Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 23/774
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 3 mei 2023, nummer BRE 21/4486, in het geding tussen belanghebbende, de heffingsambtenaar
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
hierna: de minister.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank (zaaknummer 23/910). Dit hoger beroep is op 9 april 2025 [1] niet-ontvankelijk verklaard door het hof, omdat belanghebbende het griffierecht niet had betaald.
1.6.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.
1.7.
Beide partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
1.8.
De zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (hierna: de taxateur).
1.9.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
1.10.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst dan wel aan partijen wordt verzonden.
1.11.
Op 29 juli 2025 is bij het hof een brief van de gemachtigde van belanghebbende binnengekomen, waarin hij verzoekt om een proces-verbaal van de zitting en om heropening van het onderzoek. Het hof heeft het verzoek op de hierna onder 4.1. vermelde gronden afgewezen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een autowasplaats/wasstraat (bouwjaar 2020) met een oppervlakte van 120 m2, een kantoor (42 m2) en een technische ruimte (5 m2). De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 3.755 m2. De onroerende zaak is op 14 januari 2020 gereed gemeld.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 748.000.
2.3.
De grond is op 7 januari 2019 gekocht voor € 544.500. Op 27 juni 2019 heeft de gemeente onder andere de gevraagde vergunning voor het bouwen van een bouwwerk verleend. De bouwkosten zijn in de definitieve aanslag leges bepaald op € 164.373 exclusief btw. Deze bouwkosten zijn vastgesteld op basis van de tabel ‘Bouwkosten legesberekening’.
2.4.
De onroerende zaak is op 7 mei 2021 te koop aangeboden voor € 1.500.000. Op 21 december 2022 is de onroerende zaak verkocht voor € 1.350.000.
2.5.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde in goede justitie vastgesteld op € 745.000. Daarnaast heeft de rechtbank een vergoeding van immateriële schade van € 50 toegekend wegens de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Is de WOZ-waarde naar de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
II. Is de vergoeding van immateriële schade te laag vastgesteld?
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en toekenning van een vergoeding van immateriële schade van € 500. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
3.3.
Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk en ondubbelzinnig
een aantal standpunten ingetrokken, te weten: dat het hof derden-belanghebbenden moet oproepen, dat diverse stukken, zoals koop- en huurovereenkomsten, niet zijn overgelegd, dat de objectafbakening niet juist is en dat de grondprijs niet juist is bepaald.
4.Gronden
Vooraf
4.1.
De gemachtigde van belanghebbende doet in de onder 1.11 vermelde brief een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb). Het hof heeft in dat wat de gemachtigde van belanghebbende aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De gemachtigde verzoekt om heropening van het onderzoek vanwege zijn gehoorproblemen en omdat verwarring met rolnummers zou zijn ontstaan. Het hof wijst dat verzoek af. Allereerst merkt het hof op dat ter zitting rekening met zijn gehoor is gehouden doordat hij op een andere plaats dan gebruikelijk kon gaan zitten. Verder heeft de gemachtigde tijdens de zitting telkens zowel op alle vragen van het hof gereageerd als op dat wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Indien hij ter zitting problemen zou hebben gehad met zijn gehoor dan had het op zijn weg gelegen om daar direct melding van te maken, dat heeft hij niet gedaan. Tot slot volgt het hof de gemachtigde niet in de verwarring met de rolnummers die zou zijn ontstaan. Het hof heeft in de uitnodiging voor de zitting duidelijk aangegeven dat de onderhavige zaak op de zitting van 25 juli 2025 zou worden behandeld. Indien de gemachtigde geen goed overzicht had van alle op de zitting van 25 juli 2025 te behandelen zaken, is dat voor zijn rekening en risico. Het is het hof op zitting overigens niet gebleken dat de gemachtigde niet ervan op de hoogte was dat de onderhavige zaak zou worden behandeld.
Ten aanzien van het geschil
Opbrengstlimiet
4.2.
Volgens belanghebbende is de opbrengstlimiet overschreden. De opbrengstlimiet is echter niet van toepassing op onderhavige zaak. Op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen zijn alleen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB vermeld. Hiervoor geldt de opbrengstlimiet niet.
WOZ-waarde
4.3.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.4.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [3]
4.5.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
4.6.
Primair stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de waarde gelet op het eigen verkoopcijfer niet te hoog is vastgesteld. De onroerende zaak is op 21 december 2022 verkocht voor € 1.350.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum zou de waarde € 1.166.826 zijn.
Subsidiair stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de waarde gelet op de stichtingskosten niet te hoog is vastgesteld.
4.7.
