Uitspraak
6 april 2007
Eerste Kamer
Nr. C05/321HR
MK
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
SAVILLS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. J.C. Meijroos,
t e g e n
1. B&S KANTOREN IV C.V.,
2. B&S BEHEER VIII B.V.,
beide gevestigd te Laren,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie (hierna: Savills) heeft bij exploot van 8 maart 2002 verweersters in cassatie (hierna in enkelvoud: B&S) gedagvaard voor de rechtbank te Amsterdam en gevorderd B&S te veroordelen om aan Savills te betalen een bedrag van € 38.711,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening.
B&S heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 5 juni 2002 een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 23 oktober 2002 B&S toegelaten tot bewijslevering. Bij eindvonnis van 31 maart 2004 heeft de rechtbank de vordering van Savills toegewezen.
Tegen het tussenvonnis van 23 oktober 2002 en het eindvonnis van 31 maart 2004 van de rechtbank heeft B&S hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.
Bij arrest van 11 augustus 2005 heeft het hof beide vonnissen van de rechtbank vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Savills afgewezen en Savills veroordeeld tot betaling aan B&S van een bedrag van € 48.105,12, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 26 april 2004 tot aan de dag der algehele voldoening.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Savills beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
B&S heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Savills houdt zich bezig met beleggingen in onroerend goed. Zij rekent tot haar taak de bewegingen op de onroerend-goedmarkt in Nederland in de gaten te houden en met behulp van de door haar verkregen informatie potentiële kopers en verkopers bij elkaar te brengen. Zij houdt zich daarnaast bezig met beheer van onroerend goed, ook van onroerend goed van B&S. Bestuurder van Savills is [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]).
(ii) Savills heeft begin augustus 2001 B&S benaderd met de vraag of zij interesse had voor de aankoop van het BTC II gebouw in Delft dat door BTC Delft Vastgoed B.V. (hierna: BTC) te koop was aangeboden.
Savills heeft vervolgens bemiddelingswerkzaamheden verricht. B&S heeft zich verbonden om aan Savills een courtage van 1% van de uiteindelijke koopsom te betalen.
(iii) Tussen B&S en BTC is een koopovereenkomst met betrekking tot het BTC II gebouw tot stand gekomen. BTC heeft het gebouw voor ƒ 7.168.786,-- aan B&S verkocht en geleverd.
(iv) Savills heeft aan B&S ƒ 71.687,85 exclusief BTW in rekening gebracht ter zake van courtage voor de aankoop van het BTC II gebouw. B&S heeft betaling geweigerd, zich daarbij op het standpunt stellende dat Savills haar recht op loon verspeeld heeft door ook werkzaamheden voor de verkopende partij te verrichten.
3.2 Het hof heeft geoordeeld dat Savills op grond van art. 7:418 lid 2 BW Pro haar recht op courtage heeft verloren, omdat zij in de fase die voorafging aan de uiteindelijke totstandkoming van de koopovereenkomst in november 2001 daarbij een eigen belang heeft gehad waarvan zij ingevolge art. 7:418 lid 1 BW Pro aan B&S mededeling had moeten doen (rov. 4.3). Daartoe overwoog het hof, samengevat, het volgende. [Betrokkene 1] heeft in een van de gesprekken die hij met BTC heeft gevoerd over het pand in Delft, BTC geadviseerd over de voor de transactie van belang zijnde documenten. Daarnaast heeft [betrokkene 1] met zekere [betrokkene 2], die van BTC opdracht had ontvangen om bij de verkoop te bemiddelen, afgesproken dat die van de door BTC aan [betrokkene 2], of aan de door hem vertegenwoordigde besloten vennootschap LDB Beheer B.V., te betalen courtage (1,5% van de uiteindelijke koopsom) de helft zou doorbetalen aan Savills of [betrokkene 1]. Een dergelijke afspraak valt niet in overeenstemming te brengen met de positie van Savills als lasthebber van B&S en wijst er bovendien op dat Savills een wezenlijk aandeel heeft gehad in de bemiddelingswerkzaamheden ten behoeve van BTC. Dat [betrokkene 1] niettegenstaande de met B&S gemaakte courtage-afspraak met [betrokkene 2] overeenkwam dat deze hem danwel Savills 0,75% van de koopsom zou betalen houdt een zeer sterke aanwijzing voor belangenverstrengeling in. Dat geldt temeer nu noch Savills noch [betrokkene 1] daarvan mededeling gedaan heeft aan B&S. Dat [betrokkene 1] uiteindelijk zou hebben afgezien van de met [betrokkene 2] afgesproken betaling doet daaraan niet danwel onvoldoende af, nu [betrokkene 1] gedurende een substantieel gedeelte van de periode waarin onderhandelingen over de koopovereenkomst plaats hadden, het vooruitzicht had op betaling door [betrokkene 2] (rov. 4.4-4.8).
