Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/01541
Datum16 juli 2021
ARREST
In de zaak van
[de onteigende],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
hierna: [de onteigende],
advocaat: K. Aantjes,
tegen
1. PROVINCIE LIMBURG,
zetelende te Maastricht,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de Provincie,
advocaat: M.W. Scheltema,
2. ANDREAS STICHTING,
gevestigd te Nuth,
gevestigd te Nuth,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: de Stichting,
niet verschenen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/03/224252 / HA ZA 16-461 van de rechtbank Limburg van 14 september 2016, 8 februari 2017 en 25 maart 2020.
[de onteigende] heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 25 maart 2020 beroep in cassatie ingesteld.
De Provincie heeft een verweerschrift tot verwerping ingediend.
Tegen de Stichting is verstek verleend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de Provincie mede door S.J.M. Bouwman.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.
De advocaat van de Provincie heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij vonnis van 8 februari 2017 [1] is ten name van de Provincie de vervroegde onteigening uitgesproken van gedeelten van een aantal percelen in de gemeente Schinnen en de gemeente Nuth (aangeduid met grondplannummers 1, 4, 7, 22, 25, 27, 34, 46, 63 en 73, hierna: de percelen). Dit vonnis is op 5 september 2017 ingeschreven in de openbare registers.
(ii) Voorafgaand aan de onteigening was [de onteigende] eigenaar van de percelen. Drie van de percelen (grondplannummers 1, 7 en 63) maken onderdeel uit van het landgoed Reijmersbeek. Het landgoed bestond op de peildatum onder andere uit het kasteel Reijmersbeek, met bijbehorend park en bos, en een monumentale carréhoeve met bijbehorende agrarische opstallen en gronden. Deze gebouwen staan alle op (het na onteigening overblijvende gedeelte van) perceel grondplannummer 63. Dit perceel en de bij het landgoed behorende percelen grondplannummers 1 en 7 bestaan voor het overige uit park/bos dan wel agrarische grond/weiland. Dat laatste geldt ook voor de vijf nabij het landgoed gelegen percelen met de grondplannummers 22, 25, 27, 34 en 46. Twee, eveneens nabij het landgoed gelegen, percelen zijn ingericht en bestemd als bos/natuur, namelijk de percelen met de grondplannummers 4 en 73.
(iii) De onteigening heeft plaatsgevonden ter uitvoering van het inpassingsplan ‘Buitenring Parkstad Limburg’, dat voorziet in de realisatie van een provinciale ringweg.
2.2
De rechtbank heeft de schadeloosstelling voor de ontneming van het onteigende vastgesteld op € 767.349,--. Daartoe heeft de rechtbank onder meer overwogen [2] :
“
De werkelijke waarde van het onteigende
De werkelijke waarde van het onteigende
(…)
2.14.
Naast de vraag naar de al dan niet verpachte staat is tussen partijen in discussie of er plaats is voor een afzonderlijke vergoeding van de bomen die op de onteigende perceelsgedeelten staan. De deskundigen hebben geadviseerd van wel en daartoe in het eindrapport een post “vrijkomend hout” opgenomen van € 6.000,00. De provincie meent dat de waarde van de bomen moet worden geacht besloten te liggen in de grondprijs als zodanig en [de onteigende] meent dat het bomenbestand een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 6.000,00.
De rechtbank is - met de provincie - van oordeel dat er voor een afzonderlijke vergoeding voor de bomen geen plaats is, omdat de waarde van de bomen op het landgoed is begrepen in de waarde van het landgoed zelf. Aangenomen moet worden dat in het vrije economisch verkeer een koper bereid zal zijn een hogere prijs te betalen voor een vierkante meter grond als het gaat om grond met een zodanige inrichting dat die kan worden aangemerkt als landgoed. De prijs zal in een dergelijk geval niet totstandkomen door een vierkante-meter-prijs voor de grond - waarbij dan de bomen zouden worden weggedacht - die dan vervolgens zou worden vermeerderd met een afzonderlijk bedrag voor de bomen. Anders gezegd: men koopt geen “neutrale” vierkante meters grond met een opslag voor de bomen daarop, maar men koopt vierkante meters landgoed, waarbij de prijsverhogende kwalificatie landgoed mede wordt ingegeven door de aanwezigheid van bomen. (…)
de waardevermindering van het overblijvende
2.18.
Met betrekking tot de vaststelling van de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende kan de rechtbank zich verenigen met de argumenten en de daarop steunende conclusie van de deskundigen met uitzondering van hun begroting betreffende het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63, dat wil zeggen: het kernperceel van het landgoed. Met de provincie is de rechtbank van oordeel dat - per saldo - geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende gedeelte van dit perceel. Daartoe heeft de rechtbank in het bijzonder het volgende overwogen. De provincie heeft aangevoerd dat de pachter (…) van het betrokken perceel in het verlengde van zijn overeenkomst met de provincie bereid is de pacht te beëindigen om niet. Deze stelling is onderbouwd door een door de provincie in het geding gebrachte brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie, waarin - naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk, gedetailleerd en aannemelijk - is beschreven dat en waarom de pachter daartoe bereid is. De rechtbank is op die basis van oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [de onteigende] de mogelijkheid bestaat om desgewenst het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63 (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht. Die mogelijkheid is ontstaan als gevolg van de overeenkomst die de pachter heeft gesloten met de provincie, welke overeenkomst is gericht op de onteigening en derhalve als gevolg van de onteigening moet worden gezien. Dat betekent dat [de onteigende] na onteigening over de mogelijkheid is komen te beschikken vrij van pacht te verkopen, wat betekent dat als gevolg van de onteigening de (verkoop)waarde van het overblijvende voor [de onteigende] is gestegen. Deze waardevermeerdering van het overblijvende moet worden verrekend met de waardevermindering van het overblijvende. De daarvoor nodige rekensom is eenvoudig te maken, omdat de provincie - naar het oordeel van de rechtbank juist en op basis van deugdelijke uitgangspunten - de waardevermeerdering heeft berekend op € 375.000,00 terwijl de deskundigen de waardevermindering hebben begroot op € 369.050,00. Uit de rekensom volgt dan dat per saldo geen sprake is van enige aan de onteigening gerelateerde waardevermindering van het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63.
