Uitspraak
12 december 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/206HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerder 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploot van 12 februari 1999 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - op verkorte termijn gedagvaard voor de kantonrechter te Rotterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te ontbinden, althans ontbonden te verklaren de ten processe bedoelde huurovereenkomst, met veroordeling van [eiseres] om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de ruimte gelegen op de eerste verdieping in het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verweerder] c.s. te stellen, met machtiging op hen om zonodig zelf die ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van justitie en politie;
2. [eiseres] te veroordelen om aan [verweerder] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen de ter zake van huurachterstand verschuldigde som van ƒ 17.679,29, rente rechtens, en
3. [eiseres] te veroordelen om aan [verweerder] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van ƒ 653,66 per maand vanaf 1 maart 1999 en zolang zij in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden en in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat:
1. [verweerder] c.s. als verhuurder in gebreke zijn, doordat zij hun onderhoudsverplichting als verhuurder niet nakomen, en doordat zij niet de noodzakelijke reparaties, zoals in deze conclusie zijn opgesomd, verrichten;
2. [eiseres] de huurpenningen in depot mag (laten) houden bij de Gemeentelijke Sociale Dienst, zolang [verweerder] c.s. niet de noodzakelijke reparaties of onderhoudswerkzaamheden verricht hebben;
3. [eiseres] opdracht mag geven aan een aannemer tot het verrichten van de onderhouds- en herstelwerkzaamheden, op kosten van [verweerder] c.s., indien zij niet binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn zelf opdracht hebben gegeven aan een aannemer, en
4. [verweerder] c.s. zich tot de huurcommissie dienen te wenden met het verzoek de huurprijs tussen partijen vast te stellen, voor en na het verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.
[Verweerder] c.s. hebben in reconventie de vorderingen van [eiseres] bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 3 februari 2000 in conventie de vordering van [verweerder] c.s. tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot voormelde ruimte en hun vordering tot ontruiming door [eiseres] van het gehuurde toegewezen, dit vonnis tot zover - voorzover mogelijk - uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en om de hoogte van de huurachterstand te bepalen een comparitie van partijen gelast, met verzoek aan partijen alle terzake dienende stukken mee te brengen. Voorts heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie alle (verdere) beslissingen aangehouden.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam.
Bij vonnis van 10 januari 2002 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep bekrachtigd.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en het herstelexploot zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Met ingang van 1 september 1995 hebben [verweerder] c.s. aan [eiseres] verhuurd de woonruimte gelegen op de eerste verdieping [adres] te [plaats]. Daarbij is een huurprijs van ƒ 825,-- per maand overeengekomen.
(ii) Per 1 mei 1996 heeft [eiseres] kamers op de vierde verdieping van hetzelfde pand bijgehuurd tegen een huurprijs voor het geheel van ƒ 680,-- per maand.
(iii) Bij verklaring van 17 september 1997 heeft de Huurcommissie in het ressort te Rotterdam de door [eiseres] gehuurde woning aangemerkt als zelfstandige woonruimte met een woningkwaliteit van 76 punten, welk puntenaantal een minimaal redelijke huurprijs geeft van ƒ 325,62 per maand en een maximaal redelijk te achten huurprijs van ƒ 592,04 per maand. Vanaf 1 juni 1996 hebben [verweerder] c.s. aan [eiseres] de maximaal redelijk geachte huurprijs in rekening gebracht.
(iv) Vanaf 1 juli 1996 tot en met januari 1997 heeft [eiseres] maandelijks de somma van ƒ 362,50 betaald. In februari en maart 1997 heeft zij ƒ 725,-- betaald. De maanden april, mei en juni 1997 heeft zij onbetaald gelaten. De maanden juli, augustus, september en oktober 1997 heeft zij ƒ 362,50 per maand betaald. Vanaf november 1997 heeft [eiseres] in het geheel geen huur meer betaald.
(v) Gedurende enige tijd en wel tot 1 mei 1998 heeft de zoon van [eiseres] bij haar ingewoond.