3.3 Onderdeel 1.1 klaagt in de eerste plaats dat het hof miskend heeft dat de in art. 7:418 lid 1 BW Pro bedoelde mededelingsplicht slechts aan de orde is ingeval van een eigen belang van de makelaar dat tegenstrijdig is aan dat van de opdrachtgever. Deze klacht faalt omdat die steunt op een onjuiste rechtsopvatting. De in de genoemde bepaling neergelegde mededelingsplicht doet zich - behoudens de in het artikellid genoemde uitzondering, waarop de klacht kennelijk niet doelt - gelden zodra de lasthebber direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling. Het is vervolgens aan de lastgever om te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de lasthebber zou kunnen afdoen. De mededelingsplicht geldt dus onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de lasthebber daadwerkelijk in strijd is met de belangen van de lastgever.
3.4 Ook de overige klachten van onderdeel 1.1 kunnen niet tot cassatie leiden. Zij gaan uit van de door de rechtbank aan de courtage-afspraak tussen Savills en B&S gegeven uitleg in die zin, dat de door B&S aan Savills te betalen courtage zou worden verminderd met hetgeen door een andere bij de transactie betrokken partij aan Savills zou worden betaald. Dat uitgangspunt is evenwel onjuist. B&S heeft de door de rechtbank aan de courtage-afspraak gegeven uitleg in haar eerste appelgrief bestreden, en hetgeen het hof met betrekking tot die, door het hof gegrond bevonden, grief heeft overwogen houdt in dat het hof die uitleg verwerpt. De klachten missen dus feitelijke grondslag.
3.5 Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven door de vraag of de bemiddelingswerkzaamheden van Savills voor B&S onder het bereik van de bepaling van art. 7:418 BW Pro vallen, onbeantwoord te laten. Deze klacht ziet eraan voorbij dat het hof die vraag niet onbeantwoord heeft gelaten, maar klaarblijkelijk van oordeel was dat B&S en Savills een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in art. 7:425 BW Pro hebben gesloten, waaraan het hof met toepassing van art. 7:427 BW Pro het gevolg heeft verbonden dat art. 7:418 van Pro overeenkomstige toepassing is. In zoverre kan het onderdeel bij gebreke van feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
3.6 Onderdeel 1.2 betoogt voorts dat het hof miskend heeft dat art. 7:418 niet Pro van toepassing is wanneer de bemiddelingsovereenkomst zich uitsluitend beperkt tot werkzaamheden van de makelaar waarbij geen sprake is van een belangentegenstelling, dan wel wanneer die werkzaamheden worden beëindigd op het moment, waarop die tegenstelling nog niet manifest is geworden. In dit verband wijst het onderdeel erop dat het hof geen andere werkzaamheden van Savills in het kader van de totstandkoming van de transactie tussen B&S en BTC heeft vastgesteld dan het bij elkaar brengen van deze partijen en het doorleiden van informatie over het BTC II gebouw aan B&S, dat de onderhandelingen over de koopprijs en de overige voorwaarden door B&S en BTC zelf zijn gevoerd en dat Savills dus geen invloed op de hoogte van de koopprijs of andere voorwaarden heeft gehad waarbij zij zich zou hebben (kunnen) laten beïnvloeden door het vooruitzicht van een extra betaling door de makelaar van BTC. Dit betoog is ongegrond. Ook een tussenpersoon als bedoeld in de art. 7:425-427 die een eigen belang bij de totstandkoming van de overeenkomst heeft gekregen nadat hij de met zijn opdrachtgever overeengekomen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, of die nadat hij zelf een zodanig eigen belang heeft gekregen geen bemiddelingswerkzaamheden voor zijn opdrachtgever meer verricht, is ingevolge art. 7:418 lid 1 verplicht Pro de opdrachtgever van dat belang in kennis te stellen, zodat deze kan beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat zijn belangen zou kunnen schaden. Dat geldt ook indien, zoals Savills stelt dat hier het geval was, de afspraak tussen opdrachtgever en tussenpersoon meebrengt dat deze reeds aanspraak op loon heeft voor het enkele in contact brengen van de opdrachtgever en de derde. Het oordeel van het hof dat art. 7:418 in Pro dit geval van toepassing is, getuigt dus niet van een onjuiste rechtsopvatting. Het behoefde ook geen nadere motivering, zodat ook de motiveringsklachten van het onderdeel falen.
