Uitspraak
Nr. 1345
12 juli 2002
AB
in de zaak van
de gemeente 's-Gravenhage,
zetelend te 's-Gravenhage,
eiseres tot cassatie,
advocaat mr. P.S. Kamminga
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verweerster in cassatie,
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Bij vonnis van 10 oktober 2000, dat op 21 december 2000 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage ten name en ten behoeve van eiseres (hierna: de Gemeente) vervroegd de onteigening uitgesproken van de in dat vonnis omschreven onroerende zaken, en voorts - voorzover in cassatie van belang - het voorschot op de schadeloosstelling voor verweerster (hierna: [verweerster]) - niet-tussengekomen derde-belanghebbende - vastgesteld op f 10.800.
1.2. Bij vonnis van 25 juli 2001 heeft de Rechtbank - voorzover in cassatie van belang - de schadeloos-stelling voor [verweerster] vastgesteld op f 77.880, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 10.800, en op een rente van 4,5 % per jaar over f 67.080 sedert 21 december 2000 tot 25 juli 2001. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Gemeente heeft het vonnis van 25 juli 2001 bestreden met een middel van cassatie, bestaande uit drie onderdelen. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. [verweerster] heeft bij conclusie van antwoord geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten. De Gemeente heeft gerepliceerd, [verweerster] gedupliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 8 maart 2002 geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, en verwijzing van het geding. [verweerster] heeft schriftelijk op de conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1. Het eerste onderdeel richt zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat met betrekking tot het door [verweerster] gehuurde, overeenkomstig de visie van deskundigen, in de gegeven omstandigheden moet worden gesproken van een pakhuis en niet slechts van een poort met bijbehorende grond, en betoogt dat de Rechtbank tot de conclusie had moeten komen dat sprake is van grondhuur, waarbij het poortgebouw ondergeschikt is aan de grond waartoe deze toegang verleent, en niet van zelfstandige huur van een andere gebouwde onroerende zaak die voor de uitoefening van een bedrijf is verhuurd in de zin van artikel 7A:1636a, lid 5, BW, alsmede dat de Rechtbank, oordelend dat ten aanzien van het onteigende sprake is van huur van overige bedrijfsruimte, niet zijnde artikel 7A:1624 BW-bedrijfsruimte, van een onjuiste rechtsopvatting blijk heeft gegeven. Het onderdeel faalt. Met haar verwijzing naar de "gegeven omstandigheden" doelt de Rechtbank kennelijk op de in het vonnis vermelde bevindingen van deskundigen dat de poort die toegang geeft tot het achterliggende terrein, meer is geweest dan een enkele poort, dat die poort in feite in gebruik is geweest als pakhuis voor opslag, dat daartoe voorzieningen als elektriciteit en water aanwezig waren, dat de ruimte aan beide zijden afsluitbaar was en dat het achterliggende terrein ook via een andere toegang bereikbaar was. Het oordeel van de Rechtbank dat onder deze omstandigheden gesproken moet worden van een pakhuis en niet slechts van een poort met bijbehorende grond, en dat er dan ook sprake is van huur van overige bedrijfsruimte, niet zijnde artikel 7A:1624 BW-bedrijfsruimte - waarmee de Rechtbank kennelijk mede heeft willen aangeven dat het ging om huur van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7A:1636a BW - getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is voor het overige zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard dat het in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst. Het is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
3.2. Het tweede onderdeel keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat [verweerster] de waarde vergoed dient te krijgen van de niet verplaatsbare opslagruimte die zij zelf gebouwd heeft op het erf dat mede tot het gehuurde behoorde. De Rechtbank heeft dit oordeel daarop gebaseerd dat de Gemeente - naar zij ter zitting verklaard heeft - bij de minnelijke verkrijging van [betrokkene 1] geen vergoeding aan [betrokkene 1] betaald heeft voor die opslagruimte, omdat [betrokkene 1] vond dat die aan [verweerster] toekwam. Terecht voert het onderdeel aan dat de omstandigheid dat de Gemeente aan [betrokkene 1] geen vergoeding van de waarde van de opslagruimte betaald heeft, niet meebrengt dat die waarde als huurdersschade aan [verweerster] dient te worden vergoed.
