ECLI:NL:HR:2016:2821 - Hoge Raad - Uitleg huurgarantiebeding bij doorverkoop bedrijfspand en...

Uitspraak

9 december 2016

Eerste Kamer

14/05912

EE/IF

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

FLEXABRAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie, verweerster in het incidenteel cassatieberoep

advocaat: mr. J.H.M. van Swaaij,

t e g e n

ONROEREND GOED ONTWIKKELING- EN EXPLOITATIE IPREM B.V.,
gevestigd te Son, gemeente Son en Breugel,

VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. H.J.W. Alt.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Flexabram en Iprem.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 480552/HA ZA 11-227 van de rechtbank Amsterdam van 13 april 2011 en 23 mei 2012;

b. de arresten in de zaak 200.112.019/01 van het gerechtshof Amsterdam van 5 augustus 2014 en 30 september 2014.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 5 augustus 2014 heeft Flexabram beroep in cassatie ingesteld. Iprem heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Iprem heeft in het principale cassatieberoep geconcludeerd tot verwerping. Flexabram heeft in het incidenteel cassatieberoep geconcludeerd tot referte.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot vernietiging van het bestreden arrest van het hof voor zover onder 4.1 van de conclusie aangegeven.

De advocaat van Flexabram heeft bij brief van 14 oktober 2016 op die conclusie gereageerd.

3.Uitgangspunten in cassatie

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Iprem en Flexabram handelen en beleggen beide in vastgoed.

(ii) Iprem heeft in maart 2007 aan Flexabram een bedrijfsverzamelgebouw (hierna: het gebouw) verkocht voor een koopprijs van € 19.460.000,--.

(iii) Art. 2.i.2 van de koopovereenkomst tussen Iprem en Flexabram houdt onder meer het volgende in:

“Een gedeelte van het verkochte groot ca. 1.515 m2 staat leeg met een opgegeven huurwaarde (...) van € 156.780,- excl. BTW en servicekosten, waarvoor Verkoper een huurgarantie verstrekt vanaf de datum van levering tot aan de eerste verhuur (eerste huurbetaling) ter grootte van € 156.780,- excl. BTW. (...) De huurovereenkomst zal een looptijd hebben van 5 jaar met eventuele optiejaren. Deze huurgarantie loopt tot en met de dag dat er huurbetaling plaatsvindt door een huurder die voor deze ruimte door verkoper is gevonden. (...) Koper zal de huurder niet op onredelijke gronden afwijzen.”

(iv) Flexabram heeft het gebouw kort na de aankoop doorverkocht en op 28 juni 2007 geleverd aan het Duitse bedrijf [A] (hierna: [A] ). De koopsom bedroeg € 20.960.000,--. De huurwaarde van de onverhuurde ruimte is in die overeenkomst gesteld op € 110.000,-- (excl. btw) per jaar. Flexabram heeft daarvoor aan [A] een huurgarantie afgegeven die (behoudens het bedrag) vergelijkbaar is met de door Iprem aan Flexabram afgegeven huurgarantie.

(v) Uit hoofde van de huurgarantie met betrekking tot de onverhuurde ruimte heeft Iprem vanaf april 2007 op jaarbasis een bedrag van € 156.780,-- aan Flexabram voldaan. Zij is per 1 juli 2010 gestopt met die betalingen.

(vi) [A] heeft het leegstaande deel van het gebouw met ingang van 1 november 2010 verhuurd aan de door Iprem voorgedragen huurder Retif. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 115.815,-- (excl. btw) per jaar. Retif is dat bedrag vanaf 1 februari 2011 gaan voldoen.

3.2.1

In dit geding heeft Flexabram, voor zover in cassatie van belang, in conventie betaling van diverse bedragen gevorderd op de grond dat Iprem met ingang van 1 juli 2010 is tekortgeschoten in de nakoming van de huurgarantie. De rechtbank heeft in conventie Iprem veroordeeld tot betaling van:

- € 204.825,-- te vermeerderen met btw en rente, zijnde het verschil gedurende vijf jaar tussen de door Iprem gegarandeerde huurprijs en de door [A] met Retif overeengekomen huurprijs;

- € 91.890,-- te vermeerderen met btw en rente, in verband met de huurgarantie met betrekking tot het onverhuurde deel van het gebouw zolang dit onverhuurd was.

De reconventionele vordering van Iprem tot terugbetaling van hetgeen zij Flexabram na de levering van het gebouw aan [A] uit hoofde van de huurgarantie heeft betaald, heeft de rechtbank afgewezen.

3.2.2

Het hof heeft, in zoverre met vernietiging van het vonnis van de rechtbank, de hiervoor onder 3.2.1 genoemde vorderingen in conventie alsnog afgewezen en heeft het vonnis voor het overige bekrachtigd. Het heeft Flexabram veroordeeld tot terugbetaling aan Iprem van hetgeen Iprem meer aan Flexabram heeft voldaan dan waartoe zij verplicht was uit hoofde van het vonnis en zijn arrest.

