Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummers: 24/469 tot en met 24/471
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 28 februari 2024, nummers BRE 22/4290 tot en met 22/4492, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarden van onder andere [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] (hierna tezamen: de onroerende zaken), allen gelegen in [plaats] , vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft voorafgaand aan de zitting de foto’s die zijn gemaakt tijdens de inpandige opnames van [adres 1] en [adres 2] op verzoek van het hof overgelegd. Deze foto’s zijn via Mijn Rechtspraak gedeeld met belanghebbende.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft voor de zitting een nader stuk overgelegd. Dit stuk is ook via Mijn Rechtspraak gedeeld met belanghebbende.
1.7.
De zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2]
.
.
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is op 1 januari 2022 eigenaar van de onroerende zaken.
2.2.
De onroerende zaak [adres 3] te [plaats] betreft een terrein met 22 collectieve parkeerplaatsen bij woningen.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 3] vastgesteld op € 220.000, te weten € 10.000 per parkeerplaats.
2.4.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar de volgende parkeerplaatsen in [plaats] gebruikt als referentieobjecten:
[straat 1] 99999
[straat 2] 99999
[straat 3] 99999
[straat 4] 99999
Verkoopdatum
[…] september 2020
[…] april 2019
[…] oktober 2019
[…] juli 2020
Verkoopprijs
€ 11.000
€ 10.000
€ 10.000
€ 12.000
2.5.
De onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (bouwjaar 1910) betreft een tussenwoning. De oppervlakte van de woning bedraagt 73 m2. De woning beschikt daarnaast over twee bergingen van 3 m2 en 4 m2, een overkapping van 9 m2 en een grondoppervlakte van 176 m2.
2.6.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 1] vastgesteld op € 255.000.
2.7.
Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd met de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiepanden (tussenwoningen):
[adres 4]
[adres 5]
[adres 6]
Overeenkomstdatum
[…] september 2020
[…] juli 2020
[…] januari 2021
Verkoopprijs
€ 263.500
€ 289.000
€ 293.000
Oppervlakte
87 m2
85 m2
73 m2
Uit deze matrix volgt een waarde voor de woning van € 260.922.
2.8.
De onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (bouwjaar 1910) betreft een eindwoning. De oppervlakte van de woning bedraagt 98 m2, aanbouwen van 12 en 14 m2 (is in totaal 124 m2), twee bergingen (29 m2 en 28 m2), een dakkapel en een grondoppervlakte van 239 m2.
2.9.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 2] vastgesteld op € 264.000.
2.10.
Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd met de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiepanden (tussenwoningen):
[adres 4]
[adres 5]
[adres 7]
Overeenkomstdatum
[…] september 2020
[…] juli 2020
[…] september 2020
Verkoopprijs
€ 263.500
€ 289.000
€ 293.000
Oppervlakte
87 + 16 + 6 m2 = 109 m2
85 + 21 m2 = 106 m2
104 + 7 m2 = 111 m2
Uit de matrix volgt een waarde voor de woning van € 334.115.
2.11.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De rechtbank is van oordeel dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Wel is de rechtbank van oordeel dat het motiveringsbeginsel is geschonden. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende heeft moeten maken voor de behandeling van het beroep, te weten € 1.750 aan proceskosten en € 365 aan griffierecht.
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarden tot de volgende bedragen:
- [adres 1] : € 226.000;
- [adres 2] : € 240.000; en
- [adres 3] : € 154.000.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
3.3.
Belanghebbende heeft ter zitting het beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, artikel 30a, lid 4 en 5, Wet WOZ en het motiveringsbeginsel expliciet en ondubbelzinnig ingetrokken. De heffingsambtenaar heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
[adres 3] (22 parkeerplaatsen)
4.1.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. [2]
4.3.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. [3]
4.4.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van [adres 3] moet worden verlaagd. Belanghebbende verwijst naar de parkeerplaats(en) aan [straat 5] in [plaats] . Deze parkeerplaatsen staan te koop dan wel zijn verkocht voor € 5.000 per parkeerplaats. Wegens de slechtere ligging van [straat 5] heeft belanghebbende een correctie van 40% toegepast, waardoor de waarde van de in geschil zijnde parkeerplaatsen niet hoger kan zijn dan € 7.000 per parkeerplaats. Belanghebbende wijst er verder op dat een garagebox een gemiddelde waarde heeft van € 19.000. Het waardeverschil tussen een parkeerplaats en een garagebox is daarmee te klein, aldus belanghebbende.
4.5.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat de parkeerplaatsen aan de [adres 3] zeer goed gelegen zijn, te weten nabij het stadscentrum waar betaald parkeren geldt.
4.6.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Volgens de kadastrale gegevens zijn de parkeerplaatsen gelegen op drie percelen, te weten [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] . Niet gebleken is dat de parkeerplaatsen los van elkaar kunnen worden verkocht. Hier is de heffingsambtenaar in zijn berekening wel vanuit gegaan, waardoor ten onrechte geen correctie is toegepast op de verkoopprijzen van de (individueel te verkopen) referentieobjecten. Het hof is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor de [adres 3] van (22 parkeerplaatsen keer de waarde van één parkeerplaats van € 10.000 is) € 220.000 niet aannemelijk is gemaakt.
4.7.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 154.000. Belanghebbende heeft deze waarde gebaseerd op de waarde van de parkeerplaats(en) [straat 5] die voor € 5.000 per parkeerplaats te koop staan dan wel zijn verkocht en daarop een correctie van 40% toegepast. Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De parkeerplaats(en) [straat 5] zijn gelegen in de wijk [wijk] . Deze wijk ligt buiten het centrum, terwijl de onderhavige parkeerplaatsen in het centrum zijn gelegen. Het hof is daarom van oordeel dat de parkeerplaats(en) [straat 5] niet als referentieobjecten kunnen dienen.
