Uitspraak
26 april 2013
Eerste Kamer
12/00492
EV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van:
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: aanvankelijk mr. P.A. Ruig, thans mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
wonende te [woonplaats],
2. ALLE ANDERE HUURDERS, ONDERHUURDERS EN/OF MEDEHEERDERS VAN DE WONING AAN [A-STRAAT 1] TE AMSTERDAM,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel en mr. P.A. Fruytier.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als SNS en [verweerder] c.s.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. de beschikking in de zaak 479486/KG RK 11-12 WT/CB van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 17 februari 2011;
b. de beschikking in de zaak 200.086.333/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 25 oktober 2011.
De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de beschikking van het hof heeft SNS beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s hebben verzocht het beroep te verwerpen.
De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping.
De advocaat van SNS en mr. J.W.A. Biemans, advocaat te Amsterdam, hebben bij brief van 8 februari 2013 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Betrokkene 1] heeft in 2003 het lidmaatschapsrecht verkregen in de coöperatie "[a-straat 1-4]" U.A. (hierna: de coöperatie), rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de flatwoning [a-straat 1] te Amsterdam (hierna ook: de woning).
(ii) De statuten van de coöperatie maken onderscheid tussen leden en gebruikers. Gebruiker is degene, die, anders dan als lid, krachtens een overeenkomst met een lid het recht heeft op het uitsluitend gebruik van een privé-gedeelte, op het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en op het genot van de door de coöperatie te verlenen diensten als omschreven in het reglement.
(iii) Art. 25 lid 1 van Pro de statuten luidt:
"Een lidmaatschap kan, mits met inachtneming van het daaromtrent in deze statuten bepaalde, worden verpand. De verpanding van een lidmaatschap brengt geen wijziging in de tussen de coöperatie en het lid bestaande rechtsverhouding en laat onverkort de handhaving van alle rechten, die de coöperatie ingevolge deze statuten, met name het in artikel 34 van Pro deze statuten bepaalde, jegens dat lid geldend kan maken."
(iv) [Betrokkene 1] heeft zijn lidmaatschapsrecht in de coöperatie verpand aan SNS tot zekerheid van de geldlening van (in hoofdsom) € 160.900,-- die SNS hem heeft verstrekt. De pandakte bevat in art. F lid 6 de volgende bepaling (hierna: het huurbeding):
"Het lid is verplicht het lidmaatschap goed te onderhouden en alle daartoe nodige werkzaamheden te verrichten. Gedurende het bestaan van het pandrecht zal de gebruikseenheid zonder schriftelijke toestemming van de bank niet van aard of bestemming veranderd mogen worden, noch geheel of gedeeltelijk verhuurd of onder andere titel aan derden in gebruik gegeven mogen worden dan wel vooruitbetaling van huurpenningen mogen worden bedongen of aanvaard dan wel het recht op huurpenningen mogen worden vervreemd, verpand of anderszins bezwaard."
(v) Sinds 7 april 2008 staan [verweerder] c.s. in het bevolkingsregister op het adres [a-straat 1] te Amsterdam ingeschreven. Zij verblijven in de woning krachtens een huurovereenkomst met [betrokkene 1].
(vi) SNS heeft aan [betrokkene 1] de openbare verkoop aangezegd van zijn lidmaatschapsrecht op grond van de niet-nakoming van zijn betalingsverplichtingen. SNS heeft aan [verweerder] c.s. eveneens de openbare verkoop aangezegd en een beroep gedaan op het huurbeding.
(vii) SNS heeft een taxatierapport van het lidmaatschapsrecht overgelegd, waarin de executiewaarde vrij van huur wordt gewaardeerd op € 135.000,-- en de executiewaarde in verhuurde staat op € 55.000,--.
3.2 SNS heeft de voorzieningenrechter verzocht, kort samengevat, haar verlof te verlenen tot het inroepen van het huurbeding jegens [verweerder] c.s., en hen te veroordelen de woning uiterlijk 10 februari 2011 te ontruimen. SNS heeft daarbij verzocht art. 3:264 BW Pro overeenkomstig toe te passen. De voorzieningenrechter heeft het verzoek afgewezen. Het hof heeft de beschikking van de rechtbank bekrachtigd.
3.3 Het middel richt zich tegen het navolgende oordeel van het hof.
"2.13. De wetgever heeft voor het hypotheekrecht de in artikel 3:264 BW Pro vervatte regeling vastgesteld en daarmee een inbreuk op de beschermde positie van de huurder van woonruimte aanvaard. Het pandrecht kent, net als het hypotheekrecht, een specifieke wettelijke regeling. De wetgever heeft daarin, zoals door SNS ook gesteld, niet een met het hypotheekrecht vergelijkbare regeling over het huurbeding opgenomen. De betekenis daarvan is in dit geding ongewis gebleven. Er kan niet zonder meer van worden uit gegaan dat, zoals SNS betoogt, de wetgever niet heeft onderkend dat aan een dergelijke regeling in de praktijk behoefte bestaat en dat, ware dat anders geweest, wel een met het hypotheekrecht vergelijkbare regeling zou zijn opgenomen. In elk geval is dat dermate onzeker, dat een analoge rechterlijke regeling de rechtsvormende taak van de rechter te buiten gaat. Het ligt in de rede dat een zo ingrijpende bevoegdheid als een ontruimingsbevoegdheid van de zakelijk gerechtigdein geval van schending van een huurbeding (die immers een uitzondering vormt op het beginsel 'koop breekt geen huur') slechts kan worden uitgeoefend op grond van een expliciete wettelijke basis, met in de wet voorziene voorwaarden en omkleed met in de wet voorziene waarborgen. Het hof ziet daarom geen ruimte voor analoge toepassing van artikel 3:264 BW Pro. De overige gronden die SNS voor haar grief heeft aangedragen, doen daaraan niet af. Aldus kan in het midden blijven of het verschil tussen het huurbeding bij hypotheek en bij verpanding van een lidmaatschapsrecht (zoals de omstandigheid dat het eerste kenbaar is uit openbare registers en het tweede niet) in de weg staat aan analoge toepassing als door SNS bepleit."
