Uitspraak
4 april 1997
Eerste Kamer
Nr. 16.199 (C96/18)
AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
EISER tot cassatie,
incidenteel verweerder,
advocaat: mr J.B.M.M. Wuisman,
t e g e n
MM VASTGOED III B.V. ,
gevestigd te Blaricum ,
VERWEERSTER in cassatie,
incidenteel eiseres,
advocaat: mr R. Menschaert.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: Vastgoed - heeft bij exploit van 18 januari 1990 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Hilversum en gevorderd:
1. ontbonden te verklaren, op grond van wanprestatie, door [eiser] gepleegd, de huurovereenkomst met betrekking tot het pand [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] ;
2. [eiser] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
3. [eiser] te veroordelen om aan Vastgoed te betalen een bedrag van ƒ 12.650,-- wegens huurderving en kosten, alsmede ƒ 500,-- voor iedere maand dat [eiser] het gehuurde na 31 januari 1990 in gebruik houdt, te vermeerderen met de rente van 8% per jaar vanaf 18 januari 1990 over een bedrag van ƒ 11.000,--, kosten rechtens.
Vervolgens heeft Vastgoed een incidentele conclusie tot het bevelen van een voorlopige voorziening genomen en gevorderd [eiser] te veroordelen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om aan Vastgoed te betalen een bedrag van ƒ 500, --, behoudens de geldende en verschuldigde huurverhoging, met veroordeling van [eiser] in de kosten in het incident.
Zowel in het incident als in de hoofdzaak heeft [eiser] de vorderingen bestreden. In reconventie heeft [eiser] gevorderd de huurovereenkomst per 1 februari 1988 ontbonden te verklaren en Vastgoed te veroordelen tot betaling van een bedrag van ƒ 48.595,50, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 28 februari 1990.
De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 25 april 1990 in het incident en zowel in conventie als in reconventie een comparitie van partijen gelast. Na een ingevolge een tussenvonnis van 30 januari 1991 gehouden comparitie van partijen, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 22 januari 1992:
- in conventie [eiser] veroordeeld om aan Vastgoed te betalen een bedrag van ƒ 17.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over ƒ 16.000,-- vanaf 18 januari 1990, en het meer of anders gevorderde ontzegd;
- in reconventie Vastgoed veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van ƒ 16.900,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over voormeld bedrag vanaf 28 februari 1990, en het meer of anders gevorderde ontzegd.
Tegen het vonnis van 22 januari 1992 heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Amsterdam. Vastgoed heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 4 oktober 1995 heeft de Rechtbank in het principaal appel in conventie het bestreden vonnis van de Kantonrechter vernietigd voor zover daarbij wettelijke rente is toegewezen, [eiser] veroordeeld tot betaling van een rente van 8% over ƒ 16.000,-- vanaf 18 januari 1990, en voormeld vonnis voor het overige bekrachtigd; in reconventie heeft de Rechtbank [eiser] tot bewijslevering toegelaten. In het incidenteel appel heeft de Rechtbank het gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aaan dit arrest gehecht.
2 . Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. Vastgoed heeft incidenteel beroep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende het incidenteel beroep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van de beroepen. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt in het principale beroep tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, en tot verwijzing van de zaak naar de Rechtbank te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing; in het incidentele beroep tot verwerping daarvan.
3 . Uitganspunten in cassatie
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiser] heeft met ingang van 1 augustus 1983 van de rechtsvoorgangster van Vastgoed bedrijfsruimte gehuurd aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats 2] (N.H.) ; de huur bedroeg ƒ 500, -- per maand.
(ii) [eiser] handelt onder de naam [A] .
(iii) Begin februari 1988 heeft zich in het gehuurde ernstige wateroverlast voorgedaan. De gehuurde ruimte is toen in opdracht van Vastgoed door een aannemer leeggepompt.
(iv) Sedert april 1988 heeft [eiser] geen huur meer betaald.
