Uitspraak
Nr. 1279
12 april 2000
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser tot cassatie,
advocaat: Mr. C.M.E. Verhaegh,
tegen
De Gemeente ‘s-Gravenhage,
zetelende te ‘s-Gravenhage,
verweerster in cassatie,
advocaat: Mr. K.T.B. Salomons.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) bij beschikking van 14 oktober 1998 op daartoe strekkend verzoek van de Gemeente ‘s-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en een drietal deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 8 december 1998 [de eigenaar], wonende te [woonplaats], doen dagvaarden voor de Rechtbank en ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan “Schilderswijk-West 8e herziening” gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Gemeente van (voorzover in deze zaak van belang) de onroerende zaak [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie L, nr. [nummer] (grondplan [nummer], grondplannr.[nummer]), van welke onroerende zaak [eigenaar] voornoemd is aangewezen als eigenaar, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Bij vonnis van 2 maart 1999, ingeschreven in de openbare registers op 30 maart 1999, bij welk vonnis eiser in cassatie (hierna: [eiser]) als tussenkomende partij in het onteigeningsgeding is toegelaten, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 83.250,-- en een dag voor de nederlegging van het deskundigenrapport bepaald.
1.3. Bij het thans in cassatie bestreden vonnis van 14 juli 1999 heeft de Rechtbank de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op f 110.150,-- (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 83.250,--) vermeerderd met een rente van 4% per jaar over f 26.900,-- sedert 30 maart 1999 tot de dag van dat vonnis en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van f 26.900,-- met de hiervoor genoemde rente van 4% per jaar, te vermeerderen met de wettelijke rente, zoals in het vonnis nader bepaald. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. [Eiser] heeft het vonnis bestreden met een uit acht onderdelen bestaand middel van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun voornoemde advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Wattel heeft op 26 januari 2000 geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot verwijzing van de zaak voor een nader feitenonderzoek.
3. Beoordeling van het middel
3.1. In cassatie moet worden uitgegaan van het volgende.
( i ) De van [de eigenaar] onteigende onroerende zaak [adres] te [woonplaats] bestaat uit een bedrijfsruimte (winkel) en twee afzonderlijke bovenwoningen. De bedrijfsruimte, met een vloeroppervlakte van circa 120 m2, omvat een verkoopruimte annex overdekte plaats, een toilet, een kantoor en een magazijnruimte.
( ii ) De bedrijfsruimte is verhuurd aan [eiser]. Hij drijft daarin in de vorm van een eenmanszaak een winkel in baby- en kinderartikelen en kleding.
( iii ) [Eiser] heeft de bedrijfsruimte sedert 1979 gehuurd van verschillende eigenaars, van wie [eigenaar] voornoemd als laatste. De huurprijs, die bij de aanvang van de huur f 330,-- per maand bedroeg, is sedertdien niet verhoogd.
( iv ) Bij de aanvang van de huurovereenkomst bestond de bedrijfsruimte uit een pakhuis dat [eiser] voor eigen rekening tot winkelruimte heeft verbouwd. Hij heeft daartoe riolering, centrale verwarming, wanden, telefoon, electriciteit, een vloer en alle schappen aangebracht.
( v ) Door de onteigening moet [eiser] de exploitatie van de winkel beëindigen. Daardoor zal hij vermogens- en inkomensschade lijden. In het voetspoor van de deskundigen heeft de Rechtbank de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling berekend op basis van (fictieve) verplaatsing van de onderneming naar een bestaande bedrijfsruimte die wordt gehuurd. Partijen zijn het daarmee eens.
