ECLI:NL:GHAMS:2025:2788 - Gerechtshof Amsterdam - Uitleg splitsingsreglement en verhuur aan woongroep in ap...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht,

team I (handel)

zaaknummer : 200.331.769/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/723590 / HA ZA 22-796

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2025

in de zaak van

[appellante],

wonend in [plaats] ,

principaal appellant,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. A.S.D. Lijkwan te Amsterdam,

tegen

[VvE],

gevestigd te [plaats] ,

principaal geïntimeerde,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam.

Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.

1.De zaak in het kort

Appartementsrecht. Uitleg bepaling in splitsingsreglement, inhoudende dat het privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning bestemd is voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin. Het hof oordeelt dat verhuur aan een woongroep – bestaande uit vier huurders die geen gezin vormen – in strijd is met de bedoeling van de desbetreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsakte. Een ander geschilpunt betreft de vraag of de vergadering van eigenaars bevoegd is een boete op te leggen aan een lid bij overtreding van de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend.

2.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 4 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 10 mei 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en de VvE als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 19 september 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze zitting heeft niet plaatsgevonden.

Partijen hebben vervolgens de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met productie;

- akte uitlating productie zijdens de VvE, met producties.

Op 18 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. De VvE heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

De VvE is de vereniging van eigenaars van het flatgebouw aan [straat] in [plaats] . [appellante] is eigenaar van het appartementsrecht [straat] en aldus lid van de VvE.

3.2.

Op 2 november 1978 is de splitsingsakte van de VvE verleden. In de splitsingsakte is het modelreglement van 22 februari 1973 (hierna: het modelreglement), met enkele wijzigingen, van toepassing verklaard. Het modelreglement zoals dat is gewijzigd zal hierna het splitsingsreglement worden genoemd. De splitsingsakte en het splitsingsreglement worden tezamen ook aangeduid als de splitsingsstukken.

3.3.

Pagina 2 van de splitsingsakte bepaalt dat de VvE als erfpachtster aan de gemeente [plaats] canon moet betalen: “(…) bestemd voor het (door de vereniging doen) stichten van een flatgebouw, bevattende vier en twintig woningen, elk voor één gezin, welke woningen slechts aldus mogen worden gebruikt (…).”

3.4.

Op pagina 18 van de splitsingsakte, slotverklaring randnummer 14, wordt het appartementsrecht van [appellante] omschreven als “(…) het onverdeeld aandeel in het erfpachtsrecht met betrekking tot het appartementsrecht met de index nummer 14 rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een woning voor één gezin met afzonderlijke bergruimte (…).”

3.5.

In de splitsingsakte wordt bepaald dat artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement als volgt zal luiden: “Het privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin (…).”

3.6.

In de splitsingsakte is bepaald dat artikel 27 lid 2 van het splitsingsreglement als volgt zal luiden: “In afwijking van het daaromtrent bepaalde in het model-reglement, bedraagt de maximum-boete eenhonderd gulden (
f100,--) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen.”

3.7.

Het flatgebouw heeft zes verdiepingen. Op elke verdieping zijn meerdere appartementen van ongeveer 100 m² met drie slaapkamers. Op elke verdieping is ook een kleiner appartement. Het appartement van [appellante] is één van de appartementen van ongeveer 100 m². [appellante] heeft daarin een extra slaapkamer aangebracht.

3.8.

Vanaf 2017 heeft [appellante] zijn appartement verhuurd aan verschillende (groepen van) huurders, waaronder vanaf 1 december 2018 aan [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . Deze verhuur is geëindigd. Het appartement van [appellante] wordt momenteel verhuurd aan een gezin.

3.9.

Op de vergadering van eigenaars van de VvE van 4 november 2021 heeft de meerderheid van de eigenaren gestemd voor het opleggen van een boete aan [appellante] van
€ 1.000,00 omdat hij zijn appartement heeft verhuurd aan vier huurders die geen gezin zijn.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1.