4.8.
Beide partijen hebben de door hen bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen op € 178.000.
[adres 1]
4.9.
De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.
4.10.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar te weinig rekening gehouden met de verschillen tussen [adres 1] en de referentiepanden. Belanghebbende wijst op de regelmatige lekkages, de cv-ketel in de schuur, de matige staat van onderhoud, het gebrek aan isolatie en de ondoelmatige indeling. De KOUDV-factoren hadden lager moeten worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de KOUDV-factoren in beroep verhoogd ten opzichte van de bezwaarfase. Hierbij ontbrak een motivering. Ook de waarde van de woning is ten opzichte van de bezwaarfase fors aangepast zonder motivering. Daarnaast is de correctie voor erfdienstbaarheid te laag vastgesteld. Door de erfdienstbaarheid is er meer overlast en zijn er privacygevoelige beperkingen. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde voor [adres 1] niet hoger kan zijn dan € 226.000. Belanghebbende wijst ter onderbouwing op het door haar overgelegde taxatierapport.
4.11.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar zijn de referentiepanden goed vergelijkbaar, omdat het tussenwoningen betreffen. De heffingsambtenaar heeft blijkens de taxatiematrix rekening gehouden met een correctie van € 5.000 wegens het recht van overpad ten behoeve van de woningen [adres 8] en [adres 9] . Ook is een correctie toegepast wegens het matige niveau van de voorzieningen. Het taxatierapport van belanghebbende doet hier niet aan af, omdat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ en de waarde niet op de juiste wijze is berekend, aldus de heffingsambtenaar.
4.12.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix, de foto’s en de gegeven toelichtingen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op basis van de foto’s die zijn gemaakt tijdens de inpandige opname niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoudsniveau van [adres 1] in vergelijking tot de referentiepanden moet worden vastgesteld op voldoende / gemiddeld. Op deze foto’s is te zien dat er onder andere scheuren in het stucwerk en het plafond zitten en de verf op de kozijnen loslaat, terwijl de referentiepanden wel goed onderhouden zijn.
4.13.
Belanghebbende bepleit dat de WOZ-waarde van [adres 1] moet worden vastgesteld op € 226.000. Belanghebbende gaat daarbij uit van een onderhoudsniveau van slecht / ver onder gemiddeld. Het hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het onderhoud in vergelijking tot de referentiepanden in dusdanige mate is achtergesteld dat het onderhoud op slecht / ver onder gemiddeld moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het onderhoudsniveau slecht / ver onder gemiddeld slechts wordt gegeven aan woningen die nagenoeg onbewoonbaar zijn. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde daarom eveneens niet aannemelijk gemaakt.
4.14.
Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het hof de WOZ-waarde in goede justitie vaststellen op € 245.000.
[adres 2]
4.15.
Met betrekking tot de waarde in het economisch verkeer geldt hetzelfde als wat voor [adres 1] is overwogen (zie overweging 4.9). Het hof verwijst daar kortheidshalve naar.
4.16.
Belanghebbende stelt zich op basis van dezelfde argumenten als zij voor [adres 1] heeft aangevoerd (zie overweging 4.10) op het standpunt dat de WOZ-waarde voor [adres 2] niet hoger kan zijn dan € 240.000. Belanghebbende wijst ter onderbouwing op het door haar overgelegde taxatierapport.
4.17.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en onderbouwing daarbij aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van [adres 2] niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van het hof vergelijkbaar voor wat betreft de ligging, de oppervlakte en het bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft blijkens de matrix voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft blijkens de taxatiematrix een correctie van € 15.000 toegepast wegens het recht van overpad ten behoeve van de woningen [adres 8] , 75 en 77. Door een correctie toe te passen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het recht van overpad. De heffingsambtenaar heeft daarnaast voor het voorzieningenniveau en het onderhoudsniveau van de woning correcties toegepast. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar hierdoor voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren in de bezwaarfase lager heeft vastgesteld doet hier niet aan af. Immers heeft de heffingsambtenaar tijdens de inpandige opname geconstateerd dat de KOUDV-factoren te laag zijn vastgesteld. Op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de KOUDV-factoren in de bezwaarfase te laag zijn vastgesteld. Het taxatierapport van belanghebbende doet hier niet aan af, omdat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ. Het rapport is daarnaast opgesteld naar de waardepeildatum 25 mei 2021 in plaats van 1 januari 2021.
Tussenconclusie
4.18.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.19.
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 559 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
Ten aanzien van de kosten van het bezwaar
4.20.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar het verzoek om vergoeding van de kosten van dat bezwaar afgewezen. De kosten van bezwaar dienen alleen te worden vergoed als het bestreden besluit wordt herroepen wegens een onrechtmatigheid die aan het bestuursorgaan te wijten is. [4] Die onrechtmatigheid bestaat in dit geval uit het te hoog vaststellen van de WOZ-waarden van [adres 3] en [adres 1] . Het hof veroordeelt daarom de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.21.
Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten) [5] x € 666 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is € 1.332.
Ten aanzien van de proceskosten
4.22.
Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
4.23.
Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten) [6] x € 934 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 0,25 (extra wegingsfactor op basis van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en Bpm) is € 467.
4.24.
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de WOZ-waarde van [adres 2] , het griffierecht en de proceskosten voor de beroepsfase;
- verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, met uitzondering van de beslissing over de WOZ-waarde van [adres 2] ;
- wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van [adres 3] op € 178.000 en de waarde van [adres 1] op € 245.000;
- vermindert de aanslag evenredig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 559 vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 1.332;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij het hof van € 467.
De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, J. Wessels en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De voorzitter,
E. Royakkers M.E. Smorenburg
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.