ECLI:NL:OGHACMB:2026:72 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Levering onverdeelde aandelen mandelige gedeelten Ocean B...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2026

Uitspraak: 21 april 2026

Zaaknrs: BON202300430 – BON2024H00033

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

VONNIS

in de zaak van:

1. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 1,

2. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 2,

3. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 3,

4. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 5,

5. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN

BREEZE RESORT GEBOUW 6,

alle gevestigd te Bonaire,

in eerste aanleg eisers in conventie, gedaagden in reconventie,

thans appellanten,

gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,

-tegen-

de naamloze vennootschap
CARIBBEAN LAGOON N.V.,

gevestigd te Bonaire,

in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. A.C.A. Gonzalez.

Appellanten worden hierna (ook) aangeduid als de VvE’s. Geïntimeerde wordt hierna aangeduid als Caribbean Lagoon.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 12 juni 2024.

1.2

De VvE’s zijn in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op 22 juli 2024 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het Gerecht. Bij een op 2 september 2024 ter griffie ingediende memorie van grieven, met producties, hebben zij grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende – samengevat – hun vorderingen alsnog zal toewijzen.

1.3

Caribbean Lagoon heeft op 28 oktober 2024 een memorie van antwoord, met producties, ingediend. Daarbij heeft zij de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof de vorderingen van de VvE’s zal afwijzen en hen zal bevelen de op 8 januari 2024 gelegde conservatoire beslagen op de percelen 1507, 1508, 1512 en 1514 op te heffen, met veroordeling van de VvE’s in de kosten van beide instanties.

1.4

Bij e-mail van 18 juni 2025 heeft Caribbean Lagoon drie aanvullende producties in het geding gebracht en bij e-mail van 21 juni 2025 hebben de VvE’s een aanvullende productie in het geding gebracht.

1.5

Op 24 juni 2025 heeft het Hof de situatie van de percelen waar het om gaat bekeken tijdens een descente. Namens de VvE’s is hun bestuurder [Persoonsnaam 1] verschenen, bijgestaan door mr. Van den Brink. Namens Caribbean Lagoon zijn verschenen [Persoonsnaam 2], bestuurder, [Persoonsnaam 2], manager, en [Persoonsnaam 3], financieel adviseur, bijgestaan door mr. Gonzalez. De aanwezigen hebben het Hof op bepaalde situaties gewezen en er zijn vragen van het Hof beantwoord. Door de griffier zijn foto’s gemaakt. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.

1.6

Op de rol van 30 september 2025 hebben partijen elk een schriftelijk pleidooi tevens conclusie na descente overgelegd.

1.7

Uitspraak is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

Het Hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2

Op een van de schiereilanden tegenover Flamingo Airport is het Ocean Breeze Resort gelegen. Het resort bestaat uit vijf appartementengebouwen waarin elk zes appartementen, en vijf villa's. Naast het resort ligt het Ocean Breeze Boutique Hotel & Marina (hierna: het hotel).

2.3

Het resort en het hotel zijn ongeveer tien tot vijftien jaar geleden ontwikkeld door Caribbean Lagoon. Vervolgens heeft Caribbean Lagoon de appartementen en de villa's verkocht en geleverd aan verschillende derden. Zij is nog rechthebbende op het hotel.

2.4

Daarnaast is Caribbean Lagoon rechthebbende op vier (erfpacht)percelen op het resort. Het gaat om de percelen 1514 met een centrale weg naar de appartementen en de villa's, 1512 met een “tuin” en wat parkeerruimte, 1507 met een gemeenschappelijk zwembad en 1508 ook met een “tuin”. De eerste twee percelen (1514 en 1512) vormden voorheen (om en nabij) perceel 1313. De laatste twee percelen (1507 en 1508) vormden voorheen (om en nabij) perceel 1300. De nieuwe percelen of perceelnummers komen niet volledig met de oude overeen, maar voor de beoordeling zijn de afwijkingen in dit verband niet van belang.