3.2 Voor de beoordeling van de onderdelen 1.1 tot en met 1.5 van middel I zijn de volgende gegevens betreffende de procedure van belang.
[Verweerder] c.s. hebben in de onderhavige procedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens het niet betalen van de verschuldigde huur. [Eiseres] heeft aangevoerd dat zij de huurbetaling had opgeschort in verband met gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden.
De rechtbank heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Zij stelde vast dat niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling heeft gedaan aan [verweerder] c.s. betreffende gebreken van de gehuurde zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Daarom, aldus de rechtbank, dient ervan te worden uitgegaan, dat [eiseres] zich in elk geval voor 26 mei 1998 niet op een opschortingsrecht mocht beroepen, ook niet indien het gehuurde toen ernstige gebreken had. Over de periode november 1997 - mei 1998 heeft noch [eiseres], noch haar zoon enige huurbetaling gedaan. Op grond hiervan moet geoordeeld worden, aldus nog steeds de rechtbank, dat op 26 mei 1998 in elk geval een zodanige huurachterstand bestond, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.
3.3 Onderdeel 1.1 bevat geen klacht. De onderdelen 1.2 tot en met 1.4 zijn gericht tegen de vaststelling van de rechtbank in rov. 5.6, dat niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling heeft gedaan aan [verweerder] c.s. betreffende gebreken van de gehuurde zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen.
Ook de kantonrechter had reeds geoordeeld dat niet gesteld noch anderszins gebleken is dat [eiseres] tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om gebreken aan de woning aan de verhuurder te melden. Zij achtte de stellingen van [eiseres], waarin werd gerefereerd aan eerdere mededelingen aan [verweerder] c.s., blijkbaar te vaag. Zij zijn inderdaad weinig uitgewerkt en preciseren in het geheel niet wanneer er - vóór de door de rechtbank bedoelde brief van 26 mei 1998 - mededelingen aan [verweerder] c.s. zouden zijn gedaan.
In hoger beroep heeft [eiseres] zes grieven aangevoerd. Geen daarvan is in het bijzonder tegen de bedoelde overweging van de kantonrechter gericht. Wel wordt in de memorie van grieven gesproken van vragen van [eiseres] aan [verweerder] c.s. om de gebreken aan de woning te herstellen, sommaties daartoe - in welk verband tevens wordt gesproken van aangetekende brieven - en een weigering van [verweerder] c.s. om de gebreken aan de woning te herstellen, maar opnieuw ontbreekt iedere specificatie van data en wordt geen enkel bewijsstuk overgelegd. In het licht van deze gang van zaken is het geenszins onbegrijpelijk dat de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat [eiseres] niet heeft gesteld dat zij eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling in de bedoelde zin heeft gedaan, en dat dit ook niet anderszins is gebleken.
[Eiseres] heeft in hoger beroep nog een bewijsaanbod gedaan, waarbij zij in het bijzonder aanbiedt nader te bewijzen dat de gebreken in de woning van ernstige aard zijn, doch niet om nader te bewijzen dat de gebreken tijdig aan [verweerder] c.s. zijn gemeld. Nu [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan had aan haar stelplicht, had de rechtbank reeds hierom geen aanleiding in te gaan op dit zonder enige specificatie op dit punt gedane bewijsaanbod.
Op dit een en ander stuiten alle klachten van de onderdelen 1.2-1.4 af.
3.4 Het falen van de onderdelen 1.2-1.4 brengt mee dat ook onderdeel 1.5, dat op die onderdelen voortbouwt, niet kan slagen.
3.5 De onderdelen 1.6 en 1.7 bevatten geen voldoende begrijpelijke klachten. Zij voldoen daarom niet aan de eisen die ingevolge art. 407 lid 2 Rv Pro. aan een cassatiemiddel moeten worden gesteld en kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.
3.6 Middel II heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve na het vorenoverwogene geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 301,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 12 december 2003.