(v) Een aan [eiser] gerichte brief, gedateerd op 6 december 1989, geschreven op briefpapier van [B] B.V. en ondertekend door [betrokkene 1] houdt in:
"Naar aanleiding van de gesprekken die wij het afgelopen jaar met u hebben gevoerd en vooral de laatste twee maanden, hebben wij moeten vaststellen dat er blijkbaar geen mogelijkheid bestaat om met u tot een minnelijke schikking te komen. U heeft geweigerd uw huur te betalen vanaf 1 april 1988 en wij kunnen u nu verder geen uitstel verlenen. U bent ons schuldig een bedrag van 21 maal fl 500,00 wat komt op een totaalbedrag van fl 10.500,00 plus de wettelijke rente. Wij sommeren u hierbij dit bedrag binnen 8 dagen (...) te betalen en wijzen u erop indien dit niet het geval is wij de vordering uit handen zullen geven. Wij zijn bereid om voor u een bedrag van fl 7.500,00 te betalen c.q. te verrekenen met bovenstaande vordering indien u bereid bent het pand ontruimd op te leveren per 1 januari 1990. Voor zover nodig delen wij u hierbij mee dat de huur aan u is opgezegd per 31 december 1989 met als hoofdrede uw wanbetaling maar ook omdat u in verscheidene gesprekken heeft gezegd dat u vrijwillig wil vertrekken."
(vi) Bij een door de Kantonrechter gelaste comparitie van partijen, gehouden op 25 juni 1990, heeft [eiser] verklaard akkoord te gaan met ontbinding van de huurovereenkomst op een nader in de procedure te bepalen datum en met ontruiming van het gehuurde per 1 oktober 1990.
(vii) [eiser] heeft, na aanvankelijk te hebben geweigerd de ruimte per 1 oktober 1990 te ontruimen, het gehuurde op 17 oktober 1990 ontruimd.
(viii) In het gehuurde was het kantoor van [A] gevestigd.
3.2 In dit geding heeft Vastgoed in conventie, na vermeerdering van haar eis, gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van achterstallige huur met rente alsmede betaling van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft tot zijn verweer aangevoerd dat het gehuurde als gevolg van vochtproblemen sinds februari 1988 blijvend onbruikbaar is geweest.
In reconventie heeft [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd per 1 februari 1988; voorts vorderde hij betaling van ƒ 48.595,50 als vergoeding van schade door de wateroverlast en wegens over de maanden februari en maart 1988 onverschuldigd betaalde huur.
De Kantonrechter heeft in conventie [eiser] veroordeeld tot betaling van ƒ 17.000,-- met rente over ƒ 16.000,-- vanaf 18 januari 1990 en het meer of anders gevorderde afgewezen. In reconventie heeft de Kantonrechter Vastgoed veroordeeld tot betaling van ƒ 16.900,-- met rente en het meer of anders gevorderde afgewezen.
De Rechtbank heeft, voor zover in cassatie van belang, in conventie het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. In reconventie heeft de Rechtbank [eiser] toegelaten te bewijzen dat hij tengevolge van de door hem in februari 1988 ondervonden wateroverlast schade heeft geleden tot een bedrag van ƒ 48.595,50.
4 . Beoordeling van het middel in het principaal beroep
4.1 Het middel bestrijdt in zijn beide onderdelen het in conventie gewezen vonnis van de Rechtbank. Onderdeel A betreft het verweer van [eiser] in de feitelijke instanties dat hij niet was gehouden tot betaling van huur na de wateroverlast in februari 1988 omdat Vastgoed nadien niet heeft voldaan aan haar verplichting het overeengekomen huurgenot aan [eiser] te verschaffen. Onderdeel B is gericht tegen de verwerping door de Rechtbank in haar rov. 10 van het beroep van [eiser] op rechtsverwerking ten aanzien van de aanspraak van Vastgoed op betaling van huur.
4.2.1 Subonderdeel A.1 verwijt de Rechtbank dat zij haar oordeel in rov. 9, dat uit de door [eiser] overgelegde verklaring van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] blijkt dat het gehuurde nog op 15 mei 1990 in gebruik was als kantoor van [A] en dat toen inboedel, stoffering, decoratie en administratie van die onderneming aanwezig waren, niet naar behoren met redenen heeft omkleed. De door de Rechtbank genoemde verklaring (in eerste aanleg bij conclusie van dupliek in conventie in het geding gebracht) houdt onder meer in:
- dat de ondertekenaars van de verklaring in het pand een omvangrijke lekkage constateerden resulterend in uitgebreide schade aan de in het kantoor aanwezige inboedel, stoffering en decoratie;
- dat ogenschijnlijk het schadeveroorzakende water via een dak lekkage het kantoor is binnengedrongen in een dusdanige hoeveelheid dat het vloeroppervlak en de daarop aanwezige vloerbedekking een drassige aanblik gaf en niet of nauwelijks in een staat van begaanbaarheid verkeerde;
- dat in het kantoor aanwezige aktes en andere administratieve papieren door de waterschade voor verdere verwerking in het administratieve proces absoluut onbruikbaar waren geworden.