Samengevat heeft [appellante] bij de rechtbank in conventie gevorderd om bij vonnis te verklaren voor recht dat:

I. de verhuur aan een woongroep, bestaande uit vier volwassen personen die niet tot hetzelfde gezin behoren en geen familie van elkaar zijn, geen strijd oplevert met de splitsingsakte en het splitsingsreglement;

II. de verhuur aan een woongroep, bestaande uit vier volwassen personen die geen familie van elkaar zijn, geen strijd oplevert met de splitsingsakte en het splitsingsreglement als zij een sociale eenheid vormen met duurzame affectieve banden en zo nodig zorg en steun aan elkaar verlenen;

III. de verhuur aan [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] niet in strijd was met de splitsingsakte en het splitsingsreglement omdat zij voldeden aan het begrip ‘gezin’, zoals genoemd in de splitsingsakte en het splitsingsreglement;

IV. het boetebesluit van de VvE waarbij aan [appellante] een boete van € 1.000,00 is opgelegd nietig is,

met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van de VvE in de kosten van het geding en de nakosten.

4.2.

De VvE heeft – samengevat en na eiswijziging – in reconventie, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van de boete van € 1.000,00 en een dwangsom van € 500,00 per dag voor elke dag dat [appellante] handelt in strijd met de splitsingsakte en/of het splitsingsreglement, met een maximum van € 10.000,00, en met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

4.3.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de splitsingsakte en het splitsingsreglement aldus moeten worden uitgelegd dat de appartementen in het flatgebouw [straat] 2 tot en met 33 te [plaats] mogen worden bewoond door één of meer gerechtigden die samen een gezin vormen. De rechtbank heeft de door [appellante] gevorderde verklaringen voor recht onder I tot en met III afgewezen. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat na wijziging van artikel 27 lid 2 van het modelreglement het splitsingsreglement niet meer bepaalt dat de vergadering een boete kan opleggen en dat de rechtszekerheid zich ertegen verzet dat zonder uitdrukkelijke grondslag de vergadering van eigenaars een boete kan opleggen aan haar leden. Het boetebesluit is dan ook nietig. De rechtbank heeft daarom de verklaring voor recht van [appellante] onder IV toegewezen en de vordering van de VvE tot betaling van de boete afgewezen. De rechtbank heeft ook de vordering van de VvE om [appellante] te veroordelen tot betaling van een dwangsom afgewezen. Er is volgens de rechtbank geen aanleiding te veronderstellen dat [appellante] zich niet zal houden aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement zoals die met inachtneming van haar oordeel moeten worden uitgelegd. Bovendien is de vordering van de VvE onnodig ruim geformuleerd. Daarnaast blijkt uit de stukken dat de VvE voornemens is om bij overtreding van de splitsingsakte of het splitsingsreglement zo nodig aan eigenaren een boete op te leggen van € 2.500,00. Hoewel het daarvoor nodig is dat de VvE eerst de grondslag voor het kunnen opleggen van deze boete in orde maakt, ziet de rechtbank hierin voldoende prikkel voor [appellante] om zich aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement te houden. Omdat zowel [appellante] als de VvE grotendeels in het ongelijk zijn gesteld, heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellante] vordert vernietiging van het bestreden vonnis – behoudens voor zover zijn vordering is toegewezen en de vorderingen van de VvE in reconventie zijn afgewezen – en verder dat het hof zijn vorderingen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

5.2.

Volgens de VvE moet het hof de vorderingen van [appellante] in het principaal hoger beroep afwijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding en in het incidenteel hoger beroep – uitvoerbaar bij voorraad – het bestreden vonnis ten aanzien van het boetebesluit vernietigen en de vorderingen van de VvE alsnog toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure.

6.Beoordeling

6.1.

[appellante] heeft in principaal hoger beroep vier grieven aangevoerd. In incidenteel hoger beroep heeft de VvE twee grieven aangevoerd.

De uitleg van de splitsingsstukken; grieven 1, 2 en 3 in principaal hoger beroep

6.2.

Met zijn eerste twee grieven is [appellante] opgekomen tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van de splitsingsstukken. Volgens [appellante] moeten de stukken zo worden uitgelegd dat elke woning/elk appartement mag worden bewoond door een woongroep, bestaande uit vier volwassen personen die niet tot hetzelfde gezin behoren en geen familie van elkaar zijn. Volgens de VvE moeten de splitsingsstukken aldus worden uitgelegd dat er maximaal één gezin in een appartement mag wonen.

6.3.

De grieven slagen niet. Evenals de rechtbank volgt het hof de door de VvE bepleite uitleg en verwerpt het die van [appellante] . Dit oordeel berust op het volgende.

6.4.

Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij de rechter ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking neemt (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

6.5.