2.5

In de splitsingsakte van 30 november 2009 is (op p.32 en 33) een bepaling opgenomen over een mandeligheid. Deze bepaling luidt, voor zover van belang, als volgt:

MANDELIGHEID

Ten aanzien van de wegen, parkeerplaatsen, tuinen, looppaden, zwembad, "poolarea" en overige voorzieningen, aan te leggen of aangelegd op de erfpachtpercelen, kadastraal bekend als Afdeling 4 sectie F nummers 1300 en 1313, welke bij deze door Caribbean Lagoon N.V. voorzoveel nodig wordt bestemd ten nutte van de appartementen en villa's in het "Ocean Breeze Resort" (...), hierna zowel tezamen als elk afzonderlijk ook te noemen de “mandelige zaak", welke mandelige zaak tezijnertijd voor rekening en risico van Caribbean Lagoon N.V. pro rata zal worden geleverd aan de respectievelijke eigenaren van de appartementen en villa's, zal in de akten van levering aan derden, niet zijnde Caribbean Lagoon N.V. nader overeengekomen worden als volgt:

1. Het aan de koper toebehorende onverdeelde aandeel in de mandelige zaak is een van zijn appartement/ villa afhankelijk recht. Levering en bezwaring van zijn appartement/ villa treft op gelijke wijze het onverdeeld aandeel in de mandelige zaak.

2. Het aandeel kan niet afzonderlijk van het appartemend/de villa worden overgedragen.

(…)

11. Het beheer van de mandeligheid berust bij Caribbean Lagoon Beheer B.V. totdat alle appartementen/villa’s zijn overgedragen, waarna Caribbean Lagoon Beheer B.V. verplicht is het beheer over te dragen aan de Vereniging van Eigenaren Ocean Breeze Resort, welke vereniging van eigenaren verplicht is het beheer te aanvaarden.

2.6

Daarnaast is in de splitsingsakte (op p.29 onder A en B) een bepaling opgenomen waarin ten laste van de toenmalige percelen 1300 en 1313 een aantal erfdienstbaarheden is gevestigd ten behoeve van de percelen waarop de appartementen, de villa's en het hotel zijn gebouwd. Deze erfdienstbaarheden betreffen onder meer een recht om mede gebruik te maken van het zwembad, de "pool area", groenfaciliteiten en wandelpaden op perceel 1300 en een recht van overpad en het recht tot gebruik van parkeerplaatsen op perceel 1313.

2.7

Voor de onder 2.6 bedoelde erfdienstbaarheden is ingevolge de splitsingsakte een aparte vereniging opgericht, waarvan alle eigenaren van de appartementen en de villa's verplicht lid zijn. Deze vereniging is een maandelijkse onderhoudsbijdrage verschuldigd aan een door Caribbean Lagoon aan te wijzen (rechts)persoon waarvan de hoogte wordt vastgesteld aan de hand van een daartoe door Caribbean Lagoon op te maken jaarbegroting (splitsingsakte p.31 onder F jo. p.27 onder N).

2.8

In de leveringsakten van de appartements- en villa-eigenaren zijn gelijkluidende bepalingen opgenomen.

2.9

De VvE’s hebben Caribbean Lagoon verzocht en gesommeerd om ingevolge de onder 2.5 bedoelde bepaling in de splitsingsakte en de leveringsakten aan de eigenaren van de appartementen en de villa's hun onverdeelde aandeel in de daarin beschreven mandelige zaak aan hen te leveren. Daaronder verstaan de VvE’s de volledige percelen 1507, 1508, 1512 en 1514.

2.1

Daarop heeft Caribbean Lagoon geantwoord alleen bereid te zijn tot

levering van de onverdeelde aandelen in de afgesplitste percelen 1507 met daarop het gemeenschappelijke zwembad en 1514 met daarop de centrale weg naar de appartementen en de villa's, en wel voor 1/86ste deel voor elke villa respectievelijk elk appartement.

