dagvaarding ook erkend dat Interim Places het landgoed na het eindigen van de beheerovereenkomst mocht opleveren met [persoon A] als bruiklener van het kasteel, hetgeen erop wijst dat Interim c.s. ook toen niet verantwoordelijk was voor het kasteel en dit dus niet leeg behoefde op te leveren. De vermelding “ [adres 1] - [adres 2] - [adres 3] ” in de overeenkomsten van 1 september 2006 vormt een aanwijzing dat die beide overeenkomsten betrekking hebben op de dubbele woning. Het voorgaande in aanmerking genomen heeft Philadelphia haar stelling dat Interim c.s. alsnog ook verantwoordelijk werd voor het beheer van het kasteel en dat de overeenkomst van 23 juni 2008 dus betrekking had op het kasteel, onvoldoende onderbouwd. Het hof komt dus niet aan een bewijsopdracht toe. Philadelphia heeft overigens ook niet een specifiek en ter zake dienend bewijsaanbod gedaan.

3.10.6.

De stelling dat [persoon D] bij aanvang van de beheerovereenkomst niet in het kasteel verbleef behoeft geen aparte bespreking. Gesteld noch gebleken is dat de aanwezigheid van [persoon D] in het kasteel ten tijde van de oplevering heeft geleid tot meer of andere schade dan die veroorzaakt door de aanwezigheid van [persoon A] in het kasteel. De grief faalt.

Grief 5 en 6

3.11.1.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij richten zich tegen rov. 5.53.-5.59. van het eindvonnis van de rechtbank, waarin zij overweegt dat het causaal verband tussen de door Philadelphia gestelde schade en de tekortkoming van Interim Places ontbreekt en dat (ook) daarom de vorderingen tegen Interim Places moeten worden afgewezen.

3.11.2.

Het hof zal er, na het verwerpen van grief 2 en 4 hiervoor, bij de bespreking van de grief veronderstellenderwijs van uitgaan dat er, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Interim Places in de nakoming van artikel 5.1 van de beheerovereenkomst doordat [persoon A] en [persoon D] ten tijde van het beëindigen daarvan in de dubbele woning verbleven. (De grieven 2 en 3 in het incidenteel hoger beroep vechten dat oordeel van de rechtbank aan.)

3.11.3.

Aldus uitgaande van die aan Interim Places toerekenbare tekortkoming moet Philadelphia op grond van artikel 6:74 lid 1 BW in combinatie met artikel 150 Rv, voldoende onderbouwd stellen, en zo nodig bewijzen, dat zij, althans dat de Stichtingen
daardoor de schade waarvan zij vergoeding vordert heeft resp. hebben geleden. Voor het kunnen vaststellen van dat causaal verband moet in ieder geval zijn voldaan aan het condicio sine qua non-criterium: onderzocht moet worden of, indien de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust wordt weggedacht, de schade zonder die gebeurtenis ook zou zijn ingetreden. Is dat het geval, dan ontbreekt het causaal verband. De rechtbank heeft die vraag voor elk van de door Philadelphia gevorderde schadeposten, te weten de juridische kosten, de lagere verkoopprijs, de gebruikskosten en de reputatieschade, bevestigend beantwoord. Daartegen richten zich de grieven.

3.11.4.

Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft Philadelphia het gestelde causaal verband en de gevorderde schadevergoeding onderbouwd door aan te voeren dat de Stichtingen genoodzaakt waren de kosten te maken c.q. dat zij de schade hebben geleden omdat [persoon A] en [persoon D] het kasteel én de dubbele woning bij het beëindigen van de beheerovereenkomst niet hadden ontruimd. Interim c.s. heeft de stellingen betwist en daarbij aangevoerd dat uit het door Philadelphia gestelde niet volgt dat de kosten niet ook hadden moeten worden gemaakt als [persoon A] en [persoon D] het kasteel en de dubbele woning tijdig hadden ontruimd. In hoger beroep heeft Interim c.s. meer specifiek betwist dat Philadelphia de kosten niet had hoeven maken als [persoon A] en [persoon D] de dubbele woning tijdig hadden ontruimd.