In de splitsingsakte wordt tweemaal gebruik voor één gezin als bestemming van elke woning/elk appartementsrecht vermeld (zie onder 3.3 en 3.4). [appellante] heeft aangevoerd dat dit ‘klaarblijkelijk niet relevant’ is voor de uitleg van het toegestane gebruik, ten eerste omdat artikel 9 lid 2 van het modelreglement – waarin staat dat eigenaars en gebruikers verplicht zijn om het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de in de splitsingsakte gegeven bestemming – in de splitsingsstukken is geschrapt en dus niet geldt. Dit betekent volgens [appellante] dat uitsluitend moet worden gekeken naar artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement. In de tweede plaats is voornoemd gebruik in de splitsingsakte volgens [appellante] niet relevant, omdat het gaat om ‘standaardbepalingen’ waaraan nauwelijks gewicht toekomt. Bij de uitleg dient het meeste gewicht toe te komen aan de bepalingen die afwijken van het modelreglement. Artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement is daarom van doorslaggevende betekenis, aldus nog steeds [appellante] .

6.6.

Dit standpunt slaagt niet. De splitsingsstukken zijn in hun geheel relevant voor de uitleg.

Derden die de voor deze appartementen geldende splitsingsstukken raadplegen, lezen de splitsingsakte in samenhang met het splitsingsreglement. Zij zullen dus in de splitsingsakte als bestemming lezen: ‘woningen, elk voor één gezin’ en ten aanzien van nr. 14 (het appartement van [appellante] ) ‘woning voor één gezin’ en in artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement ‘partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin’. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat bij de uitleg niet kan worden toegekomen aan het criterium ‘aannemelijk rechtsgevolg’, omdat de splitsingsstukken niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Dat zijn ze echter wel, wat al blijkt uit het debat van partijen. Op zichzelf is denkbaar dat aan een artikel waarin van een modelreglement wordt afgeweken meer gewicht toekomt dan aan andere passages in de splitsingsstukken. De wijze waarop dat in dit geval volgens [appellante] het geval is, zou echter tot het onaannemelijke rechtgevolg leiden dat in elk appartement meer gezinnen zouden mogen wonen. Reeds de tekst van artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement verzet zich daartegen; dat vermeldt immers ‘gezin’ in enkelvoud. Verder zou bewoning door meer gezinnen bij een oppervlakte van 100 m² tot overbewoning leiden. [appellante] heeft betoogd dat bewoning door meerdere gezinnen waarschijnlijk vrij snel in strijd zou komen met het voorschrift van het splitsingsreglement dat de appartementseigenaren en gebruikers geen onredelijke hinder mogen veroorzaken. Die ‘ondergrens’, zoals [appellante] het noemt, is een algemene norm die de eigenaren jegens elkaar hebben te betrachten en onvoldoende voor de door [appellante] bepleite en van de splitsingsakte afwijkende bestemming. Verder is het enkele feit dat in artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement ‘gerechtigden’ in meervoud is vermeld, geen reden om naar objectieve maatstaven aan te nemen dat genoemd gevolg (per woning mogen meer gerechtigden, ieder met hun gezin) toch de bedoeling was van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Dat er per appartement meer gerechtigden zijn, is immers zeer wel denkbaar. Indien zij samen een gezin vormen of hebben valt dat binnen de bestemming.

6.7.

Anders dan [appellante] heeft aangevoerd laat de door de VvE bepleite, en door de rechtbank en het hof gevolgde uitleg wel ruimte voor bewoning door één persoon. Het is naar objectieve maatstaven aannemelijk dat ‘één gezin’ een maximering betreft. Er is geen enkele aanwijzing dat de splitsingsstukken ook een verbod van bewoning door één persoon inhouden en een dergelijk verbod is hoe dan ook hoogst onaannemelijk. Evenmin is het onmogelijk voor deze ene persoon om later een deel van de woning aan een derde met wie hij of zij geen affectieve duurzame relatie onderhoudt, in gebruik te geven. Daarvoor moet dan wel eerst toestemming van de VvE worden gevraagd en verkregen.

6.8.