3.De vorderingen over en weer

In conventie

3.1

De VvE’s hebben, na wijziging van eis, gevorderd om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Primair:

I. Caribbean Lagoon te veroordelen om uiterlijk binnen twee maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis en voor haar rekening ten aanzien van ieder appartementsrecht c.q. ten aanzien van villa 5, aan de rechthebbenden van het betreffende appartementsrecht c.q. van villa 5, een 1/38e onverdeeld aandeel te leveren in het erfpachtrecht (c.q. in de erfpachtrechten) op de percelen kadastraal bekend als 4-F-1514, 4-F-1507, 4-F-1508, 4-F-1512, vrij van beslagen of hypotheekrechten of inschrijvingen daarvan, en in dat kader haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van een door de desbetreffende appartements- of villa-eigenaar aan te wijzen notaris, en voorts voor haar rekening al datgene te doen dat nodig is om de overdracht van de onverdeelde aandelen in de hiervoor genoemde erfpachtrechten te bewerkstelligen, althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zou vermenen te behoren;

Subsidiair:

II. Caribbean Lagoon te veroordelen om uiterlijk binnen twee maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis en voor haar rekening ten aanzien van ieder appartementsrecht c.q. ten aanzien van villa 5, aan de rechthebbenden van het betreffende appartementsrecht c.q. van villa 5, een 1/38e onverdeeld aandeel te leveren in het erfpachtrecht (c.q. in de erfpachtrechten) op de percelen die voorheen kadastraal bekend waren als 4-F-1300 en 4-F-1313, zoals weergegeven op de kaart die is overgelegd als productie 4 bij het verzoekschrift, vrij van beslagen of hypotheekrechten of inschrijvingen daarvan, en in dat kader haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van een door de desbetreffende appartements- of villa-eigenaar aan te wijzen notaris, en voorts voor haar rekening al datgene te doen dat nodig is om de overdracht van de onverdeelde aandelen in de hiervoor genoemde erfpachtrechten te bewerkstelligen, althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zou vermenen te behoren;

Primair en subsidiair:

III. Caribbean Lagoon te veroordelen tot betaling van een dwangsom van USD 5.000,- per dag of dagdeel dat zij nalaat om uitvoering te geven aan de hiervoor bedoelde veroordeling, met een maximum van USD 250.000,-

IV. Caribbean Lagoon te veroordelen in de proceskosten, onder de bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente verschuldigd is;

V. Caribbean Lagoon te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE’s te betalen USD 2.440,64 ter zake van de beslagkosten, althans haar te veroordelen tot betaling van zodanig bedrag ter zake van de beslagkosten als de rechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift tot en met de datum van betaling.

In reconventie

3.2

Caribbean Lagoon heeft, na wijziging van eis gevorderd dat de VvE’s hoofdelijk worden veroordeeld:

I. tot betaling aan haar van de kosten gemoeid met de bouwkundige opname, de kostenraming en de materiaal- en mankrachtkosten die noodzakelijk zijn voor het volledige herstel van het zwembad en het terras, het dripsysteem en het pomphuis in de staat waarin het verkeerde voordat de VvE’s zich onkundig vergrepen aan het zwembad en haar installaties, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

II. tot het afgeven aan Caribbean Lagoon van het werkplan en de materiaallijsten van de aannemer die het werk heeft uitgevoerd;

III. tot het afgeven aan Caribbean Lagoon van de foto's en/of de tekeningen van de locaties van het lek c.q. de lekken van het zwembad zelve en/of van het pijpleidingen netwerk en de materialen die de aannemer heeft gebruikt om het lek c.q. de lekken te dichten c.q. de kapotte leidingdelen die de aannemer heeft vernieuwd;

IV. tot betaling aan Caribbean Lagoon van USD 32.417,01 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het in deze zaak te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige voldoening,

met hoofdelijke veroordeling van de VvE’s in de proceskosten.

4.Beslissingen in eerste aanleg

4.1

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, samengevat, zowel de conventionele als de reconventionele vorderingen afgewezen.

5.Beoordeling door het Hof

In reconventie

5.1

Omdat Caribbean Lagoon geen incidenteel appel heeft ingesteld zijn de reconventionele vorderingen niet aan beoordeling door het Hof onderworpen. en is het bestreden vonnis voor wat betreft die beslissingen in kracht van gewijsde gegaan.