Belanghebbende voert aan dat het eigen verkoopcijfer niet kan dienen als onderbouwing van de beschikte waarde, omdat een groot gedeelte van de verkoopsom, te weten € 1.215.000, wordt omgezet in een vordering tot betaling op de koper en de verbintenis tot betaling daarmee teniet is gegaan. Feitelijk is voor de onroerende zaak dus slechts € 135.000 betaald, aldus belanghebbende. Hoeveel de vordering waard is, hangt af van de kredietwaardigheid van de kopende partij.
4.8.
Ten aanzien van het primaire standpunt van de heffingsambtenaar oordeelt het hof als volgt. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat het eigen verkoopcijfer leidend is voor het bepalen van de WOZ-waarde. Dit is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. [4] De onroerende zaak is op 21 december 2022 in onverhuurde staat verkocht voor € 1.350.000. Deze verkoop heeft zodoende ruim 35 maanden na de waardepeildatum plaatsgevonden. Hierdoor kan niet worden gesproken van een verkoop kort na de waardepeildatum. Daar staat tegenover dat het eigen verkoopcijfer een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak is dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. [5]
4.9.
De onroerende zaak betreft een autowasplaats/wasplaats. De heffingsambtenaar heeft onbetwist verklaard dat er geen gerealiseerde verkopen hebben plaatsgevonden die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak behoudens de eigen verkoop van de onroerende zaak. Daarnaast is de onroerende zaak een net gebouwde autowasplaats/wasstraat. Het hof acht aannemelijk dat dergelijke objecten niet regelmatig worden verkocht of verhuurd. Als er al verkopen zouden hebben plaatsgevonden, dan zouden dermate veel correcties moeten worden toegepast, mede gelet op het bouwjaar, dat een waardering op basis van de vergelijkingsmethode een minder betrouwbare indicatie geeft dan de waardering op basis van het eigen verkoopcijfer. Het hof acht daarom de waardebepaling op basis van het eigen verkoopcijfer in dit geval toelaatbaar. De heffingsambtenaar heeft in het nader stuk een tabel opgenomen waarin hij heeft laten zien hoe het verkoopcijfer naar de waardepeildatum is geïndexeerd. De gehanteerde percentages zijn niet betwist. Het hof ziet ook geen aanleiding om aan de juistheid van de gehanteerde indexeringspercentages te twijfelen.
4.10.
Belanghebbende voert aan dat het eigen verkoopcijfer niet kan worden gebruikt, omdat het een transactie is tegen schuldig blijven van de koopsom. Het hof volgt belanghebbende hier niet in. Tussen partijen is niet in geschil dat het gaat om een transactie die tussen derden in de markt tot stand is gekomen. Dat een deel van de koopsom schuldig is gebleven, doet daar niet aan af.
4.11.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade
4.12.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, omdat de rechtbank ten onrechte een vergoeding van immateriële schade van € 50 in plaats van € 500 heeft toegekend.
4.13.
De rechtbank heeft bij de bepaling van de vergoeding op € 50 per (gedeelte van een) halfjaar bepalend geacht dat het financiële belang bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dan wel bij aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar in de regel minder is dan € 500, en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per halfjaar overschrijding rechtvaardigt. Het hof heeft op dit punt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 27 september 2024 [6] en het door de Hoge Raad geformuleerde overgangsrecht ten aanzien van de bagatelgrens, heeft de rechtbank de hoogte van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte bepaald op € 50 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Het hof heeft geen aanknopingspunten gevonden voor bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor een beperking van de schadevergoeding van € 500 per halfjaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. [7]
4.14.
Het hof zal op grond van het voorgaande de schadevergoeding vaststellen op € 500. Het incidenteel hoger beroep is daarmee gegrond.
Tussenconclusie
4.15.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en het incidenteel hoger beroep gegrond.
Ten aanzien van het verzoek om immateriële schade voor de hogerberoepsfase
4.16.
Belanghebbende heeft op 15 mei 2025 verzocht om een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase. Het gaat volgens belanghebbende om een zaak die valt onder het oude regime en daarom stelt hij zich op het standpunt dat hij recht heeft op een vergoeding van immateriële schade voor de hogerberoepsfase.
4.17.