3.11.5.

Het hof oordeelt als volgt. Philadelphia verwijt aan Interim Places twee tekortkomingen: zij heeft het kasteel niet ontruimd opgeleverd en zij heeft de dubbele woning niet ontruimd opgeleverd. Het is aan Philadelphia om voor iedere tekortkoming voldoende onderbouwd te stellen welke schade zij als gevolg van die tekortkoming heeft geleden. Daarbij kan het zo zijn – en ook dat moet Philadelphia dan stellen en onderbouwen - dat er sprake is van dubbele veroorzaking: de schade is het gevolg van zowel de ene als de andere tekortkoming en elk ervan had op zichzelf ook de gehele schade kunnen veroorzaken.

3.11.6.

Na het verwerpen van grief 2 ligt nog slechts ter beoordeling voor of Philadelphia voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de schade waarvan zij vergoeding vordert, het gevolg is van het feit dat [persoon A] en [persoon D] de dubbele woning niet tijdig hebben ontruimd. In rov. 5.54. e.v. van het eindvonnis heeft de rechtbank die vraag in zijn algemeenheid en per gevorderde schadepost ontkennend beantwoord en daartoe overwogen dat Philadelphia die kosten ook had moeten maken als Interim Places het landgoed zonder bewoning door [persoon A] en [persoon D] van de dubbele woning had opgeleverd. Van Philadelphia mocht daarom worden verwacht dat zij ter weerlegging van dat oordeel haar stellingen in haar memorie van grieven nader zou onderbouwen door specifiek het condicio sine qua non-verband tussen díe tekortkoming en de gestelde schade aan de orde te stellen.

3.11.7.

Met betrekking tot de gevorderde juridische kosten geldt het volgende. Philadelphia stelt dat zij die kosten, in totaal € 481.231,65 inclusief btw, heeft gemaakt voor het voeren van een aantal procedures tegen [persoon A] en [persoon D] , die zij in haar inleidende dagvaarding in randnummer 55 e.v. heeft aangeduid. Interim c.s. heeft dat betwist. Zij heeft er daarbij terecht over geklaagd dat Philadelphia heeft nagelaten om inzichtelijk te maken welke juridische werkzaamheden zijn verricht voor welke procedure en tot welke kosten dat heeft geleid. Daardoor is zij niet in staat gesteld om ten behoeve van haar verweer te beoordelen of het gestelde juist is en of de kosten noodzakelijk en redelijk waren. Ook in hoger beroep heeft Philadelphia die onderbouwing niet gegeven, maar heeft zij volstaan met het in het geding brengen van een grote hoeveelheid declaraties van haar advocaat. Die zijn weliswaar voorzien van een urenverantwoording, maar daaruit kan nog altijd niet of slechts zeer ten dele worden opgemaakt waarop de werkzaamheden betrekking hebben. Philadelphia heeft ook niet het condicio sine qua non-verband tussen het feit dat [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning verbleven en de juridische kosten onderbouwd. Gezien de gemotiveerde betwisting van Interim c.s. heeft Philadelphia daarmee niet aan haar stelplicht voldaan.

3.11.8.

Ten aanzien van de lagere verkoopprijs overweegt het hof als volgt. Philadelphia heeft gesteld dat zij het landgoed als gevolg van het feit dat [persoon A] en [persoon D] nog in het kasteel en in de dubbele woning verbleven, voor een lager bedrag heeft moeten verkopen dan zij had kunnen doen indien [persoon A] en [persoon D] daar niet hadden verbleven. Zij heeft ter onderbouwing een taxatierapport met de waarde van het landgoed in onbewoonde staat overgelegd, alsmede de akte van levering met daarin de verkoopprijs die zij heeft ontvangen. Het verschil, € 555.000,00, vordert zij als schade. Interim c.s. heeft de vordering gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft overwogen dat Philadelphia niet heeft gesteld of en in hoeverre de gestelde waardedaling te wijten is geweest aan het verblijf van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat [persoon A] en [persoon D] ook op het kasteel verbleven op basis van de status aparte-overeenkomst. Gelet daarop heeft de rechtbank geoordeeld dat niet valt in te zien hoe de gestelde waardedaling überhaupt voor rekening van Interim c.s. zou komen en daarom dat Philadelphia onvoldoende heeft onderbouwd dat die gestelde waardedaling het gevolg is van de tekortkoming van Interim Places - te weten: het opleveren van het landgoed met [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning. Daarmee lag het op de weg van Philadelphia om in hoger beroep het causaal verband tussen de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning en de gestelde waardedaling van het landgoed nader te onderbouwen. Dat heeft zij in het geheel niet gedaan. Zij heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.