In conventie

5.2

Caribbean Lagoon heeft haar beroep op niet-ontvankelijkheid van SPF El Niño, voor wie de VvE’s ook optreden, ingetrokken. Dat is dus niet meer aan de orde.

5.3

In grief 2 en 3 klagen de VvE’s over het oordeel van het Gerecht dat – kort gezegd – niet het gehele grondstuk van de voormalige percelen 1300 en 1303 mandelig zou moeten worden, maar slechts de na herverkaveling ontstane percelen 1507 en 1514, omdat alleen daarop gemeenschappelijke voorzieningen zijn aangebracht dus alleen die strekken tot gemeenschappelijk nut conform de splitsingsakte en de twee andere door herverkaveling ontstane percelen (1508 en 1512) tot bouwgrond zijn bestemd.

5.4

Voor de vaststelling welke gedeelten tot de gemeenschappelijke gedeelten respectievelijk de privégedeelten van een gesplitst registergoed behoren, is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522). Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119).

5.5

Eenzelfde beoordelingskader geldt voor de in de onderhavige zaak te beantwoorden vraag welke gedeelten zijn bestemd ten nutte van de appartementen en villa's, zoals bedoeld onder het kopje “Mandeligheid” in de splitsingsakte (zie hierboven onder 2.5).

5.6

Het Hof begrijpt uit de tekst van de splitsingsakte dat de aan het origineel daarvan gehechte splitsingstekeningen (die niet aan het Hof zijn overgelegd) betrekking hebben op de verschillende appartementengebouwen en niet op het schiereiland als geheel, en dat er dus geen splitsingstekening voorhanden is die betrekking heeft op de in deze zaak spelende uitlegvragen. De zich in het dossier bevindende overzichtstekening van het gehele schiereiland van vóór de herverkaveling (prod. 3 inleidend verzoekschrift en prod. 30 memorie van grieven) en die van na de herverkaveling (prod. 4 inleidend verzoekschrift en prod. 1 conclusie van antwoord) zijn geen van alle erg gedetailleerd. Hoewel deze overzichtstekeningen niet zijn te beschouwen als een aan de minuut van de splitsingsakte gehechte tekening, zoals hierboven onder 5.4 bedoeld, kunnen ze wel een oriëntatiepunt vormen bij de uitleg van de splitsingsakte. In deze zin zullen de overzichtstekeningen door het Hof worden betrokken bij de uitleg van de splitsingsakte.

5.7

Het voorgaande in acht genomen, overweegt het Hof het volgende.

5.8

Ten aanzien van kavel 1512 overweegt het Hof als volgt. De uit de splitsingsakte naar voren komende bedoeling van Caribbean Lagoon, als degene die tot splitsing is overgegaan, is – mede gezien de woorden “
voorzoveel nodig wordt bestemd ten nutte van de appartementen en villa's” – de ontwikkeling van een voornamelijk op wonen gericht resort met aan de straatkant één op toerisme gericht gebouw (het hotel). Uit de bewoordingen” voorzoveel nodig” kan worden afgeleid dat er bij de ontwikkeling van dit resort enerzijds ruimte is voorzien voor nadere ontwikkeling. Anderzijds geldt, zoals uit de overzichtstekeningen blijkt en door het Hof ook is waargenomen tijdens de descente, dat het blijkens de eerste zin van de mandeligheidsbepaling de bedoeling was het resort ruim op te zetten, met ruimte voor tuinen, looppaden, zwembad, een poolarea en overige voorzieningen. De laatste omschrijvingen verwijzen naar voorzieningen die het Hof bij de descente ook heeft waargenomen. Het Hof heeft kavel 1512 waargenomen als een relatief klein, onregelmatig gevormd stuk terrein gelegen tussen de trap aan de achterkant van het hotel en villa 5, aan de zijkant begrensd door het water en de marina. Dit perceel valt niet te karakteriseren als tuin of parkeerplaats. Dat tussen de op regelmatige afstand staande palmen auto’s geparkeerd kunnen worden en dit volgens de VvE’s ook gebeurt, betekent niet dat het ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte de bedoeling van Caribbean Lagoon was deze kavel te bestemmen voor gemeenschappelijke voorzieningen en dat de VvE’s dit ook konden verwachten. Daarvoor hebben de VvE’s onvoldoende gesteld. Dat Caribbean Lagoon aan de kavel de bestemming heeft gegeven voor de bouw van een kleine horecagelegenheid past binnen de geobjectiveerde bedoeling die blijkt uit de splitsingsakte, overigens ook uit de overzichtstekeningen, en sluit aan bij de gesteldheid van het terrein die het Hof heeft waargenomen. Kavel 1512 kan daarmee niet als mandelig worden aangemerkt.