( vi ) Wat betreft de door [eiser] te lijden inkomensschade vermeldt het rapport van deskundigen, voorzover hier van belang:
De huurprijs van (…) vervangende bedrijfsruimte wordt door deskundigen (…) begroot op:
120 m2 x f 215,-- per m2 f 25.800,--
Daarop dient in mindering te worden
gebracht de door deskundigen
geschatte reële huurwaarde van de
huidige ruimte: f 12.000,--
-----------
Derhalve f 13.800,--
Deskundigen zijn van mening dat, gelet op de zeer lage betaalde huur en de mogelijkheid van huuraanpassing, het alleszins redelijk is uit te gaan van een vergelijking met de economische huurwaarde (ten bedrage van f 1.000,-- per maand) in plaats van de betaalde huur (ten bedrage van f 330,-- per maand).
3.2. Blijkens rechtsoverweging 20 van het bestreden vonnis heeft de Rechtbank - in navolging van de deskundigen oordelende dat de door [eiser] daadwerkelijk betaalde huur niet reëel is - zich verenigd met de in 3.1 onder ( vi ) vermelde opvatting van de deskundigen die erop neerkomt dat bij de vergelijking van hetgeen [eiser] voor vervangende bedrijfsruimte aan huur zal moeten betalen met die welke hij voor de onteigende bedrijfsruimte verschuldigd is, dient te worden uitgegaan niet van de werkelijke, lagere huurlasten van laatstbedoelde bedrijfsruimte maar van de objectieve huurlasten daarvan. Hierbij heeft de Rechtbank nog in aanmerking genomen dat een, zoals in het onderhavige geval, veel te lage huur op ieder moment kan worden “veranderd”, waarmee de Rechtbank kennelijk bedoelt dat die huur op ieder moment kan worden verhoogd tot een naar objectieve maatstaf te bedingen huur.
3.3. Voormelde opvatting wordt in de onderdelen 6, 7 en 8 van het middel - de onderdelen 1 tot en met 5 missen zelfstandige betekenis - terecht als onjuist bestreden.
3.4.1. De huurder van bedrijfsruimte wiens ingevolge de huurovereenkomst verschuldigde huur (eventueel met inbegrip van kosten die voor rekening van de huurder komen) lager is dan de huur die de verhuurder objectief beschouwd kan bedingen, geniet een tot de winst uit zijn onderneming behorend voordeel ter grootte van het verschil. In geval van beëindiging van de huurovereenkomst verliest hij dit voordeel indien en voorzover de huur die hij in de toekomst voor vervangende bedrijfsruimte verschuldigd is, hoger is dan de door hem voorheen verschuldigde huur. Eindigt, zoals hier, de huur ingevolge artikel 59, lid 3, van de Onteigeningswet en verliest de huurder dan een voordeel als hiervoor bedoeld, dan is sprake van schade welke de huurder rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt.
3.4.2. Indien nu - zoals de Rechtbank in navolging van de deskundigen bij de bepaling van de door [eiser] als gevolg van de onteigening te lijden inkomensschade heeft gedaan - geen rekening wordt gehouden met het verlies van een voordeel als het voormelde, dan wordt tekortgedaan aan de aanspraak van [eiser] op volledige schadeloosstelling welke hij als huurder van bedrijfsruimte ingevolge artikel 42, lid 1 van de Onteigeningswet heeft. Immers, hij wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld indien de toe te kennen schadeloosstelling hem, voorzover in deze zaak van belang, wat betreft inkomen in een gelijkwaardige positie zal brengen.
3.5. Van een voor vergoeding in aanmerking komend verlies van een voordeel als het vorenbedoelde is echter geen sprake indien en voorzover naar redelijke verwachting de huur - de onteigening weggedacht - binnen afzienbare tijd zou worden aangepast aan wat de verhuurder objectief beschouwd aan huur kan bedingen. De Rechtbank heeft zich blijkens rechtsoverweging 20 van het bestreden vonnis aangesloten bij het oordeel van de deskundigen dat rekening moest worden gehouden met de mogelijkheid van huuraanpassing. Dit oordeel wordt in onderdeel 8 van het middel terecht met een motiveringsklacht bestreden. Immers, aangaande de vragen of en, zo ja, wanneer en tot welk bedrag een dergelijke aanpassing redelijkerwijs was te verwachten, is door de Rechtbank niets vastgesteld, terwijl ook de stukken van het geding en het rapport van deskundigen daaromtrent niets inhouden.