3.2.3

Aan dit oordeel heeft het hof ten grondslag gelegd dat de koopovereenkomst tussen Iprem en Flexabram moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf (rov. 2.4). Over de uitleg van het huurgarantiebeding (zie hiervoor onder 3.1 iii) heeft het hof overwogen:

“2.6.2 (…) In beginsel duurt de huurgarantie vanaf de datum van levering (3 april 2007) totdat een huurder zal zijn gevonden en deze huur gaat betalen (1 februari 2011). Bij die bepaling is kennelijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het bedrijfsverzamelgebouw kort na de levering zou doorverkopen, zoals ook volgt uit artikel 6 sub d van Pro de koopovereenkomst waarin als verklaring van Flexabram is opgenomen dat zij voornemens is het bedrijfsverzamelgebouw te gebruiken als belegging. De gebruikelijke betekenis van die laatste term is dat de desbetreffende onroerende zaak voor langere tijd in portefeuille wordt gehouden teneinde de opbrengsten daarvan te genieten en om daar mogelijk op den duur een vermogensvoordeel mee te behalen.

Dat dit daadwerkelijk Flexabrams bedoeling was volgt ook uit haar opmerking dat haar dit is overkomen (hof: de verkoop aan [A] ), dat er geen enkele intentie was om door te verkopen en dat zij het bedrijfsverzamelgebouw had aangekocht als belegging voor zichzelf. Dit zo zijnde ligt het voor de hand dat partijen geen rekening hebben gehouden met een doorverkoop vóórdat de garanties waren uitgewerkt en dat, indien zij dat wel hadden gedaan, de gegeven garanties zouden eindigen op het moment van de doorverkoop, omdat op dat moment de positie van Flexabram een geheel andere was geworden. Deze uitleg leidt ertoe dat de door Iprem gegeven garanties eindigden op 28 juni 2007, de datum van overdracht van Flexabram aan [A] . Flexabram heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitleg kunnen leiden dan het hof hiervoor heeft aanvaard. (…)”

4.Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1.1

Onderdeel 1 klaagt terecht dat het hof met zijn hiervoor in 3.2.3 weergegeven oordeel de bij de uitleg van een overeenkomst als de onderhavige toe te passen Haviltex-maatstaf heeft miskend. In het bijzonder heeft het hof eraan voorbijgezien dat het bij de uitleg niet gaat om de vraag wat partijen (naar het oordeel van het hof) zouden zijn overeengekomen indien zij (wel) rekening hadden gehouden met doorverkoop van het gebouw, maar om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uit te leggen bepaling mochten toekennen in het geval dat het gebouw werd doorverkocht, en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 (Lundiform/Mexx)).

4.1.2

Voorts klagen de onderdelen 2.2 en 5 terecht dat het hof zijn oordeel dat het huurgarantiebeding eindigde op de datum van overdracht van het gebouw aan [A] , in het licht van de door Flexabram aangevoerde stellingen onvoldoende heeft gemotiveerd. In het bijzonder verdiende dat oordeel nadere motivering in het licht van de stellingen van Flexabram:

- dat de door Flexabram betaalde koopprijs van het gebouw was gebaseerd op de door Iprem opgegeven en gegarandeerde huurwaarde;

- dat Flexabram op haar beurt bij de verkoop aan [A] een vergelijkbare huurgarantie heeft afgegeven;

- dat de omstandigheid dat de door Flexabram afgegeven huurgarantie een lager bedrag betrof dan de door Iprem afgegeven huurgarantie, zich heeft vertaald in een lagere koopprijs voor zover het de leegstaande ruimte van het gebouw betreft;

- dat de omstandigheid dat het Iprem niet mogelijk was een huurder aan te dragen die het door haar gegarandeerde huurbedrag wilde voldoen, tot het ondernemersrisico van Iprem behoort, en dat zij voor dit risico is betaald door de op die huurgarantie gebaseerde en door Flexabram betaalde koopprijs;

- dat ook als Flexabram wel van aanvang af de bedoeling zou hebben gehad het gebouw snel door te verkopen, het voor haar van belang was dat het gebouw verhuurd was dan wel dat voor de leegstaande ruimte een huurgarantie was afgegeven.

4.2

De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

5.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

5.1

Het incidentele middel klaagt in de eerste plaats erover dat het hof aan zijn oordeel dat de huurgarantie eindigde bij de doorverkoop van het bedrijfsverzamelgebouw aan [A] , niet de uitdrukkelijke veroordeling van Flexabram heeft verbonden tot terugbetaling van het over de periode na de leveringsdatum door Iprem ter zake van de huurgarantie betaalde bedrag van € 461.194,--. In de tweede plaats klaagt het middel dat het hof de proceskostenveroordeling in eerste aanleg ten onrechte in stand heeft gelaten. In de derde plaats voert het middel aan dat het hof geen begrijpelijk oordeel heeft gegeven over het bedrag dat Iprem uit hoofde van het vonnis van de rechtbank ter zake van de huurgarantie aan Flexabram heeft betaald.

5.2

Deze klachten behoeven geen behandeling, zodat het beroep bij gebrek aan belang moet worden verworpen. Door het slagen van het middel in het principale beroep zal immers na verwijzing de betekenis van het huurgarantiebeding opnieuw moeten worden onderzocht. Van de uitkomst daarvan hangen de betalingsverplichtingen van partijen af. Ook de proceskostenveroordeling in feitelijke instanties is daarvan afhankelijk.

5.3

Er bestaat aanleiding de beslissing over de kosten van het incidentele beroep afhankelijk te stellen van de einduitspraak.

6.Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 5 augustus 2014;

verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt Iprem in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Flexabram begroot op € 6.554,70 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

verwerpt het beroep;

bepaalt dat de kosten van het geding in cassatie zullen worden gebracht ten laste van de partij die bij de einduitspraak in het ongelijk zal worden gesteld, welke kosten tot op deze uitspraak aan de zijde van Iprem worden begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris en aan de zijde van Flexabram op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president E.J. Numann op
9 december 2016.