Uitspraak
22 december 2017
Eerste Kamer
16/04699
EV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
Mr. B. BAAN, in hoedanigheid van derde ex artikel 20 Onteigeningswet Pro voor de op 8 oktober 2004 overleden [betrokkene 1],
kantoorhoudende te Etten-Leur,
kantoorhoudende te Etten-Leur,
EISER tot cassatie, verweerder in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. J.F. de Groot,
t e g e n
PROVINCIE NOORD-BRABANT,
zetelende te ’s-Hertogenbosch,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,
advocaat: mr. M.W. Scheltema.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Baan en de Provincie.
1.Het geding in feitelijke instantie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/02/298017 / HA ZA 15-257 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 mei 2015 en 13 juli 2016.
De vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
2.Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank van 13 juli 2016 heeft Baan beroep in cassatie ingesteld.
De Provincie heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
De Provincie heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing in het principaal cassatieberoep en verwerping in het incidenteel cassatieberoep.
De advocaat van Baan en de advocaat van de Provincie hebben ieder bij brief van 6 oktober 2017 op die conclusie gereageerd.
3.Uitgangspunten in cassatie
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Op vordering van de Provincie is bij vonnissen van 27 mei 2015 vervroegd de onteigening uitgesproken van vijf percelen in de gemeente Baarle-Nassau. [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) was eigenaar van drie percelen; zijn overleden vader, [betrokkene 1], was eigenaar van twee percelen, waaronder perceel L106.
(ii) Baan treedt in deze procedure op als derde op de voet van art. 20 lid 3 in Pro verbinding met lid 1 Ow voor de overleden [betrokkene 1].
(iii) De onteigening is geschied ter uitvoering van het Koninklijk Besluit van 1 september 2014, nr. 2014001589 (Stcrt. 2014, 27782), waarin voor de omlegging van een provinciale weg in de gemeente Baarle-Nassau (onder meer) het onteigende ter onteigening is aangewezen.
(iv) De onteigeningsvonnissen zijn op 20 juli 2015 ingeschreven in de openbare registers.
3.2
De deskundigen hebben de schadeloosstelling voor [betrokkene 2] en [betrokkene 1] tezamen begroot op € 387.670,--. De rechtbank heeft de schadeloosstelling, voor zover in cassatie van belang, vastgesteld op € 390.019,--.
3.3
Deze zaak gaat over de twee percelen die aan [betrokkene 1] toebehoorden. In de zaak over de drie percelen van [betrokkene 2] is vandaag ook uitspraak gedaan (zaak 16/04695, ECLI:NL:HR:2017:3184).
4.Beoordeling van het middel in het principale beroep
4.1.1
Onderdeel 2 van het middel richt zich tegen de rov. 2.29 en 2.29.2 van het vonnis van de rechtbank van 13 juli 2016. In onderdeel 2 wordt een beroep gedaan op de rov. 2.13 en 2.21 [lees: 2.22; HR]. De rechtbank heeft in de genoemde overwegingen, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen:
“2.13. (…)
De deskundigen hebben voorts nader toegelicht dat gesteld noch is gebleken van concrete uitbreidingsmogelijkheden van de huiskavel, die thans, als gevolg van de onteigening, gefrustreerd zouden zijn. Volgens de deskundigen kan uit de inhoud van de door [betrokkene 2] [de rechtbank doelt hiermee in al haar overwegingen ook op Baan; HR] ter ondersteuning van zijn stelling overgelegde brief van de Rabobank niet worden afgeleid dat er sprake was van een (concreet) uitbreidingsplan.
De rechtbank neemt het oordeel en de motivering van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. (…)
Volgens de deskundigen geldt met betrekking tot de waardering van een kavel die is gelegen aansluitend aan het bouwvlak waarop zich de boerderij met bedrijfsgebouwen bevindt, of een kavel die na aankoop gevoegd kan worden bij een bestaande huiskavel van de koper, dat deze in het vrije commerciële verkeer door partijen hoger wordt gewaardeerd dan kavels die die eigenschap niet hebben (veldkavels). De reden daarvoor is volgens de deskundigen met name gelegen in het efficiënt kunnen werken en de directe bereikbaarheid van die gronden ten opzichte van de boerderij. In de praktijk wordt het waardeverschil tussen veldkavels en huiskavels veelal gesteld op € 0,50 per m2, uitzonderingen daargelaten, aldus de deskundigen. Volgens hen is van een uitzondering in casu geen sprake.