3.6. Door de gegrondbevinding van de onderdelen 6, 7 en 8 van het middel kan het vonnis niet in stand blijven en dient het te worden vernietigd.
4. Na cassatie
4.1. Nu, zoals in 3.5 is overwogen, door de Rechtbank niet is vastgesteld of en, zo ja, wanneer en tot welk bedrag de door [eiser] verschuldigde huur naar redelijke verwachting zou worden verhoogd, de stukken van het geding en het rapport van deskundigen daaromtrent niets inhouden en na cassatie voor aanpassing van de stellingen van partijen op dit punt geen plaats meer is, moet ervan worden uitgegaan dat de huur niet binnen afzienbare tijd zou worden verhoogd. Voorts kan, anders dan de Gemeente in cassatie betoogt, geen rekening worden gehouden met mogelijk boven de huur voor rekening van [eiser] komende kosten, nu ook daarover noch het vonnis van de Rechtbank noch het deskundigenrapport en de gedingstukken iets inhouden. De Hoge Raad kan de zaak dan ook afdoen.
4.2. Met betrekking tot de door de Rechtbank voor [eiser] vastgestelde schadeloosstelling van f 110.150,--, welke blijkens het vonnis bestaat uit f 10.000,-- voor vermogensschade (rechtsoverweging 17) en f 100.150,-- voor inkomensschade (rechtsoverweging 26), is in cassatie alleen aan de orde de in rechtsoverweging 26 vermelde post “schade ter zake van huur van de vervangende bedrijfsruimte” ten bedrage van f 68.250,--.
4.3. Met inachtneming van hetgeen hiervoor naar aanleiding van de middelonderdelen 6, 7 en 8 is overwogen en van de overigens in cassatie niet bestreden door de Rechtbank gehanteerde uitgangspunten, moet die post nader worden berekend als volgt:
Huurprijs vervangende bedrijfsruimte
(120 m2 x f 225,-- per m2;
rechtsoverweging 11): f 27.000,--
Af huur van de huidige bedrijfsruimte
(12 maal f 330,--): f 3.960,--
------------
Resteert f 23.040,--
Aftrek voordelen vervangende
bedrijfsruimte 35 percent: f 8.064,--
------------
Resteert f 14.976,--.
Dit bedrag moet worden vermenigvuldigd met factor 7, hetgeen oplevert een bedrag van f 104.832,--.
4.4. Het in 4.2 vermelde bedrag van f 68.250,-- moet derhalve worden verhoogd met f 36.582,--, zodat de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling bedraagt (het door de Rechtbank vastgestelde bedrag van) f 110.150,-- plus f 36.582,-- of f 146.732,--.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het vonnis van de Rechtbank van 14 juli 1999 voorzover het de hoogte van de schadeloosstelling betreft en, in zoverre opnieuw rechtdoende,
- stelt de schadeloosstelling voor [eiser] vast op f 146.732,-- (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 83.250,--) te vermeerderen met een rente van 4 percent per jaar over het verschil van deze twee bedragen, zijnde een bedrag van f 63.482,--, vanaf 30 maart 1999 tot de dag van dit arrest,
- veroordeelt de Gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van f 63.482,-- en de hiervoor bedoelde rente, vermeerderd met de wettelijke rente over de som daarvan vanaf de dag van dit arrest tot de dag van de voldoening,
- wijst de “Haagsche Courant” en de “Posthoorn” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van de Hoge Raad dit arrest bij uittreksel zal plaatsen,
- veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van [eiser], tot aan deze uitspraak begroot op f 740,50 aan verschotten en op f 3.000,-- aan salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.L.M. Urlings, G.J. Zuurmond, A.G. Pos en D.H. Beukenhorst, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2000.