3.11.9.

Over de gebruikskosten overweegt het hof het volgende. Philadelphia stelt voor een bedrag van € 1.730.056,20 kosten te hebben gemaakt, waaronder belastingen en onderhouds- en beveiligingskosten, als gevolg van de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] in het kasteel en in de dubbele woning. Interim c.s. heeft dat gemotiveerd betwist en daartoe onder meer aangevoerd dat het merendeel van die kosten ook had moeten worden gemaakt bij leegstand. De rechtbank heeft geoordeeld dat Philadelphia onvoldoende heeft onderbouwd dat (en welk deel van) die gebruikskosten het gevolg zijn van het verblijf van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning. Zij heeft onder meer overwogen dat niet is gebleken dat die kosten niet ook bij leegstand gemaakt hadden moeten worden, noch dat die kosten niet ook gemaakt hadden moeten worden wanneer [persoon A] en [persoon D] niet meer in de dubbele woning hadden verbleven. Daarmee lag het op de weg van Philadelphia om in hoger beroep het causaal verband tussen de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning en de gestelde kosten nader te onderbouwen. Ook hier heeft zij dat in het geheel niet gedaan. Zij heeft dan ook niet aan haar stelplicht voldaan.

3.11.10.

Tot slot heeft Philadelphia een door de rechtbank te begroten vergoeding van reputatieschade gevorderd. Volgens haar zijn de Stichtingen en zij vanwege het verblijf van [persoon A] en [persoon D] op het landgoed diverse malen negatief in de publiciteit gekomen. Interim c.s. heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank heeft overwogen dat Philadelphia niet heeft toegelicht hoe die gestelde reputatieschade verband houdt met de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] op het landgoed, laat staan met hun aanwezigheid in de dubbele woning. Op grond daarvan heeft zij geoordeeld dat Philadelphia het causaal verband tussen de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning en de gestelde reputatieschade onvoldoende heeft onderbouwd. Ook ten aanzien van deze vordering lag het daarmee op de weg van Philadelphia om in hoger beroep het causaal verband tussen de aanwezigheid van [persoon A] en [persoon D] in de dubbele woning en de gestelde schade nader te onderbouwen en ook hier heeft Philadelphia dat nagelaten. Zij heeft, ook voor wat betreft de reputatieschade, niet aan haar stelplicht voldaan. De grieven slagen niet.

Conclusie

3.12.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de slotsom dat de grieven 2 tot en met 6 falen. Dat grief 1 terecht is voorgesteld leidt dus niet tot een andere beslissing dan afwijzing van de vorderingen. Het hof zal het eindvonnis van de rechtbank, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen en onder verbetering van gronden, dus bekrachtigen.

De proceskosten

3.13.1.

Het hof zal Philadelphia als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen en deze aan de zijde van Interim c.s. vaststellen op € 11.379,00 aan griffierecht en € 6.370,50 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (1,5 punten x tarief VIII à € 4.247,00). De vordering van Interim c.s. om Philadelphia tevens te veroordelen in de kosten van het incident in eerste aanleg zal het hof afwijzen. De rechtbank heeft Interim c.s. bij vonnis in het incident in die kosten veroordeeld. Interim c.s. heeft de grief daartegen voorwaardelijk ingesteld, welke voorwaarde niet is vervuld.

3.13.2.