De rechtbank heeft op 3 mei 2023 uitspraak gedaan. Het hof doet heden uitspraak. De redelijke termijn om uitspraak te doen in hoger beroep van twee jaar is daardoor overschreden. Dat betekent dat, behoudens bijzondere omstandigheden, moet worden verondersteld dat belanghebbende immateriële schade heeft geleden. [8] De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 juni 2024 [9] (hierna: het arrest van 14 juni 2024) bepaald dat zich een bijzondere omstandigheid voordoet wanneer het financiële belang bij een procedure minder dan € 1.000 bedraagt en de redelijke termijn met niet meer dan 12 maanden is overschreden. De belastingrechter kan dan volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [10] De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de voorgenoemde wijziging niet geldt voor zaken waarin (i) belanghebbende voorafgaand aan de datum van het arrest van 14 juni 2024 om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure op de datum van het arrest van 14 juni 2024 is overschreden (het overgangsrecht). [11] Aan beide voorwaarden wordt in onderhavig geval niet voldaan. Het hof is daarom van oordeel dat de zaak van belanghebbende niet valt onder het overgangsrecht.
4.18.
Het hof stelt vast dat belanghebbende een waarde van € 745.000 verdedigt en dat de vastgestelde WOZ-waarde € 748.000 bedraagt, het belang aan OZB is daarmee € 53. Aangezien belanghebbende verder niets aanvoert dat tot een hoger belang leidt, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure hoger is dan € 1.000. Het hof volstaat daarom met een constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.19.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het incidentele hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde incidentele hoger beroep gegrond is. Aangezien de uitspraak op bezwaar wordt bevestigd, heeft belanghebbende geen recht op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. Belanghebbende heeft nog wel recht op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase, maar slechts omdat een vergoeding van immateriële schade wordt toegekend. De overschrijding van de redelijke termijn is geheel te wijten aan de beroepsfase. Daardoor zal het hof de minister veroordelen tot vergoeding van de kosten van het geding bij de rechtbank.
4.21.
Anders dan de rechtbank, die een forfaitaire vergoeding had vastgesteld en waar het hof voor de (her)berekening van de proceskostenvergoeding in de beroepsprocedure bij die kwalificatie eveneens is aangesloten, stelt het hof de vergoeding voor de kosten van het geding bij het hof aan de zijde van belanghebbende zelf vast op een bedrag van in totaal € 150, te betalen op een bankrekening op naam van belanghebbende. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt het hof als volgt.
4.22.
Het hof is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit) die aanleiding geven tot een lagere vergoeding, aangezien:
- de gemachtigde van belanghebbende in een veelvoud aan soortgelijke zaken rechtsbijstand verleent;
- in het overgrote deel van die zaken partijen over dezelfde juridische geschilpunten van mening verschillen; en
- de in velerlei zaken, namens de onderscheidene belanghebbenden, in de gedingstukken gebezigde argumenten in belangrijke mate met elkaar overeenkomen;
- de gemachtigde in alle zaken die op de zitting van 25 juli 2025 zijn behandeld vrijwel gelijkluidende stukken had ingediend, ondanks de onderling verschillende en onvergelijkbare onroerende zaken.
Er is daarom sprake van een groot aantal zaken die op veel punten een sterke inhoudelijke samenhang vertonen, waardoor de proceshandelingen van de gemachtigde van belanghebbende voor een zeer groot deel een uniform karakter hebben, en dus niet zijn afgestemd op de bijzonderheden van de desbetreffende zaak. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit vrijwel identieke stukken die de gemachtigde van belanghebbende heeft ingediend (de zogeheten pinpoint-brieven) voor niet alleen deze zaak, maar ook vele andere zaken waar de WOZ-waarden van andere onroerende zaken in geschil zijn of waren en waarvoor hij als gemachtigde optreedt. Onder die omstandigheden kan de gemachtigde volstaan met het samenstellen van gedingstukken door in veel gevallen slechts de naam en het zaaknummer op de betreffende stukken aan te passen.
Indien met deze bijzondere omstandigheden geen rekening wordt gehouden en bij de bepaling van de omvang van de vergoeding onverkort voor elke individuele zaak wordt vastgehouden aan het puntensysteem zoals opgenomen in het Besluit, leidt dit zonder twijfel tot een vergoeding die de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dat is onwenselijk gelet op het doel en de strekking van het Besluit. De vergoedingen op grond van het Besluit hebben immers het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten. [15] Het hof wijkt daarom af van het puntensysteem. [16]
5. Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- verklaart het incidenteel hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissing over het griffierecht;
- bevestigt de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de minister tot vergoeding van de schade die belanghebbende heeft geleden tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt de minister in de kosten van het geding bij de rechtbank van € 226,75;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 150;
- bepaalt dat, voor zover de in hoger beroep toegekende (proces)kostenvergoeding, de vergoeding van griffierecht en vergoeding van schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De raadsheer,
E. Royakkers J.M. van der Vegt
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.