Het hof volgt [appellante] evenmin in zijn betoog dat de vier studenten [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] voldeden aan het begrip ‘gezin’, althans een daaraan gelijk te stellen samenlevingsverband. Het dossier bevat enkel aanwijzingen voor het tegendeel, reeds omdat tussen deze personen geen duurzame - op een gezamenlijke toekomst gerichte - samenleving heeft bestaan. Dat blijkt al uit de elkaar in tamelijk hoog tempo opvolgende huurderwisselingen. Immers, uit de door [appellante] zelf overgelegde stukken blijkt dat ongeveer twee jaar na het aangaan van de huurovereenkomst de eerste student ( [naam 1] ) is vertrokken, waarna binnen anderhalf jaar ook de andere drie studenten zijn vertrokken. Zij zijn telkens vervangen door nieuwe studenten. Het is evenzeer een contra-indicatie voor het aannemen van een woongroep, nog daargelaten dat dit geen juridisch afgebakend begrip is.

6.9.

[appellante] heeft ten slotte nog een beroep gedaan op uitspraken van de rechtbank Den Haag van 22 september 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:10750) en 21 februari 2024 (ECLI:NL:RBDHA:2024:1670). Daargelaten dat het hof daaraan niet is gebonden, wijken de feiten in die zaken af van deze zaak, althans uit de Haagse uitspraken blijkt niet van het bestaan van een splitsingsakte waarin tweemaal als bestemming ‘woning voor één gezin’ wordt vermeld.

6.10.

Bij deze stand van zaken slaagt grief 3 tegen de afwijzing van de gevorderde verklaringen voor recht evenmin. Het hof volgt [appellante] immers niet in zijn uitleg van de splitsingsstukken. Reeds daarom is de eerste gevorderde verklaring voor recht terecht afgewezen. Wat betreft de tweede door [appellante] gevorderde verklaring voor recht geldt dat reeds hiervoor is overwogen dat ‘woongroep’ geen juridisch afgebakend begrip is. Zo schaart [appellante] bijvoorbeeld onder ‘duurzame affectieve banden’ al een bevriende groep studenten. Het hof volgt hem daarin niet, omdat een dergelijke samenleving niet een duurzame, op de toekomst gerichte en met een gezin vergelijkbaar samenlevingsverband is. Ten slotte volgt uit het vorenstaande dat de verhuur aan [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] wel in strijd was met de splitsingsakte en het splitsingsreglement, zodat ook de derde gevorderde verklaring voor recht terecht is afgewezen (zij het op andere gronden).

De aan [appellante] opgelegde boete; grief 1 in incidenteel hoger beroep

6.11.

Met deze grief is de VvE opgekomen tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde veroordeling van [appellante] tot betaling aan de VvE van het boetebedrag van
€ 1.000,00.

6.12.

De grief slaagt op grond van het volgende.

Artikel 27 van het modelreglement luidt:

1. Bij overtreding van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.

2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding (…).

3. (…)

4. De te verbeuren boeten komen ten bate van het reservefonds.

Artikel 27 van het splitsingsreglement luidt:

1.gelijkluidend aan artikel 27 lid 1 modelreglement met dien verstande dat ‘administrateur’ is vervangen door ‘bestuur’ en ‘één’ is vervangen door ‘een’; hof]

2. In afwijking van het daaromtrent bepaalde in het model-reglement, bedraagt de maximum-boete eenhonderd gulden (f 100,-) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen.

3. (…)

4.gelijkluidend aan artikel 27 lid 4 modelreglement met dien verstande dat ‘het reservefonds’ is vervangen door ‘de vereniging’; hof].

De VvE heeft terecht aangevoerd dat de zinsnede ‘in afwijking van het daaromtrent bepaalde’ niet ziet op het hele artikel 27 lid 2, maar uitsluitend op de passage ‘ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald’. Bij de door [appellante] voorgestane uitleg, waarbij de vergadering van eigenaars geen boete zou kunnen opleggen, zou de rest van de bepaling zinledig worden. Zo zou bijvoorbeeld niet te begrijpen zijn waarom ook in artikel 27 van het splitsingsreglement in het vierde lid is opgenomen ten bate waarvan de verbeurde boeten komen, als hoe dan ook geen boete zou kunnen worden opgelegd. Een derde die de splitsingsstukken raadpleegt zal bij lezing van artikel 27 van het splitsingsreglement deze bepaling zo begrijpen dat de vergadering van eigenaars aan een overtreder een boete kan opleggen.

6.13.