Het hof zal Philadelphia veroordelen in de na de uitspraak ontstane kosten en die begroten op € 173,00 indien geen betekening plaatsvindt en € 263,00 indien tot betekening moet worden overgegaan.

3.13.2.

De door Interim c.s. over de proceskosten en de nakosten gevorderde wettelijke handelsrente op grond van artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar. Het hof zal wel de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW toewijzen.

Het incidenteel hoger beroep

3.14.

Interim c.s. heeft in het incidenteel hoger beroep drie grieven aangevoerd.

Grief 1

3.15.

Grief 1 komt op tegen het vonnis in het incident van de rechtbank van 16 december 2020, waarin zij de vordering ex artikel 843a Rv tot inzage in twee overeenkomsten heeft afgewezen. Interim c.s. heeft de grief voorwaardelijk ingesteld, voor het geval het principaal hoger beroep slaagt, hetgeen het hof begrijpt als: indien het principaal beroep leidt tot een ander dictum. Nu die voorwaarde niet is vervuld komt het hof niet aan bespreking van de grief toe.

Grieven 2 en 3

3.16.1.

Grief 2 en 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij strekken beide niet tot wijziging van het (voor Interim c.s. volledig gunstige) dictum van het eindvonnis van de rechtbank, maar richten zich tegen voor Interim c.s. nadelige in de overwegingen opgenomen eindbeslissingen, over de aanwezigheid van een tekortkoming van Interim Places (te weten: het niet in dezelfde staat opleveren van het landgoed doordat [persoon A] en [persoon D] bij beëindiging van de beheerovereenkomst in de dubbele woning verbleven) en de toerekenbaarheid daarvan.

3.16.2.

Artikel 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Of een procespartij een voldoende processueel belang heeft bij (het instellen van een rechtsvordering c.q.) het aanwenden van een rechtsmiddel moet de rechter ambtshalve toetsen. Het hof zal dus beoordelen of Interim c.s. voldoende belang bij de grieven heeft.

3.16.3.

Interim c.s. kan belang hebben bij de grieven, ook al strekt het dictum van het eindvonnis van de rechtbank tot afwijzing van de vorderingen van Philadelphia . Immers, zonder een voor Interim c.s. gunstige beslissing op het incidentele hoger beroep krijgen bij het in kracht van gewijsde gaan van het vonnis ook de voor Interim c.s. nadelige beslissingen op grond van artikel 236 lid 1 Rv gezag van gewijsde (zie HR 13 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:683). Interim c.s. zou die beslissingen in een andere procedure tegen Philadelphia tegengeworpen kunnen krijgen.

3.16.4.

Naar het oordeel van het hof is daarin echter niet een voldoende belang gelegen. Voor dat oordeel is redengevend dat de rechtbank weliswaar de toerekenbare tekortkoming heeft vastgesteld, maar ook de gevorderde verklaringen voor recht heeft afgewezen.

De proceskosten

3.17.

Het hof ziet geen aanleiding om Interim c.s. in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep te veroordelen. De omstandigheid dat Interim c.s., die door de rechtbank in het gelijk was gesteld, een verweer heeft gevoerd in de vorm van een (deels voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep, kan niet ertoe leiden dat het oordeel dat zij bij dat hoger beroep geen belang heeft, Interim c.s. op een kostenveroordeling komt te staan.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal hoger beroep

4.1.

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, onder aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor is overwogen;

4.2.

veroordeelt Philadelphia in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Interim c.s. op € 11.379,00 aan griffierecht en op € 6.370,50 aan salaris advocaat en voor wat betreft de nakosten op € 173,00 indien geen betekening plaatsvindt en € 263,00 indien tot betekening moet worden overgegaan en bepaalt dat de bedragen van € 11.379,00 en € 6.370,50 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 173,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 263,00 binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van voldoening;

op het incidenteel hoger beroep

4.3.

verstaat dat Interim c.s. geen belang heeft bij het incidenteel hoger beroep;

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.H. Schoenmakers, B.E.L.J.C. Verbunt en M. van der Schoor en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 september 2023.

griffier rolraadsheer