3.7 Onderdeel 2.1 voert aan dat onbegrijpelijk is dat het hof uit de in eerste aanleg afgelegde verklaringen van de getuigen [betrokkene 2], [betrokkene 1] en [betrokkene 3] heeft afgeleid dat tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] daadwerkelijk een courtage-afspraak is gemaakt (rov. 4.7). De klacht is ongegrond, nu niet onbegrijpelijk is dat het hof op grond van de bedoelde getuigenverklaringen heeft aangenomen dat de bedoelde courtage-afspraak is gemaakt.
3.8 Onderdeel 2.2 steunt klaarblijkelijk op de opvatting dat art. 7:418 slechts Pro van toepassing kan zijn indien voldaan is aan de in het onderdeel genoemde voorwaarden (i) - (iv). Die opvatting is, gezien het hiervoor in 3.3 en 3.6 overwogene, onjuist en het onderdeel faalt daarom. Opmerking verdient hierbij nog dat het antwoord op de - veelal niet met een redelijke mate van zekerheid te beantwoorden - vraag hoe groot de kans is dat de lastgever door belangenverstrengeling aan de zijde van de lasthebber wordt benadeeld, bij de toepassing van art. 7:418, anders dan het onderdeel kennelijk veronderstelt, geen rol speelt.
3.9 Middel 3 bestrijdt het oordeel van het hof dat indien [betrokkene 1] in privé de courtage-afspraak met [betrokkene 2] zou hebben gemaakt, te gelden heeft dat deze aan Savills moet worden toegerekend nu Savills geen afstand heeft genomen van deze handelwijze van [betrokkene 1] (rov. 7). Met dit oordeel heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat Savills, ook indien niet zijzelf maar haar bestuurder in privé loon had bedongen voor werkzaamheden ten behoeve van BTC met betrekking tot de verkoop van het BTC II gebouw, van die werkzaamheden en dat loonbeding kennis moet hebben gehad en ingevolge art. 7:418 lid 1 verplicht Pro was B&S daarvan in kennis te stellen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering. Ook de klacht dat het hof met dit oordeel buiten de rechtsstrijd is getreden omdat B&S niet heeft gesteld dat de handelwijze van [betrokkene 1] aan Savills moet worden toegerekend faalt, nu het hof kennelijk, en niet onbegrijpelijk, uit de eerste grief met toelichting van B&S heeft afgeleid dat B&S het standpunt innam dat Savills, ook voorzover haar bestuurder [betrokkene 1] in privé werkzaamheden ten behoeve van BTC heeft verricht en daarvoor loon heeft bedongen, ingevolge art. 7:418 lid Pro 1 B&S daarvan in kennis had behoren te stellen.
3.10 Middel 4 klaagt over het passeren van het bewijsaanbod van Savills. Dienaangaande oordeelde het hof dat er geen bewijsvoering behoeft plaats te vinden omdat terzake dienende stellingen ontbreken (rov. 4.8). Het middel wijst niet aan welke concrete, voor bewijs vatbare, stellingen waarvan Savills getuigenbewijs heeft aangeboden, zo bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen of moeten leiden dan het hof heeft gegeven. Daarop stuit dit middel af.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Savills in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van B&S begroot op € 1.516,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, J.C. van Oven, F.B. Bakels en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 6 april 2007.