De toelichting op deze grief maakt duidelijk dat deze is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.10 tot en met 4.13 van het bestreden vonnis. In die rechtsoverwegingen heeft de rechtbank geoordeeld dat de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars om een boete op te leggen is vervallen. In het verlengde daarvan heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het boetebesluit nietig is. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, is voor het hof en ook voor [appellante] voldoende kenbaar dat de grief ook is gericht tegen laatstgenoemde verklaring voor recht, zoals de VvE nog in haar nadere akte heeft bevestigd.

6.14.

Het slagen van deze grief heeft tot gevolg dat de verklaring voor recht dat het boetebesluit nietig is alsnog zal worden afgewezen en de vordering tot veroordeling van [appellante] tot betaling van de boete alsnog zal worden toegewezen.

Dwangsom; grief 2 in incidenteel hoger beroep

6.15.

Met haar tweede grief heeft de VvE aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte de gevorderde dwangsom heeft afgewezen. Volgens de VvE verhuurt [appellante] sinds januari 2024 zijn appartement aan twee nieuwe huurders en heeft hij aanvankelijk verzuimd getekende gebruikersverklaringen aan de VvE te verstrekken.

6.16.

De grief slaagt niet. [appellante] heeft bij herhaling gezegd, óók tijdens de zitting in hoger beroep, dat hij zich aan een rechterlijke uitspraak en aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement zal houden. Hoe die splitsingsstukken moeten worden uitgelegd is met deze uitspraak voor hem duidelijk. Bij deze stand van zaken acht het hof een dwangsom niet aan de orde. Dat [appellante] bij de laatste huurders niet tijdig gebruikersverklaringen heeft verstrekt is onvoldoende voor een ander oordeel. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat de vordering van de VvE onnodig ruim is geformuleerd én dat zij al de mogelijkheid heeft om bij overtreding van de splitsingsakte of het splitsingsreglement een boete op te leggen tot een bedrag van € 2.500,00, hetgeen een voldoende financiële prikkel voor [appellante] oplevert om zich aan de splitsingsakte en het splitsingsreglement te houden. Tegen deze twee overwegingen – die de afwijzing van de vordering tot het opleggen van een dwangsom zelfstandig kunnen dragen – is de grief niet gericht. Het oordeel van de rechtbank blijft op dit punt dan ook in stand.

Bewijsaanbod

6.17.

[appellante] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden. Aan bewijslevering komt het hof echter niet toe, omdat zijn bewijsaanbod ofwel betrekking heeft op stellingen die, indien bewezen, niet tot een ander oordeel zouden leiden ofwel op stellingen die in het licht van de betwisting door de VvE, onvoldoende zijn onderbouwd.

Slotsom en proceskosten

6.18.

De grieven van [appellante] in het principaal hoger beroep slagen niet en de eerste grief van de VvE in het incidenteel hoger beroep slaagt wel. [appellante] moet in de procedure bij de rechtbank in conventie in de proceskosten worden veroordeeld omdat zijn vorderingen alsnog volledig worden afgewezen. Omdat de grieven van [appellante] niet slagen, komen ook de proceskosten van het principaal hoger beroep voor zijn rekening. De proceskosten bij de rechtbank in reconventie en de proceskosten van het incidenteel hoger beroep zal iedere partij zelf moeten dragen (compensatie van proceskosten), omdat het incidenteel hoger beroep van de VvE slechts deels slaagt en de vorderingen van de VvE in reconventie daarom alsnog slechts deels worden toegewezen.

7.Beslissing

Het hof:

7.1.

vernietigt het bestreden vonnis alleen ten aanzien van de onder 5.1 uitgesproken verklaring voor recht, de onder 5.2 uitgesproken compensatie van proceskosten en de onder 5.4 afgewezen vordering tot veroordeling van [appellante] tot betaling van een boete van
€ 1.000,00 aan de VvE;

en doet in zoverre recht als volgt:

7.2.

veroordeelt [appellante] tot betaling aan de VvE van het boetebedrag van € 1.000,00;

7.3.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE bij de rechtbank in conventie:

€ 676,00 aan griffierecht
€ 1.196,00 aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

7.4.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

7.5.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten van de VvE in het principaal hoger beroep, tot nu vastgesteld op

€ 783,00 aan griffiegeld
€ 2.428,00 aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

7.6.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het incidenteel hoger beroep;

7.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.8.

wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, E.J. Bellaart en M. Wallart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2025.