5.9

Voor kavel 1508 ligt dat anders. Inachtgenomen bovenbedoelde geobjectiveerde bedoeling van Caribbean Lagoon valt die kavel, mede gezien de overzichtstekeningen en de ligging en gesteldheid van het terrein zoals waargenomen door het Hof, te karakteriseren als tuin dan wel poolarea bestemd tot nut voor de appartementen en villa’s in de zin van de splitsingsakte. Dit sluit specifiek aan bij de ingekleurde overzichtstekening (prod. 30 memorie van grieven) die volgens de VvE’s door Caribbean Lagoon is opgesteld, hetgeen Caribbean Lagoon niet betwist. Op die tekening is de gehele oude kavel 1300 blauw ingekleurd als “swimming pool area”. Tegen deze achtergrond mochten de VvE’s verwachten dat deze kavel zou worden bestemd voor gemeenschappelijke voorzieningen. Een bestemming als bouwkavel, zoals Carribean Lagoon voorstaat, moet bovendien in strijd worden geacht met de bedoeling van een ruim opgezet woonresort met ruimte voor tuinen en een royaal zwembadterrein. Dat Carribean Lagoon in 2023 een bouwvergunning heeft aangevraagd om te bouwen op dit perceel doet ook niet ter zake voor de uitleg van de splitsingsakte. Kavel 1508 wordt dus wel als mandelig aangemerkt. In zoverre slagen grieven 2 en 3.

5.1

In grief 1 klagen de VvE’s over het oordeel van het Gerecht (in rov. 4.3 van het bestreden vonnis) dat de VvE’s geen belang hebben bij hun vordering tot levering van hun aandeel in percelen 1507 en 1514 omdat Caribbean Lagoon daartoe bereid was en de notaris reeds daarvoor opdracht heeft gegeven. Volgens de VvE’s wordt daarmee miskend dat hun vordering strekt tot levering van 1/38ste deel per appartement/villa, terwijl Caribbean Lagoon slechts bereid was 1/86ste deel per appartement/villa over te dragen.

5.11

Deze grief slaagt. Ter toelichting dient het volgende. Inderdaad wilde Caribbean Lagoon slechts 1/86ste delen leveren en mandelig maken, zo blijkt uit verschillende communicaties van Caribbean Lagoon aan de VvE’s, onder meer de e-mail van 14 september 2023 (prod. 20 inleidend verzoekschrift).

5.12

Uit de tekst van de splitsingsakte en de daaruit blijkende geobjectiveerde bedoeling blijkt dat eventuele toekomstige ontwikkeling niet van invloed zou zijn op de verdeelsleutel van de mandeligheid en dus dat het hotel en eventuele nieuwe gebouwen daarin niet zouden meedelen. Allereerst staan in de splitsingsakte onder het kopje “Mandeligheid” met zoveel woorden alleen de appartementen en villa’s genoemd. Om daaronder ook 30 hotelunits en eventuele later geplande en ontwikkelde appartementen te verstaan, komt in strijd met de omschrijving in de splitsingsakte en met het vereiste dat de eigendoms- en in dit geval erfpachtsverhoudingen voor derden uit de registers kenbaar moet zijn.

5.13

Verder geldt het volgende. Bij de omschrijving in de splitsingsakte van de erfdienstbaarheden tot toegang, gebruik, onderhoud, en dergelijke van gemeenschappelijke gedeelten is voor wat betreft de onderhoudsbijdrage wel met zoveel woorden voorzien in een aanpassingsmogelijkheid. Zulks blijkt onder meer uit de woorden op p.31 onder F: “(…) en indien tezijnertijd ook de appartementegebouwen/villa’s/een hotel worden gerealiseerd op de erfpachtpercelen (…) zullen de breukdelen worden aangepast aan de hand van de dan bestaande appartementen/villa’s/hotelunits.”