De rechtbank neemt het oordeel en de motivering van de deskundigen over en maakt deze tot de hare. (…)
2.29.
De rechtbank neemt het oordeel en de motivering van de deskundigen ten aanzien van de door hen geschatte waardevermindering van het overblijvende over (…).
(…)
2.29.2.
Met betrekking tot de door [betrokkene 2] gestelde waardevermindering van de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen aan de Boschoven 24 wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 2.13. is overwogen omtrent de door [betrokkene 2] gestelde uitbreidingsmogelijkheden. De deskundigen hebben daarnaast toegelicht dat de waarde van het bouwvlak met name wordt bepaald door de oppervlakte en bebouwingsmogelijkheden daarvan en de staat van de aanwezige bebouwing. Dat is door [betrokkene 2] niet betwist.
Ten aanzien van de stelling van [betrokkene 2] dat het bouwblok te hoog is gewaardeerd, hebben de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi meegedeeld dat, ook als dat zo zou zijn, dit niets uitmaakt voor de berekening van de waardevermindering, omdat het bouwblok volgens de deskundigen geen waardevermindering ondergaat als gevolg van onderhavige onteigening.”
4.1.2
Onderdeel 2 klaagt in de kern dat het oordeel van de rechtbank in rov. 2.29.2 onbegrijpelijk is nu dat oordeel eraan voorbijgaat dat de verkleining van de huiskavel (gronden die direct in verbinding staan met het bouwvlak of ook wel: bouwblok) en het ontnemen van de mogelijkheid tot toekomstige uitbreiding van de huiskavel een waardevermindering van het bouwblok tot gevolg hebben.
4.1.3
Bij de beoordeling van het onderdeel wordt het volgende vooropgesteld. Ter bepaling van het bedrag dat op de voet van art. 41 Ow Pro moet worden vergoed ter zake van de mindere waarde, die voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het goed is, dient in ieder geval te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende tezamen) vóór de onteigening is, opdat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Indien deze som lager is dan de werkelijke waarde van het geheel vóór de onteigening, is plaats voor vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende. Bij die waardebepaling gaat het in beginsel telkens om de prijs, als in art. 40b lid 2 Ow bedoeld, die tot stand zou komen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. (HR 12 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH5464, NJ 2009/273)
4.1.4
Zoals volgt uit rov. 2.22 hebben de deskundigen erop gewezen dat een kavel die is gelegen aansluitend aan het bouwblok waarop zich de boerderij met bedrijfsgebouwen bevindt, of die na aankoop gevoegd kan worden bij een bestaande huiskavel van de koper, in het vrije commerciële verkeer hoger wordt gewaardeerd dan kavels die een dergelijke eigenschap niet hebben. De reden daarvoor is volgens de deskundigen met name gelegen in het efficiënt kunnen werken en de directe bereikbaarheid van die gronden ten opzichte van de boerderij. De rechtbank heeft deze zienswijze en de motivering daarvan tot de hare gemaakt.
Om dezelfde reden zal in een geval als het onderhavige, waarin het gaat om agrarische gronden, ook de werkelijke waarde van een bouwblok waarop zich de boerderij met bedrijfsgebouwen bevindt, mede wordt bepaald door de (mogelijke) aansluiting daarvan aan een of meer kavels. Dit brengt mee dat een redelijk handelende koper in de regel een hogere prijs zal overhebben voor een bouwblok naarmate de oppervlakte van de huiskavel(s) groter is. Dat geldt ook als de mogelijkheid bestaat de huiskavel door aanvullende grondverwerving (bijvoorbeeld door koop of pacht) in de toekomst te vergroten.
