ECLI:NL:GHSHE:2024:3478

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige belastingkamer

Nummer: 22/2309

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 28 oktober 2022, nummer BRE 21/867 in het geding tussen belanghebbende en

De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven voor het jaar 2020 (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) op waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft voor de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is doorgestuurd naar de andere partij.

1.6.

De zitting heeft plaatsgevonden op 25 september 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende,

en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] , [heffingsambtenaar 2] en [heffingsambtenaar 3] .

1.7.

De gemachtigde van belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij. De heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de vijf bij deze pleitnota’s behorende bijlagen.

1.8.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een 2-onder-1-kapwoning met een inpandige berging en garage. De woning is gebouwd in 1928 en heeft een perceeloppervlakte van 381 m2. De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 1.143.000.

2.2.

In de bezwaarfase is een taxatieverslag verstrekt. Daarop zijn vermeld: de ligginsfactoren,de grondstaffel van de woning, de gehanteerde vergelijkingspanden en de daarbij behorende transactiedata.

2.3.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.041.000.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport van 26 juli 2021 van taxateur [taxateur] overgelegd. De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 1.113.000. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport een matrix met gegevens van vier vergelijkingspanden, die evenals de onroerende zaak 2-onder-1-kapwoningen betreffen en zijn gelegen in [woonplaats] , te weten:

[adres 2] , op [--] november 2018 verkocht voor € 800.000;
[adres 3] , op [--] januari 2018 verkocht voor € 825.000;
[adres 4] , op [--] februari 2018 verkocht voor € 795.000;
[adres 5] , op [--] mei 2020 verkocht voor € 887.000;

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is het antwoord op de volgende vragen:

I. Heeft de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ geschonden?

II. Is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum te hoog vastgesteld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en verlaging van de WOZ-waarde naar € 920.000.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

Vraag I

4.1.

Belanghebbende betoogt dat zij in bezwaar heeft verzocht om toezending van het taxatieverslag en dat zij pas bij de uitspraak op bezwaar een taxatieverslag kreeg naar een lagere waarde van € 1.041.000 en pas daarna een taxatiematrix behorend bij die lagere waarde, maar dat zij nooit het taxatieverslag en -matrix van de originele waarde heeft ontvangen.

4.2.

De rechtbank heeft hierover als volgt geoordeeld:

“Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waarde-beschikking is genomen bepaalde waarde-gegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waarde-beschikking te kunnen controleren.2 Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek.3 De rechtbank is van oordeel dat de gegevensmatrix waar belanghebbende om heeft verzocht behoort tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat belanghebbende in bezwaar heeft gevraagd om ‘het taxatieverslag’ (niet om een taxatiematrix, zoals belanghebbende in beroep stelt) en voorts dat de heffingsambtenaar een document met die naam tegelijk met de uitspraak op bezwaar aan belanghebbende heeft toegezonden. Opmerking verdient dat aldus de heffingsambtenaar belanghebbende niet in de gelegenheid heeft gesteld om, zoals belanghebbende wel had gevraagd, naar aanleiding van de gegevens van het taxatieverslag haar bezwaarschrift aan te vullen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig (en dus niet) aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid. van de Wet WOZ geschonden.

3.6.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek voldoende hersteld door spoedig na de berichtgeving dat beroep was ingesteld een taxatiematrix aan belanghebbende toe te zenden (met afschrift daarvan aan de rechtbank). Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
(…)

4.2

Omdat de rechtbank toepassing heeft gegeven aan artikel 6:22 van de Awb, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar op te dragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Voor vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat daarom niet is verzocht en de gemachtigde van belanghebbende geen onafhankelijke derde is, maar haar partner.
2 Zie Hoge Raad 25 november 2016. ECLI:NL:HR:2016:2667..

3 Zie Hof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246.”

4.3.

Het hof acht het oordeel van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en ziet geen aanleiding om in hoger beroep andere gevolgen te verbinden aan de schending van artikel 40 Wet WOZ. Belanghebbendes betoog in hoger beroep hierover maakt dit oordeel niet anders.

Vraag II

4.4.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.^[1]Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.5.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[2]

4.6.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde wijst de heffingsambtenaar op het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapport met een waardematrix (zie onder 2.4). Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning bepaald is met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door de heffingsambtenaar opgevoerde vergelijkingspanden aan de [adres 2, 3 en 4] zijn in de ogen van het hof voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De vergelijkingspanden zijn 2-onder-1-kapwoningen liggend in de nabijheid van de woning van belanghebbende. De woningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare uitstraling. Ook qua inhoud en perceeloppervlakte zijn de woningen vergelijkbaar. Daarnaast zijn de woningen allemaal binnen één jaar van de waardepeildatum verkocht. De matrix houdt naar het oordeel van het hof voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden. Het hof acht echter het vergelijkingspand aan de [adres 5] minder geschikt als vergelijkingspand omdat de verkoopdatum meer dan een jaar van de waardepeildatum afligt. Het hof zal dit pand buiten beschouwing laten bij de beoordeling van de WOZ waarde. Verder is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onderhoud van de woning als goed (factor 4) te kwalificeren valt. De heffingsambtenaar heeft deze kwalificatie met niet meer onderbouwd dan dat het huis goed in de verf zit. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat haar woning ieder vijf jaar moet worden geschilderd en dat dit in 2016 was gebeurd. Dat rechtvaardigt geen factor 4. Het hof zal daarom uitgaan van de kwalificatie voldoende (factor 3). Het hof acht tot slot aannemelijk dat de heffingsambtenaar, gelet op de ligging van de woning tegenover water in plaats van aan een doorgaande weg, aannemelijk heeft gemaakt dat hij voor de ligging terecht factor 4 heeft gehanteerd. Uit de matrix volgt dat bij een factor 4 een waardevermeerderende correctie van 15% volgt. Hiermee heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe hij aan de hogere grondwaarde van € 378.293 komt. Ook zonder het vergelijkingspand aan de [adres 5] en na aanpassing van de onderhoudsfactor heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.7.

Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.^[3]Daarbij geldt dat indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, het aan haar is te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[4]

4.8.

In het taxatierapport is de waardepeildatum van 1 januari 2020 vermeld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bij de rechtbank verklaard dat dit een verschrijving betreft en dat dit 2019 moet zijn. De heffingsambtenaar wijst erop dat de in het taxatierapport gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2, 3 en 4] binnen een jaar van de waardepeildatum 1 januari 2019 verkocht zijn en ruim meer dan een jaar van 1 januari 2020 afliggen. Alleen de woning aan de [adres 5] heeft een latere transactiedatum. Het hof acht aannemelijk dat sprake is van een verschrijving en is uitgegaan van dit taxatierapport. Voor zover belanghebbende betoogt dat het rapport alleen daarom buiten beschouwing moet blijven, slaagt dat betoog niet.

4.9.

Belanghebbende betoogt dat de waardestijging van de WOZ-waarde van de woning met 34% (30,8% bij de waarde uit het taxatierapport) ten opzichte van het jaar ervoor niet in verhouding staat met de waardestijgingen rond de waardepeildatum. Zij wijst erop dat bij de vergelijkingspanden sprake was van waardestijgingen van gemiddeld 9,6%. Belanghebbende betwijfelt daarom of de controlemechanismen wel juist hebben gewerkt. Deze klacht faalt, immers bij de vaststelling van de WOZ-waarde gaat het niet om een vergelijking met de WOZ-waarde uit eerdere jaren maar om een systematische vergelijking met transactieprijzen van vergelijkbare referentiepanden. Daarbij staat ieder jaar op zichzelf.

4.10.

Belanghebbende betoogt dat de KOUDV-factoren niet voldoende zijn onderbouwd. De taxateur van de gemeente heeft de factoren beoordeeld op basis van een zichtwaarneming van buiten de woning. De taxateur heeft de woning niet van de binnenkant kunnen bekijken. Het hof acht aannemelijk dat de taxateur terecht is uitgegaan van een factor 3 (voldoende) voor de kwaliteit, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen. Ten aanzien van het onderhoud acht het hof eveneens factor 3 aannemelijk (zie hiervoor in 4.6). Belanghebbende heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat de factoren lager moeten zijn dan factor 3.

4.11.

Ten aanzien van de ligging van de woning heeft belanghebbende aangevoerd dat de knotwilgen aan de waterrand minder frequent gesnoeid worden dan voorheen en dat [A] druk bevaren wordt wat leidt tot geluidsoverlast. De laatste stelling wordt nader onderbouwd met een artikel uit [de krant] van 27 augustus 2024. Het hof acht evenwel niet aannemelijk dat de ligging aan [A] een waardedrukkend effect heeft, in tegendeel het hof acht dit juist waardevermeerderend, zie 4.6.

4.12.

Naast de woning ligt een bergbezinkbassin. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardeverminderende invloed van dit bassin. Een bergbezinkbassin kan leiden tot grondverzakking met als gevolg scheuren in de muren, verder kan een bergbezinkbassin stankoverlast veroorzaken, aldus belanghebbende.

4.13.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft geen scheuren in de gevel van de woning aangetroffen bij de uitpandige opname van de woning. Belanghebbende heeft geen stukken aangedragen waaruit blijkt dat er daadwerkelijk sprake is van grondverzakkingen of van scheuren in de woning. Belanghebbende heeft verder de stankoverlast door het bergbezinkbassin niet nader onderbouwd. Voor zover er al sprake is van stankoverlast, zal dit, naar het oordeel van het hof, vooral incidenteel zijn bij zware regenval. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende daarom een eventuele waardevermindering door de aanwezigheid van het bergbezinkbassin onvoldoende onderbouwd.

4.14.

Voor zover belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte rekening heeft gehouden met twee dakkappellen, faalt die klacht eveneens. In het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft toegestuurd zijn twee dakkappellen opgenomen. In de beroepsfase gaat de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport terecht uit van één dakkapel.

4.15.

Gelet op bovenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

Tussenconclusie

4.16.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

4.17.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.18.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De voorzitter,

F. Marcolina J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.