3.4.1 Het middel klaagt dat het hof met dit oordeel heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie is verpand en in de pandakte uitdrukkelijk een huurbeding is opgenomen, is volgens de klacht de regeling van art. 3:264 BW Pro van overeenkomstige toepassing.
Er bestaat immers - naast het appartementsrecht en de financiering daarvan door middel van het hypotheekrecht - maatschappelijke behoefte aan de constructie van de flatcoöperatie en de financierbaarheid van lidmaatschapsrechten door middel van verpanding. Lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties en appartementsrechten lijken in economisch en maatschappelijk opzicht op elkaar en worden ook op andere punten (fiscale regelingen en het bepaalde in de Huisvestingswet) door de wetgever op dezelfde wijze geregeld.
Art. 3:264 BW Pro leent zich voor overeenkomstige toepassing omdat het, evenals bij de verhuur van een verhypothekeerd appartementsrecht, bij verhuur door de pandgever van een lidmaatschapsrecht gaat om verhuur van de onderliggende waarde - de woning - van het zekerheidsrecht.
De omstandigheid dat het huurbeding, zoals opgenomen in de pandakte, niet kenbaar is uit de openbare registers, staat, aldus nog steeds het middel, niet in de weg aan de overeenkomstige toepassing van art. 3:264 BW Pro. De kenbaarheid van een huurbeding betreffende een lidmaatschapsrecht is gewaarborgd door de omstandigheid dat het huurbeding op grond van art. 3:264 BW Pro uitdrukkelijk in de pandakte moet zijn opgenomen en die akte (na raadpleging door de huurder van de openbare registers en de ontdekking dat de verhuurder niet de eigenaar van de te verhuren woning is) bij de verhuurder kan worden opgevraagd. De kenbaarheid uit de openbare registers van het huurbeding in een hypotheekakte heeft weinig praktisch belang, omdat huurders zelden de openbare registers raadplegen. Belangrijker dan de kenbaarheid van het huurbeding is dat door overeenkomstige toepassing van art. 3:264 BW Pro wordt voorzien in voorwaarden (rechterlijk verlof, schadevergoeding etc.) die recht doen aan de belangen van de huurder.
3.4.2 In de toelichting bij het middel wordt vervolgens nog uiteengezet dat, indien de vordering tot ontruiming in deze procedure (en vervolgens ook in een gewone ontruimingsprocedure) zou worden afgewezen, SNS en andere banken niet of niet langer onder dezelfde voorwaarden zullen overgaan tot financiering van de koop van lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties, omdat in de financiering voortaan het risico van schade door verhuur moet worden verdisconteerd. Dit zal gevolgen hebben voor de verhandelbaarheid en de waarde van de lidmaatschapsrechten. Het toekennen van meer bescherming aan de huurder dan in art. 3:264 BW Pro gebeurt, schaadt volgens het middel de andere belangen op het gebied van de volkshuisvesting, de belangen van de banken en de belangen van de bestaande gerechtigden tot lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties en die van de woningzoekenden.
3.5 Art. 3:264 BW Pro is het resultaat van een zorgvuldige afweging van de algemene en bijzondere, ten dele tegengestelde, belangen die zijn betrokken bij het maken van een huurbeding in een hypotheekakte. Op grond van deze afweging kan het huurbeding, hoewel op zichzelf verbintenisrechtelijk van aard, onder de in de wet gepreciseerde voorwaarden ook worden tegengeworpen aan derden die met de hypotheekgever een latere huur- of pachtovereenkomst hebben gesloten. De belangen van latere huurders en pachters worden in het stelsel van de wet onder meer aldus beschermd dat het huurbeding in de hypotheekakte moet zijn opgenomen (art. 3:264 lid 1 BW Pro), waardoor, in combinatie met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de akte in de openbare registers (art. 3:260 lid 1 BW Pro), wordt gewaarborgd dat het beding voor de huurder kenbaar is. Een soortgelijke waarborg bestaat niet in het door SNS bepleite systeem, waarin de huurder voor informatie over het al of niet bestaan van een huurbeding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken. Gelet hierop legt de door SNS gestelde behoefte aan ruimere financieringsmogelijkheden voor rechthebbenden op lidmaatschapsrechten als het onderhavige, onvoldoende gewicht in de schaal.
3.6 Op het voorgaande stuiten alle klachten van het middel af.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt SNS in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 347,38 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, C.E. Drion en G. de Groot, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 26 april 2013.