In geval van onteigening van verhuurde bedrijfs-ruimte als bedoeld in artikel 42, eerste lid, Onteigeningswet wordt de huurder die zijn bedrijf elders moet voortzetten schadeloos gesteld voor het nadeel dat hij ondervindt doordat hij op een tijdstip gelegen vóór dat waarop de huurovereenkomst zonder onteigening zou zijn geëindigd, moet heengaan en zich elders vestigen. Van belang is daarbij wat hij méér dan zonder onteigening het geval zou zijn geweest, zal moeten uitgeven om zich elders op vergelijkbare wijze in te richten; in beginsel zal hem geen vergoeding toekomen voor niet-meeneembare investeringen die hij op of aan het gehuurde heeft verricht. Voor zo'n vergoeding zou wel plaats kunnen zijn in gevallen waarin tussen huurder en verhuurder is bedongen dat de verhuurder de door de huurder aangebrachte verbeteringen bij het einde van de huur tegen de te schatten waarde zal overnemen of waarin de huurder in verband met door hem aangebrachte verbeteringen bij het einde van de huur een aanspraak op de voet van artikel 6:212 BW Pro jegens de verhuurder zou kunnen doen gelden. In die gevallen verliest de huurder als gevolg van de onteigening een aanspraak jegens de verhuurder en dient hem het daardoor geleden nadeel te worden vergoed. Het onderdeel slaagt derhalve.
3.3. Onderdeel 3 is gericht tegen de beslissing van de Rechtbank dat aan [verweerster] ter vergoeding van de schade die zij gedurende de periode gelegen tussen de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis en de dag van het vonnis waarbij de schadeloosstelling is vastgesteld, lijdt wegens het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat, een rente van 4,5% per jaar toekomt over het verschil. Het onderdeel bestrijdt deze beslissing met het betoog dat [verweerster], nu zij na de inschrijving van het onteigeningsvonnis nog het voortgezet gebruik van het voordien door haar gehuurde om niet genoot en zou genieten tot 1 september 2001, gedurende de hiervoor bedoelde periode nog geen schade leed doch slechts voordelen ondervond doordat zij het genot van het voorschot had en bovendien nog het voorheen door haar gehuurde gratis mocht blijven gebruiken. Dit betoog faalt. Ingevolge het bepaalde in artikel 40a Onteigeningswet, dat op grond van artikel 41a Onteigeningswet van overeenkomstige toepassing is op de aan de huurder toekomende schadeloosstelling, is de dag waarop het vonnis tot vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers, maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling. Die dag is de peildatum waarnaar de ten gevolge van de onteigening geleden en te lijden schade moet worden vastgesteld; voorzover het gaat om schade die na die dag zal worden geleden, moet deze worden vastgesteld op de contante waarde. Dit brengt mee dat het bedrag van de schadeloos-stelling strekt ter vergoeding van schade die geacht moet worden in haar geheel te zijn geleden op de peildatum, en dat de gerechtigde tot de schadeloosstelling een bijkomend en hem eveneens te vergoeden nadeel ondervindt indien de schadeloosstelling hem op die peildatum niet volledig in de vorm van het voorschot is uitbetaald.
Opmerking verdient hierbij dat dit nadeel geheel of ten dele kan worden goedgemaakt door het voordeel dat de tot schadeloosstelling gerechtigde gedurende de periode tussen de inschrijvingsdatum en de datum van het in artikel 54t Onteigeningswet bedoelde vonnis toevalt wegens voortgezet gebruik om niet van het onteigende. Daarvoor was in de onderhavige zaak echter geen plaats, nu de Rechtbank het door [verweerster] genoten voordeel ter zake van het voortgezet gebruik, begroot op f 4000, reeds bij de bepaling van de schadeloosstelling heeft verdisconteerd.
De Rechtbank heeft derhalve terecht aan [verweerster] een vergoeding toegekend voor het gemis van het genot van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het haar verstrekte voorschot te boven gaat.
3.4.Wegens gegrondheid van het tweede onderdeel kan het vonnis niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage van 25 juli 2001, verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage, en compenseert de kosten van het geding in cassatie aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, P.J. van Amersfoort, J.C. van Oven en C.J.J. van Maanen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 12 juli 2002.