4.1.5
De rechtbank heeft op advies van de deskundigen de waarde van het bouwblok (erf) voor en na onteigening op hetzelfde bedrag gesteld (namelijk € 357.500,--). Nu de huiskavel van de onteigende, voor wie Baan optreedt, als gevolg van de onteigening kleiner is geworden en geen vooruitzicht meer bestaat op noemenswaardige vergroting daarvan, aangezien de provinciale weg de huiskavel doorsnijdt en afsluit van (voorheen) aansluitende kavels, is, zonder nadere motivering, onbegrijpelijk dat de waarde van het bouwblok voor en na onteigening op hetzelfde bedrag is gesteld. Onderdeel 2 slaagt dus.
4.2.1
Onderdeel 5 richt zich tegen rov. 2.61 in samenhang met de rov. 2.59.2 en 2.59.3. De rechtbank heeft daarin als volgt overwogen:
“2.59.2. [betrokkene 2] stelt voorts dat de deskundigen hebben verzuimd te begroten dat het na aankoop van de grond achttien maanden duurt voordat de graszoden geoogst kunnen worden. De inkomensschade over deze periode bedraagt volgens [betrokkene 2]:
33.484 m2 à € 0,90 x 18 maanden = € 45.203,--.
2.59.3.
Verder stelt [betrokkene 2] dat sprake is van stagnatieschade als gevolg van niet verkoopbare oogstbare graszoden ten tijde van het eindigen van het voortgezet gebruik van de percelen aan de Fransebaan, Deze schade bedraagt volgens [betrokkene 2] 12.400 m2 x € 2,10 (netto-opbrengst) x 90% (gemiddeld heeft men 10% verlies) = € 23.436,--.
(…)
2.61.
De rechtbank overweegt dat de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi hebben toegelicht dat de door [betrokkene 2] opgevoerde derving veel hoger is dan zoals blijkt uit de jaarstukken.
De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat voor de berekening van de inkomensschade dient te worden uitgegaan van de gegevens zoals die blijken uit de door [betrokkene 2] overgelegde jaarstukken. Zij volgt het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt en maakt deze tot de hare.”
4.2.2
Onderdeel 5 klaagt dat de rechtbank in rov. 2.61 ten onrechte geen, althans geen uit de motivering kenbare beslissing heeft genomen over de door Baan gevorderde schadeposten zoals weergegeven in de rov. 2.59.2 en 2.59.3.
4.2.3
Volgens vaste rechtspraak dient de onteigenings-rechter zelfstandig te onderzoeken welke schadevergoeding aan de onteigende toekomt. Indien de stukken van het geding hem daartoe aanknopingspunten verschaffen, dient hij ambtshalve onderzoek te doen naar de betekenis van die aanknopingspunten voor de schadeloosstelling. (Vgl. onder meer HR 9 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1069 en de daarin genoemde rechtspraak.)
Voorts geldt dat het bedrag van de aan de onteigende toe te wijzen schadeloosstelling de compensatie dient te vormen voor de totale schade die de onteigende als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het onteigende lijdt. Dit ligt besloten in de woorden “een volledige vergoeding” in art. 40 Ow Pro. Daarom dient de rechtbank over elke door de onteigende gestelde schadepost en de hoogte daarvan, een gemotiveerde beslissing te nemen. (HR 6 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:523, NJ 2015/254)
4.2.4
Uit het hiervoor in 4.2.3 overwogene volgt dat de rechtbank zelfstandig diende te onderzoeken welke schadevergoeding aan Baan toekwam en over elke door Baan gestelde schadepost en de hoogte daarvan, een gemotiveerde beslissing diende te nemen. De rechtbank heeft in haar vonnis niet, althans uit de motivering niet kenbaar, beslist over de in de rov. 2.59.2 en 2.59.3 weergegeven, door Baan gevorderde schadeposten. Onderdeel 5 slaagt daarom.