5.14

Anders dan Caribbean Lagoon betoogt, is dit echter geen indicatie voor een analogische uitleg van de in de akte omschreven mandeligheid dan wel iets wat daarop van overeenkomstige toepassing verklaard moet worden. De beheerder kan namelijk op enig moment voorstellen dat de onderhoudsbijdrage op een andere voet berekend wordt. Bij mandeligheid gaat het evenwel om de eigendoms- en in dit geval erfpachtsverhoudingen die in de registers zijn vastgelegd en daaruit duidelijk moeten blijken. Om deze reden gaat het betoog van Caribbean Lagoon niet op. Het van overeenkomstige toepassing verklaren van een aanpassing van breukdelen van de onderhoudsbijdrage op andere onderdelen van de splitsingsakte is trouwens sowieso in strijd met het onder 5.4 weergegeven uitlegkader. Met andere woorden: verwatering van de mandeligheid is uitgesloten.

5.15

Ten overvloede overweegt het Hof het volgende naar aanleiding van de laatste twee volzinnen in rov. 4.3. van het bestreden vonnis. Daarin staat dat een mandeligheid niet wordt geleverd maar wordt gevestigd door een daartoe bestemde akte en dat inschrijving in het kadaster daarvoor voldoende is. Namens de VvE’s is terecht opgemerkt dat de percelen 1507 en 1514 nu nog geheel in erfpacht zijn bij Caribbean Lagoon. Om mandeligheid te kunnen laten ontstaan, zullen de erfpachtsrechten op deze percelen eerst voor de betreffende delen geleverd moeten worden aan de gerechtigden op de appartementen c.q. de villa, zoals ook gevorderd door de VvE’s.

5.16

Grief 4 heeft geen zelfstandig belang.

Slotsom

5.17

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven deels slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover in conventie gewezen en de primaire vordering zal alsnog worden toegewezen, maar niet ten aanzien van kavel 1512. Aan de veroordeling wordt, zoals gevorderd, een gematigde en gemaximeerde dwangsom verbonden. Caribbean Lagoon wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de VvE’s van de conventie in eerste aanleg en van het hoger beroep.

BESLISSING:

Het Hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:

veroordeelt Caribbean Lagoon om uiterlijk binnen twee maanden na betekening van dit vonnis voor haar rekening ten aanzien van ieder appartementsrecht en villa 5, aan de rechthebbenden van het betreffende appartementsrecht c.q. van villa 5, een 1/38ste onverdeeld aandeel te leveren van het erfpachtrecht op de percelen kadastraal bekend als 4-F-1507, 4-F-1508 en 4-F-1514, vrij van beslagen of hypotheekrechten of inschrijvingen daarvan, en in dat kader haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van een door de desbetreffende appartements- of villa-eigenaar aan te wijzen notaris, en voorts voor haar rekening al datgene te doen dat nodig is om de overdracht van de onverdeelde aandelen in de hiervoor genoemde erfpachtrechten te bewerkstelligen;

bepaalt dat indien Caribbean Lagoon in gebreke blijft bij uitvoeren van deze veroordeling, zij een dwangsom verbeurt van USD 1.000,- per dag(deel) dat Caribbean Lagoon nalatig is om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van USD 100.000,-;

veroordeelt Caribbean Lagoon in de beslagkosten ad USD 2.440,64, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift tot de dag van volledige voldoening;

veroordeelt Caribbean Lagoon in de proceskosten van de VvE’s, tot op heden begroot op:

in eerste aanleg: USD 251,- aan griffierecht, USD 159,- aan betekeningskosten en USD 1.745,- (2½ x tarief 5) aan gemachtigdensalaris;

in hoger beroep: USD 502,- aan griffierecht, USD 180,20 aan betekeningskosten en USD 3.351 (3 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris,

te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, C.G. ter Veer en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao op 21 april 2026 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.