- dat het plafond op diverse plekken een blijvend aangetaste en beschadigde indruk maakte.
4.2.2 Het oordeel van de Rechtbank dat uit de in de verklaring vermelde feiten en omstandigheden blijkt dat het gehuurde op 15 mei 1990 nog als kantoor in gebruik is gebleven behoefde nadere motivering nu, ook al waren inboedel, stoffering, decoratie en administratie aanwezig, de in die verklaring beschreven toestand van de bedoelde zaken veeleer aannemelijk doet zijn dat het gehuurde niet meer als kantoorruimte in gebruik was.
4.3 Subonderdeel A.2. is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank in haar rov. 9 dat aldus kan worden weergegeven dat [eiser] geen steekhoudende verklaring ervoor heeft gegeven dat hij na de overstroming nog ruim twee jaar de beschikking over het gehuurde heeft gehouden en dat pas op 17 oktober 1990 (met tegenzin) heeft willen ontruimen.
Het subonderdeel klaagt, kort gezegd, dat de Rechtbank ten onrechte heeft nagelaten te motiveren waarom zij hetgeen door [eiser] terzake was aangevoerd niet steekhoudend achtte.
Het subonderdeel treft doel. [eiser] heeft (in eerste aanleg bij conclusie van dupliek in conventie) blijkens zijn verwijzing naar stukken uit een tussen partijen voor de President van de Rechtbank te Amsterdam gevoerd kort geding, onder meer aangevoerd, samengevat weergegeven, dat hij hoopte dat hij door het gehuurde niet vrij te geven een bevredigende regeling van de door hem als gevolg van de wateroverlast geleden schade zou kunnen bewerkstelligen. Dit betoog kan bezwaarlijk anders worden opgevat dan dat [eiser] zijn verplichting tot afgifte van de gehuurde zaak - door haar te ontruimen - opschortte totdat de vorderingen zouden zijn geregeld die [eiser] op Vastgoed stelde te hebben en die hij baseerde op de huurovereenkomst. Aldus beantwoordt het door [eiser] ingeroepen opschortingsrecht aan de omschrijving van een retentierecht.
De Rechtbank had niet mogen nalaten te onderzoeken of [eiser] een retentierecht toekwam terzake van vorderingen die hij stelde te hebben als gevolg van de - door de Rechtbank in haar rov. 13 aanvaarde - tekortkoming van Vastgoed in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. Mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat [eiser] geen retentierecht toekwam dan had zij zulks moeten motiveren.
4.4 Subonderdeel 3.a. verwijt de Rechtbank dat zij bij haar verwerping in rov. 9 van de stelling van [eiser] dat het gehuurde sinds februari 1988 blijvend onbruikbaar is geweest, heeft miskend dat het gehuurde niet alleen was bestemd tot gebruik als kantoor maar ook als muziekstudio en dat het gehuurde ook daartoe niet meer kon worden gebruikt.
[eiser] heeft aangevoerd, in het bijzonder in eerste aanleg bij conclusie van antwoord in conventie onder 3, dat hij het gehuurde ook als studioruimte gebruikte. De Rechtbank heeft niet ervan blijk gegeven dat zij dit aspect heeft betrokken bij haar beoordeling van de vraag of het gehuurde na de wateroverlast niet meer kon worden gebruikt overeenkomstig hetgeen tussen partijen was overeengekomen. Door zulks na te laten heeft de Rechtbank haar oordeel niet naar de eis der wet met redenen omkleed zodat het subonderdeel doel treft. Subonderdeel A.3.b. behoeft geen behandeling meer.
4.5 Subonderdeel A.4. is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank in haar rov. 9 slot dat voor bewijslevering aan de zijde van [eiser] geen plaats is.
[eiser] heeft bij memorie van grieven in het principaal hoger beroep aangeboden te bewijzen:
"(...) door alle middelen rechtens, in het bijzonder door getuigen, dat het door hem van geïntimeerde gehuurde in of omstreeks februari 1988, gelet op de bestemming die het gehuurde bij de overeenkomst kreeg, blijvend onbruikbaar is geworden ten gevolge van wateroverlast en dat hij dientengevolge de door hem gestelde schade heeft geleden."