De rechtbank stelt op basis van het bovenstaande de schadeloosstelling voor de waardevermindering van het overblijvende vast op € 19.920,00 (namelijk € 11.550,00 voor gp 22 en 27, € 1.415,00 voor gp 34, € 6.955,00 voor gp 46; voor de overige percelen gp 1, 4, 7, 25, 63 en 73 geldt dat geen sprake is van enige voor vergoeding in aanmerking komende waardevermindering).”
3.Beoordeling van het middel
3.1
Onderdeel I van het middel klaagt dat rov. 2.14 rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Het onderdeel wijst erop dat het wettelijke uitgangspunt is dat de schadeloosstelling volledig dient te zijn. Onbetwist is dat de bomen op het onteigende perceelgedeelte een waarde vertegenwoordigen. Het onderdeel betoogt dat die waarde volgens het wettelijke uitgangspunt aan de onteigende dient te worden vergoed. De rechtbank heeft miskend dat de bomen voorafgaand aan het rooien onderdeel zijn van de totale inrichting van het landgoed en samen met de andere landschapselementen bijdragen aan de beleving en de economische waarde van het landgoed, maar dat zij na het rooien een marktwaarde hebben, aldus het onderdeel.
3.2
Bij het bepalen van de waarde van de onteigende zaak moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (art. 40b lid 2 Ow). Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van een onteigening, bereid zou zijn te besteden en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen. [3] Bij de bepaling van de prijs die hij zal willen besteden voor de verwerving van een perceel zal de koper mede rekening houden met het geldelijke belang dat hij heeft bij de aanwezigheid van de bodemstoffen die winbaar zullen worden als gevolg van zijn verwerving van dat perceel. De verkoper zal in het algemeen niet onredelijk handelen door in verband met dat, door een bijzondere eigenschap van zijn perceel veroorzaakte, belang een hogere prijs te bedingen, ook al bestaat voor hem niet, evenmin als voor een willekeurige andere eigenaar van alleen maar dat perceel, de mogelijkheid om die bijzondere eigenschap zelf te benutten. [4]
3.3
De rechtbank heeft het vorenstaande niet miskend. De rechtbank heeft geoordeeld dat de waarde van de bomen is begrepen in de waarde van het landgoed zelf. In het oordeel van de rechtbank ligt besloten dat de marktwaarde van de bomen na het rooien niet hoger is dan hun bijdrage aan de economische waarde van het landgoed als landschapselement voorafgaand aan het rooien. Daarmee is de waarde van de bomen reeds in de schadeloosstelling verdisconteerd. Voor een aanvullende schadeloosstelling wegens het feit dat de bomen na het rooien nog een waarde vertegenwoordigen bestaat daarom, anders dan in de situatie dat bodembestanddelen winbaar worden die dat zonder de onteigening niet zouden zijn, geen grond. Onderdeel I faalt dus.
3.4
Onderdeel II van het middel klaagt dat rov. 2.18 rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Het betoogt dat het oordeel dat met betrekking tot het kernperceel van het landgoed per saldo geen sprake is van waardevermindering van het overblijvende, in strijd is met het uitgangspunt dat de omvang van de schade dient te worden begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten 5 september 2017.
3.5
Art. 41 Ow Pro bepaalt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening wordt gehouden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is. Bij die waardebepaling gaat het in beginsel om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. [5] De dag waarop het vonnis van vervroegde onteigening is ingeschreven in de openbare registers is maatgevend voor de bepaling van de schadeloosstelling (art. 40a Ow). De feiten en omstandigheden zoals die op die dag bestonden vormen uitgangspunt bij de bepaling en de begroting van de ten gevolge van de onteigening geleden schade. [6] Daarbij wordt in voorkomend geval rekening gehouden met de op de peildatum verwachte handelwijze van de bij de onteigening betrokkenen. [7]
3.6
De rechtbank heeft haar oordeel dat moet worden aangenomen dat voor [de onteigende] de mogelijkheid bestaat om het overblijvende gedeelte van het perceel gp 63 (met daarop het kasteel en de carréhoeve) te verkopen vrij van pacht, gebaseerd op ‘de brief van de advocaat van de pachter aan de advocaat van de provincie’. Indien de rechtbank hiermee heeft gedoeld op een e-mailbericht van mr. Van Dijk aan de Provincie van 12 januari 2018, welk e-mailbericht dus is gedateerd ná de peildatum, heeft de rechtbank ofwel miskend dat de peildatum bepalend is, ofwel haar oordeel onvoldoende gemotiveerd. Indien de rechtbank hiermee heeft gedoeld op een andere brief, is haar oordeel eveneens onvoldoende gemotiveerd, nu niet duidelijk is om welke brief het gaat.
3.7
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO Pro).
4.Beslissing
De Hoge Raad:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg van 25 maart 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [de onteigende] begroot op € 632,42 aan verschotten en op € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.H. Sieburgh, als voorzitter, H.M. Wattendorff en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.J. Kroeze op
16 juli 2021.
16 juli 2021.