4.3.1
Onderdeel 6 richt zich tegen rov. 2.64. De rechtbank heeft daarin als volgt overwogen:
“2.64. (…)
Ten aanzien van het verweer van [betrokkene 2] overweegt de rechtbank dat de door [betrokkene 2] berekende omrijschade met betrekking tot perceel L 77 buiten beschouwing moet worden gelaten. In het kader van onderhavige onteigening kan uitsluitend vergoed worden de omrijschade die het gevolg is van de onteigening en het werk, voor zover dat is gelegen op het onteigende. Perceel L 77 valt buiten het onteigende.
(…)”
4.3.2
Onderdeel 6 klaagt dat de rechtbank in rov. 2.64 heeft miskend dat niet reeds vanwege de omstandigheid dat een overblijvend perceel “buiten het onteigende valt”, gezegd kan worden dat geen omrijschade van en naar dat perceel vergoed kan worden. Voor zover de rechtbank dit niet heeft miskend is het oordeel van de rechtbank niet (voldoende) begrijpelijk gemotiveerd. Op de plaats waar de kop van perceel L77 grenst aan de weg, kon in de oude situatie de destijds aanwezige weg worden overgestoken. Dat kan in de nieuwe situatie niet meer door de aanleg van de provinciale weg op het onteigende. Dat laatste is hier relevant, en dus niet dat perceel L77 buiten het onteigende valt.
De verminderde bereikbaarheid van perceel L77 is daarmee een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, aldus onderdeel 6.
De verminderde bereikbaarheid van perceel L77 is daarmee een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, aldus onderdeel 6.
4.3.3
Vooraf wordt opgemerkt dat het geval dat in het onderhavige geding aan de orde is, wezenlijk verschilt van het geval dat aan de orde was in HR 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5629.
Uit dat arrest (rov. 3.6) en uit de conclusie van de Advocaat-Generaal die aan dat arrest voorafging (onder 44-47), volgt dat de onteigende in dat geval bij de berekening van de hoogte van de omrijschade, ook de omrijschade had meegeteld die het gevolg was van het vervallen van een (oude) weg, en niet (alleen) de omrijschade die het gevolg was van de aanleg van het werk op het onteigende.
In het onderhavige geding heeft Baan de omrijschade gebaseerd op de omstandigheid dat de nieuw aan te leggen provinciale weg loopt over een deel van het onteigende en dat het (mede) daardoor niet meer mogelijk is om van het resterende deel van het onteigende, de weg kruisend, naar perceel L77 te rijden. Deze omrijschade is een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en komt − anders dan de rechtbank heeft geoordeeld – voor vergoeding in aanmerking. De omstandigheid dat perceel L77 buiten het onteigende valt, staat daaraan niet in de weg. Voor zover de rechtbank dit laatste niet heeft miskend, is haar oordeel onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd. Onderdeel 6 slaagt dus.
4.3.4
In cassatie staat niet vast aan wie perceel L77 toebehoort. Dit moet na verwijzing alsnog worden onderzocht.
4.4
Onderdeel 7 richt klachten tegen de rov. 2.85 en 2.87 en rov. 3.4 van het dictum. Daarin heeft de rechtbank de vergoeding gematigd die toekwam aan twee deskundigen die Baan heeft ingeschakeld. Baan klaagt onder meer dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden nu de Provincie schriftelijk op de kostenopgave van de deskundigen aan de zijde van Baan mocht reageren en Baan op die schriftelijke reactie niet mocht reageren. Aangezien de klachten van de onderdelen 5 en 6 slagen, kan de kostenopgave van de deskundigen aan de zijde van Baan na vernietiging en verwijzing opnieuw aan de orde komen en kan Baan zijn reactie alsnog geven. Het onderdeel behoeft daarom geen behandeling.
4.5
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
5.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
5.1
Nu blijkens het hiervoor onder 4 overwogene het middel in het principale beroep doel treft, is de voorwaarde vervuld waaronder het incidentele beroep is ingesteld, zodat het daarin voorgestelde middel moet worden behandeld.
5.2
De klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
6.Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep
:
:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 13 juli 2016;
verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Baan begroot op € 500,26 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de Provincie deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
in het incidentele beroep:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Provincie in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Baan begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien de Provincie deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek, M.J. Kroeze en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op
22 december 2017.
22 december 2017.