Voor zover de Rechtbank mocht hebben geoordeeld dat het bewijsaanbod onvoldoende is gespecificeerd, is dat oordeel zonder nadere motivering niet begrijpelijk nu het bewijsaanbod de feiten vermeldt die [eiser] te bewijzen aanbiedt. Daaraan kan niet afdoen dat de voor te brengen getuigen niet met name zijn genoemd omdat deze eis aan een bewijsaanbod als het onderhavige, behoudens omstandigheden waarvan ten deze niet is gebleken, niet kan worden gesteld. Mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bewijsaanbod niet terzake dienend is dan is zulks zondere nadere motivering, welke ontbreekt, niet begrijpelijk omdat de te bewijzen aangeboden feiten onmiskenbaar van belang zijn voor de beoordeling van hetgeen [eiser] ten verwere tegen de vorderingen van Vastgoed had aangevoerd. Indien het oordeel van de Rechtbank in die zin moet worden begrepen dat hetgeen de getuigen zouden kunnen verklaren, niet zou kunnen afdoen aan de conclusie van de Rechtbank dat het gehuurde ook na de wateroverlast nog bruikbaar was, heeft de Rechtbank miskend dat het gewicht van een getuigenverklaring eerst na het afleggen daarvan kan worden beoordeeld. Het subonderdeel treft derhalve eveneens doel.
4.6.1 Subonderdeel B.a. klaagt dat onbegrijpelijk is het oordeel van de Rechtbank dat Vastgoed bij de hiervoor in 3.1 onder (v) vermelde brief aanspraak heeft gemaakt op betaling van achterstallige huur omdat die brief niet afkomstig is van Vastgoed maar van [B] B.V.
[eiser] heeft in eerste aanleg (bij conclusie van antwoord in conventie) aangevoerd dat hij onbekend was met [B] B.V. en met de ondertekenaar van de brief: [betrokkene 1] . Daaraan verbond [eiser] de conclusie dat hij de sommatie niet serieus behoefde te nemen.
De Rechtbank heeft niet ervan blijk gegeven dat zij deze stelling van [eiser] heeft onderzocht zodat de klacht doel treft.
4.6.2 Subonderdeel B.b. richt een motiveringsklacht tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 10 dat daarop neerkomt dat het enkele feit dat Vastgoed na de bedoelde brief geen nakoming heeft verlangd, niet tot rechtsverwerking heeft geleid.
[eiser] heeft (in eerste aanleg bij conclusie van antwoord in conventie) aangevoerd, samengevat weergegeven, dat Vastgoed door niet te protesteren toen [eiser] zijn betalingen staakte, de indruk heeft gewekt dat zij daarmede instemde. Hij heeft derhalve aan zijn beroep op rechtsverwerking niet uitsluitend een enkel tijdsverloop ten grondslag gelegd maar tevens dat daardoor bij hem het vertrouwen is gewekt dat Vastgoed haar aanspraken niet (meer) geldend zal maken. De Rechtbank heeft echter, naar uit haar rov. 10 volgt, het beroep van [eiser] op rechtsverwerking aldus opgevat dat hij dat beroep uitsluitend erop heeft gegrond dat Vastgoed gedurende geruime tijd geen aanspraak op betaling van huur heeft gemaakt. Aldus is de Rechtbank bij haar beoordeling van het door [eiser] gedane beroep op rechtsverwerking uitgegaan van een onbegrijpelijke lezing van hetgeen [eiser] daartoe had aangevoerd. Het subonderdeel treft derhalve doel.
5. Beoordeling van het middel in het incidenteel beroep
De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 101
aRO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
aRO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
6 . Beslissing
De Hoge Raad:
in het principaal beroep:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Amsterdam van 4 oktober 1995;
verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 4.14 5,96, op de voet van art. 57
bRv. te voldoen aan de Griffier;
bRv. te voldoen aan de Griffier;
in het incidenteel beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Vastgoed in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 3.150,--, op de voet van art. 57
bRv. te voldoen aan de Griffier.
bRv. te voldoen aan de Griffier.
Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Mijnssen, Neleman, Heemskerk en Jansen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
4 april 1997.
4 april 1997.